Инфраструктурное бремя застройщиков
Новые кварталы на окраинах Санкт-Петербурга появляются с завидным постоянством. Проекты комплексного освоения являются основными драйверами развития жилищного строительства. Однако главная проблема КОТов никуда не исчезла – отсутствие дорожно-транспортной и социальной инфраструктур по-прежнему самый острый вопрос для девелоперов. Успевает ли город со строительством детских садов, поликлиник, дорог в активно осваиваемых пригородах? Этот вопрос газета «Строительный Еженедельник» переадресовала ведущим застройщикам Санкт-Петербурга и области на семинаре «Социальная и транспортная инфраструктура спальных районов», который прошел в рамках «Жилищного проекта».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник»
– Как решается проблема «чистого поля», успевает ли город обеспечить необходимой инфраструктурой новые проекты?
Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой»
– Мы создавали дорожно-транспортную и социальную инфраструктуры параллельно с процессом строительства своих первых домов, для того, чтобы новоселы сразу получили все необходимое для жизни. Вместе со сдачей первой очереди на 1000 квартир был построен садик с бассейном, сейчас ведется его отделка. Он начнет работать в 2012 году. Предусмотрены еще три садика и две школы. Проложены
Мы расчистили и расширили русло реки, организовали пляж, построили
– Насколько активно в городе развивается социальная инфраструктура?
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж компании «Строительный трест»
– Градостроительная политика города нацелена на полноценное развитие территорий, особенно это касается проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Согласно современным правилам землепользования и застройки застройщик, выходя на какой-то проект, обязан предусмотреть в необходимом количестве все объекты инфраструктуры: магазины, детские сады и образовательные учреждения, парковки, зеленые насаждения и т.д. Если не учесть все перечисленное, то проект такого жилого комплекса не будет согласован. Другое дело, что строительство социальной инфраструктуры – это задача не застройщика, а городских или областных властей. Хорошо, когда эти вопросы удается решать совместными усилиями. Например, застройщик может построить детский сад или школу за счет собственных средств, а потом городские власти могут принять эти объекты на свой баланс, выкупив по себестоимости. Согласитесь, мало кому интересно жить в чистом поле, даже если такое жилье будет в разы дешевле.
Совместно с ИСК «Отделстрой» мы осваиваем большую территорию в Кудрово. Начиная с 2008 года, наши компании потратили на создание инфраструктуры вокруг жилого комплекса порядка 1 млрд рублей. Однако мы уверены, что эти затраты окупятся.
– Насколько плотно приходится работать застройщику с администрацией города или области в плане стимулирования властей по созданию инфраструктуры? Этот процесс подконтролен, или, если застройщик не будет постоянно держать руку на пульсе, процесс затянется?
Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ЗАО «Управляющая компания «Эталон-ЛенСпецСМУ»
– Без работы с городом в принципе сделать ничего невозможно. Не секрет, что уплотнительная застройка давно закончилась, и застройщики выходят на периферию, где чистые поля. Вопрос, насколько быстро город готов строить новые дороги, школы и детские сады, остается открытым. Нам описали схему: администрация выбирает застройщика, платит за строительство социальной инфраструктуры, потом принимает школы и детские сады на свой баланс. Нас такое развитие ситуации устраивает, но комплексы построены, а проблемы те же. Там давно уже живут, а садиков и школ не предвидится. Город не успевает быстро реагировать на потребности новых микрорайонов. Хотелось бы изменить эту ситуацию.
Что касается развития территории в целом, то мы всегда сами планируем комплексную инфраструктуру: садики, школы, магазины. Мы понимаем, что людям надо нормально себя чувствовать. Наша стратегия – строить город в городе, не отдельные дома, а целые комплексы, где можно жить, не выходя за пределы.
– Сначала появляется проект жилого квартала, а потом проект развития дорожно-уличной сети и план ее финансирования, или наоборот застройщик предварительно пытается ознакомиться с планами города по развитию тех или иных территорий?
Михаил Духовный
– Эти процессы параллельны, пока застраиваются мало-мальски подготовленные территории. Существует генплан, в рамках которого мы живем, разработаны планы дорог… Может, лет через 5-7, когда не останется таких земель, проект застройщиков будет первичен.
Лариса Окунь
– В силу того, что по административному делению мы относимся к области, процедура взаимодействия с властью совсем другая. В Санкт-Петербурге схема строительства социальных объектов в составе крупных комплексов уже отработана. Город неохотно ее использует, но она есть. Все дело в финансировании, которого всегда не хватает. Что касается объектов, расположенных в Ленинградской области, здесь процедура не отработана. Хотя застройщики готовы выделить участок, построить социальные объекты и подключить их к инженерным сетям. Мы ждем, что область хотя бы примет их на свой баланс и возместит малую долю затрат. Но и это не делается, потому что деньги в бюджет не заложены. Не дожидаясь, пока эта ситуация прояснится, мы самостоятельно построили детский садик на 230 мест.
– Весной много говорилось о том, что социальная инфраструктура будет строиться с использованием механизмов ГЧП. В чем принципиальные отличия работы по этой схеме?
Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос»
– Разница заключается в управлении объектами социальной инфраструктуры. Отношения, выстроенные между нашей компанией и городом, заключаются в следующем. На собственном участке земли за собственный счет мы возводим объекты социальной инфраструктуры. Сегодня построена школа на 825 мест и два детских сада с бассейнами по 120 мест каждый. В рамках конкурса, который провел город, была выбрана компания-партнер, ей стала наша дочерняя организация УК «Перемена». Ее функция заключается в том, что она обслуживает переданный объект, а город в течение 10 лет выкупает школу и детские сады с учетом той стоимости, которая заложена на эксплуатацию этих объектов.
– Такая схема приемлема для всех застройщиков? Другие компании готовы по ней работать, или это уникальный опыт? Хочется понять, насколько он применим на практике?
Алексей Бушуев
– Любой опыт приемлем и применим застройщиками. Главное, чтобы инфраструктура появлялась в результате взаимодействия властей и застройщиков.
Светлана Аршинникова
– Время покажет, насколько такая схема работы экономически выгодна и может быть применима к другим застройщикам. Нам сотрудничество с городом позволило реализовать планы достаточно быстро. Мы построили школу, она откроется в начале 2012 года, сейчас идет комплектация классов, сформирован педагогический состав. Также в «Славянке» запланировано строительство еще 3 школ на 825 мест каждая и 7 детских садов. В настоящее время построено 8 тысяч квартир, ведется заселение. Поэтому мы максимально заинтересованы в том, чтобы добиться результатов.
Михаил Духовный
– Мне кажется, что каждый должен заниматься своим делом. Мы строим квартиры и дома, задача городских властей – обустраивать жизнь горожан. Эти процессы должны идти параллельно. В конце концов налогообложение никто не отменял, поэтому обеспечение инфраструктурой не должно быть нашей проблемой. То, что мы изобретаем какие-то способы, неправильно.
– Строительство дорог и создание новых маршрутов тоже ложится бременем на застройщиков?
Михаил Духовный
– Жилой комплекс «Юбилейный квартал» в Приморском районе – крупнейший из построенных в последнее время. Он находится на окраине, где заканчивается Комендантский проспект. Проспект Королева разделяет наш проект ровно пополам. Там проходит городская дорога, которая нужна жителям. Наша компания разработала проектную документацию, заплатила за нее деньги и готова отдать городу для того, чтобы он выполнить свою часть работы по строительству дороги.
– Какой процент строящегося или вводимого жилья обеспечен всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой? Сколько времени проходит, пока она появляется?
Ольга Карпова, директор АН «Вариант»
– Мне проще рассказать, как распределяются предпочтения покупателей. Под каждый проект мы находим своего клиента, потому что являемся брокерами строительных компаний. Нам проще это сделать. «Юбилейный квартал» выбирают за относительно низкие цены, это новый микрорайон на севере города, но он далеко расположен от метро. Жилье на «Парнасе» рядом с метро, но приходится ждать, когда там до конца сформируется необходимая инфраструктура. Квартиры в «Новом Оккервиле» покупают за воссозданную среду для жителей. Кто-то выбирает Колтуши и надеется, что там будет решен транспортный вопрос.
– В последнее время активно застраивается юг города, там было заявлено несколько крупных проектов, например, малоэтажный комплекс УК «Старт-Девелопмент». Не создаст ли дополнительная нагрузка на дорожную сеть транспортный коллапс на юге?
Светлана Аршинникова
– Безусловно, мы отслеживаем эту ситуацию. Пока ресурсов по транспортной доступности, которые существуют на данный момент, хватает. Ситуация на юге лучше, чем, например, на севере, где всего одна дорога. «Новую Ижору» и «Славянку» связывают с «большой землей» четыре альтернативные трассы. Появление новых проектов на юге усложнит транспортную ситуацию, могут возникнуть проблемы с выездом в центр и обратно. Но мы изучали генеральный план города, к 2015 году закончится строительство новой трассы Москва – Санкт-Петербург, она станет пятой альтернативной дорогой.
Что касается транспортного обеспечения наших микрорайонов, то на данный момент это решенный вопрос. «Славянка» и «Новая Ижора» обеспечены городским транспортом, курсируют регулярные рейсы. К моменту сдачи кварталов существовала договоренность с городом.
– Много времени потребовалось, чтобы согласовать этот маршрут с городом?
Светлана Аршинникова
– Этот вопрос удалось решить еще в процессе реализации «Новой Ижоры», то есть в 2008 году. К моменту запуска «Славянки» мы уже были подготовлены.
Безусловно, сегодня от активности застройщиков зависит многое. Рынок ведет себя по-другому. Еще в 2008 году мы продавали только квартиры и дома, теперь предлагаем людям определенную среду для проживания. Ни один застройщик не может себе позволит не сделать то, что нужно человеку: парковочные места, велосипедные дорожки, парки. Например, в «Славянке» на
– Что касается торговых центров, операторы охотно идут в новые районы, или застройщикам приходится заманивать и убеждать?
Михаил Духовный
– Есть «сладкие» места, за которыми выстраивается очередь, и стандартное предложение во встроенных помещениях жилого комплекса. Успех прихода новых операторов зависит от двух вещей – удачных планировок коммерческих площадей и скорости возведения комплекса и ввода его в эксплуатацию.
Не могу сказать, что на наши помещения выстраиваются дикие очереди, но определенный спрос есть. У нас уже стоит «К-Раута», через некоторое время будет открыт «Окей». Но они пришли тогда, когда половина «Юбилейного квартала» была уже продана.
Алексей Бушуев
– Коммерческие операторы, которые приходят в новые микрорайоны, хорошо считают деньги, они понимают привлекательность месторасположения и будущую окупаемость. Коммерческие помещения пользуются большим спросом, когда объект введен в эксплуатацию.
– Получается замкнутый круг – с одной стороны, необходимая инфраструктура в виде коммерческих объектов не появится, пока нет наполнения квартала, с другой стороны, жильцы хотят, чтобы все было сформировано сразу.
Алексей Бушуев
– На самом деле не совсем так. Люди бизнеса заботятся о выборе коммерческих помещений заранее. Купить их в сданном доме практически нереально. К моменту сдачи комплекса почти все коммерческие помещения имеют своих обитателей.
Лариса Окунь
– Что касается «Нового Оккервиля», то мы пошли другим путем. И не стали продавать коммерческие помещения, а заранее просчитали, что понадобится людям в первую очередь – это продовольственные и хозяйственные магазины, аптеки, салоны красоты. Мы спроектировали коммерческие помещения специально под необходимые виды деятельности и стали сдавать их в аренду. Потому что если ты продаешь, то уже не владеешь ситуацией, и не факт, что площади будут использованы по назначению.
– Помимо всего перечисленного, есть такое понятие, как имиджевая составляющая объекта. Какие инструменты используются для создания имиджа места? Прямого возврата инвестиций от вложений, например, в парк дождаться невозможно. Но будут косвенные дивиденды. Как скоро они вернутся?
Светлана Аршинникова
– Наша практика показывает – чем сильнее район нравится людям, тем больше квартир в нем продается. Клиенты обращают внимание на ширину улиц в квартале. Например, ул. Ростовская в «Славянке» шире Московского проспекта. Подъездные пути к домам такой же ширины, как и проспект Стачек.
Также для людей важно, чтобы рядом находилась зеленая зона, в нашем случае это Пушкинские, Павловские парки, которые в десяти минутах езды. Что касается озеленения, то мы купили голландские шаровидные клены фирмы «Крона», которых в Санкт-Петербурге вообще нет. 25 тысяч рублей – стоимость одного дерева. Мы высадили 4 тысячи таких деревьев и 40 тысяч кустарников, в районе за зиму не погиб ни один саженец. Для «Славянки» выбрали новое световое оформление, использовали не привычные фонари, которые сейчас встречаются в городе, а фонари-торшеры. Вернулись к стандартам советской эпохи – к принципу построения территории закрытого двора, без сквозных проездов. В домах широкие парадные, колясочные...
Михаил Духовный
– Пойду с коллегами вразрез насчет важности имиджа в продажах. Практика показывает, что все эти вещи, которые мы делаем, у людей примерно на 7-8 месте по значимости. Первое место – это цена, второе – расположение, третье – бренд компании. Что касается имиджа, то это не требования клиентов, а собственные желания застройщиков, которые стремятся отстроиться от конкурентов.
Светлана Аршинникова
– Мы тоже провели исследование. По нашим данным, первые три места занимают
цена, условия продажи, место, а вот дальше идут имиджевые составляющие.
Лариса Окунь
– Есть люди, которым нужно дешевое жилье, они ограничены в деньгах и не смотрят на дополнительные преимущества. Другая категория обращает внимания на комфортные условия проживания. Поэтому эмоциональная составляющая всегда была, есть и будет.
Ярослава Задорина
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова