Инфраструктурное бремя застройщиков
Новые кварталы на окраинах Санкт-Петербурга появляются с завидным постоянством. Проекты комплексного освоения являются основными драйверами развития жилищного строительства. Однако главная проблема КОТов никуда не исчезла – отсутствие дорожно-транспортной и социальной инфраструктур по-прежнему самый острый вопрос для девелоперов. Успевает ли город со строительством детских садов, поликлиник, дорог в активно осваиваемых пригородах? Этот вопрос газета «Строительный Еженедельник» переадресовала ведущим застройщикам Санкт-Петербурга и области на семинаре «Социальная и транспортная инфраструктура спальных районов», который прошел в рамках «Жилищного проекта».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник»
– Как решается проблема «чистого поля», успевает ли город обеспечить необходимой инфраструктурой новые проекты?
Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой»
– Мы создавали дорожно-транспортную и социальную инфраструктуры параллельно с процессом строительства своих первых домов, для того, чтобы новоселы сразу получили все необходимое для жизни. Вместе со сдачей первой очереди на 1000 квартир был построен садик с бассейном, сейчас ведется его отделка. Он начнет работать в 2012 году. Предусмотрены еще три садика и две школы. Проложены
Мы расчистили и расширили русло реки, организовали пляж, построили
– Насколько активно в городе развивается социальная инфраструктура?
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж компании «Строительный трест»
– Градостроительная политика города нацелена на полноценное развитие территорий, особенно это касается проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Согласно современным правилам землепользования и застройки застройщик, выходя на какой-то проект, обязан предусмотреть в необходимом количестве все объекты инфраструктуры: магазины, детские сады и образовательные учреждения, парковки, зеленые насаждения и т.д. Если не учесть все перечисленное, то проект такого жилого комплекса не будет согласован. Другое дело, что строительство социальной инфраструктуры – это задача не застройщика, а городских или областных властей. Хорошо, когда эти вопросы удается решать совместными усилиями. Например, застройщик может построить детский сад или школу за счет собственных средств, а потом городские власти могут принять эти объекты на свой баланс, выкупив по себестоимости. Согласитесь, мало кому интересно жить в чистом поле, даже если такое жилье будет в разы дешевле.
Совместно с ИСК «Отделстрой» мы осваиваем большую территорию в Кудрово. Начиная с 2008 года, наши компании потратили на создание инфраструктуры вокруг жилого комплекса порядка 1 млрд рублей. Однако мы уверены, что эти затраты окупятся.
– Насколько плотно приходится работать застройщику с администрацией города или области в плане стимулирования властей по созданию инфраструктуры? Этот процесс подконтролен, или, если застройщик не будет постоянно держать руку на пульсе, процесс затянется?
Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ЗАО «Управляющая компания «Эталон-ЛенСпецСМУ»
– Без работы с городом в принципе сделать ничего невозможно. Не секрет, что уплотнительная застройка давно закончилась, и застройщики выходят на периферию, где чистые поля. Вопрос, насколько быстро город готов строить новые дороги, школы и детские сады, остается открытым. Нам описали схему: администрация выбирает застройщика, платит за строительство социальной инфраструктуры, потом принимает школы и детские сады на свой баланс. Нас такое развитие ситуации устраивает, но комплексы построены, а проблемы те же. Там давно уже живут, а садиков и школ не предвидится. Город не успевает быстро реагировать на потребности новых микрорайонов. Хотелось бы изменить эту ситуацию.
Что касается развития территории в целом, то мы всегда сами планируем комплексную инфраструктуру: садики, школы, магазины. Мы понимаем, что людям надо нормально себя чувствовать. Наша стратегия – строить город в городе, не отдельные дома, а целые комплексы, где можно жить, не выходя за пределы.
– Сначала появляется проект жилого квартала, а потом проект развития дорожно-уличной сети и план ее финансирования, или наоборот застройщик предварительно пытается ознакомиться с планами города по развитию тех или иных территорий?
Михаил Духовный
– Эти процессы параллельны, пока застраиваются мало-мальски подготовленные территории. Существует генплан, в рамках которого мы живем, разработаны планы дорог… Может, лет через 5-7, когда не останется таких земель, проект застройщиков будет первичен.
Лариса Окунь
– В силу того, что по административному делению мы относимся к области, процедура взаимодействия с властью совсем другая. В Санкт-Петербурге схема строительства социальных объектов в составе крупных комплексов уже отработана. Город неохотно ее использует, но она есть. Все дело в финансировании, которого всегда не хватает. Что касается объектов, расположенных в Ленинградской области, здесь процедура не отработана. Хотя застройщики готовы выделить участок, построить социальные объекты и подключить их к инженерным сетям. Мы ждем, что область хотя бы примет их на свой баланс и возместит малую долю затрат. Но и это не делается, потому что деньги в бюджет не заложены. Не дожидаясь, пока эта ситуация прояснится, мы самостоятельно построили детский садик на 230 мест.
– Весной много говорилось о том, что социальная инфраструктура будет строиться с использованием механизмов ГЧП. В чем принципиальные отличия работы по этой схеме?
Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос»
– Разница заключается в управлении объектами социальной инфраструктуры. Отношения, выстроенные между нашей компанией и городом, заключаются в следующем. На собственном участке земли за собственный счет мы возводим объекты социальной инфраструктуры. Сегодня построена школа на 825 мест и два детских сада с бассейнами по 120 мест каждый. В рамках конкурса, который провел город, была выбрана компания-партнер, ей стала наша дочерняя организация УК «Перемена». Ее функция заключается в том, что она обслуживает переданный объект, а город в течение 10 лет выкупает школу и детские сады с учетом той стоимости, которая заложена на эксплуатацию этих объектов.
– Такая схема приемлема для всех застройщиков? Другие компании готовы по ней работать, или это уникальный опыт? Хочется понять, насколько он применим на практике?
Алексей Бушуев
– Любой опыт приемлем и применим застройщиками. Главное, чтобы инфраструктура появлялась в результате взаимодействия властей и застройщиков.
Светлана Аршинникова
– Время покажет, насколько такая схема работы экономически выгодна и может быть применима к другим застройщикам. Нам сотрудничество с городом позволило реализовать планы достаточно быстро. Мы построили школу, она откроется в начале 2012 года, сейчас идет комплектация классов, сформирован педагогический состав. Также в «Славянке» запланировано строительство еще 3 школ на 825 мест каждая и 7 детских садов. В настоящее время построено 8 тысяч квартир, ведется заселение. Поэтому мы максимально заинтересованы в том, чтобы добиться результатов.
Михаил Духовный
– Мне кажется, что каждый должен заниматься своим делом. Мы строим квартиры и дома, задача городских властей – обустраивать жизнь горожан. Эти процессы должны идти параллельно. В конце концов налогообложение никто не отменял, поэтому обеспечение инфраструктурой не должно быть нашей проблемой. То, что мы изобретаем какие-то способы, неправильно.
– Строительство дорог и создание новых маршрутов тоже ложится бременем на застройщиков?
Михаил Духовный
– Жилой комплекс «Юбилейный квартал» в Приморском районе – крупнейший из построенных в последнее время. Он находится на окраине, где заканчивается Комендантский проспект. Проспект Королева разделяет наш проект ровно пополам. Там проходит городская дорога, которая нужна жителям. Наша компания разработала проектную документацию, заплатила за нее деньги и готова отдать городу для того, чтобы он выполнить свою часть работы по строительству дороги.
– Какой процент строящегося или вводимого жилья обеспечен всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой? Сколько времени проходит, пока она появляется?
Ольга Карпова, директор АН «Вариант»
– Мне проще рассказать, как распределяются предпочтения покупателей. Под каждый проект мы находим своего клиента, потому что являемся брокерами строительных компаний. Нам проще это сделать. «Юбилейный квартал» выбирают за относительно низкие цены, это новый микрорайон на севере города, но он далеко расположен от метро. Жилье на «Парнасе» рядом с метро, но приходится ждать, когда там до конца сформируется необходимая инфраструктура. Квартиры в «Новом Оккервиле» покупают за воссозданную среду для жителей. Кто-то выбирает Колтуши и надеется, что там будет решен транспортный вопрос.
– В последнее время активно застраивается юг города, там было заявлено несколько крупных проектов, например, малоэтажный комплекс УК «Старт-Девелопмент». Не создаст ли дополнительная нагрузка на дорожную сеть транспортный коллапс на юге?
Светлана Аршинникова
– Безусловно, мы отслеживаем эту ситуацию. Пока ресурсов по транспортной доступности, которые существуют на данный момент, хватает. Ситуация на юге лучше, чем, например, на севере, где всего одна дорога. «Новую Ижору» и «Славянку» связывают с «большой землей» четыре альтернативные трассы. Появление новых проектов на юге усложнит транспортную ситуацию, могут возникнуть проблемы с выездом в центр и обратно. Но мы изучали генеральный план города, к 2015 году закончится строительство новой трассы Москва – Санкт-Петербург, она станет пятой альтернативной дорогой.
Что касается транспортного обеспечения наших микрорайонов, то на данный момент это решенный вопрос. «Славянка» и «Новая Ижора» обеспечены городским транспортом, курсируют регулярные рейсы. К моменту сдачи кварталов существовала договоренность с городом.
– Много времени потребовалось, чтобы согласовать этот маршрут с городом?
Светлана Аршинникова
– Этот вопрос удалось решить еще в процессе реализации «Новой Ижоры», то есть в 2008 году. К моменту запуска «Славянки» мы уже были подготовлены.
Безусловно, сегодня от активности застройщиков зависит многое. Рынок ведет себя по-другому. Еще в 2008 году мы продавали только квартиры и дома, теперь предлагаем людям определенную среду для проживания. Ни один застройщик не может себе позволит не сделать то, что нужно человеку: парковочные места, велосипедные дорожки, парки. Например, в «Славянке» на
– Что касается торговых центров, операторы охотно идут в новые районы, или застройщикам приходится заманивать и убеждать?
Михаил Духовный
– Есть «сладкие» места, за которыми выстраивается очередь, и стандартное предложение во встроенных помещениях жилого комплекса. Успех прихода новых операторов зависит от двух вещей – удачных планировок коммерческих площадей и скорости возведения комплекса и ввода его в эксплуатацию.
Не могу сказать, что на наши помещения выстраиваются дикие очереди, но определенный спрос есть. У нас уже стоит «К-Раута», через некоторое время будет открыт «Окей». Но они пришли тогда, когда половина «Юбилейного квартала» была уже продана.
Алексей Бушуев
– Коммерческие операторы, которые приходят в новые микрорайоны, хорошо считают деньги, они понимают привлекательность месторасположения и будущую окупаемость. Коммерческие помещения пользуются большим спросом, когда объект введен в эксплуатацию.
– Получается замкнутый круг – с одной стороны, необходимая инфраструктура в виде коммерческих объектов не появится, пока нет наполнения квартала, с другой стороны, жильцы хотят, чтобы все было сформировано сразу.
Алексей Бушуев
– На самом деле не совсем так. Люди бизнеса заботятся о выборе коммерческих помещений заранее. Купить их в сданном доме практически нереально. К моменту сдачи комплекса почти все коммерческие помещения имеют своих обитателей.
Лариса Окунь
– Что касается «Нового Оккервиля», то мы пошли другим путем. И не стали продавать коммерческие помещения, а заранее просчитали, что понадобится людям в первую очередь – это продовольственные и хозяйственные магазины, аптеки, салоны красоты. Мы спроектировали коммерческие помещения специально под необходимые виды деятельности и стали сдавать их в аренду. Потому что если ты продаешь, то уже не владеешь ситуацией, и не факт, что площади будут использованы по назначению.
– Помимо всего перечисленного, есть такое понятие, как имиджевая составляющая объекта. Какие инструменты используются для создания имиджа места? Прямого возврата инвестиций от вложений, например, в парк дождаться невозможно. Но будут косвенные дивиденды. Как скоро они вернутся?
Светлана Аршинникова
– Наша практика показывает – чем сильнее район нравится людям, тем больше квартир в нем продается. Клиенты обращают внимание на ширину улиц в квартале. Например, ул. Ростовская в «Славянке» шире Московского проспекта. Подъездные пути к домам такой же ширины, как и проспект Стачек.
Также для людей важно, чтобы рядом находилась зеленая зона, в нашем случае это Пушкинские, Павловские парки, которые в десяти минутах езды. Что касается озеленения, то мы купили голландские шаровидные клены фирмы «Крона», которых в Санкт-Петербурге вообще нет. 25 тысяч рублей – стоимость одного дерева. Мы высадили 4 тысячи таких деревьев и 40 тысяч кустарников, в районе за зиму не погиб ни один саженец. Для «Славянки» выбрали новое световое оформление, использовали не привычные фонари, которые сейчас встречаются в городе, а фонари-торшеры. Вернулись к стандартам советской эпохи – к принципу построения территории закрытого двора, без сквозных проездов. В домах широкие парадные, колясочные...
Михаил Духовный
– Пойду с коллегами вразрез насчет важности имиджа в продажах. Практика показывает, что все эти вещи, которые мы делаем, у людей примерно на 7-8 месте по значимости. Первое место – это цена, второе – расположение, третье – бренд компании. Что касается имиджа, то это не требования клиентов, а собственные желания застройщиков, которые стремятся отстроиться от конкурентов.
Светлана Аршинникова
– Мы тоже провели исследование. По нашим данным, первые три места занимают
цена, условия продажи, место, а вот дальше идут имиджевые составляющие.
Лариса Окунь
– Есть люди, которым нужно дешевое жилье, они ограничены в деньгах и не смотрят на дополнительные преимущества. Другая категория обращает внимания на комфортные условия проживания. Поэтому эмоциональная составляющая всегда была, есть и будет.
Ярослава Задорина
«Зарубежные риэлторы и застройщики в 2009 г. делают ставку на российскую экономику», - к такому выводу пришли эксперты компаний GreenField Property International, EG Progress Consulting GmbH, World Econom Estate и Costa Real на круглом столе «В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 г.», организованном журналом «Ваш дом за рубежом». В надежде реализовать упавшую в цене недвижимость, продавцы предлагают потенциальным российским покупателям скидки, бонусы, мебель и ознакомительные туры в подарок.
Новые фавориты российского спроса
По данным генерального директора компании GreenField Property International Валентины Нагиевой, Россия для зарубежных застройщиков и риэлторов после ноября 2008 г. является приоритетным рынком сбыта недвижимости за границей, поскольку европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 г. началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 по февраль 2009 г. При этом спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 г. зарубежной недвижимости, по данным компании GreenField Property International, выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия.
В 2008 г. абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ.
Представленная статистика свидетельствует, по словам В.Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы.
Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Манящая экзотика
Интересно, что в кризис появилась новая тенденция – растет интерес инвесторов к недвижимости экзотических странах. «По нашим данным, увеличение спроса и предложения наблюдается в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане», - рассказывает В.Нагиева.
Островки стабильности
Какими бы заманчивыми ни были перспективы развития рынков экзотической недвижимости, сегодня сверхприбылям российский инвестор предпочитает небольшой, на гарантированный доход. Кризис обошел стороной не многих. Среди них рынок недвижимости Германии.
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, сегодня экономика Германии продолжает оставаться стабильной. Эта ситуация продлиться еще как минимум 1-2 года. По данным эксперта, новой тенденций на рынке недвижимости Германии сегодня становиться интерес российских инвесторов к коммерческой недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро.
«Еще полгода назад покупатели из России интересовались как коммерческой, так и жилой недвижимостью. Сегодня 90% заявок наших клиентов – на приобретение доходных, многоквартирных домов, офисных помещений и торговых центров. При этом российских инвесторов, в основном это крупные московские компании, интересуют уже сданные в аренду объекты на срок от 15 лет и выше. Стоимость таких объектов достаточно высока. Например, цена доходного дома составляет от 6 млн. евро. В тоже время доходность коммерческой недвижимости в Германии по российским меркам скромна – 7% годовых и ниже в зависимости от локализации объекта», - рассказывает Я.Егорова.
По данным эксперта с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость интерес для российских покупателей представляют крупные центры Германии: Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин. В немецкой столице самые низкие цены на жилую недвижимость – от 800 евро за 1 кв. м.
В остальных указанных городах стоимость 1 кв. м – от 2 тысяч евро. Первичное жилье в Германии дороже вторичного, поэтому даже в Берлине стоимость жилья в новых комплексах не меньше, чем 3,5 тысяч евро за 1 кв. м. «Интересно, что сами немцы охотно раскупают первичное жилье еще на нулевом этапе строительства по такой цене. Стоимость таких объектов через полгода, когда дом будет построен, вырастает до 7,5 тысяч евро за 1 кв. м.», - говорит Я.Егорова.
Залоговая недвижимость: главное успеть
По данным экспертов, участники рынков недвижимости Испании и США на сегодняшний момент предлагают покупателям уникальную возможность: приобрети по сниженной цене ликвидные объекты, рост стоимости которых в перспективе неизбежен. И, если на рынке Испании все только начинается, то в штате Флорида (США), предложения в данном сегменте недвижимости с каждым днем становится все меньше.
«Одним из самых привлекательных объектов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость – объекты, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости, - рассказывает руководитель петербургского представительства компании Costa Real Светлана Сергачева. – Чаше всего цена, по которой объект выставляется на продажу, равняется сумме долга бывшего владельца банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до 2 недель.
Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно высок. Так, совсем недавно бунгало английского инвестора было продано покупателю из России за 115 тысяч евро при его начальной стоимости 188 тысяч. Другой наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м от моря по цене 120 тысяч евро. До кризиса она стоила 164 тысяч. Стоимость аренды таких апартаментов – от 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день».
Согласно официальным данным правительства Испании, в I квартале 2009 г. стоимость недвижимости на первичном рынке упала на 34%. «На падающем рынке активность российских покупателей достаточно высока», - рассказывает С.Сергачева.
По данным эксперта, сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. кв. м непроданных объектов по всей стране. Среди них, квартиры как на первичном рынке, нереализованные застройщиками, так и на вторичном, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами.
Сегодня британцы уходят из Испании в связи с тем, что им сейчас выгоднее отказаться от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40% ниже стартовой цены. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенное, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт – к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40%.
Снижение цен на первичном рынке недвижимость в Испании привело к тому, что строители не начинают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% и 20-30% у гольф-полей.
Ценовое дно на рынке недвижимости: штат Флорида
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Я.Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. «По данным аналитиков, там сейчас – ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные объекты: квартиры-кондо, кондо-отели, а так же заложенную в банке недвижимость. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать их необходимо физически находиться в Америке», - говорит она.
Дом на побережье сегодня выставляется на продажу по цене в 2-3 раза ниже его первоначальной стоимости. Например, 2-этажный дом на берегу Мексиканского залива продается за 100 тысяч долларов при начальной цене – 400 тысяч. По мнению аналитика, эта покупка особо интересна тем, что при минимальной цене продажи, дом имеет максимальную доходность при сдаче в аренду. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы.
«Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 300 тысяч долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Наполняемость таких объектов в период кризиса – 80%», - заключает Я.Егорова.
Инвестиционные возможности Болгарии
По данным генерального директора компании World Econom Estate Ирины Федоровой, недвижимость в Болгарии сегодня является одной из самых дешевых в Европе. Стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тысячи евро. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельными земельными участками составляет от 170-180 тысяч евро.
«Не секрет, что болгарские застройщики сегодня нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50% от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает И.Федорова.
Однако массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, по данным компании, не имеет собственного бизнеса и приобретает объекты по цене от 20 тысяч евро в рассрочку. Так, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 400-600 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тысяч евро.
Зарубежные банки минимизируют риски
«В 2009 г. существенно изменилась условия выдачи ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает В.Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Кредитные учреждения не хотят брать в залог недвижимость, поскольку выгодно реализовать залоговые объекты сегодня сложно. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с 2008 г., изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране предоставляют заемные средства на 50% от стоимости недвижимости, раньше – на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании GreenField Property International, российским покупателям недоступна ипотека в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия и др.), однако при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия), российские граждане могут получить кредит.
На сегодняшний момент граждане РФ лишены возможности получить займ в Чехии.
Испанские банки идут на компромисс
«Сегодня покупатели недвижимости в Испании, в том числе и из России, могут привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем в 2008 г., - рассказывает С.Сергачева. – Чтобы стимулировать покупательскую активность, в 2009 г. испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор равна 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%).
В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена до 3,7%, против 7,5% в 2008 г. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения займа в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств».
Особенности выдачи ипотеки в Америке
В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам в Америке составляют 5% годовых. Для граждан РФ первоначальный взнос равен 50 % от общей стоимости объекта.
«Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении займа гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, банки могут отклонить заявление на получение ипотечного кредита, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемых с российской точки зрения факторов», - говорит Я.Егорова.
Рассрочка от болгарских застройщиков
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков на первичном рынке в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет.
По данным компании World Econom Estate, ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. При этом рассрочку до 3 лет можно получить под 3,9% годовых. При рассрочке на 3 года - под 6,4% годовых на оставшуюся сумму. Для получения рассрочки, достаточно первоначального взноса в размере 10% от общей стоимости объекта.
Марина Бардовская
Маслом по сердцу Как рассказал директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, на него произвело большое впечатление недавнее высказывание Президента России Дмитрия Медведева о том, что государственные антикризисные инвестиции в поддержку фондового рынка оказались неэффективными. «Олигархи «съели» инвестиции, вовсе не собираясь отвечать своим имуществом за неспособность вернуть западные займы», - заключил Л.Каплан. Те же олигархи в 2007-2008 гг. перегрели строительный рынок, используя заемные средства для раскрутки ипотечного кредитования – которое, по его мнению, вообще так именовалось неверно, поскольку ипотека – это залог готовой недвижимости. Выйти из сложившейся ситуации, по убеждению Л.Каплана, возможно путем внедрения проектного кредитования, при котором коммерческий банк кредитует проект застройщика под строгим контролем, выделяя средства поэтапно с осуществлением постоянного мониторинга. «Еще 9 лет назад мы предлагали форму инвестирования строительства за счет совместного участия банков и дольщиков», - напоминает директор «Союзпетростроя». Эта форма, по его мнению, с переходом к саморегулированию и совершенствованием законодательства о долевом строительстве может быть сегодня еще более успешно внедрена в практику – более того, гарантирует от рисков всех участников строительства. Проектное кредитование, распространенное во многих европейских странах, в России может быть внедрено в особой форме. Банк может предоставить кредит на 20-25% стоимости строительства. Начав на эти средства строительство объекта или реанимировав замороженный объект, застройщик затем, уже на той стадии, когда перспективы завершения работ очевидны, объявляет о привлечении средств дольщиков в соответствии с законом №214-ФЗ. Этот способ потенциально привлекателен для банков, поскольку не требует залога, отмечает начальник управления кредитных займов ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга» Юлия Пекарская. Она напоминает о том, что реализовать заложенное имущество банку сегодня столь же трудно, как и любой строительной компании. В особенности это относиться к незавершенным объектам, которые Смольный своим недавним постановлением разрешил относить к предметами залога. «Союзпетрострой» обращался со своей инициативой во все федеральные инстанции, вплоть до главы правительства и президента страны. Сейчас гора сдвинулась с места, ибо в Москве поняли, что реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье» можно лишь, если кредитовать непосредственных участников строительного процесса. В этом Л.Каплана убеждает только что полученный ответ из аппарата федерального правительства, в котором сообщается, что предложения «Союзпетростроя» переданы на рассмотрение в Министерство регионального развития. Как подтвердил исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, инициативы «Союзпетростроя» решено обсудить в Российском союзе строителей. В ССОО также на следующей неделе состоится дискуссия на тему о проектном кредитовании. Проектно-кредитная революция Выдвинутая «Союзпетростроем» альтернатива в случае одобрения потребует существенного перераспределения средств федерального бюджета. Предполагается, что источником финансирования для проектного кредитования на всероссийском уровне станут средства специального агентства, которое потребуется создать при Минрегионразвития, а также ресурсы уполномоченных банков. Состав пула этих банков предлагается сформировать путем конкурса. При этом средства агентства, как считает Л.Каплан, должны предоставляться на возвратной и платной основе и служить как непосредственным кредитным ресурсом, так и источником рефинансирования средств коммерческих банков. Создание механизма, обеспечивающего государственный контроль над проектным кредитованием, также позволит непосредственно субсидировать потенциальных покупателей жилья. Для стимулирования покупательского спроса на готовые квартиры предлагается компенсировать покупателям разницу между предоставляемыми на кредитами и действующим уровнем инфляции, что, по расчетам «Союзпетростроя», составит 10-11%. Помимо создания специального агентства, переход к внедрению проектного кредитования потребует разработки специальной инструкции Банка России по использованию кредитных ресурсов коммерческих банков в этих целях. Кроме того, в Положение Банка России «О формировании резервов на возможные потери по ссудам» предлагается внести в качестве оценки категории риска не финансовое положение заемщика, определить которое бывает не всегда легко, а качества проекта, оцененное экспертным советом управляющей компании или экспертным советом при СРО. Для участия в проектном кредитовании застройщик, разумеется, должен быть членом СРО. Поскольку строительство не может быть прибыльным с первого дня запуска проекта, предлагается предусмотреть отсрочку по возврату проектного кредита на 2-летний срок. Порядок применения проектного кредитования предполагается прописать как в федеральном, так и в местном законодательстве. Не забыть про «овраги» Как полагают в «Союзпетрострое», ни один способ финансирования жилищного строительства не позволит с такой эффективностью оживить замерший сегодня рынок жилья, как проектное кредитование. Пропагандисты метода во многом рассчитывают на психологический эффект: для стимулирования спроса на рынке необходимо преодолеть недоверие населения, продемонстрировав ему возможность вложения средств с минимальными рисками. Впрочем, любая новация, как хорошо известно, внедряется в России с трудом и через колоссальное сопротивление незаинтересованных инстанций и конкретных лиц. Одним из наиболее серьезных препятствий может стать торможение инициатив на этапе федерального законодательного процесса, притом не только при разработке и принятии вышеупомянутого специального закона. Как признает Л.Каплан, в нынешнем виде закон №214-ФЗ не только не стимулирует строительство, но и создает дополнительные риски для застройщиков. Действующий закон по существу позволяет одному из потенциальных приобретателей жилья, отказавшись от покупки или выставив надуманные претензии застройщику. Как отметил гендиректор ЗАО «Рикэл» Александр Фурман, такие действия уже стали бизнесом для отдельных мошенников, «мигрирующих» из проекта в проект с целью откровенного вымогательства. Несмотря на то, что переход к саморегулированию должен быть полностью завершен к концу этого года, в стране зарегистрировано лишь 8 строительных СРО, а технические регламенты еще не приняты Госдумой, напоминает депутат ЗакС Анатолий Костерев. При этом ряд законопроектов, поступивший из регионов, содержит изменения в уже утвержденный и применяемый порядок формирования СРО. К тому времени, когда федеральная законодательная власть, одновременно занятая разработкой прочих антикризисных мер, доберется до законопроекта о внедрении проектного кредитования, многие строительные организации могут прекратить существование. Кроме того, формированию нового федерального агентства будут препятствовать другие структуры, ставшие невостребованными. Наконец, надежды на психологический эффект от экспериментального применения нового метода кредитования подрываются публично оглашаемыми федеральными чиновниками мизерными оценками себестоимости строительства, что поддерживает в населении упования на резкое падение цен на недвижимость. Между тем, как отмечает гендиректор ООО «УинДорс» Евгений Бершицкий, расчеты на падение себестоимости в связи с снижением цен на стройматериалы некорректны, поскольку в этих ценах частично заложена валютная составляющая. Кроме того, в реальную стоимость строительства входят официальные расходы и теневые поборы на уровне регионов, часто узаконенные региональными законодательствами. Как заместитель главы Стройкомитета Алексей Кайдалов, так и представители АБСЗ воспринимают инициативы «Союзпетростроя» с определенной осторожностью, рассматривая проектное кредитование как лишь одну из альтернатив ипотеке. Эффективность этой и иных инициатив (в частности, возобновления практики жилищно-накопительных кооперативов или создание стройсберкасс) покажет будущее. Не стоит забывать и об еще одном факторе неопределенности – перспективах развития мирового кризиса, которые сегодня не в состоянии оценить самые авторитетные российские и мировые аналитики. Константин Черемных.jpg)
Союз строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Ассоциацией коммерческих банков Северо-Запада готов в кратчайшие сроки разработать всю необходимую методическую документацию для внедрения в практику проектного финансирования – альтернативы рухнувшей ипотеке. Об этом было объявлено на круглом столе «Пути преодоления кризисных явлений в строительном комплексе». Речь пока идет о внедрении альтернативного метода финансирования строительства в качестве эксперимента. Однако в «Союзпетрострое» уже разработали предложения по повсеместному введению проектного кредитования.