Санкт-Петербург. Город продает проблемы
06.09.2005 15:35
Власти Петербурга намерены переуступить инвесторам свою головную боль по возведению инфраструктуры, необходимой для строительства нового жилья. Уже сейчас понятно, что потенциальных покупателей поставят в весьма жесткие юридические рамки. Комитет по строительству начал разработку «Регламента подготовки документации для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения под жилищное строительство». Таким образом, город планирует за счет инвестора активизировать процессы инженерной подготовки пригодных для освоения территорий. Причем, как сообщил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, речь может идти не только об окраинах города (например, бывших совхозных полях), но и о кварталах в центральной его части.
Идеология
Что получает от введения таких правил игры на строительно-инвестиционном рынке город, понятно. А вот что может получить инвестор-застройщик, пока не очень ясно. С одной стороны, в регламенте будет записано, что победитель торгов на право комплексного освоения территории получает исключительное право возводить на этой территории свои объекты. С другой стороны, концепция инвестора по развитию той или иной территории не всегда может совпадать с регламентацией генплана. Есть и еще одна, судя по всему, самая уязвимая, сторона вопроса – деньги.
Инвестору предлагается следующая схема: возьми территорию (например, квартал), реши все вопросы с арендаторами и собственниками, разработай на этот участок градостроительную документацию, построй инженерную инфраструктуру. И только после этого тебе будет предоставлено эксклюзивное право на застройку территории. Понятно, что на такие масштабные и затратные проекты с отсроченной окупаемостью смогут пойти лишь немногие крупные фирмы. Хотя в дальнейшем, выполнив все условия, которые выставляет инвестору город, ему, похоже, ничто не будет мешать проводить свой собственный аукцион на право застройки небольших участков среди более мелких фирм...
Пока еще документ не прошел и первого чтения среди специалистов профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга. Надо думать, что комитеты внесут в него свои коррективы. Так, например, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли уже предложил существенное добавление: обременять инвестора не только строительством инженерной, но и социальной инфраструктуры. При этом комитет волнует, как новая схема будет увязана со статьями городского бюджета. Председатель Комитета по строительству склоняется к тому мнению, что «часть обязательств по строительству инженерной инфраструктуры может взять на себя и город».
Техническая сторона
Планируется, что Комитет по строительству подготовит документацию, необходимую для проведения торгов, будет выступать от имени Санкт-Петербурга стороной по договору и вместе с КГА определит территории, нуждающиеся в комплексном освоении под жилье. КУГИ выступит организатором проведения аукциона. Предмет торгов пока формулируется следующим образом: «право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».
Победитель торгов получит исключительное право «приобрести в собственность или аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, после подтверждения Комитетом по строительству исполнения условий договора».
Цена выкупа устанавливается в соответствии с рыночной оценкой за единицу площади. Начальная цена торгов – рыночная оценка, а размер арендной платы будет взиматься в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года (№1561).
Обеспечительные меры суровы. В случае невыполнения обязательств победитель торгов «безвозмездно передает в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных работ». Установлены и максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – в соответствии с нормативами, но не более полутора лет. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству. По окончании работ эти объекты должны быть переданы в собственность города.
Регламент должен определять порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и учреждений в процессе подготовки документации для проведения торгов. Уполномоченным учреждением является ГУ «Управление инвестиций». Это ведомство направляет в КГА запрос о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка. Далее запрашиваются Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, КУГИ, КГИОП, администрации района, органы местного самоуправления, КЭиИО. Завершает этот путь определение оценки начальной цены права на заключение договора аренды и цены выкупа земельных участков.
Всем, кому должен, прощаю
Фактически в ходе предстоящих аукционов город намерен продать право выполнить те обязательства, которые взяли на себя власти. Напомним, что сразу после вступления в свою должность Валентины Матвиенко власти резко увеличили размер отчислений на инфраструктуру. Увеличение этих платежей обосновывалось именно будущими расходами на создание инфраструктуры. Тогда строители восприняли новые траты стоически. Общая тональность их комментариев сводилась к фразе «Пусть берут, лишь бы инфраструктуру построили». И вот теперь оказывается, что власти не намерены расходовать уже полученные деньги и перекладывают обязательства на плечи инвесторов.
И это при том, что инфраструктуру необходимо создавать в ближайшее время. Так, например, исследование ООО «Балтрос» показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития Петербурга потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь 4-4,5 млн кв. метров жилья. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год этот ресурс будет исчерпан уже в 2007 году. Таким образом, если планы города по продаже с аукциона собственных обязательств вдруг сорвутся, то перед строительным комплексом города встанет реальная перспектива острого недостатка новых площадей для развития.
Григорий Песков, Ирина Барчук
Идеология
Что получает от введения таких правил игры на строительно-инвестиционном рынке город, понятно. А вот что может получить инвестор-застройщик, пока не очень ясно. С одной стороны, в регламенте будет записано, что победитель торгов на право комплексного освоения территории получает исключительное право возводить на этой территории свои объекты. С другой стороны, концепция инвестора по развитию той или иной территории не всегда может совпадать с регламентацией генплана. Есть и еще одна, судя по всему, самая уязвимая, сторона вопроса – деньги.
Инвестору предлагается следующая схема: возьми территорию (например, квартал), реши все вопросы с арендаторами и собственниками, разработай на этот участок градостроительную документацию, построй инженерную инфраструктуру. И только после этого тебе будет предоставлено эксклюзивное право на застройку территории. Понятно, что на такие масштабные и затратные проекты с отсроченной окупаемостью смогут пойти лишь немногие крупные фирмы. Хотя в дальнейшем, выполнив все условия, которые выставляет инвестору город, ему, похоже, ничто не будет мешать проводить свой собственный аукцион на право застройки небольших участков среди более мелких фирм...
Пока еще документ не прошел и первого чтения среди специалистов профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга. Надо думать, что комитеты внесут в него свои коррективы. Так, например, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли уже предложил существенное добавление: обременять инвестора не только строительством инженерной, но и социальной инфраструктуры. При этом комитет волнует, как новая схема будет увязана со статьями городского бюджета. Председатель Комитета по строительству склоняется к тому мнению, что «часть обязательств по строительству инженерной инфраструктуры может взять на себя и город».
Техническая сторона
Планируется, что Комитет по строительству подготовит документацию, необходимую для проведения торгов, будет выступать от имени Санкт-Петербурга стороной по договору и вместе с КГА определит территории, нуждающиеся в комплексном освоении под жилье. КУГИ выступит организатором проведения аукциона. Предмет торгов пока формулируется следующим образом: «право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».
Победитель торгов получит исключительное право «приобрести в собственность или аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, после подтверждения Комитетом по строительству исполнения условий договора».
Цена выкупа устанавливается в соответствии с рыночной оценкой за единицу площади. Начальная цена торгов – рыночная оценка, а размер арендной платы будет взиматься в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года (№1561).
Обеспечительные меры суровы. В случае невыполнения обязательств победитель торгов «безвозмездно передает в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных работ». Установлены и максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – в соответствии с нормативами, но не более полутора лет. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству. По окончании работ эти объекты должны быть переданы в собственность города.
Регламент должен определять порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и учреждений в процессе подготовки документации для проведения торгов. Уполномоченным учреждением является ГУ «Управление инвестиций». Это ведомство направляет в КГА запрос о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка. Далее запрашиваются Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, КУГИ, КГИОП, администрации района, органы местного самоуправления, КЭиИО. Завершает этот путь определение оценки начальной цены права на заключение договора аренды и цены выкупа земельных участков.
Всем, кому должен, прощаю
Фактически в ходе предстоящих аукционов город намерен продать право выполнить те обязательства, которые взяли на себя власти. Напомним, что сразу после вступления в свою должность Валентины Матвиенко власти резко увеличили размер отчислений на инфраструктуру. Увеличение этих платежей обосновывалось именно будущими расходами на создание инфраструктуры. Тогда строители восприняли новые траты стоически. Общая тональность их комментариев сводилась к фразе «Пусть берут, лишь бы инфраструктуру построили». И вот теперь оказывается, что власти не намерены расходовать уже полученные деньги и перекладывают обязательства на плечи инвесторов.
И это при том, что инфраструктуру необходимо создавать в ближайшее время. Так, например, исследование ООО «Балтрос» показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития Петербурга потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь 4-4,5 млн кв. метров жилья. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год этот ресурс будет исчерпан уже в 2007 году. Таким образом, если планы города по продаже с аукциона собственных обязательств вдруг сорвутся, то перед строительным комплексом города встанет реальная перспектива острого недостатка новых площадей для развития.
Григорий Песков, Ирина Барчук
11.07.2005 19:21
Более полугода прошло с момента принятия пакета законов, призванных сформировать в стране рынок доступного жилья. Положительный результат, пожалуй, только один: авторы «жилищного пакета» публично признали свои ошибки и готовы лоббировать внесение необходимых поправок.Федеральные законы о создании рынка доступного жилья, как заметил один из экспертов, это «очень большие глыбы и расковырять их за три-четыре месяца невозможно – таких примеров в истории страны еще не было». И это правда. В последние полтора-два месяца в Москве и в Санкт-Петербурге состоялось в общей сложности около десятка мероприятий в той или степени связанных с «доступным жильем». Но «расковырять» законы, действительно, пока не получается. Например, поправки к печально известному закону №214 о долевом строительстве «зависли» в Госдуме и теперь уже очевидно, что их рассмотрение перенесли на осень, хотя изначально это планировалось сделать до конца весенней сессии. Вот и состоявшееся на минувшей неделе в Совете Федерации заседание временной Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья выявило лишь одни проблемы.
Пять основных трудностей
Как заявила вице-спикер Совета Федерации Светлана Орлова, к сегодняшнему моменту «не произошло ожидавшегося в этом году падения цен на жилье на 20-30 процентов». Любопытно, а кто давал такие прогнозы, уж не те ли 500 экспертов (!), которые якобы были привлечены в ходе разработки законов? И почему, собственно, цены, скажем, на строящееся жилье должны так существенно снизиться, если себестоимость строительства (по различным причинам) постоянно растет.
Несмотря на это, Светлана Орлова надеется на позитивное развитие, правда для этого нужно решить несколько основных проблем. Во-первых, сегодня очень высокие ставки ипотечного кредитования, которые, по мнению сенатора, «могут быть значительно снижены за счет уменьшения банковских рисков». Правовые основы таких гарантий существуют: в «жилищном пакете» есть положение, которое расширяет возможности судебного обращения на жилье – предмет ипотеки – в случае невозвращения ипотечного кредита. Однако есть трудности с созданием в регионах маневренных фондов, куда будут переселять неплательщиков.
Во-вторых, реализация жилищных законов невозможна без реализации идентификации предмета ипотеки. Как сообщил глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, единой системы кадастра недвижимости ни в методическом, ни в организационном плане в регионах не существует. А без этого рассчитывать на полноценное развитие ипотеки нельзя. Законопроект о государственном кадастровом учете объектов недвижимости находится лишь в стадии согласования с Правительством РФ. По словам Михаила Мишустина, когда его примут, это даст толчок к развитию ипотеки.
В-третьих, «невозможно строить ипотечные системы без необходимых экономических условий и надлежащих инфраструктур». В-четвертых, «самые совершенные формы жилищного кредитования бесполезны, если недостаточны объемы жилищного строительства». Здесь г-жа Орлова справедливо говорит, в частности, о слабом интересе банков к финансированию строительства жилья, о вышеупомянутом законе о дольщиках, о монополизме в сфере производства стройматериалов. Наконец, последний пункт «проблемного» списка вице-спикера гласит, что «без реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно формирование рынка доступного жилья».
Работа над ошибками
Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, участвовавший в работе комиссии Совета Федерации, ничего сенсационного в Москве на прошлой неделе не прозвучало – в рамках заседания попросту подвели некоторые итоги. «К созданию рынка доступного жилья мы не приблизились, – говорит г-н Викторов. – Мы только выявили промахи, пробелы, которые были допущены в большой спешке и в большом объеме».
По убеждению Михаила Викторова, по истечении полугода авторы «жилищного пакета» публично «признают свои ошибки и это уже эффект». Более того, разработчики законов готовы эти ошибки исправить, хотя еще несколько месяцев назад они были категорически против каких-либо поправок в принципе.
Сейчас сенаторы предлагают сформировать рабочую группу в рамках Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, которая проведет ревизию законов и подготовит окончательные версии поправок. В свою очередь, депутаты Госдумы намерены сформировать собственную рабочую группу с аналогичными целями. Примечательно, что одна такая группа существует (или уже существовала), но, видимо, ко двору не пришлась. Вообще, отношения Правительства РФ, Госдумы и Совета Федерации напоминают потуги лебедя, рака и щуки. У высоких чинов также нет единства.
Особую и, вероятно, решающую роль в этом вопросе призван сыграть президент страны. На днях Владимир Путин должен подписать указ о создании Национального совета по формированию рынка доступного жилья. Как сообщил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, этому органу будут даны широкие полномочия. Решения совета будут обязательными для государственных ведомств.
Произойдет ли после этого качественный прорыв – большой вопрос. Тем не менее, есть надежда, что на петербургском уровне возможные негативные последствия удастся если уж не избежать вовсе, то хотя бы смягчить. На прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко поддержала предложения строителей по улучшению инвестиционного климата в городе и дальнейшему развитию строительного рынка. Она даже пообещала пройти собственными ногами все кабинеты и сделать все, что в ее силах.
Андрей Теплоухов
Пять основных трудностей
Как заявила вице-спикер Совета Федерации Светлана Орлова, к сегодняшнему моменту «не произошло ожидавшегося в этом году падения цен на жилье на 20-30 процентов». Любопытно, а кто давал такие прогнозы, уж не те ли 500 экспертов (!), которые якобы были привлечены в ходе разработки законов? И почему, собственно, цены, скажем, на строящееся жилье должны так существенно снизиться, если себестоимость строительства (по различным причинам) постоянно растет.
Несмотря на это, Светлана Орлова надеется на позитивное развитие, правда для этого нужно решить несколько основных проблем. Во-первых, сегодня очень высокие ставки ипотечного кредитования, которые, по мнению сенатора, «могут быть значительно снижены за счет уменьшения банковских рисков». Правовые основы таких гарантий существуют: в «жилищном пакете» есть положение, которое расширяет возможности судебного обращения на жилье – предмет ипотеки – в случае невозвращения ипотечного кредита. Однако есть трудности с созданием в регионах маневренных фондов, куда будут переселять неплательщиков.
Во-вторых, реализация жилищных законов невозможна без реализации идентификации предмета ипотеки. Как сообщил глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, единой системы кадастра недвижимости ни в методическом, ни в организационном плане в регионах не существует. А без этого рассчитывать на полноценное развитие ипотеки нельзя. Законопроект о государственном кадастровом учете объектов недвижимости находится лишь в стадии согласования с Правительством РФ. По словам Михаила Мишустина, когда его примут, это даст толчок к развитию ипотеки.
В-третьих, «невозможно строить ипотечные системы без необходимых экономических условий и надлежащих инфраструктур». В-четвертых, «самые совершенные формы жилищного кредитования бесполезны, если недостаточны объемы жилищного строительства». Здесь г-жа Орлова справедливо говорит, в частности, о слабом интересе банков к финансированию строительства жилья, о вышеупомянутом законе о дольщиках, о монополизме в сфере производства стройматериалов. Наконец, последний пункт «проблемного» списка вице-спикера гласит, что «без реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно формирование рынка доступного жилья».
Работа над ошибками
Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, участвовавший в работе комиссии Совета Федерации, ничего сенсационного в Москве на прошлой неделе не прозвучало – в рамках заседания попросту подвели некоторые итоги. «К созданию рынка доступного жилья мы не приблизились, – говорит г-н Викторов. – Мы только выявили промахи, пробелы, которые были допущены в большой спешке и в большом объеме».
По убеждению Михаила Викторова, по истечении полугода авторы «жилищного пакета» публично «признают свои ошибки и это уже эффект». Более того, разработчики законов готовы эти ошибки исправить, хотя еще несколько месяцев назад они были категорически против каких-либо поправок в принципе.
Сейчас сенаторы предлагают сформировать рабочую группу в рамках Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, которая проведет ревизию законов и подготовит окончательные версии поправок. В свою очередь, депутаты Госдумы намерены сформировать собственную рабочую группу с аналогичными целями. Примечательно, что одна такая группа существует (или уже существовала), но, видимо, ко двору не пришлась. Вообще, отношения Правительства РФ, Госдумы и Совета Федерации напоминают потуги лебедя, рака и щуки. У высоких чинов также нет единства.
Особую и, вероятно, решающую роль в этом вопросе призван сыграть президент страны. На днях Владимир Путин должен подписать указ о создании Национального совета по формированию рынка доступного жилья. Как сообщил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, этому органу будут даны широкие полномочия. Решения совета будут обязательными для государственных ведомств.
Произойдет ли после этого качественный прорыв – большой вопрос. Тем не менее, есть надежда, что на петербургском уровне возможные негативные последствия удастся если уж не избежать вовсе, то хотя бы смягчить. На прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко поддержала предложения строителей по улучшению инвестиционного климата в городе и дальнейшему развитию строительного рынка. Она даже пообещала пройти собственными ногами все кабинеты и сделать все, что в ее силах.
Андрей Теплоухов
08.07.2005 15:58
Каждый из 7783 объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга, которые становятся точкой приложения сил инвестора, для самого инвестора, по сути, являются «котом в мешке».Принятие закона «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны культурного наследия» и новых «Правил землепользования и застройки» выведут процесс взаимодействия строительного бизнеса и городских властей на принципиально новый уровень. Таков лейтмотив прошедшего вчера круглого стола «Инвестор в центре города: что делать?».
На сегодняшний день инвестиционные проекты в центре Санкт-Петербурга, несмотря на все потенциальные выгоды, являются достаточно рискованными. Каждый из 7783 объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга, которые становятся точкой приложения сил инвестора, для самого инвестора, по сути, является «котом в мешке». Причина – отсутствие ясной, открытой информации об объекте. Все бремя определения возможного развития территорий, включая согласования на различных уровнях и даже определение режимов застройки, ложится на инвестора. За счет его средств проводится историко-культурная экспертиза, определяющая «предметы охраны» каждого конкретного объекта.
В идеале вся эта работа должна быть сделана городом самостоятельно и предоставлена для свободного доступа, чтобы еще до начала активной деятельности по тому или иному проекту инвестор мог оценить все его плюсы и минусы. Петербургская стратегия сохранения культурного наследия, разработанная городским комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников, – первый шаг на этом пути, способствующий скорейшему нахождению точки пересечения интересов власти, инвесторов и общественности. «Прозрачные» правила игры в центре города должны положить конец «лакунизации», борьба с которой давно стала неотъемлемым атрибутом петербургской общественной жизни.
Однако все эти процессы – дело обозримого, но все-таки будущего. Надо сказать, что пока инвесторы больше заинтересованы в строительстве нового рядом со старым, даже если для этого требуется снести здание, занимающее интересующий участок. Объясняется это тем, что огромное количество зданий в центре города находится в плачевном состоянии, и их реставрация обойдется гораздо дороже, чем новое строительство. По данным ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга», бывают случаи, когда инвесторы готовы заплатить в несколько раз больше при приватизации, если им будет позволено разобрать старую постройку.
Ломать и строить мешает КГИОП. «По три раза в неделю мы рассматриваем проекты сноса, но удовлетворяем не больше трех за год, – говорит начальник Управления инвестиционных программ, лицензирования, экспертизы и приватизации памятников КГИОП Алексей Комлев. – Памятник может быть разобран только в случае угрозы жизни людей, но и в этом случае может быть поставлено условие воссоздания исторического облика здания». Иллюстрацией такого подхода может служить новое здание Центробанка на набережной Фонтанки.
Сейчас главный вопрос, с которым инвесторы обращаются к власти и, прежде всего, к КГИОПу, не станет ли столь активная охрана памятников препятствием на пути развития города? «В городе есть ряд памятников, о существовании которых знает только узкий круг специалистов, и которые не оказывают никакого влияния на формирование «духа Санкт-Петербурга», – считает президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе. – Однако их присутствие на инвестиционно привлекательных участках ставит крест на многих интересных проектах, которые через несколько десятков лет тоже будут признаваться выдающимися образцами архитектуры. Власти должны понимать, что город не был построен в одночасье, и идти навстречу инвесторам, понижая статус тех или иных объектов. Особенно это касается памятников промышленной архитектуры».
В целом согласившись с отсутствием необходимости охраны однотипных памятников, Алексей Комлев отметил, что инвестиционная привлекательность Санкт-Петербурга складывается за счет уникальной городской среды, которую необходимо сохранить.
Вероника Шеменева
На сегодняшний день инвестиционные проекты в центре Санкт-Петербурга, несмотря на все потенциальные выгоды, являются достаточно рискованными. Каждый из 7783 объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга, которые становятся точкой приложения сил инвестора, для самого инвестора, по сути, является «котом в мешке». Причина – отсутствие ясной, открытой информации об объекте. Все бремя определения возможного развития территорий, включая согласования на различных уровнях и даже определение режимов застройки, ложится на инвестора. За счет его средств проводится историко-культурная экспертиза, определяющая «предметы охраны» каждого конкретного объекта.
В идеале вся эта работа должна быть сделана городом самостоятельно и предоставлена для свободного доступа, чтобы еще до начала активной деятельности по тому или иному проекту инвестор мог оценить все его плюсы и минусы. Петербургская стратегия сохранения культурного наследия, разработанная городским комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников, – первый шаг на этом пути, способствующий скорейшему нахождению точки пересечения интересов власти, инвесторов и общественности. «Прозрачные» правила игры в центре города должны положить конец «лакунизации», борьба с которой давно стала неотъемлемым атрибутом петербургской общественной жизни.
Однако все эти процессы – дело обозримого, но все-таки будущего. Надо сказать, что пока инвесторы больше заинтересованы в строительстве нового рядом со старым, даже если для этого требуется снести здание, занимающее интересующий участок. Объясняется это тем, что огромное количество зданий в центре города находится в плачевном состоянии, и их реставрация обойдется гораздо дороже, чем новое строительство. По данным ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга», бывают случаи, когда инвесторы готовы заплатить в несколько раз больше при приватизации, если им будет позволено разобрать старую постройку.
Ломать и строить мешает КГИОП. «По три раза в неделю мы рассматриваем проекты сноса, но удовлетворяем не больше трех за год, – говорит начальник Управления инвестиционных программ, лицензирования, экспертизы и приватизации памятников КГИОП Алексей Комлев. – Памятник может быть разобран только в случае угрозы жизни людей, но и в этом случае может быть поставлено условие воссоздания исторического облика здания». Иллюстрацией такого подхода может служить новое здание Центробанка на набережной Фонтанки.
Сейчас главный вопрос, с которым инвесторы обращаются к власти и, прежде всего, к КГИОПу, не станет ли столь активная охрана памятников препятствием на пути развития города? «В городе есть ряд памятников, о существовании которых знает только узкий круг специалистов, и которые не оказывают никакого влияния на формирование «духа Санкт-Петербурга», – считает президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе. – Однако их присутствие на инвестиционно привлекательных участках ставит крест на многих интересных проектах, которые через несколько десятков лет тоже будут признаваться выдающимися образцами архитектуры. Власти должны понимать, что город не был построен в одночасье, и идти навстречу инвесторам, понижая статус тех или иных объектов. Особенно это касается памятников промышленной архитектуры».
В целом согласившись с отсутствием необходимости охраны однотипных памятников, Алексей Комлев отметил, что инвестиционная привлекательность Санкт-Петербурга складывается за счет уникальной городской среды, которую необходимо сохранить.
Вероника Шеменева