Дмитрий Мурзинцев: саморегулирование находится в процессе становления
За последние несколько лет на саморегулирование перешли арбитражные управляющие, аудиторы, оценщики, созданы СРО в области энергетических обследований, изысканий, проектирования и строительства. Определенные шаги в том же направлении предпринимаются в сфере страхования, медицинской деятельности, рекламы, транспортных перевозок и многих других. При этом потенциал развития саморегулирования в России еще очень и очень велик, поскольку опыт европейских стран показывает, что саморегулирование может быть распространено практически на все области бизнеса. О состоянии саморегулирования в строительной отрасли мы беседуем с генеральным директором СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрием Мурзинцевым.
- Дмитрий Леонидович, на каком этапе сейчас находится строительная отрасль?
С одной стороны, этап становления саморегулирования в строительстве, казалось бы, завершился: сегодня в саморегулируемых организациях состоят практически все строительные организации, которые должны в них состоять; юридически формирующие саморегулирование законодательные и нормативные акты приняты; созданы и работают национальные объединения. С другой стороны, само законодательство часто меняется, действующие и вновь принимаемые нормативные акты, как правило, изобилуют противоречивыми или расплывчатыми определениями, некоторые важные моменты не регулируются надлежащим образом. Например, по компенсационным фондам, которые являются концептуальной составляющей саморегулирования, остается еще очень много вопросов.
Если говорить о частых изменениях, то не за горами очередные поправки в Градостроительный кодекс и в закон «О саморегулировании». Как оценить, на каком этапе сейчас саморегулирование в строительстве? Я бы сказал, что саморегулирование все еще находится в процессе становления.
- Дмитрий Леонидович, насколько серьезные изменения планируется внести в Градостроительный кодекс?
Они будут значимыми. В первую очередь это будут поправки, регулирующие эксплуатацию зданий и устанавливающие имущественную ответственность собственников за причинение вреда. Такое нововведение закономерно: согласно статистике, большая часть аварий происходит на стадии эксплуатации зданий.
Кроме того, в Градостроительном кодексе планируется закрепить понятие «негосударственной экспертизы» и сформулировать требования к лицам, осуществляющим данный вид деятельности. Это долгожданный шаг, который позволит сократить сроки согласования проектной документации и при этом будет способствовать повышению качества проектирования, а значит, и росту безопасности строительства.
Также ожидается, что в законопроекте будут уточнены критерии отнесения объектов к категории особо опасных, технически сложных и уникальных. Это делается в целях сокращения перечня таких объектов. Вот здесь я бы призвал законодателей обдуманно подойти к вопросу. Ставя своей целью сокращение перечня, не стоит забывать о безопасности строительства. Критерии необходимо сформулировать так, чтобы, с одной стороны, не происходило ненужной бюрократизации, с другой – не оставались за рамками и не исключались из перечня объекты, для работы на которых действительно нужен определенный уровень квалификации. Как руководитель СРО энергетиков, я говорю, прежде всего, об энергетическом строительстве. Не во всех случаях риски, связанные со строительством и эксплуатацией объектов электросетевого хозяйства, адекватно отражены в действующем законодательстве.
Еще хотелось бы увидеть в законопроекте поправки, касающиеся управления саморегулируемой организацией. Наше предложение: ввести в Градостроительный кодекс понятие заочного голосования и снять имеющиеся на этот счет разногласия. Это станет своего рода «легализацией» заочных голосований. Данный вопрос необходимо решать пакетно, вместе с вопросом о положении аффилированных компаний, поскольку он тоже затрагивает голосования. Я считаю, что аффилированные компании должны учитываться как самостоятельные организации, со всеми вытекающими отсюда правами члена СРО. Единственное исключение: на общих собраниях голоса представителей аффилированных организаций следует учитывать как один голос. С урегулированием данных норм упростятся процедуры управления СРО, что пойдет на пользу и саморегулируемым организациям и их членам.
Как я уже говорил, не решены вопросы, связанные с компенсационными фондами: законодательно не установлены минимальные требования к банкам, в которых размещаются фонды; управление фондами не передано в ведение коллегиальных органов СРО. Это создает избыточные риски, которые можно и нужно устранить. Дифференциация взносов в компенсационный фонд как таковая отсутствует, есть только повышенные взносы «за статус» генподрядчика и генпроектировщика. Более правильно, если вообще применять такой механизм, было бы установить связь между величиной взноса и количеством видов и объемом работ. Хотя мы выступаем за установление единого размера взноса, поскольку так принцип субсидиарной ответственности, который является основой концепции компенсационных фондов, будет реализован наилучшим образом.
Стоит подумать и о внесении прямого запрета на предъявление регрессных требований к членам СРО, по вине которых производятся выплаты из компенсационного фонда. Предложения о предоставлении возможности регрессных требований периодически высказываются различными представителями строительного профессионального сообщества. Тем временем, появление такой нормы стало бы ошибкой, поскольку это нарушает принцип субсидиарной ответственности. Для защиты компенсационного фонда есть более верные и эффективные средства, такие как коллективное страхование ответственности.
Наконец, необходимо обеспечить унификацию типовых нормативных актов СРО. Такие типовые нормативные акты могут и должны разрабатываться на базе национальных объединений.
- А что вы думаете по поводу поправок в закон «О саморегулировании»?
Поправки в ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях» на данный момент по большей части касаются государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций. Аналогичная статья уже содержится в Градостроительном кодексе РФ. Остается надеяться, что в конечном итоге в этих документах не будет противоречий и разночтений. Поправки о государственном контроле должны способствовать повышению эффективности борьбы с недобросовестными СРО, а не становиться дополнительным источником проблем для отрасли.
- Если мы говорим о становлении института саморегулирования в строительстве, то закономерно спросить, какую помощь оказывает государство? Достаточна ли она, на ваш взгляд?
Основная помощь идет, что называется, по линии министерств. По наиболее важным вопросам арбитром выступает заместитель председателя Правительства Дмитрий Николаевич Козак. В рабочем порядке больше всего строительное саморегулируемое сообщество взаимодействует с Министерством регионального развития РФ. Те же поправки в законопроекты, постановления Правительства, исходящие от саморегулируемых организаций, проходят через Минрегион. Собственно, доработки поправок в Градостроительный кодекс будут координироваться в основном Минрегионом.
Поскольку смысл саморегулирования – в самоуправлении отрасли, я считаю, что участие министерств находится на достаточном уровне. Диалог с государством идет и это главное. Недостатки, конечно, есть, но они будут устраняться в процессе дальнейшей работы.
- Дмитрий Леонидович, как вы считаете, какие перспективы у саморегулирования? Будут ли другие отрасли на него переходить?
Сейчас саморегулирование – это своеобразный тренд. Добровольные СРО создаются в самых различных сегментах экономики: от медицины до транспортных перевозок. Государство и бизнес рассматривают саморегулирование как основу для модернизации российской экономики. Действительно, эффективность самоуправления может быть в разы выше управления, осуществляемого государством. Полагаю, что в ближайшие годы многие отрасли полностью перейдут на саморегулирование. Для того чтобы уменьшить трудности, связанные с внедрением новых моделей, необходимо правильно использовать уже имеющийся опыт. Строительная отрасль, как локомотив реформы саморегулирования, способна стать примером, на основе которого можно, с одной стороны, избежать повторения характерных ошибок, с другой – добиться большей отдачи от позитивных наработок.
Губернатор Петербурга пригрозила генподрядчику и проектировщику стадиона на Крестовском острове экономическими санкциями за очередной срыв сроков. Так, сроки передачи подрядчику рабочей документации по созданию крыши перенеслись на две недели, а должны были быть переданы еще в конце мая.
На прошедшем выездном совещании по вопросам проектирования и строительства нового футбольного стадиона в западной части Крестовского острова Валентина Матвиенко заявила журналистам, что недовольна ходом и темпом работ. «Хватит срывать сроки – накорректировались уже», – отчитала она своих подчиненных, отметив, что понимает объективные трудности и считает правильным, что вносятся коррективы, снижающие стоимость проекта.
Глава города подчеркнула, что у нее есть ряд серьезных претензий к генеральному подрядчику – ЗАО «Инжтрансстрой» – и проектировщику – ГУП МНИИП «Моспроект-4». Если сроки и дальше будут переноситься, то градоначальница пообещала наказать виновных внушительными штрафами.
По словам Виктора Лешковича, директора департамента проектирования и строительства стадиона Фонда капитального строительства и реконструкции Комитета по строительству Петербурга, бетонное основание футбольного стадиона будет готово к сентябрю текущего года. Тогда же планируется начать работы по монтажу кровли.
Губернатор в ответ сказала, что необходимо максимально эффективно использовать летний период, работать в несколько смен и увеличить штат. «Основная задача сейчас – правильно организовать процесс строительства, чтобы к августу предоставить фронт работ для монтажа кровли», – подчеркнула она. На работы по крыше потребуется еще год, поэтому отодвигать сроки – значит сорвать дату сдачи объекта. Отметим, что крыша у стадиона будет раздвижной, что позволит закрывать поле при плохой погоде, а сам газон будет выдвигаться на просушку за пределы арены.
Валентина Матвиенко подтвердила, что проблемы со строительством этого масштабного объекта есть и связаны они в первую очередь с отсутствием опыта реализации подобных проектов на территории России и недостаточным количеством профессионалов, способных управлять строительством таких сложных объектов.
К тому же в 2009 году работы были приостановлены в связи с новыми требованиями к стадиону со стороны пожарных и ФИФА (Международной федерации футбольных организаций), ведь новая аренда готовится стать в том числе и площадкой для проведения полуфинальных матчей чемпионата мира по футболу 2018 года.
Изменилась конфигурация трибун и планировка подтрибунных помещений – они были приведены в соответствии с требованиями ФИФА, предъявляемыми к стадионам такого уровня. Появились холлы и свободные пространства, места для размещения дополнительных кафе, баров на всех уровнях стадиона. Количество мест на трибунах увеличилось до 68 тысяч человек.
Пришлось полностью перепроектировать автоматизированные системы управления технологическими процессами, расчеты здания на ветровые и снеговые нагрузки, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, а также аппаратную и спутниковую станцию для вещания. Изменению подверглись и основные конструкции в части опор, спецсооружений и устройств для возведения раздвижной кровли.
Цифра
33 млрд рублей составляет стоимость строительства стадиона после нескольких корректировок
Справка:
Работы по возведению нового стадиона на Крестовском острове начались в 2007 году.
Изначально проект строительства предусматривал появление стадиона к 2009 году, но сроки ввода неоднократно переносились и изменялись одновременно со стоимостью объекта. Предполагалось, что строительство новой арены обойдется городу в 6,7 млрд рублей, но в январе текущего года вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что стоимость возведения новой арены увеличилась до 33 млрд рублей, а сдача объекта в эксплуатацию отложена на ноябрь 2012 года.
На сегодняшний день готовность объекта по бетону составляет 70%, а по конструкциям – 20%. По сообщению пресс-службы, работы на объекте ведутся круглосуточно, задействовано 30 единиц техники, а общая численность рабочих на площадке составляет 1313 человек.
Сегодня здесь продолжаются бетонные работы, монтаж специальных вспомогательных систем и устройств крыши, ведутся работы по возведению моста над выдвижным полем, на котором разместится часть трибун для болельщиков, идет реконструкция двух исторических павильонов.
Окончание всех работ и открытие стадиона намечено на ноябрь 2012 года.
Автор: Алена Филипова
Кризис сопровождался массовой заморозкой строителями своих объектов. В некоторые моменты без движения стояло около трети строящихся домов. Сейчас, как говорят эксперты, проблемных объектов осталось не более десятка. И власти в «ручном режиме» размораживают оставшиеся дома.
Размороженная цена
Мнения экспертов относительно размороженных объектов разделились. Значительная часть участников рынка убеждена, что простой никак не сказался ни на ценах, ни качестве возводимых домов. Так, по словам Александра Лелина, генерального директора «Ленстройтреста», никаких особых цен на объекты, строительство которых приостанавливалось в кризис, а изначальные сроки сдачи сдвигались, нет. «Во время кризиса, когда покупатели квартир в таких домах осознали, что его строительство затягивается, а они долго ждать не хотят или не могут, получили возможность либо расторгнуть свои договоры, либо (и этим воспользовалось большинство) переехать в другие дома высокой степени готовности от того же застройщика. Когда же приостановленные стройки возобновились в нормальном темпе, цена на непроданные на тот момент квартиры определилась уровнем среднерыночных цен на объекты с аналогичными характеристиками», – вспоминает господин Лелин. С ним согласен Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City: «Так называемая заморозка большинства проектов проводилась на нулевой стадии готовности. Проекты на стадии строительства не замораживались, а помешать завершить проект в высокой степени готовности могли финансовые проблемы самой компании, а не общая экономическая ситуация. После возобновления проекты, реализация которых была отложена в кризис, ведут себя точно так же, как и другие проекты на рынке. Возможно, на момент планирования проекта перед кризисом ожидания инвесторов были больше, но изменилась и себестоимость строительства, и ситуация на рынке. Многие замороженные проекты прошли серьезную доработку и только выиграли от этого». Более того, при покупке жилья в таких домах никаких дополнительных рисков нет, говорит Александр Лелин. «Если у компании есть все действующие разрешительные документы, то он ничем не отличается по степени риска от любых других объектов. Однако стоит отметить, что это утверждение верно с поправкой на такой аспект, как надежность застройщика», – уверен эксперт.
С застройщиками не соглашается Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». «Ситуация на замороженных стройках чаще всего значительно отличается от проектов, строящихся в графике», – говорит он. По мнению Ильи Логинова, ситуация от одной размороженной стройки к другой разная, но, как правило, такие проекты стоят существенно ниже среднерыночных цен в этом районе на тех же этапах строительства.
В «ручном режиме»
По оценке Павла Андреева, руководителя компании ЛЭК, в кризис в Петербурге было порядка 70 остановленных проектов. Восстановление спроса в 2010 году и активизировавшийся параллельно с этим денежный поток оживил большую часть заморозки. В 2011 году из кризиса начинают выходить проекты, которые размораживают в том числе власти – в «ручном режиме». Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», напротив, убежден, что цены у размороженных строек в основном завышенные, если оценивать их с точки зрения возникающих рисков и состояния построенного. «Заморозка стойки ведет к ухудшению качеств возведенной части дома, особенно при резких перепадах температур, при передаче объекта новым инвесторам повышается риск двойной продажи помещений и риск новых остановок. Поэтому как покупатели, так и инвесторы относятся к входу в такие проекты с осторожностью», – отмечает господин Гниденко.
Посткризисный 2010 год ознаменовался либо быстрым подключением «живых» застройщиков к «мертвым» проектам, либо перекупкой активными девелоперами прав на замороженные объекты, поясняет Павел Андреев. По первой схеме застройщик, пришедший на проект, завершает строительство, получая за это право на оставшиеся не проданными квадратные метры. Но юридически право собственности на участок и все обязательства по договору с городом остаются у прежнего застройщика. «Белый рыцарь», спасающий рынок, работает по подрядному договору, а оплата происходит по бартеру.
Тем не менее надежда на успешную реализацию проекта есть, если на размороженную стройку пришли деньги, считает Илья Логинов: «Чаще всего это происходит вместе со сменой застройщика или инвестора. Если это сильная известная компания, проблем с продажами, как правило, не возникает. Стройка оживает, и цены быстро возвращаются к среднерыночным. Таких случаев за последнее время немало». Причем, по мнению эксперта, если стройка стояла 1-2 года с незакрытым «контуром», то последствия не катастрофичны. Несущие способности конструкций за это время не ухудшатся. Кроме того, застройщик в обязательном порядке проведет экспертизу фундаментов и стен и усилит их при необходимости. «Однако материал стен и перекрытий за время простоя наберет влагу, которую тяжело будет высушить полностью. Как следствие, жильцы могут получить грибок на стенах через некоторое время после ремонта», – предостерегает господин Логинов.
Мнение:
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости»:
– Частыми спутниками размороженных строек являются бартерные сделки. Причина в том, что продавать квартиры на такой стройке тяжело даже со значительными дисконтами, так как нет доверия. Вот и приходится раздавать квартиры подрядчикам. Те, в свою очередь, ставят цены один ниже другого, так как каждый хочет продать свои квартиры, даже потеряв в прибыли. В конце концов застройщик вынужден еще больше снижать цены. Ситуация усугубляется. В итоге возникает как минимум 20-30%-я разница в ценах на аналогичные проекты в окружении.
Автор: Николай Волков