Власти готовятся к переезду
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов
Проекты фасадных решений «Набережной Европы», подготовленные мастерскими «Евгений Герасимов и партнеры» и «Сергей Чобан и партнеры», были представлены на суд Градостроительного совета Петербурга.
Один дом – один архитектор
С.Чобан поведал членам Градсовета, что «проект такой величины нельзя делать одними руками, он должен быть полифоничным и отображать все тенденции мировой архитектуры». Поэтому, отметил он, для его реализации было решено привлечь ведущих европейских архитекторов. «Мы выбирали наиболее достойных, тех, кто умеет работать в ткани города. И прежде чем приступить к работе над отдельными проектами мы определили типологию набережной».
По мнению С. Чобана, в Петербурге представлены два типа набережных. Первый (такие как Английская наб.) представляет собой длинную цепь фасадов. Второй тип (наб. Макарова или Университетская) состоит из отдельно стоящих домов-кварталов. Именно он был использован при подготовке проекта «Набережная Европы».
«Частью нашего предложения стала идея – один дом – один архитектор. Тогда же возник и вопрос: какой изобразительный принцип использовать при разработке фасадных решений? Нам показалось правомерным выбрать несколько архитекторов, и мы с Е.Герасимовым тоже выполнили проекты зданий. И теперь двигаясь вдоль квартала, мы двигаемся сквозь слои современной архитектуры», рассказывал С.Чобан.
Отбор архитекторов осуществлялся по специфике их творчества: те, кто работает в более классическом ключе, представили свои работы на набережной, те, кто творит в современном стиле – на улицах внутри квартала, кто предлагает ультасовременные решения – будут работать на центральной площади – Звезд русского балета, где расположится здание Дворца танцев Бориса Эйфмана.
Среди привлеченных к работе архитекторов прозвучали такие известные имена как Кристоф Ландхоф, Эрик Ван Эгераат, Чино Дзукки, Паоло Дезидери, Роб Криер, Кристоф Коль, Манфред Ортнер и др., несколько авторов проектов зданий специально приехали в Петербург на заседание Градсовета.
Среди особых условий работы над проектом С.Чобан отметил высотность зданий, так их высота не должна превышать
Рецензентом проекта на заседании Градсовета выступил архитектор Юрий Курбатов. По его словам, архитекторам «удалось найти компромисс между видом квартала на исторические доминанты с его видом изнутри». К недостаткам проекта рецензент отнес калейдоскопичность фасадов. При этом Ю.Курбатов настоятельно рекомендовал проект принять, завершить и реализовать.
Градостроительной ошибки не состоялось
Практически все выступавшие на Градсовете петербургские архитекторы обратили внимание на то, что авторы проекта отошли от первоначального замысла, который был представлен на конкурс. Критике подверглась силуэтная линия зданий и как будто срезанный бритвой карниз, ритмично повторяющийся во всех фасадах вдоль набережной, отсутствие арочных проемов и ландшафтных решений.
Как отметил С.Чобан, «изменения в проект были сознательно срежиссированы. Самое простое – было сделать глухую периметральную застройку, но мы хотели путем ритма небольших пространств показать индивидуальность архитекторов».
По мнению Сергея Соколова высотный регламент сыграл не лучшую роль в формировании района и силуэт получился скорее механический, напоминающий застройку «хрущевского периода».
Вячеслав Ухов отметил, что концепция застройки выстроена верно, но при этом сравнил предлагаемый проект с хороводом и отметил слишком резаный карниз, уточнив, что этот аспект, как раз можно решить.
«Произошел шаг вперед и будет создана интегрированная архитектура, - сказал Анатолий Столярчук. - Не хватает только одного – чуть больше зелени и гуманизации среды». На это С.Чобан заметил, что над ландшафтным проектом квартала отдельно работает специально приглашенная, известная в Европе компания.
«Если бы этот проект попал в руки нашего любимого зодчего Росси, то мы бы получили желтоштукатуренный и белоколонный квартал, где не удалось бы преодолеть однообразия почерка одного архитектора», сказал Сергей Шмаков, при этом подвергнув критике срезанные силуэты зданий вдоль набережной.
По мнению Юрия Земцова массивная застройка набережной вызывает ощущение единого высокого монолита, видна попытка «выжать» максимальное количество площадей, а уход от арок первоначального проекта архитектор считает ошибочным.
Завкафедры ГАСУ Леонид Лавров увидел в представленных фасадах набережной отсыл «к Московскому пр. варианта
Владимир Попов со своей стороны отметил, что команда, которую собрали С.Чобан и Е.Герасимов, сделала достойную работу и опасность, что это будет очередная градостроительная ошибка, не оправдалась. «Может нужно что-то добавить к силуэту, что сделает линию венчающих карнизов более человечной», посоветовал он и добавил: «вызывает сожаление, что авторы отошли от конкурсного проекта».
Начинка
Рассказывая о судьбе первых этажей зданий «Набережной Евпропы» Е.Герасимов сказал, что в квартале предусмотрен детский сад, который будет располагаться во встроенном помещении. Школами, по мнению архитектора, Петроградский район и так обеспечен. Он так же добавил, что во всех жилых зданиях первые этажи предназначаются для коммерческой функции и будут сданы в аренду или проданы.
Что касается планировок квартир, то здесь архитектор отметил будущее разнообразие решений. «Это не набор типовых квартир, - подключился С.Чобан. – Характеристики жилых помещений будут привязаны к фасадам. А все общественные помещения будут разработаны архитекторами индивидуально».
С. Чобан также отметил, что по согласованию с ГИБДД разработана схема въезда-выезда в квартал, где предусмотрен единый большой подземный паркинг под всем комплексом, разделенный на блоки.
Отвечая на вопрос о присутствии в проекте зданий незастекленных лоджий и открытых террас и возможности их самодеятельного остекления жителями, С.Герасимов отметил, что, скорее всего лоджии будут оформлены по технологии безрамного остекления. Что касается террас, «то здесь мы сможем бороться с искажением архитектурного облика только через суд», добавил он. «Сегодня существует паспортизация фасадов и в случае внесения изменений в фасад, по которому нет согласования, есть повод для обращения в суд», подтвердил главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев.
Учесть замечания
После обсуждения проекта и вопросов к авторам концепции фасадных решений «Набережной Европы» участники Градсоваета пришли к выводу, что в целом проект оставляет хорошее впечатление. Архитекторы подошли к нему грамотно и с европейским размахом, сказал Ю.Митюрев. Это дает основания считать, что у авторского коллектива есть все возможности выполнить эту работу достойно, сказал он.
При этом, авторам все же предстоит рассмотреть возможность возврата к аркам, которые были представлены в рамках конкурсного проекта, и подумать над разнообразием высотности зданий квартала.
На заседании Градсовета было отмечено, что в августе
Ирина Васильева
В ноябре
Как сказал на торжественном открытии II очереди КАД вице-премьер РФ Сергей Иванов, «сегодня очень приятно поставить точку в строительстве надземной части КАД». При этом он выразил надежду, что Минрегион свои обязательства по строительству дороги и тоннеля в зоне КЗС выполнит в срок, и в 2011 г. кольцо окончательно замкнется.
Участок КАД от Бронки до Горской, проходящий по территории КЗС сооружается по отдельному титулу. «За счет новых технологических решений на один год удалось сократить процесс строительства КЗС, и сейчас можно говорить о завершении работ осенью
Строители КЗС подготовились к подключению транспортных сооружений Комплекса к КАД. Осенью
Проект КАД состоял из двух очередей строительства. I очередь – восточное полукольцо – от железнодорожной станции Горская до федеральной автодороги М-10 «Россия» (Московское шоссе) протяженностью
Восточное полукольцо
Строительство восточного полукольца КАД началось в
В мае
В октябре
Забегая вперед, стоит сказать, что сегодня разрабатывается проект расширения до 6 полос движения участка от станции Горская до Выборгского шоссе, поскольку с открытием сквозного движения по КАД существующих полос уже недостаточно.
В
Вантовый или Большой Обуховский неразводной мост – крупнейшее инженерное сооружение на КАД. Его длина составляет
В
Состоялось торжественнее открытие II очереди вантового моста, и с января
В
Западное полукольцо
Строительство западного полукольца КАД началось в
Пусковой комплекс II очереди от трассы М-10 «Россия» до автодороги «Нарва» (Таллиннское шоссе) протяженностью
Строительство участка от автодороги «Нарва» до пос. Бронка общей протяженностью
1-й – от трассы «Нарва» до ул. Пионерстроя, обеспечивающий завершение строительства транспортной развязки КАД с дорогой «Нарва» и Волхонским шоссе, включал строительство новой развязки на перспективном пересечении с продолжением ул. Пионерстроя. Протяженность пускового комплекса – 4,15 км. Генподрядчик ЗАО «ВАД»;
2-й – от ул. Пионерстроя до автодороги Петродворец – Кейкино включает транспортные развязки с Красносельским шоссе, автодорогами Марьино – Ропша и Петродвдрец – Кейкино. Протяженность – 20,3 км. Генподрядчик – ООО «Корпорация Инжтрансстрой»;
3-й – от автодороги Петродворец – Кейкино до ст. Бронка. Протяженность – 11 км. Генподрядчик – ООО «Корпорация Инжтрансстрой».
По распоряжению Правительства РФ от 15 августа
Однако ряд причин, которые возникли во время строительства II очереди КАД, вызывали сомнение в своевременных сроках сдачи объекта. Среди них В. Петушенко назвал непростые отношения с бывшим подрядчиком, компанией «Флора» и неотработанность инженерной части проекта по полосам отвода дороги и устройству сетей, что привело к форсированным темпам сдачи КАД. «Из-за разрыва отношений с «Флорой» и организации нового аукциона, было потеряно время, которое потом пришлось спешно наверстывать», вспоминает он.
Что касается проблем с инженерными сетями, то, как рассказал В. Петушенко, «во-первых, мы столкнулись с проблемой переключения газопровода высокого давления диаметром
Были проблемы и с расселением жилых домов, попадающих в полосу отвода дороги, но «на момент сдачи объекта все жилые дома, попавшие в зону строительства западного участка КАД, расселены», сказал заместитель гендиректора ФГУ ДСТО Евгений Дробышев. Он отметил, что в процессе решения находятся случаи, когда в зону полосы отвода автодороги попала только часть земельного участка. «Сейчас в зоне полосы отвода остались только несколько участков ИЖС, хозяева которых отказались покидать свои дома. В этих случаях оформлены соответствующие соглашения и приняты меры по защите участков от воздействия магистрали: установлены защитные экраны, устроены дополнительные съезды», сказал Е.Дробышев. Уже порядка 70% участков в районе кольцевой автодороги, которые относятся к государственным землям, оформлены в пользу ДСТО Петербурга, а в 2011г. планируется завершить оформление 30% оставшихся наделов. Столь длительный процесс, по его словам, связан с тем, что только на регистрацию одного участка уходит примерно полгода.
Всего же на западном участке КАД на мероприятия по расселению, выкупу, оформлению и отводам земельных участков и переносу инженерных сетей затрачено порядка 500 млн. рублей.
В ходе строительства КАД вокруг Петербурга была достигнута экономия средств в объеме более 3,45 млрд. рублей, рассказывает В.Петушенко. Из них 2,6 млрд. рублей было сэкономлено при строительстве западного участка магистрали.
За счет достигнутой экономии были дополнительно построены следующие объекты: надземный пешеходный переход через Пулковское шоссе; въезд с автодороги «Россия» на КАД в сторону Пулковского шоссе; пост ДПС на Пулковском шоссе; шумозащитный вал между основным ходом КАД и садоводствами Кировского района; надземный пешеходный переход на съезде с КАД через Дачный пр.; светофорный пост на пересечении Дачного пр. с пр. Народного ополчения.
Кроме того, в период строительства КАД в рамках дополнительных работ за счет экономии по госконтрактам был выполнен ремонт и восстановление десятков километров городских улиц и областных дорог, благоустроены территории, непосредственно примыкающие к транспортным развязкам с КАД.
КАД после КАД
Открытие сквозного движения по наземному участку КАД еще не завершение всего комплекса работ на магистрали говорит главный инженер ФГУ «ДСТО» Сергей Шпаков.
В
Также на КАД должно быть завершено строительство вспомогательных сооружений, в том числе центрального диспетчерского пульта автоматизированной системы управления дорожным движением. В течение
Однако существование ФГУ, по мнению С. Шпакова, на этом не прекратится. Он напомнил, первый участок КАД – от пос. Горская до пр. Культуры – оказался ỳже остальных - по 2 полосы в каждую сторону. С учетом строительства завода Hyundai расширение этой части становится необходимым.
Расширение участка от Горской до пр. Культуры потребует дополнительных федеральных средств. Как считает гендиректор НП «АСДОР» Юрий Агафонов, этого можно было избежать, если бы объем средств, выделенных на I очередь КАД, не был произвольно сокращен с 78 до 44 млрд. рублей. «Кроме того, за счет средств на строительство дороги пришлось строить газовую станцию, и перекладывать трубопровод, хотя за это должен был платить «Газпром», - считает он.
По мнению В.Петушенко, «работы хватит еще на 2 года, а дальше уже руководство будет решать быть или не быть Дирекции, ведь таких объектов с годовым объемом в 20 млрд. рублей в стране не много. А сейчас мы продолжаем работу».
Он считает, что учитывая высокий уровень автомобилизации населения, интегрированность магистрали в улично-дорожную сеть Петербурга, а также строительство логистических центров, портов в Ломоносове, Усть-Луге и Приморске к
В связи с этим в ФГУ ДСТО считают целесообразным строительство второго транспортного кольца вокруг Санкт-Петербурга. При этом проектные разработки, рассматриваемые дирекцией, соответствуют расчетам, разработанным Комитетом по транспорту и транспортной инфраструктуре Ленобласти (ныне ликвидированным).
Как считает С.Шпаков, в Ленобласти существуют возможности для строительства транспортного кольца между южной границей города и «бетонкой» (трассой Большая Ижора – Черемыкино – Кировск). Новое кольцо, по расчетам дирекции, должно обогнуть Гатчину с севера, а затем приблизиться к трассе «бетонки», которую удобно будет использовать для доставки стройматериалов и техники. Другой вариант – расширение самой «бетонки» - С.Шпаков считает нецелесообразным, поскольку в период реконструкции это усугубит транспортные проблемы региона.
«В принципе экономика страны развивается более серьезными темпами, чем ожидалось. И вопрос о втором кольце, я думаю, будет рассматриваться в самое ближайшее время, в течение 1-2 лет», считает В.Петушенко.
Ирина Васильева