«Коммерсантов» оставят без лазеек
С проблемой «коммерческих» саморегулируемых организаций строительная отрасль столкнулась буквально с первых дней перехода на саморегулирование. Недобросовестные структуры развернули масштабную деятельность по торговле допусками, пользуясь несовершенством законодательства в новой сфере, считает генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Первый год ушел на обкатку, на приведение в порядок базовых элементов правового регулирования допуска компаний на строительный рынок. В этот период устанавливались основные «правила игры», и ни у государства, ни у национальных объединений не хватало ресурсов на борьбу с коммерциализацией, поскольку на тот момент имелось немалое количество более острых и неотложных проблем.
К моменту, когда нашлись силы заняться проблемой наконец-то, оказалось, что решить ее одним махом невозможно. Даже несмотря на небольшую численность, «коммерческие» СРО сумели нанести существенный репутационный урон, вызвав своей деятельностью широкий общественный резонанс. При этом некоторые из «коммерсантов» смогли искусно замаскироваться под добросовестные СРО: используемые ими нечистоплотные схемы зачастую формально не нарушают законодательство и в то же время наносят серьезный ущерб всему институту саморегулирования. «Коммерческие» СРО, занимаясь продажей допусков, создают серьезную угрозу репутации законопослушных СРО и противодействуют достижению одной из основных целей саморегулирования – повышению безопасности строительства. Напротив, выдавая свидетельства без проведения обязательных процедур, «коммерческие СРО» способствуют возникновению аварийных ситуаций и снижению качества строительных работ.
Понимая, что дальнейшее бесконтрольное развитие ситуации может привести к критическим последствиям, органы государственной власти и национальные объединения СРО решили пойти на ужесточение правовых норм в области саморегулирования в строительстве. Задача этой законодательной инициативы – искоренить «коммерческие» СРО как явление, сделав невозможным дальнейшее существование организаций, попадающих в данную категорию.
Закладывая правовые основы для борьбы с «коммерческими» СРО, нацобъединения сформулировали признаки коммерциализации саморегулируемых организаций. К таким признакам были отнесены: высокий ежемесячный прирост численности членов СРО; активное использование рекламы, в том числе, нарушающей законодательство; отсутствие или минимальный размер членских и вступительных взносов, дробление взносов в компенсационный фонд; небрежная проверка компаний при вступлении в СРО; отсутствие коллегиальности и открытости в управлении; участие в бизнесе по продаже готовых юридических лиц с уже оформленными допусками и некоторые другие виды нарушений.
Рабочей группой по выработке предложений и осуществлению мер по борьбе с недобросовестными саморегулируемыми организациями при Координационном совете при Министерстве регионального развития Российской Федерации был разработан комплекс мер по законодательному воспрепятствованию коммерциализации саморегулирования. Данный комплекс был условно разделен на две части. К первой были отнесены приоритетные изменения, которые необходимо внести в действующее законодательство в кратчайшие сроки. По большей части, это поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся непосредственно процедур работы саморегулируемых организаций. Вторая часть, так называемые перспективные изменения, включает в себя поправки, устанавливающие ответственность должностных лиц СРО за нарушение действующего законодательства.
Приоритетные доработки включают в себя, в основном, структурные изменения. Прежде всего, установят верхний предел количества членов в одной СРО. Многие вопросы, включая выдачу допусков, будут переданы в ведение коллегиального органа управления, при этом минимальное количество членов в коллегиальном органе будет принудительно увеличено.
Национальные объединения получат новые полномочия в части управления выполнения саморегулируемыми организациями профильного законодательства. Также будут созданы единые базы членов саморегулируемых организации и работников организаций, входящих в СРО, которые будут вестись национальными объединениями.
Блок перспективных доработок, включающий поправки в УК и КоАП, установит ответственность за неправомерную выдачу допусков, за незаконное расходование средств компенсационного фонда и предоставление заведомо ложных сведений о реестре членов СРО и размере компенсационного фонда. Сюда же войдут поправки, которые обеспечат повышение информационной прозрачности саморегулируемых организаций.
В настоящее время Национальное объединение строителей проводит сбор дополнительных предложений по законодательному воспрепятствованию коммерциализации на уровне своих окружных конференций. Вся эта информация будет агрегирована и направлена в соответствующие инстанции.
СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» уже представили консолидированную позицию по поправкам. Некоторые из них, по мнению экспертов партнерств, не следует вносить в Градостроительный кодекс. В частности, предлагается исключить положения, которые предусматривают дублирование функций Ростехнадзора полномочиями национальных объединений, а именно: поправки, касающиеся контроля деятельности СРО и необходимости предоставления саморегулируемыми организациями в национальные объединения протоколов общих собраний и других локальных документов. Также партнерства представили свое виденье процедуры заседаний коллегиальных органов управления СРО. Они нуждаются в упрощении, которого можно было бы добиться путем введения голосования по бюллетеням и легализации заочного голосования. Сейчас же намечается движение в сторону их избыточного усложнения, что не совсем соответствует реалиям времени и практике, сложившейся в бизнесе.
Планируется, что после согласовательных мероприятий итоговый вариант приоритетных поправок будет внесен в Государственную Думу РФ, и принят еще на весенней сессии. Оперативная и последовательная работа в данном направлении, несомненно, будет иметь надлежащий эффект и проблему «коммерческих» СРО можно будет если не ликвидировать полностью, то хотя бы существенно сократить количество недобросовестных организаций и минимизировать их негативное влияние на строительный рынок.
В России разрабатывают Кодекс этики ипотечного кредитора. Сегодня система ипотечного кредитования – это многофакторная модель, основанная, прежде всего, на принципах рынка и законности. Максимальная прозрачность рынка, информативность всех его агентов и четкость «правил игры» очень важны для его динамичного и правильного развития.
На заседании экспертного совета по защите конкуренции на рынке финансовых услуг при Федеральной антимонопольной службе проект Кодекса ипотечного кредитора прошел первое обсуждение.
У нового кодекса есть три основные цели. Во-первых, он устанавливает высокие профессиональные и этические стандарты поведения кредитных организаций в отношении потребителей, во-вторых, декларирует справедливые нормы ведения ипотечного бизнеса и, в-третьих, укрепляет приверженность банков к соблюдению действующего законодательства без искажения его смысла и сущности.
Этика и профессионализм
Кодекс ипотечного кредитора определяет минимальные требования к кредитору в плане защиты прав потребителей. В частности, от кредиторов требуется профессионализм сотрудников, честность по отношению к клиентам, соблюдение ими законодательства и недопущение дискриминации по расовой принадлежности, цвету кожи, полу, семейному положению, вероисповеданию и возрасту, происхождению и национальности, образованию и опыту.
Положения этого документа также предусматривают сохранение конфиденциальности информации, которую заемщик предоставляет банку. Специальные разделы кодекса посвящены регламентации отношений в сфере рекламы, предоставления консультационных услуг и услуг финансовой оценки, а также вопросу заключения ипотечного договора. Одним из главных требований кодекса является норма, предусматривающая предоставление кредитором полной информации о реальной стоимости жилищного кредита и всех накладных расходов на него.
Текст уже готов
В работе над этим важным документом принимают участие Международная финансовая корпорация (IFC), Ассоциация российских банков (АРБ), а также Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Разработка кодекса началась в мае 2006 года, а завершится в середине 2008 года. В группу экспертов входят более 30 банков. Кодекс как документ не является «новинкой» для мировой индустрии ипотеки. Подобные своды правил и норм есть в Великобритании, Германии, Америке.
Работа над текстовой частью документа уже закончена. В нем девять страниц. Но остались недоработки технического характера. Например, пока остаются открытыми вопросы функционирования, а именно: регламента работы органа, который будет контролировать соблюдение требований кодекса.
ПрозраЧный и понЯтный
Как рассказала начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева, с инициативой создать кодекс к регулятору обратились сами банки, пожелавшие раскрывать клиентам эффективную процентную ставку по ипотечному кредитованию.
«В наших с Центробанком рекомендациях, выпущенных полтора года назад, ипотечный кредит рассматривался как вариант потребительского, – сказала она. – Принятое две недели назад положение ЦБ о формировании резервов выданной ссуды, где рекомендуется фиксировать эффективную ставку по кредиту в договоре, также рассматривает ипотеку в рамках потребкредитования».
По ее словам, кодекс ипотечного кредитора важен тем, что «все договоры ипотеки, все взаимоотношения заемщика и кредитора должны быть максимально прозрачными и понятными как одной стороне, так и другой».
«Разработанные правила будут приняты в том случае, если этого захотят сами участники рынка. Мы были только инициаторами идеи раскрытия информации по кредиту. А теперь, когда рынок отреагировал и появился проект IFC, все зависит лишь от направления движения самого рынка», – утверждает она.
Надо кооперироватьсЯ
Эксперты Ассоциации российских банков также очень положительно оценили инициативу по созданию кодекса. Как рассказала Екатерина Покопцева, главный специалист аналитического департамента АРБ, эта инициатива родилась в связи с ростом конкуренции на рынке ипотеки.
«Сегодня ипотечным кредитованием занимается 442 банка, входящих в ассоциацию. При этом у нас не принят закон о потребительских кредитах, который бы обязывал банки раскрывать всю информацию по кредитам, в том числе о дополнительных платежах заемщика, а также информацию об эффективной процентной ставке», – сообщила она.
«Таким образом, решение о создании кодекса, который банки будут подписывать на добровольной основе – это естественный виток развития рынка. Банки пришли к пониманию того, что надо кооперироваться. Думаю, этот шаг благотворно повлияет и на сам ипотечный рынок, и на доступность ипотеки для населения», – резюмировала она.
Политика
доброжелательности
Советник по юридическим вопросам проекта развития первичного рынка ипотечного кредитования в России Международной финансовой корпорации (IFC) Рустам Туркменов заявил «Строительному Еженедельнику», что кодекс призван придать этичность ипотечному бизнесу, установить общие стандарты этики для ипотечных кредиторов. Что, в принципе, очень хорошо для потребителей. «Заемщик, придя в банк, будет четко знать, на что он имеет право и каким образом ему действовать в той или иной ситуации. К сожалению, пока не все граждане правильно понимают слово «ипотека» и не всегда знают свои права, в том числе при общении с банком. Принятие кодекса поспособствует укреплению доверия между заемщиком и кредитором и приданию более этичного образа нашей ипотеке», – заявил он.
По его мнению, «нельзя сказать, что наши банки проповедуют нечеловеческое, или, как говорят в Америке, хищническое кредитование, на самом деле большинство банков относятся к своим заемщикам этично». «Просто кодекс будет для них возможностью подтвердить политику доброжелательности по отношению к заемщикам», – заключил эксперт.
Объединение авиационных предприятий «АТ-Альянс» начинает реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья. Первыми проектами «АТ-Альянс» в Петербурге станут жилой комплекс на берегу Финского залива Северо-Приморской части и жилой дом на Крестовском острове. Оба этих проекта до недавнего времени реализовывались
ЗАО «Петербургстрой-Сканска».Иностранные и московские девелоперы с каждым годом уделяют все больше внимания строительному рынку Санкт-Петербурга. Даже оставляя в стороне проект строительства квартала «Балтийская жемчужина», которому оказывается особое содействие со стороны петербургских властей, в городе сейчас реализуется или готовится к реализации несколько крупных инвестиционно-строительных проектов, например, российско-финский проект на Фермском шоссе, есть планы израильских инвесторов по застройке территории на Пулковском шоссе. С другой стороны, петербургские строительные компании осваивают новые российские рынки и реализуют проекты за границей. Процесс круговорота инвесторов приводит к исчезновению с арены строительных действий одних компаний и появлению других.
Все про всех знают все
Шведский концерн Skanska, открывший свое представительство в России в 1994 году, к 2007 году подвел черту под пребыванием в нашей стране. Процесс исхода начался еще полтора года назад, когда было продано ЗАО «Сканска Строй», но в то время руководство компании называло этот процесс диверсификацией бизнеса. Тогдашний генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский в августе 2005 года заявил, что «никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное». Тем не менее, в этом году состоялась сделка, в результате которой два наиболее известных объекта «Петербургстрой-Скански» – жилой комплекс на берегу Финского залива в квартале 66А Северо-Приморской части общей площадью 75 тыс. кв. метров и жилой дом на Крестовском острове (Морской пр., 28) площадью 13 тыс. кв. метров – приобрели нового хозяина.
Права на объекты шведского концерна Skanska в Санкт-Петербурге были переданы московской Управляющей компании «АТ-Альянс», которая в будущем планирует расширение адресной программы в Северной столице. Реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья компания оценивает в 0 млн.
Городские власти уже поставлены в известность о сделке между Skanska и «АТ-Альянсом». «Шведы собираются уходить, и они нам об этом объявили. Я в курсе и контролирую ситуацию, – прокомментировал происходящее вице-губернатор Александр Вахмистров. – Строительство на объектах, которые остались за «Петербургстроем», продолжается, и городские власти отслеживают этот процесс. Уверен, что вся эта ситуация не повлияет ни на дольщиков, ни на начатые проекты».
«Наутилус» снова на плаву
Как сообщили в Управляющей компании, «АТ-Альянс» решил полностью переработать проект застройки квартала 66 Северо-Приморской части, известный под названием «Наутилус», поскольку проект пятилетней давности не соответствует реалиям сегодняшнего рынка. Проектировщик на доработку проекта будет выбираться на основе заказного международного конкурса. Для участия в нем приглашены две западные и две отечественные проектные организации.
«Мы намерены использовать в этом проекте самые передовые технологии высотного строительства, поскольку хотим значительно перешагнуть высоту в 100 метров. Планируется заложить в проект развитую социальную инфраструктуру, а на берегу построить яхт-клуб высокого уровня. Важно, что причалы этого клуба будут находиться до места прохождения трассы Западного скоростного диаметра, а это снимает ограничения по высоте швартующихся здесь яхт. То есть мы планируем реализовать проект, аналогов которому в Петербурге нет», – говорит генеральный директор управляющей компании «АТ-Альянс» Алексей Чичерин. Сейчас ведутся подготовительные работы на строительной площадке: вывозятся огромные объемы старых железобетонных конструкций – несанкционированная свалка, обнаруженная на территории застройки.
Проект на Морском пр., 28 также претерпел существенные изменения. При сохранении архитектурного решения были существенно улучшены потребительские характеристики, применяемые технологии и материалы, что позволило улучшить качество проекта и перевести в сегмент элитного жилья. Проект сейчас находится на согласовании у председателя КГА Александра Викторова.
Кроме того, в группу «АТ-Альянс» вошел застройщик жилого квартала «Новая Скандинавия» ЗАО «Озерки». «Новая Скандинавия» – квартал малоэтажной застройки на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Проект уже можно считать состоявшимся. Первая очередь квартала площадью 33,45 тыс. кв. метров была завершена в 2006 году. В стадии строительства находятся объекты площадью 25 тыс. кв. метров. «АТ-Альянс» планирует в ближайшие четыре года построить здесь еще 50 тыс. кв. метров.
Выгодное отлиЧие
Специально для реализации жилищных проектов в Петербурге было создано ООО «АТ-Альянс Девелопмент». Компания планирует работать в сегменте жилья высокой комфортности и элитного. Вышеуказанные проекты станут первыми, но отнюдь не последними – «АТ-Альянс Девелопмент» уже ведет работу по другим участкам в Петербурге для объектов как жилого, так и коммерческого назначения. Планируется строительство бизнес-центра класса «А».
«У петербургского рынка жилья огромный потенциал. Спрос превышает ликвидное предложение. Цены здесь ниже московских, но в ближайшие годы мы ожидаем их роста, – комментирует начало девелоперской деятельности в Петербурге Алексей Чичерин. – Это обусловлено несколькими причинами: во-первых, в Петербурге уже несколько лет наблюдается стабильный экономический рост, во-вторых, в регионе – сильный предсказуемый губернатор, в-третьих, здесь реализуют проекты крупные иностранные инвесторы («Ниссан», «Тойота»), а также происходит перевод в Санкт-Петербург штаб-квартир ведущих компаний».
Если еще полтора года назад многие аналитики рынка недвижимости говорили, что спрос в Санкт-Петербурге недостаточен для существовавшего объема предложения, то квартирный дефицит прошлого года показал, что городу необходимо большее количество жилья, чем вводится в течение последних лет. Появление сторонних, не петербургских инвесторов способно повлиять на состояние рынка. «Серьезной причиной нашего интереса к петербургскому рынку является то, что приобрести участок под строительство здесь проще и дешевле, чем в Москве, а конкуренция ниже», – считает директор Управляющей компании «АТ-Альянс».
Не исключено, что появлением в Петербурге новых инвесторов процесс повышения открытости городского строительного рынка не ограничится. Следующим этапом может стать приход подрядчиков из других регионов и из-за рубежа. Как недавно отметил вице-губернатор Михаил Осеевский, в Северной столице не хватает подрядных строительных организаций. Поэтому для повышения темпов строительства необходимо привлечение подрядчиков из других регионов, а возможно, и стран.