Дмитрий Мурзинцев: саморегулирование находится в процессе становления
За последние несколько лет на саморегулирование перешли арбитражные управляющие, аудиторы, оценщики, созданы СРО в области энергетических обследований, изысканий, проектирования и строительства. Определенные шаги в том же направлении предпринимаются в сфере страхования, медицинской деятельности, рекламы, транспортных перевозок и многих других. При этом потенциал развития саморегулирования в России еще очень и очень велик, поскольку опыт европейских стран показывает, что саморегулирование может быть распространено практически на все области бизнеса. О состоянии саморегулирования в строительной отрасли мы беседуем с генеральным директором СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрием Мурзинцевым.
- Дмитрий Леонидович, на каком этапе сейчас находится строительная отрасль?
С одной стороны, этап становления саморегулирования в строительстве, казалось бы, завершился: сегодня в саморегулируемых организациях состоят практически все строительные организации, которые должны в них состоять; юридически формирующие саморегулирование законодательные и нормативные акты приняты; созданы и работают национальные объединения. С другой стороны, само законодательство часто меняется, действующие и вновь принимаемые нормативные акты, как правило, изобилуют противоречивыми или расплывчатыми определениями, некоторые важные моменты не регулируются надлежащим образом. Например, по компенсационным фондам, которые являются концептуальной составляющей саморегулирования, остается еще очень много вопросов.
Если говорить о частых изменениях, то не за горами очередные поправки в Градостроительный кодекс и в закон «О саморегулировании». Как оценить, на каком этапе сейчас саморегулирование в строительстве? Я бы сказал, что саморегулирование все еще находится в процессе становления.
- Дмитрий Леонидович, насколько серьезные изменения планируется внести в Градостроительный кодекс?
Они будут значимыми. В первую очередь это будут поправки, регулирующие эксплуатацию зданий и устанавливающие имущественную ответственность собственников за причинение вреда. Такое нововведение закономерно: согласно статистике, большая часть аварий происходит на стадии эксплуатации зданий.
Кроме того, в Градостроительном кодексе планируется закрепить понятие «негосударственной экспертизы» и сформулировать требования к лицам, осуществляющим данный вид деятельности. Это долгожданный шаг, который позволит сократить сроки согласования проектной документации и при этом будет способствовать повышению качества проектирования, а значит, и росту безопасности строительства.
Также ожидается, что в законопроекте будут уточнены критерии отнесения объектов к категории особо опасных, технически сложных и уникальных. Это делается в целях сокращения перечня таких объектов. Вот здесь я бы призвал законодателей обдуманно подойти к вопросу. Ставя своей целью сокращение перечня, не стоит забывать о безопасности строительства. Критерии необходимо сформулировать так, чтобы, с одной стороны, не происходило ненужной бюрократизации, с другой – не оставались за рамками и не исключались из перечня объекты, для работы на которых действительно нужен определенный уровень квалификации. Как руководитель СРО энергетиков, я говорю, прежде всего, об энергетическом строительстве. Не во всех случаях риски, связанные со строительством и эксплуатацией объектов электросетевого хозяйства, адекватно отражены в действующем законодательстве.
Еще хотелось бы увидеть в законопроекте поправки, касающиеся управления саморегулируемой организацией. Наше предложение: ввести в Градостроительный кодекс понятие заочного голосования и снять имеющиеся на этот счет разногласия. Это станет своего рода «легализацией» заочных голосований. Данный вопрос необходимо решать пакетно, вместе с вопросом о положении аффилированных компаний, поскольку он тоже затрагивает голосования. Я считаю, что аффилированные компании должны учитываться как самостоятельные организации, со всеми вытекающими отсюда правами члена СРО. Единственное исключение: на общих собраниях голоса представителей аффилированных организаций следует учитывать как один голос. С урегулированием данных норм упростятся процедуры управления СРО, что пойдет на пользу и саморегулируемым организациям и их членам.
Как я уже говорил, не решены вопросы, связанные с компенсационными фондами: законодательно не установлены минимальные требования к банкам, в которых размещаются фонды; управление фондами не передано в ведение коллегиальных органов СРО. Это создает избыточные риски, которые можно и нужно устранить. Дифференциация взносов в компенсационный фонд как таковая отсутствует, есть только повышенные взносы «за статус» генподрядчика и генпроектировщика. Более правильно, если вообще применять такой механизм, было бы установить связь между величиной взноса и количеством видов и объемом работ. Хотя мы выступаем за установление единого размера взноса, поскольку так принцип субсидиарной ответственности, который является основой концепции компенсационных фондов, будет реализован наилучшим образом.
Стоит подумать и о внесении прямого запрета на предъявление регрессных требований к членам СРО, по вине которых производятся выплаты из компенсационного фонда. Предложения о предоставлении возможности регрессных требований периодически высказываются различными представителями строительного профессионального сообщества. Тем временем, появление такой нормы стало бы ошибкой, поскольку это нарушает принцип субсидиарной ответственности. Для защиты компенсационного фонда есть более верные и эффективные средства, такие как коллективное страхование ответственности.
Наконец, необходимо обеспечить унификацию типовых нормативных актов СРО. Такие типовые нормативные акты могут и должны разрабатываться на базе национальных объединений.
- А что вы думаете по поводу поправок в закон «О саморегулировании»?
Поправки в ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях» на данный момент по большей части касаются государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций. Аналогичная статья уже содержится в Градостроительном кодексе РФ. Остается надеяться, что в конечном итоге в этих документах не будет противоречий и разночтений. Поправки о государственном контроле должны способствовать повышению эффективности борьбы с недобросовестными СРО, а не становиться дополнительным источником проблем для отрасли.
- Если мы говорим о становлении института саморегулирования в строительстве, то закономерно спросить, какую помощь оказывает государство? Достаточна ли она, на ваш взгляд?
Основная помощь идет, что называется, по линии министерств. По наиболее важным вопросам арбитром выступает заместитель председателя Правительства Дмитрий Николаевич Козак. В рабочем порядке больше всего строительное саморегулируемое сообщество взаимодействует с Министерством регионального развития РФ. Те же поправки в законопроекты, постановления Правительства, исходящие от саморегулируемых организаций, проходят через Минрегион. Собственно, доработки поправок в Градостроительный кодекс будут координироваться в основном Минрегионом.
Поскольку смысл саморегулирования – в самоуправлении отрасли, я считаю, что участие министерств находится на достаточном уровне. Диалог с государством идет и это главное. Недостатки, конечно, есть, но они будут устраняться в процессе дальнейшей работы.
- Дмитрий Леонидович, как вы считаете, какие перспективы у саморегулирования? Будут ли другие отрасли на него переходить?
Сейчас саморегулирование – это своеобразный тренд. Добровольные СРО создаются в самых различных сегментах экономики: от медицины до транспортных перевозок. Государство и бизнес рассматривают саморегулирование как основу для модернизации российской экономики. Действительно, эффективность самоуправления может быть в разы выше управления, осуществляемого государством. Полагаю, что в ближайшие годы многие отрасли полностью перейдут на саморегулирование. Для того чтобы уменьшить трудности, связанные с внедрением новых моделей, необходимо правильно использовать уже имеющийся опыт. Строительная отрасль, как локомотив реформы саморегулирования, способна стать примером, на основе которого можно, с одной стороны, избежать повторения характерных ошибок, с другой – добиться большей отдачи от позитивных наработок.
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
На загородном рынке началась активизация. Правда, пока это касается лишь девелоперов. Причем преимущественно тех, кто не имеет опыта работы на загородном рынке.
В феврале-марте на рынок один за другим начали выходить новые коттеджные поселки. Их линейка весьма широка: есть проекты, предполагающие масштабную застройку коттеджами бизнес-класса, есть и такие, где предлагаются дешевые земли без инженерии в голом поле. Для последних аналитикам придется выдумывать новый термин – что-нибудь типа «ультра-супер-эконом»: вчерашний «супер-эконом» и то предполагает более дорогие владения.
Хоть за копейку
По 45 тыс. рублей за сотку просят в коттеджном комплексе «Феликсово» – в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому шоссе. Там выставлены на продажу 220 участков от 10 до 25 соток (инженерных коммуникаций пока нет, зато, по утверждению компании-продавца, на землях сделан дренаж). Здесь же застройщик готов построить для покупателей участков зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. рублей «в самой минимальной комплектации». Понятно, что в него придется вложить еще «два раза по столько», чтобы можно было жить, однако заявка застройщика (квадратный метр строения обойдется в 10 тыс. рублей) показательна.
Еще дешевле – по 35 тыс. рублей за сотку – начали торговать в проекте «Речное» в Кингисеппском районе. Проект находится в 85 км от города по утверждению продавца и в 120 км – по данным специализированных интернет-порталов. Здесь предлагают 68 участков по 10 соток. Приобретая участок с домом, можно уложиться в 2,5 миллиона.
В проекте «Радуга-3» (Кировский район, 37 км от города) землю готовы отдавать уже по 25 тыс. рублей за сотку. Проектов под названием «Радуга» в области уже несколько, вот и пришлось застройщику прибегнуть к нумерации – не путайтесь. Здесь домики 50 кв. м на участке в 8 соток обойдется покупателям в 832 тыс. рублей. Иначе говоря, дом – язык не поворачивается назвать его коттеджем – обойдется примерно по 13 тыс. рублей за «квадрат».
Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией) колеблется около цифры 40 тыс. рублей за квадратный метр. То же относится и к квартирам. К примеру, в Рощино выставлены в продажу два малоквартирных дома (по 40 квартир), здесь «квадрат» стоит от 37 200 до 44 500 рублей, а самое скромное жилье (44 кв. м) предлагается по 1,9 миллиона.
Примерно такие же ценники выставляются на самые дешевые новостройки в городе. На цену 40 тыс. рублей за квадратный метр ориентируется компания «Старт Девелопмент», которая обещается покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки – в сумме предполагается возвести 8 млн кв. м (реализацию планируют начать в августе). Это при условии «супермассового» строительства (по 300-500 домовладений в месяц, или по 10-20 ежедневно). Анализ перспектив реализации этого проекта – тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир.
С расчетом на лучшее
На другом конце линейки новых поступлений малоэтажный комплекс «Альпино» – здесь предлагают к продаже 47 кирпичных домов в альпийском стиле по цене от 12,2 млн до 23,8 млн рублей. Обещают завершить строительство (включая спортивно-оздоровительный центр с бассейном) в 2011 году. Еще более пафосный проект – «Петергоф Сити»: здесь предполагается построить 351 кирпичный коттедж от 20 млн рублей за домовладение.
Где-то посередине ценовой шкалы – малоэтажный комплекс «Балтийская Ривьера» (в Песках, что за Зеленогорском). Здесь продают 102 надела с коммуникациями от 250 тыс. рублей за сотку. Участок застройки, как следует из рекламы, находится на первой линии у Финского залива, поэтому неудивительно желание застройщика выручить за него такие деньги. Напомним, что в находящемся неподалеку поселке «Золотые пески» самые лакомые участки в лучшие годы уходили по 31 тыс. USD за сотку.
В проекте Mainila-1 (поселок Ленинское) предлагают 30 участков без подряда от 240 тысяч за сотку. Поближе к городу, чем «Балтийская Ривьера», зато далеко от «большой воды».
За небольшим исключением, новые проекты выведены компаниями, которые пока не могут похвастать большим опытом работы на рынке. Фирмы, у которых больше практики загородного девелопмента, напротив, притормаживают вывод новых поселков. Отложился вывод малоэтажных комплексов у компаний Honka, «Мегалит», Parabola Group. Не вышли также несколько поселков от частных лиц.
Весьма показательны предложения, появившиеся от компании «Гарант-девелопмент»: «Коркинские озера» и «Озеро Хапо-ое». В обоих случаях компания готова продать весь участок застройки целиком или в «мелкооптовой нарезке»: от 2 га в первом случае, от 3 га – во втором. Очевидно, фирма избавляется от ненужных активов.
Впрочем, опытные застройщики, хоть и не торопятся выводить новые поселения, все же продолжают развивать старые проекты. Этой весной в «Новом Минулово» (застройщик – ИСК «Константа») начались продажи пятой и шестой очередей, в поселке Киссолово (от «Балтийского Альянса») запущена четвертая очередь под собственным названием Marvelo.
Забыли о покупателях?
Ко всем новым проектам (и дорогим, и дешевым) остается главный вопрос: кому будете продавать? Статистика продаж последнего времени (о проекте по обмену информацией о реальных сделках среди застройщиков мы писали неоднократно) четко определяет приоритеты граждан. Сегодня покупатели готовы заплатить по 100-200 тыс. рублей за сотку земли, но хотят, чтобы были подведены коммуникации. Дома по 15-20 млн практически не берут. Если удастся реализовать два-три домовладения в год – считай, повезло. Про элитный сегмент разговор особый, но новые предложения до него явно не дотягивают. Сколько при таком спросе будет продаваться поселок из 350 коттеджей… как говорится, люди столько не живут. То же самое можно сказать про 8 млн кв. м дешевой малоэтажки от «Старт Девелопмент», которые грозят навалиться на рынок по осени (первая очередь предполагает возведение «всего» 300-500 домов и должна быть завершена за несколько месяцев – к февралю 2011 года).
Февральские показатели продаж хотя и заметно выше мартовских, однако на долгожданное «пробуждение рынка» пока не тянут. В среднем на один малоэтажный комплекс загородным девелоперам за февраль удалось выручить 3,61 млн рублей (а продать в среднем на три проекта получалось два лота). И это еще хорошо по сравнению с предыдущими месяцами.
Нет и других признаков возрождающегося спроса. Не наблюдается бума в экономике, сокращения безработицы и роста зарплат (реальные доходы за прошлый год снизились на 3%). А значит, не растут траты горожан и, следовательно, не увеличиваются доходы потенциальных покупателей загородной недвижимости – владельцев малого и среднего бизнеса. Согласно банковским отчетам, заметно вырос объем вкладов частных лиц (за тот же 2009 год с 3,6 трлн до 7 трлн рублей). Однако это скорее говорит о возвращении доверия к банкам, а также о настоятельном желании граждан создать «финансовую подушку», но вовсе не об их стремительном обогащении. Эти деньги когда-нибудь попадут и на рынок недвижимости, но не раньше, чем россияне обретут уверенность в собственной финансовой стабильности.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга