Александр Садыгов: «Должен возобладать здравый смысл»
О путях развития городского хозяйства в России беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
– Александр Шыхалыевич, Вы почти двадцать лет работаете в сфере городского хозяйства Санкт-Петербурга. Каков, на Ваш взгляд, вектор развития этой отрасли российской экономики?
– Следует уточнить, что я тружусь именно в сегменте малого бизнеса данной отрасли и надеюсь, что малые и средние предприятия будут занимать более достойное и прочное положение.
– А какова сейчас роль малых предприятий в сфере городского хозяйства?
– Рассмотрим нынешнюю экономическую ситуацию на примере такого важного сегодня явления для российского бизнеса, как государственный заказ. По статистике 55% госзаказа у нас в стране выигрывают малые и средние предприятия. Однако их львиную долю составляют либо фирмы-однодневки, которые исчезают с получением аванса, либо посредники, которые специализируются на выигрышах торгов и затем продают свой заказ, либо компании, созданные крупными участниками рынка. По формальным признакам (численность персонала, оборот), все эти три категории победителей конкурсов можно отнести к малым предприятиям. Но в конечном итоге их заказ передается монополистам. А роль честных высокопрофессиональных малых и средних компаний, которые делают свой бизнес самостоятельно и не зависят от крупных игроков рынка, за последние годы резко снизилась во всех отраслях экономики. Такую ситуацию необходимо исправлять.
– Каким образом?
– Я считаю, что нужно начинать с соответствующих законодательных инициатив. В одном из своих интервью вашему изданию я рассказывал о законопроекте № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части регулирования отношений по управлению многоквартирными домами)». Он содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. В то же время законопроект нес в себе опасность закабаления управляющих компаний системой саморегулирования. Но к счастью, благодаря усилиям Галины Петровны Хованской и других благоразумных депутатов раздел, который регламентирует обязательное саморегулирование для компаний, управляющих многоквартирными домами, был исключен. На сегодняшний день законодательство подразумевает добровольное членство в СРО для таких предприятий.
– Удивительно, что была допущена такая вольность!
– Это не вольность, а победа здравого смысла над абсурдом. Строительная отрасль живет по принципам саморегулирования уже почти полтора года, но никаких серьезных позитивных сдвигов не претерпела. По крайней мере я не вижу достаточно фактов, подтверждающих правильность этого пути. Хорошо, что пока удается оберегать от этой напасти жилищно-коммунальное хозяйство, в котором и без того проблем хватает.
– Но ведь идея саморегулирования не так уж плоха…
– Разумеется! Но сколько замечательных идей было скомпрометировано и загублено недобросовестным воплощением! В отношении саморегулирования за конкретными примерами далеко ходить не надо. Недавно на рассмотрение Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям поступил документ – первая редакция стандарта, разработанного Национальным объединением строителей. Он называется «СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 «Организация строительного производства. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. Общие технические требования». Тема мне близкая и понятная: уж почти два десятка лет возглавляю предприятие по ремонту жилой недвижимости. Естественно, я взялся за изучение документа с живейшим интересом. При поверхностном рассмотрении он выглядит вполне респектабельно, ничуть не хуже советских СНиПов. Витиеватые юридические формулировки, подробные таблицы, вполне приличная библиография. Но начинаешь вчитываться в текст – и в глаза бросаются недоработки. Уже в пояснительной записке к этому стандарту я наткнулся на фразу: «При разработке первой редакции стандарта были исследованы, обобщены и проанализированы отечественный и зарубежный опыт в области обследования, проектирования и выполнения строительно-монтажных работ при капитальном ремонте жилых домов без отселения жильцов». Нас, строителей, только ленивый не упрекает в том, что мы делаем свое дело не так быстро, эффективно и качественно, как на Западе.
– И Вы обрадовались, что наконец-то российское строительное сообщество получит в свое распоряжение документ, где отражены достижения ведущих стран в области капитального ремонта зданий.
– Я не склонен тешить себя иллюзиями. Даже если бы они возникли, то были бы тотчас развеяны. Я сразу проверил истинность этой фразы. Заявление оказалось формальным. Для того чтобы придти к такому выводу, достаточно было взглянуть на перечень нормативных документов, список литературы и основных источников, использованных в разработке данного стандарта. Среди иностранных документов оказались лишь строительные нормы Республики Беларусь СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений». При всем уважении к нашим соседям (их есть за что уважать: в хозяйстве больше чистоты, порядка и дисциплины, чем у нас, а уровень коррупции несравненно ниже российского), следует признать, что их опыт вряд ли включает переработку лучших мировых достижений в области капремонта зданий. Очевидно, что в основе белорусских нормативов лежат те же советские СНиПы, что и у нас. Уж если создавать новый российский норматив, то надо перед этим скрупулезно изучить аналогичные документы, изданные не только в Белоруссии, но и в США, Японии, странах Евросоюза.
– Но ведь НОСТРОЙ тем не менее сделал значительный шаг в сфере технического регулирования. Стандарт СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 впервые собрал на страницах одного документа основные положения и общие требования по организации капитального ремонта жилых домов без отселения жильцов.
– Работа важная, но выполнять ее нужно тщательно. А в тексте упомянутого документа чувствуется небрежность и торопливость его создателей. Приведу еще один пример. Некоторые разделы стандарта предписывают следовать Градостроительному кодексу города Москвы. При этом читателя просто-напросто отсылают к данному источнику, не цитируя его. Как будто для всех потенциальных пользователей стандарта НОСТРОЙ ГК Москвы является настольной книгой. Но ведь в других регионах московские нормативы в глаза не видели – своих законодательных актов хватает. Если стандарт НОСТРОЙ претендует на всероссийский охват, то он должен быть удобным для использования во всех субъектах Федерации.
– Вы как всегда критически оцениваете деятельность Национального объединения строителей.
– Конструктивная критика еще никому не мешала. А что касается НОСТРОЙ, то создание и деятельность этой организации отражает общую, не слишком благополучную ситуацию в отечественном строительстве и городском хозяйстве. Монополизм, бюрократизация, неэффективное использование финансовых средств – вот далеко не полный перечень явлений, которые тормозят развитие отрасли. Но я весьма удовлетворен тем, что жилищную сферу пока отгородили от внедрения системы саморегулирования, не оправдывающей себя в применении к строительному комплексу. О ее недостатках я вел много разговоров как в прессе, так и в общении с коллегами из Госдумы и Министерства регионального развития. Наши усилия дали положительные результаты, и это вдохновляет на дальнейшую энергичную деятельность по оздоровлению экономической жизни. Возвращаясь к первому вопросу нашей беседы о векторе развития городского хозяйства в России, выражаю надежду, что здесь одним из определяющих факторов станет здравый смысл. Если он возобладает в умах людей, принимающих решения, то многие проблемы, от которых страдает отрасль, отпадут автоматически.
VIII съезд Российского союза строителей (РСС) стал крупнейшим форумом, на котором лидеры отрасли смогли обсудить существующие проблемы строительного комплекса в сложных условиях экономического кризиса, наметить пути их разрешения, оценить перспективы дальнейшего развития.
28 апреля 2009 г. в Москве состоялся VIII съезд РСС, на котором собрались более 800 делегатов из 80 регионов России. Основная цель собрания – отчет о проделанной работе Союза за прошедшие 3 года, определение действий объединений работодателей в условиях кризиса и выборы нового руководящего состава организации.
Сегодня в составе РСС насчитывается 78 территориальных Союзов строителей, действующих в России, Союз охватывает практически все подотрасли строительного комплекса. В него входят крупнейшие акционерные общества, строительные тресты, проектные, проектно-изыскательские научные учреждения, промышленные предприятия, институты, а также представлены строители агропромышленного комплекса, военные и железнодорожные строители. Всего в РСС состоит более 35000 организаций и предприятий практически из всех республик, краев и областей РФ.
Важность мероприятия подчеркивается в официальных приветствиях съезду от первых лиц страны. Президент РФ Дмитрий Медведев, в частности, подчеркивает: В нашей стране профессия строителя всегда пользовалась заслуженным уважением и почетом. Благодаря созидательному труду нескольких поколений были возведены жилые дома, объекты промышленности и энергетики, социальной и культурной сферы. И сегодня вы с честью продолжаете эти славные традиции. Высокий профессионализм и компетентность позволяют вам осваивать современные технологии, внедрять передовые системы управления, готовить достойную смену.
Премьер-министр Владимир Путин отмечает: «За прошедшие годы Российский союз строителей вырос в крупное, авторитетное профессиональное объединение, которое неизменно демонстрирует взвешенную и конструктивную позицию, выступает надежным партнером государства в решении насущных экономических задач, утверждении принципов социального партнерства и ответственности бизнеса перед обществом. Все эти проблемы обозначены как ключевые пункты повестки нынешнего форума. Уверен, что съезд станет значимым событием в деловой жизни страны, а рекомендации и предложения, выработанные в ходе его работы, будут востребованы на практике, послужат развитию строительного комплекса как одной из основных отраслей экономики России».
19 лет руководил РСС Заслуженный строитель России Виктор Забелин – почетный академик Российской академии архитектуры и строительных наук, почетный президент общества «Россия – Япония», имеющий отечественные и иностранные награды: орден «За заслуги перед отечеством IV ст.», два ордена Трудового Красного Знамени, орден Дружбы народов, орден Почета, орден Восходящего солнца, Золотую и Серебряную звезды (Япония). На своем посту он активно участвовал в разработке новых отраслевых законов, реализации федеральных и региональных строительных программ, создающих благоприятные условия для развития рынка строительных услуг, увеличения объемов строительства жилья, повышения его качества и снижения стоимости. Во всех государственных структурах В.Забелин отстаивал интересы строительной отрасли.
Покидая свой пост, он представил отчет о проделанной работе, а также остановился в своем выступлении на наиболее злободневных проблемах в настоящее время. По его словам, отрасль в настоящий момент находится в тяжелейшем положении. Строительные компании не имеют возможности брать кредиты в коммерческих банках под 20% годовых, так как рентабельность их деятельности составляет, в основном, 10-13%. Между тем, государство пока не оказало серьезной помощи строительному сектору. Также В. Забелин отметил, что строители не могут продавать жилье за те деньги, которые предлагает государство, так как строительство велось по докризисным ценам.
Резюмируя ситуацию, сложившуюся в сфере жилищного строительства в связи с кризисом он признал: «Мы должны с сожалением констатировать, что в настоящее время невозможно выполнять национальный проект «Доступное жилье», и тем более начать строить по 1 кв. м на жителя России в год, даже к 2020 г.».
В.Забелин отметил отставание в технической модернизации предприятий индустрии стройматериалов: «Строительные материалы в России, например, цемент, производятся на старых заводах на советском оборудовании, которое уже изношено, с огромными энергозатратами. Именно поэтому у нас такие высокие цены на цемент. И раньше этой проблеме руководители предприятий никогда не придавали значения, так как думали, что такой дорогой цемент и так будут брать».,Он также добавил, что отмена пошлин на импорт цемента привела к тому, что в Россию хлынул товар иностранного производства, хоть, порой, и не качественный, но не дорогой, и цены упали. Окончательный удар по ним был нанесен кризисом, и теперь производители вынуждены продавать цемент практически по себестоимости.
Кроме того, В.Забелин подчеркнул, что строительная отрасль России до сих пор остается одной из самых высокозатратных в мире. По его словам, производительность труда строителей в РФ составляет 50% от показателей поляков, 40% - бразильцев и треть – от производительности труда строителей ЮАР. «Мы расходуем на 1 кв. м вводимого жилья 0,7-0,8 куб. м железобетона, 60-70 кг металла. В Европе расходуется в 1,5 раза меньше».
Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в выступлении на VIII съезде Российского союза строителей (РСС) отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул он.
При этом В.Басаргин отметил, что «в настоящее время ни одна отрасль не имеет столько внимания со стороны государства, как строительная». Он также призвал всех строителей обращаться со всеми предложениями по реформированию отрасли в Минрегионразвития: «Мы поддерживали, и будем поддерживать строительное сообщество». «Нам необходимо объединить усилия в преодолении последствий мирового финансового кризиса в строительной отрасли», - сказал В.Басаргин.
По его словам, планируется, что на федеральном уровне на поддержку отрасли будет выделено 427,7 млрд. рублей. Непосредственно на новое строительство будет направлено около 127,5 млрд. рублей, на поддержку спроса на рынке жилья – 174,8 млрд. рублей, оставшийся объем средств – 125,4 млрд. рублей пойдет на проведение капитального ремонта жилищного фонда, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, изъятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности на цели жилищного строительства, реструктуризацию ипотечных кредитов. Эти средства способны обеспечить до 1/4 объема ежегодно строящегося жилья.
В.Басаргин высоко оценил работу, проводимую РСС, и выразил надежду на то, что сотрудничество Минрегионразвития РФ и Союза будет и в дальнейшем конструктивным и плодотворным.
Он также отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул В.Басаргин.
Юрий Свердлов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным ресурсам отметил: «Кризис заставил в целом скорректировать планы по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вместе с тем правительством РФ уже приняты первые шаги по оказанию государственной поддержки строительному комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству. Так, в 2008 г. вступил в силу федеральный закон, который предусматривает выделение средств из федерального бюджета для приобретения квартир для военнослужащих. Начато дополнительное финансирование новых региональных программ по стимулированию рынка жилья».
Вместе он признал, что этими мерами нельзя ограничиваться, и необходимо продолжить государственную поддержку строительной отрасли. В этой сфере по мнению депутат, необходим ряд мер, в частности, в области жилищного строительства необходимо продолжить выполнение гособязательств по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, молодых семей, вынужденных переселенцев и др. Необходимо также продолжить стимулирование спроса, поддержку потенциальных покупателей за счет развития ипотечного кредитования, гарантирование рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, нужно обеспечить внедрение новых видов кредитов.
При этом Ю.Свердлов подчеркнул: «Государство в состоянии обеспечить таким образом реализацию не более 15-20% готового жилья. Нельзя рассматривать государство как замену рынку. Кроме того, неправильно требовать от государства подачи сигналов, которые в состоянии дезориентировать рынок. Не нужна также выборочная поддержка отдельных строительных компаний. Необходимо поддерживать строительную отрасль в целом. Необходимыми являются условия развития законодательной базы по строительству частного и малоэтажного жилья, внедрение новых форм объединений граждан в целях жилищного строительства. При этом необходимо пресечь возможные злоупотребления. В том числе хотел бы отдельно отметить, что у нас есть застройщики, в деятельности которых наблюдается обход положения закона 214-ФЗ, из-за чего дольщики подвергаются необоснованному риску».
По его мнению, в условиях кризиса важную роль приобретают действия по снижению административных барьеров для застройщиков: «В этой части мы будем создавать прозрачные правила предоставления земельных участков для строительства, исключив избыточные нормы согласования, а также обеспечим участие инвесторов в достаточно комфортной для них разработке документации по планировке территорий».
«В области технического регулирования мы готовим к принятию технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Это очень сложный и нетривиальный технический регламент, который существенно повысит требования к строительству жилых домов. В настоящее время действуют 144 СНиПа, из них 70 СНиПов должны носить обязательный характер. Мы не в состоянии перенести все эти СНиПы в закон. Как вы знаете, стандарты применяются добровольно. В то же время мы не можем в полной мере возложить это на добросовестность проектировщика и застройщика. Поэтому мы планируем в техническом регламенте указать стандарты, применение которых будет обязательным», заявил он.
Главным событием съезда стали выборы руководящих органов Российского Союза строителей на последующие три года. Новым президентом Союза единогласно избран экс-губернатор Санкт-Петербурга и экс-министр регионального развития ВФ Владимир Яковлев. «Сегодня нужна новая поросль людей, нужны новые идеи. Президент РСС должен быть строителем, должен жить в Москве и должен обладать доверием как снизу, так и сверху. Думаю, В.Яковлев соответствует этим требованиям», - отметил В.Забелин, получивший пост почетного президента РСС.В состав правления Союза вошли три петербуржца – исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин и вице-президент, директор Союзпетростроя Лев Каплан.
Вновь избранный президент В.Яковлев отметил «Я признателен вам за оказанное доверие. Безусловно, кризис оказал влияние на Россию, но я рад, что сегодня на нашем съезде присутствуют люди «с горящими глазами».
По его мнению, не надо чрезмерно сгущать краски, оценивая перспективы строительной отрасли: «Президент Д.А.Медведев не случайно говорил о том, что стратегическую задачу – строить по 1 кв. м жилья на человека – никто не отменял. Кризис немного сбил темпы, но я уверен в том, что мы с вами его все вместе преодолеем. Если вы обратили внимание, В.В.Путин в своем выступлении сказал, что во многом выход из кризиса зависит от того, как будет работать строитель. Именно строительная отрасль всегда создает необходимые россиянам рабочие места».
В.Яковлев пообещал, что в ближайшее время будет составлен перечень первостепенных проблем для строительной отрасли страны, назначены конкретные лица, ответственные за их проработку.
В постановлении VIII съезда РСС, в части, касающейся антикризисных мер, отмечается:
«Российский Союз строителей считает, что только рациональные, своевременные, целевые и комплексные меры противодействия кризису могут сохранить непрекращающееся производство, инвестирование и экспорт, а значит рабочие места, доходы работников и социальные системы.
Поэтому Правительство РФ, разрабатывая меры помощи строительству в комплексе с антикризисными действиями, должно предпринять:
• меры бюджетно-налоговой политики, направленные на стимулирование восстановления экономики и создание рабочих мест;
• финансовые меры по восстановлению доступа к кредитам конкурентоспособных предприятий и потребителей, а также реформирование систем регулирования для восстановления доверия к рынкам капитала;
• разработать и реализовать комплексные меры кредитной поддержки по льготным процентным ставкам для предприятий строительного комплекса и, прежде всего, для компаний, занимающихся строительством массового жилья, осуществляющих проекты комплексной застройки с дорогостоящим инфраструктурным развитием городских территорий, а также дорожного строительства;
• упростить доступ к ресурсам, необходимым для строительства, а именно: земельные участки – вплоть до бесплатного целевого предоставления для целей социального массового жилищного строительства, и энергоподключения;
• ревизовать тарифы и плату за подключение к энерго- и теплосетям, имея в виду их значительное снижение.
Доминантой антикризисных мер должна стать программа в каждой строительной организации и предприятии по повышению своей конкурентоспособности, обеспечению полной прозрачности финансовой деятельности и соблюдение норм трудового законодательства».
Михаил Добрецов
Когда вернутся деньги… То состояние, которое сегодня переживает рынок недвижимости, является классическим случаем дефляции, или дефицита денег, и соответственно, кризис недвижимости закончится тогда, когда на рынок вернутся деньги, - считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров. Дефляция чревата ростом безработицы и социального напряжения, поэтому большинство правительств мира стараются гасить ее при помощи финансовых инъекций, побочным эффектом которых является инфляция. А в условиях инфляции начинается гонка сбережений. Вопрос в чем сберегать – в рублях или долларах – очень важен для рынка недвижимости. «Мы говорим о притоке или оттоке капитала, а на самом деле это одно и то же», - размышляет эксперт. С тех пор, как в 2006 г. произошла либерализация валютного регулирования, никто не может хотя бы на глазок оценить объем валютных сбережений российских граждан. Все долларовые запасы путешествуют из России в оффшоры и обратно вслед за владельцами, превращая попытки подсчитать индексы соотношения цен в рублевом и валютном эквиваленте, а также принять за точку отсчета количество денег, находящихся в банковских ячейках, в бесполезную трату времени. Даже если инфляция в США приведет к падению курса доллара, до тех пор, пока существуют такие «эмитенты», как экспортно-сырьевые компании, доллар не уйдет с российского рынка. В то же время, если в России не будет резкого скачка инфляции и процесс этот пойдет более-менее сглажено, деньги начнут возвращаться на рынок недвижимости, - полагает В.Костров. Однако возвращение это, скорее всего, может сказаться очередным рецидивом «маникально-депрессивной экономики», в результате которого доступ к покупкам по самым низким ценам получит все тот же ограниченный слой потенциальных покупателей. Рынок для 7% Гонка сбережений, возможно, как-то и объясняет отложенный спрос на элитное жилье, но о ней нельзя говорить применительно к покупкам жилья бизнес-класса, поскольку средний класс, в расчете на который оно строится, теряя работу и заработки, уже не может делать сбережений. И уж, тем более, таким образом не объяснишь отказ от покупки жилья эконом-класса. Каждая из этих групп потенциальных покупателей обладает собственной психологией, - считает директор по рекламе и PR АН «Балтрос» Светлана Аршинникова. В действительности ценник на самые дешевые квартиры в черте города от 2,5 млн. рублей в сочетании с термином «жилье эконом-класса» выглядит странно. Чтобы купить дом эконом-класса в коттеджном поселке, нужно иметь жилье в городе на продажу. У потенциальных приобретателей в этом секторе попросту нет собственных сбережений, либо их недостаточно даже для первоначального взноса, - замечает президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. В то же время, по его данным, к настоящему времени практически обнулился спрос на дорогие квартиры бизнес-класса. А в целом спрос на строящееся жилье сократился за время кризиса с 15-17 до 5-7%. Еще менее утешительное мнение по этому поводу высказал директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его словам, купить жилье на первичном рынке могут позволить себе лишь 2-2,5%. Если воспринимать отложенный спрос как потребность, которая не может быть реализована по причине низкого уровня доходов, то этот спрос колоссален, - соглашается генеральный директор АН «Адвекс-Московский», преподаватель Института недвижимости Максим Чернов. Самым эффективным инструментом его стимулирования, безусловно, является ипотека. Человек, взявший кредит, лоялен и не отвлекается от работы. Но делать ипотечный кредит доступным (со ставкой ниже уровня инфляции) в России пока нельзя по той простой причине, что деньги будут разворованы, - считает эксперт. Комната как единица измерения? Сегодня мечта практически любого представителя малого бизнеса – это покупка помещения на первых этажах строящихся жилых домов, - отмечает М.Чернов. А в результате дальше первого этажа порой ничего не строится. Тем самым 5-7%, на которые могут рассчитывать продавцы «первички», жилье, может быть, уже и не нужно. Для них это – знак богатства или способ вложения денег, - предполагает П.Костров. До революции в Петербурге существовал вполне развитый рынок недвижимости. Он был поделен собственниками – владельцами доходных домов, - напомнил М.Чернов. При этом единицей измерения емкости рынка считалась не квартира, а комната. Комнаты делились на углы, а иногда сдавалось даже полкойки, то есть какой-нибудь рабочий мог сдать в субаренду на пол дня своему приятелю, работающему в другую смену. При этом съемщик не должен был согласовывать такие вопросы с хозяином. И сегодня в Петербурге сдается в аренду примерно одна пятая существующего жилищного фонда, то есть порядка 250-300 тысяч квартир, - сообщил С.Бобашев. Существенным препятствием для вовлечения этой части жилфонда в оборот является, по его мнению, устаревшее жилищное законодательство, не позволяющее ухудшать условий проживания. Тем не менее, условия проживания все равно ухудшаются, - настаивает М.Чернов. Семьи растут, не имея при этом возможности разъехаться из коммуналок и малогабаритного жилья. Сдающееся жилье могло бы оживить рынок и сдвинуть с мертвой точки ожидания наиболее выгодных покупок, - считает С.Бобашев. Но к вопросу обмена недвижимости, мало кто притрагивался и до кризиса. Кроме того, сдающееся в аренду жилье можно было бы использовать в качестве залогов для покупки жилья на первичном рынке, который до сих пор служит своего рода придатком по отношению к вторичному, поскольку его основное назначение сегодняь – это создание возможности улучшить условия проживания для тех, кто уже имеет жилье. Маневренная отморозка Строительный рынок хотя и не умер, но заморожен почти абсолютно, - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его мнению, даже если объемы строящегося жилья в Петербурге сократятся с 3 млн. до 300-400 тысяч кв. м, и спрос по-прежнему будет опережать предложение, говорить о неизбежности близящегося роста цен все равно нельзя. «Есть только предпосылки для роста, но грамотного объяснения того, как все будет развиваться, я лично не вижу», - заявил эксперт. Есть ли какие-нибудь доказательства того, что сегодняшний кризис не будет развиваться по японскому сценарию с длительным периодом спада? Что будет через полгода, как скажется период заморозки на уверенности потенциальных покупателей, инвесторов и застройщиков? Эти вопросы требуют всесторонней оценки. В частности, даже при открытой кредитной линии инвесторы часто предпочитают отказываться от ранее намеченных планов. Хорошо, если рынок удастся разморозить вовремя. А что если компании, заморозившие свои объекты, сократившие штаты и оставшиеся без работы, попросту начнут закрываться? Если ГосДума РФ поддержит поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, то замороженные объекты все же будут достраиваться. Но при этом следует учесть, что в этом случае не весь строительный комплекс станет подконтрольным правоохранительным органам, - отметил М.Чернов. Достроенное, но не распроданное жилье, лучше всего использовать в качестве маневренного фонда для тех, кто хочет и имеет возможность приобрести жилье, - предлагает С.Бобашев. Все-таки это лучше, чем ничего, и чем вмешательство прокуратуры. Н.Черемных
Что такое отложенный спрос – отсутствие денег или отсутствие уверенности в завтрашнем дне? Можно ли его измерить, и если да, то в чем? И как, в конечном счете, излечиться от этого недуга, охватившего рынок недвижимости? Ответить на эти вопросы попытались участники круглого стола «Отложенный спрос: мифы и реальность», организованного Институтом недвижимости и ГК «Бюллетень Недвижимости».