Власти готовятся к переезду
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов
О положении, сложившемся на рынке жилой недвижимости, происходящих изменениях, основных тенденциях и перспективах корреспонденту АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Что происходит с ценами на жилье?
Последние две недели лишь подтверждают, сложившийся в IV квартале 2008 г. тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения. Снижение – около 0,5% в неделю. Менее сдержана ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов – здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тысяч рублей за 1 кв. м строящегося жилья в типовом сегменте.
Вторичный рынок менее подвержен грубой «волотильности», но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены предложения. В то же время на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, а на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами уже использовавшегося жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 3 тысяч, что повторяет итоги аналогичного периода 2007 и 2008 гг. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 90 тысяч рублей, на первичном – до 80 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Если говорить об ипотечных программах, как изменились требования банков к заемщикам, каковы ставки, какие требуются гарантии? Есть ли жилье, на приобретение которого теперь кредит не получить вовсе – допустим, хрущевки и т.п.?
- Требования банков к заемщикам ужесточились – банки стали с особенной мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности, к специалистам той же банковской сферы. Сроки рассмотрения – от 3 дней до месяца. Рассмотрение документов в филиалах московских банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дел.
Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 30%. Отношение кредита к доходу варьируется в пределах 50-60%. То есть, если платеж в месяц составляет 25 тысяч рублей, то подтвержденный доход должен составлять не менее 50 тысяч. Подтверждение дохода так же стало для многих существенной проблемой. Банки, как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение – кредит под последнюю комнату; практически исключено кредитование первичного рынка и загородных строений. Кредитные ставки в рублях варьируются в широком диапазоне от 15 до 25%.
Среди отрадных событий – заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр МБРР, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось – активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров.
- Каковы предпочтения по аренде жилья? Какие районы востребованы, какие ставки аренды и как они изменились за последние 3 месяца?
- За год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, в результате чего предложение значительно превысило спрос. Если в начале 2008 г. арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале
По данным Института недвижимости, комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года – от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший – Центральный, Петроградский и Адмиралтейский.
Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тысяч рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тысяч (Красносельский район) до 30 тысяч (Центральный район). Наибольший прирост цен – в недооцененном Красносельском районе, почти не отстает от него Центральный и Адмиралтейский районы – прирост цен за год – 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районе – прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена практически самая низкая в городе – около 22-23 тысяч рублей, во втором – самая высокая – 35 тысяч. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах – цена снизилась на 2-4%, в цене – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский – стоимость аренды увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тысяч рублей.
За 2008 г. стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5%. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета «однушки» сдавались в среднем за 17 тысяч рублей, а двухкомнатные за 24 тысяч. Максимальной стоимости найм жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры – 20 тысяч в месяц.
- Расскажите о рынке риэлтерских услуг – многие компании поглощаются лидерами рынка – уменьшаеттся ли количество риэлторских фирм? Увеличилась ли доля черных маклеров?
- Агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значения 2008 г. В то же время по данным Регистрационной службы количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тысяч, что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 гг. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами.
Достаточно сложной может оказаться ситуация для многих компаний, ориентированных в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, в первую очередь в области и в спальных районах, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзиноговые схемы.
На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8% от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам – себе дороже, особенно, когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок – никто не хочет.
Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса трудно отследить. В городе по разным оценкам от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются – это процесс продолжается в режиме non-stop, и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств недвижимости может уменьшиться на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров.
- Как изменился рынок строительного генподряда? В последние годы рынок расслаивался, девелоперы передавали генподряд на аутсорсинг. Но в нынешних условиях хозяева бизнеса не хотят отдавать деньги на сторону и минимизируют издержки. Не пошел ли в связи с этим обратный процесс, когда компании снова создают подрядные подразделения?
- Конец 1990-х гг. ознаменовался структурированием достаточно крупных вертикально-интегрированных холдингов, включавших в себя и разного рода подрядные организации, и производителей стройматериалов, и ДСК. В некоторых случаях формировались несколько подзабытые сегодня формы – финансово-промышленные группы, включавшие в себя аффилированные банки. Такая модель позволяла минимизировать затраты и работать на основе взаимозачетов и внутренних взаиморасчетов. Среди наиболее известных на строительном рынке холдингов – группа ЛСР, ФПГ «Росстро», группа «Ленстройматериалы», холдинг «ЛенСпецСМУ». Причем многие холдинги сохраняли структуру в течение десятилетия без заметных изменений.
В силу определенной инертности девелопмент как таковой оказался более востребован на рынке коммерческой недвижимости. Здесь более развита и система аутсорсинга, и подрядов. В то же время застройщики предпочитают работать с одними и теми же подрядчиками, редко прибегая к ротациям.
Заметное сужение строительного рынка приведет к неизбежной череде банкротств и процессам слияний-поглощений. В России ни застройщики, ни подрядчики так и не научились работать в консорциумах и партнерствах. Впереди еще одно испытание в условиях дефицита ликвидности – бартерные расчеты и связанные с ними проблемы – двойные продажи и ценовой демпинг на аналогичные объекты.
Беседовал Михаил Добрецов
Строительное образование должно претерпеть коренные изменения. Только работодатель может четко сформулировать требования к выпускникам и кандидатам на ту или иную должность, а учебные заведения, учитывая это мнение – выработать эффективные образовательные стандарты. Такую точку, в большей или меньшей степени отразившую ожидания большинства участников II Международной научно-практической конференции «Строительное образование – 2009», прошедшей в Петербурге, высказал председатель территориальной организации Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов Георгий Пара.
По статистике, порядка 78% работодателей современной России используют рекрутинг для привлечения специалистов и только 4,5% в какой-то мере сотрудничают с учебными заведениями. В то же время маркетинговые стратегии профессиональных учебных заведений в основном сориентированы на запросы со стороны абитуриентов и их родителей, руководствующихся в выборе профессии по большей части стереотипами, а не оценкой текущей ситуации на рынке труда и тем более не прогнозами по ее изменению и актуальными перспективами. Однако создавать учебные центры на базе системы государственно-частного партнерства можно и нужно, - заявил профессор кафедры педтехнологий и профобразования ЛОИРО Александр Кивалов.
Один из возможных механизмов создания такой системы, по словам докладчика, предложен разработчиками широко обсуждаемой в педагогических кругах модели «Российское образование-2020». На базе этой модели, направленной на интеграцию системы образования и образовательных программ с реальными секторами науки, производства и сферы услуг, была составлена Концепция развития начального производственного образования в Ленобласти на период до 2010 г. Она предлагает организовать совместную работу профессиональных учебных заведений, органов службы занятости и представительств региональных объединений промышленников и предпринимателей. «Это не только поможет обеспечить приток средств в сферу образования, но и станет залогом его гибкости, устойчивости и адекватности требованиям инновационной экономики», - считает А.Кивалов.
«Совсем недавно мы наблюдали настоящий бум во всех сферах строительной отрасли. И в настоящее время совершенно очевиден процесс укоренения и внедрения новых технологий, как в процессе строительного производства, так и в процессе проектирования», - констатировали преподаватели СПбГПУ Наталья и Евгений Колосовы. Но надежды бизнеса пережить наступивший кризис, закрыв глаза на взаимодействие с образовательными учреждениями, по мнению многих участников конференции, опасны вдвойне. Не только потому, что кризис – это во многом результат эгоистических устремлений бизнеса. Но и потому, что уже первые его месяцы продемонстрировали спад интереса к профессии и, соответственно, снижение с таким трудом наработанного престижа отрасли.
Еще в ноябре 2008 г. упал средний уровень заработной платы в строительном комплексе Санкт-Петербурга. Но и в период строительного бума зарплата рабочих – строителей занимала 10-е место по городу. «Сегодня по нормам ООН минимальная зарплата должна быть не меньше 500 долларов в месяц, поскольку доказано, что меньшая заработная плата ведет к деградации трудового потенциала. Странно, что до сих пор, несмотря отставание от ведущих стран по уровню зарплаты в 15-20 раз, мы отстаем от них по уровню производительности труда всего лишь в 5 раз. Теперь уже совершенно очевидно, что сложившийся на российском рынке труда тип отношений является непосредственной причиной занятости большинства сфере низкоквалифицированной малодоходной работой, и потому корневой причиной российской бедности и отсталости», - объясняет Г.Пара.
«Старики-профессионалы не выведут работодателя на новые уровни технического прогресса. Им трудно осваивать новое оборудование и новые методы работы. И в то же время молодежь зачастую не имеет возможности с ними ознакомиться – им негде об этом узнать», - считает директор АНО «РСЗ МАЦ» Алексей Левченко. По словам Левченко, пребывание ученика-сварщика в учебно-аттестационном центре в Финляндии стоит около 100 евро в день, а в аналогичном российском - 4-5 тысяч рублей. «Толчком к развитию системы повышения квалификации работников может стать правильно составленный договор между работодателем и профсоюзом, в котором нашлось бы место требованиям по организации и возмещению затрат на образовательные услуги, - говорит Левченко. - Но для этого центры повышения квалификации нужно переводить в систему профсоюзного управления».
Если и не в систему профсоюзного управления, то, во всяком случае, отчасти под контроль СРОС. Ведь уровень квалификации неразрывно связан с качеством работ, - замечает гендиректор Северо-Западного института повышения квалификации Юлиана Черныш-Вересова. «К функциям образовательных учреждений, согласно Градкодексу РФ, отнесено участие в работе экспертных комиссий, которые будут выдавать заключения об уровне профподготовки компаний, претендующих на членство в СРО. Кроме того, учебные учреждения должны принимать участие в разработке программ аттестации кадров и аттестационных комиссиях», - напомнила она. По словам докладчицы, СЗ-ИПК и некоторые другие центры переподготовки кадров уже сейчас готовы осуществлять «доводку» специалистов применительно к интересам компаний и стремительно меняющимся условиям рынка, благодаря получению аккредитации на право проведения аттестации по тестовым программам, разработанным Российским Союзом строителей.
Некоторые предложения по решению вопросов подготовки специалистов для строительной отрасли, разработанные Национальной федерацией профобразования (НПФО), представленные на первой конференции «Строительное образование-2008», благодаря поддержке Научно-методического совета РСС вошли в программу развития производства стройматериалов Минпрома РФ. «Конечно, кризис нарушил некоторые планы, заявленные нами в прошлом году. В частности, приторможен процесс создания строительного технопарка в тот самый момент, когда 8 петербургских и 4 иностранных компаний были готовы к вложению первых средств в его оснащение. Но, несмотря на это, нынешняя конференция показывает, что усилия и средства были потрачены не зря. «Главное для нас сегодня – добиться поддержки профобразования как от властных структур города и области, так и от строительного бизнеса в лице саморегулируемых организаций», - заключил президент НПФО Юрий Панибратов.
В течение последних 20-15 лет подготовка строителей в учебных заведениях города и области, по оценке президента НПФО, оставалась на уровне 80-х. За эти годы число учебных заведений начального профобразования сократилось почти в 10 раз, до нынешних времен дожил лишь один строительный техникум – ныне Колледж строительной индустрии и городского хозяйства, ведущий строительный вуз Петербурга – СПбГАСУ – ныне аккредитован в пониженном статусе академии. Зато, благодаря хозрасчетной системе и запросам рынка, развивается система переподготовки кадров. Хотя и преимущественно в системе высшего строительного образования.
«Насколько я понимаю ситуацию, сложившуюся сегодня в российском строительстве, самая большая проблема здесь – острая нехватка квалифицированных рабочих, - отметил в своем выступлении директор по администрации и персоналу группы компаний «КНАУФ – СНГ и Монголия», известной своими учебными центрами, в том числе петербургскими, Бернд Гофман. – В России нас многие подозревают в том, что наши образовательные программы направлены на завоевание и расширение рынков сбыта. Мы, впрочем, не скрываем своего коммерческого интереса. Но у него есть и так называемый «побочный продукт» - в конечном итоге мы действуем в интересах развития технологий». По его словам, в 93-м, когда КНАУФ пришла на петербургский завода «Победа», на местном рынке насчитывалось не более 50-100 наименований строительных материалов.
Как рассказал Б.Гофман, руководство КНАУФ, несмотря на кризис, приняло принципиальное решение о расширении образовательной деятельности. В том числе, планируются инвестиции в оснащение строительного технопарка на базе Колледжа строительной индустрии и городского хозяйства. Кроме того, компания передала Научно-методическому совету сборник своих лучших образовательных программ. Надо полагать, что после того как, не без содействия сотрудников КНАУФ, в России была утверждена в правах (хотя и в рамках более общей формулировки «монтажник каркасных конструкций») профессия мастера сухого строительства, количество рабочих, умеющих работать с материалами КНАУФ, станет увеличиваться и за счет государственных учебных заведений. «Мы ни в коем случае не подменяем, не хотим, и не будем подменять собой систему образования, - утверждает притом Б.Гофман. – Мы только участвуем в образовательном процессе. А роли государства в образовательном процессе не может заменить никакая компания. По существу, мы – социальные партнеры».
«Мы в курсе того, насколько тяжело сейчас приходится нашим потенциальным петербургским партнерам по технопарку, - поделилась в беседе с корреспондентом АСН-инфо директор колледжа Наталья Смирнова. – Но, может быть, это время нужно использовать для того, чтобы совместными усилиями с преподавателями разрабатывать учебные программы и пособия. Ведь технопарк – это не только оборудование».
Наталья Черемных