Диагноз рынка недвижимости: отложенный спрос

Что такое отложенный спрос – отсутствие денег или отсутствие уверенности в завтрашнем дне? Можно ли его измерить, и если да, то в чем? И как, в конечном счете, излечиться от этого недуга, охватившего рынок недвижимости? Ответить на эти вопросы попытались участники круглого стола «Отложенный спрос: мифы и реальность», организованного Институтом недвижимости и ГК «Бюллетень Недвижимости».

 

Когда вернутся деньги…

То состояние, которое сегодня переживает рынок недвижимости, является классическим случаем дефляции, или дефицита денег, и соответственно, кризис недвижимости закончится тогда, когда на рынок вернутся деньги, - считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров. Дефляция чревата ростом безработицы и социального напряжения, поэтому большинство правительств мира стараются гасить ее при помощи финансовых инъекций, побочным эффектом которых является инфляция. А в условиях инфляции начинается гонка сбережений.

Вопрос в чем сберегать – в рублях или долларах – очень важен для рынка недвижимости. «Мы говорим о притоке или оттоке капитала, а на самом деле это одно и то же», - размышляет эксперт. С тех пор, как в 2006 г. произошла либерализация валютного регулирования, никто не может хотя бы на глазок оценить объем валютных сбережений российских граждан. Все долларовые запасы путешествуют из России в оффшоры и обратно вслед за владельцами, превращая попытки подсчитать индексы соотношения цен в рублевом и валютном эквиваленте, а также принять за точку отсчета количество денег, находящихся в банковских ячейках, в бесполезную трату времени.

Даже если инфляция в США приведет к падению курса доллара, до тех пор, пока существуют такие «эмитенты», как экспортно-сырьевые компании, доллар не уйдет с российского рынка. В то же время, если в России не будет резкого скачка инфляции и процесс этот пойдет более-менее сглажено, деньги начнут возвращаться на рынок недвижимости, - полагает В.Костров. Однако возвращение это, скорее всего, может сказаться очередным рецидивом «маникально-депрессивной экономики», в результате которого доступ к покупкам по самым низким ценам получит все тот же ограниченный слой потенциальных покупателей.

 

Рынок для 7%

Гонка сбережений, возможно, как-то и объясняет отложенный спрос на элитное жилье, но о ней нельзя говорить применительно к покупкам жилья бизнес-класса, поскольку средний класс, в расчете на который оно строится, теряя работу и заработки, уже не может делать сбережений. И уж, тем более, таким образом не объяснишь отказ от покупки жилья эконом-класса. Каждая из этих групп потенциальных покупателей обладает собственной психологией, - считает директор по рекламе и PR АН «Балтрос» Светлана Аршинникова.

В действительности ценник на самые дешевые квартиры в черте города от 2,5 млн. рублей в сочетании с термином «жилье эконом-класса» выглядит странно. Чтобы купить дом эконом-класса в коттеджном поселке, нужно иметь жилье в городе на продажу. У потенциальных приобретателей в этом секторе попросту нет собственных сбережений, либо их недостаточно даже для первоначального взноса, - замечает президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев.

В то же время, по его данным, к настоящему времени практически обнулился спрос на дорогие квартиры бизнес-класса. А в целом спрос на строящееся жилье сократился за время кризиса с 15-17 до 5-7%. Еще менее утешительное мнение по этому поводу высказал директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его словам, купить жилье на первичном рынке могут позволить себе лишь 2-2,5%.

Если воспринимать отложенный спрос как потребность, которая не может быть реализована по причине низкого уровня доходов, то этот спрос колоссален, - соглашается генеральный директор АН «Адвекс-Московский», преподаватель Института недвижимости Максим Чернов. Самым эффективным инструментом его стимулирования, безусловно, является ипотека. Человек, взявший кредит, лоялен и не отвлекается от работы. Но делать ипотечный кредит доступным (со ставкой ниже уровня инфляции) в России пока нельзя по той простой причине, что деньги будут разворованы, - считает эксперт.

 

Комната как единица измерения?

Сегодня мечта практически любого представителя малого бизнеса – это покупка помещения на первых этажах строящихся жилых домов, - отмечает М.Чернов. А в результате дальше первого этажа порой ничего не строится. Тем самым 5-7%, на которые могут рассчитывать продавцы «первички», жилье, может быть, уже и не нужно. Для них это – знак богатства или способ вложения денег, - предполагает П.Костров.

До революции в Петербурге существовал вполне развитый рынок недвижимости. Он был поделен собственниками – владельцами доходных домов, - напомнил М.Чернов. При этом единицей измерения емкости рынка считалась не квартира, а комната. Комнаты делились на углы, а иногда сдавалось даже полкойки, то есть какой-нибудь рабочий мог сдать в субаренду на пол дня своему приятелю, работающему в другую смену. При этом съемщик не должен был согласовывать такие вопросы с хозяином.

И сегодня в Петербурге сдается в аренду примерно одна пятая существующего жилищного фонда, то есть порядка 250-300 тысяч квартир, - сообщил С.Бобашев. Существенным препятствием для вовлечения этой части жилфонда в оборот является, по его мнению, устаревшее жилищное законодательство, не позволяющее ухудшать условий проживания.

Тем не менее, условия проживания все равно ухудшаются, - настаивает М.Чернов. Семьи растут, не имея при этом возможности разъехаться из коммуналок и малогабаритного жилья. Сдающееся жилье могло бы оживить рынок и сдвинуть с мертвой точки ожидания наиболее выгодных покупок, - считает С.Бобашев. Но к вопросу обмена недвижимости, мало кто притрагивался и до кризиса. Кроме того, сдающееся в аренду жилье можно было бы использовать в качестве залогов для покупки жилья на первичном рынке, который до сих пор служит своего рода придатком по отношению к вторичному, поскольку его основное назначение сегодняь – это создание возможности улучшить условия проживания для тех, кто уже имеет жилье.

 

Маневренная отморозка

Строительный рынок хотя и не умер, но заморожен почти абсолютно, - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его мнению, даже если объемы строящегося жилья в Петербурге сократятся с 3 млн. до 300-400 тысяч кв. м, и спрос по-прежнему будет опережать предложение, говорить о неизбежности близящегося роста цен все равно нельзя. «Есть только предпосылки для роста, но грамотного объяснения того, как все будет развиваться, я лично не вижу», - заявил эксперт.

Есть ли какие-нибудь доказательства того, что сегодняшний кризис не будет развиваться по японскому сценарию с длительным периодом спада? Что будет через полгода, как скажется период заморозки на уверенности потенциальных покупателей, инвесторов и застройщиков? Эти вопросы требуют всесторонней оценки. В частности, даже при открытой кредитной линии инвесторы часто предпочитают отказываться от ранее намеченных планов. Хорошо, если рынок удастся разморозить вовремя. А что если компании, заморозившие свои объекты, сократившие штаты и оставшиеся без работы, попросту начнут закрываться?

Если ГосДума РФ поддержит поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, то замороженные объекты все же будут достраиваться. Но при этом следует учесть, что в этом случае не весь строительный комплекс станет подконтрольным правоохранительным органам, - отметил М.Чернов.

Достроенное, но не распроданное жилье, лучше всего использовать в качестве маневренного фонда для тех, кто хочет и имеет возможность приобрести жилье, - предлагает С.Бобашев. Все-таки это лучше, чем ничего, и чем вмешательство прокуратуры.

 

Н.Черемных

Рынок жилой недвижимости: Теорема о стимулировании спроса

Международный конгресс по строительству IBC, состоявшийся в рамках «Интерстройэкспо-2009», поднял множество вопросов, одинаково актуальных как для бизнеса и власти, так и для конечного потребителя. Пока ответы на эти вопросы в большинстве случаев намечены пунктиром. Тем не менее, состоявшийся обмен мнениями между представителями государства и строительного бизнеса позволил найти точки взаимопонимания, в том числе в вопросе о необходимости совершенствования федерального законодательства. Большинство участников дискуссии высказали мнение о необходимости срочного пересмотра подходов к стимулированию строительного рынка.

 

Замороженные дольщики

Больше всего участники конгресса разошлись в оценке «степени замороженности» строящихся объектов. Глава Комитета по бюджету и налогам ГД РФ Александр Коган заявил, что на сегодняшний день заморожено 100% проектов высотной застройки. Впрочем, этим заявлением депутат, являющийся координатором программы «Свой дом», подчеркивал преимущества малоэтажного строительства.

Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин оценивает объем замороженного строящегося жилья в РФ в 60-65%. Согласно данным, озвученным вице-президентом Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Николаем Вечером, объем приостановленного жилищного строительства в нашем городе составляет более 66% всего строящегося жилья, или 5,3 млн. кв.м. А объем незавершенного строительства в целом по СЗФО, по данным Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад», с лета прошлого года увеличился в 7,5 раз.

Впрочем, и эта оценка другими участниками дискуссии была сочтена пессимистичной. «Я не согласен с цифрами по «заморозке», которые здесь приводятся, - заявил президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. – Быть может, они актуальны для Москвы, где ситуация и в самом деле несколько хуже, чем в Петербурге. У нас из того, что было заявлено на рынке, сегодня заморожено от силы 15%». Глава Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон напомнил о том, что во многих случаях приостановление реализации проектов не является долгосрочным. Меняются концепции, меняются генподрядчики», - пояснил он.

Проблема заморозки – это в первую очередь проблема «обманутых дольщиков». Новая волна «обманутых дольщиков» уже поднялась в Омске и Твери, - заявил с трибуны конгресса А.Коган. Большинство дольщиков недостроенных многоквартирных домов, как правило, подписывали договора в обход закона «О долевом строительстве многоквартирных домов». Пострадавшие активнее других протестных групп населения. «Это совсем не то, что шахтеры, которые приезжали в Москву, чтобы посидеть на асфальте и постучать по нему каской. Человек, потерявший жилье, не остановится ни перед чем. И властям вряд ли удастся уйти в сторону от этой проблемы», - предупреждает П.Горячкин. Петербургские аналитики полагают, что недопущение появления новых обманутых дольщиков зависит от действий региональных органов власти.

 

А если инструмент не работает?

Стоит ли возрождать ипотеку – еще один вопрос, вылившийся в дискуссию на заседании конгресса IBC. По мнению А.Когана, оживить рынок во II полугодии 2009 г. помогут активные вливания государственных и заемных средств в АИЖК.

Совокупный объем государственных антикризисных вливаний в ипотечное кредитование составил к настоящему времени порядка 320 млрд. рублей. Во II полугодии 2009 г., как только эти деньги появятся на рынке, ситуация сдвинется с мертвой точки, считает А. Коган.

Другого мнения придерживается президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. По его мнению, коммерческие банки не вернутся на рынок ипотечного кредитования. «У нас в стране нет другого источника длинных денег, кроме государства. Все банки, которые предоставляли ипотечные кредиты, были уверены, что смогут рефинансировать их через структуры АИЖК. Оказалось, что денег у АИЖК нет, и доверие к нему потеряно», - пояснил В.Джикович. По его словам, тех ресурсов, которые выделяются агентству сегодня, явно недостаточно. «Государственные банки, безусловно, будут предоставлять ипотечные кредиты. Но того массового понятия ипотеки, к которому мы привыкли, уже не будет», - резюмировал эксперт.

В.Джикович также отметил, что условия рефинансирования, предложенные АИЖК, не приносят никакого облегчения заемщикам и невыгодны для них: в обмен на годовую рассрочку заемщик получает в нагрузку дополнительный кредит, его обязательства возрастают.

В то же время банки ничем не могут облегчить участь застройщиков. Будучи вынужденными все время обращаться к депозитам, они не могут предоставить кредит со ставкой ниже 19%. Те застройщики, которые имеют просрочку по ранее выданным кредитам, не торопятся соглашаться с условиями банков по реструктуризации. «Они предпочитают загонять банки в тупик и вынуждают их обращаться в суд», - отметил В.Джикович, подчеркнув, что кредитные истории станут одним из самых важных факторов развития сотрудничества после кризиса.

Вице-президент «Союзпетростроя» Льва Каплан считает, что ипотеку, по крайне мере, в том виде, в котором она существовала до сих пор, оживлять вообще не следует. «Если финансовый инструмент не работает, от него нужно отказаться и придумать новый», - заявил он.

Оценив медлительность властей как легкомыслие, а суждения прессы – напротив: как нагнетание паники, Л.Каплан предложил государству начать, наконец, бороться с всеобщей неуверенностью и нервозностью на рынке, выступив в качестве гаранта возврата строителями банковских кредитов – начиная с проектирования и заканчивая стадией начальной готовности строительства жилья.

 

Альтернатива проектного кредитования

По мнению Л.Каплана, резкий спад на строительном рынке обусловлен не только кризисом. Он напоминает, что перегрев рынка подстегивался ростом потребительского кредитования физических лиц. Механизм ипотеки в форме, введенной в РФ, лишь способствовал повышению цен на жилье, что на фоне кризиса обернулось резким снижением платежеспособного спроса. В Санкт-Петербурге, по мнению Л.Каплана, пагубную роль сыграл расчет на привлечение крупных, преимущественно федеральных застрйщиков для реализации проектов комплексного развития территорий. В то же время средние компании, вводившие прежде до 50-60 % жилья в городе, в течение 2 последних лет не могли получить участки для строительства, и в связи с этим уходили с рынка или из региона. При декларируемой заботе о малом и среднем бизнесе в сфере строительства именно он, по выражению Л.Каплана, «оказался в загоне».

Чтобы оживить спрос и преодолеть неуверенность как оставшихся на рынке строительных компаний, равно как и приобретателей жилья, вице-президент «Союзпетростроя» предлагает перейти от кредитования физических лиц на стадии строительства к широко распространенному на Западе проектному кредитованию. «При этом коммерческий банк кредитует застройщика под своим строжайшим контролем. Застройщик завершает строительство жилого дома и продает готовые квартиры или государству, или населению. При этом возникают предпосылки настоящей ипотеке, убираются всякого рода посредники в виде девелоперских фирм, устраняется опасность двойных продаж и т.д. и т.п», отметил он.

По мнению Л.Каплана, «проектное кредитование не требует никаких залогов от застройщика, однако, банки нуждаются в сравнительно «длинных» деньгах на время строительства дома». Для этого «Союзпетрострой» предлагает определить коммерческие банки, готовые включиться в такую программу, и оказать им целевую государственную поддержку под строгим контролем государства, что исключит нецелевое использование средств.

Как напоминает Л.Каплан, сами коммерческие банки уже остро ощущают потребность в кредитовании реальной экономики, но без необоснованных рисков. «Проектное кредитование» - как раз тот финансовый инструмент, где минимизированы банковские риски. В свою очередь, уверенность населения следует подкрепить и тем, что строительные компании входят в саморегулируемые организации, где существует субсидиарная ответственность друг за друга, подчеркнул он.

Как выяснилось из выступления главы Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко, Смольный уже позаботился о создании специальной рабочей группы, которая выступит в роли посредника между банкирами и застройщиками. В группу войдут, если и не первые лица банковского сообщества, то, во всяком случае, высококвалифицированные специалисты по кредитованию, пообещал он. Он заверил, что регламент новой рабочей группы будет опубликован в ближайшее время.

Конкретный способ «проектного кредитования» - в применении, впрочем, не столько к жилищному строительству, а к инновационным начинаниям в стройиндустрии, предложил на одном из круглых столов конгресса замдиректора ОАО «Санкт-Петербургский зональный научно-исследовательский и проектный институт жилищно-гражданских зданий» Михаил Кнатько. По его мнению, власти могли бы помочь участникам рынка, взяв на себя экспертизу эффективности проектов, при условии, что положительное заключение стало бы своего рода «рекомендательным письмом» власти при предоставлении банковских кредитов.

На конгрессе также неоднократно звучало предложение о субсидировнии за счет государственных средств дольщикам-получателям ипотечных кредитов разницу между ставками на кредит коммерческих банков и уровнем инфляции в данном году.

По словам А.Когана поправки к закону о долевом строительстве, предполагают введение с 2010 г. жестких штрафов за работу по «серым схемам». Сумма штрафов с одного дома на 200 квартир может достигать 10 млн. рублей. Учитывая это, нельзя не согласиться с Л.Капланом в том, что средства на им компенсации у государства найдутся.

 

Альтернативы альтернативе

Выдвигаются и другие альтернативы аккумулирования денежных средств граждан с целью обеспечения платежеспособного спроса на жилье: жилищно-накопительных кооперативы и строительные сберегательные кассы.

В текст законопроекта о жилищно-накопительных кооперативах, который в настоящий момент проходит процесс согласования в Правительстве РФ, внесены поправки, регламентирующие процесс предоставления земельных участков. Как отметил А.Коган, земля будет предоставляться бесплатно – кооперативам, объединяющим льготные слои населения, и по цене, не выше чем 30% от кадастровой стоимости – всем прочим жилищно-накопительным кооперативам.

«По сути в законопроекте предлагается новый способ финансовой организации граждан в целях как малоэтажного, так и высотного жилищного строительства, - заявил он. – Государство будет обязано выделить этим кооперативам землю, помочь подыскать застройщика и организовать инженерное обеспечение и инфраструктуру».

При этом жилищно-накопительные кооперативы льготников будут закрытыми, а перечень льготников будет устанавливаться на региональном уровне.

По словам заведующего юридической компанией «Юринформцентр» Павла Штепана, цены на недвижимость будут относительно стабильны в течение длительного периода времени, а в период стабильности идеально работают накопительные схемы. Принятие закона о стройсберкассах, по его мнению, выгодно в первую очередь государству, поскольку связывает средства населения, что, в свою очередь, позволяет снизить инфляцию.

«Во всех странах западной и центральной Европы государство стимулирует население к накоплению. Опыт этих государств показывает, что внедрение схем накопления с целью приобретения жилой недвижимости ведет к увеличению налогов, темпов строительства жилья, а так же влияет на снижение процентных ставок и в конечном итоге на снижение стоимости жилья», - уверен эксперт.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, накопление средств населения с целью приобретения жилья по схеме стройсберкасс является наиболее подходящей для России. Однако законодательная база данного проекта до сих пор не создана.

Принцип работы стройсберкасс состоит в том, что вкладчик в течение 2-7 лет делает вклады фиксированного объема. Когда общая сумма составит 30-50% стоимости квартиры, вкладчик получает право на получение кредита для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.

 

Цены по осени считают?

Как известно, замедление темпов капитального строительства на фоне кризиса резко сократило спрос на строительные материалы – при том, что предложение в течение 2008 г. неуклонно росло. Итогом стало беспрецедентное падение цен на основные виды стройматериалов.

По данным президента группы компаний СЗНК Юрия Рафальского, среднерыночные цены на бетон в Санкт-Петербурге упали до уровня 3100-3200 руб./куб.м. Это показатели, близкие к минимальным, считает он. Производители рассчитывают на улучшение тенденции на рынке с началом строительного сезона.

«В преддверии строительного сезона производители цемента уже заявляют о том, что их цены ушли ниже точки рентабельности и что они намерены поднимать цены, - сообщил Ю.Рафальский. – В марте и начале апреля мы фиксируем 13-процентный рост спроса по сравнению с февралем и мартом соответственно. Это дает нам повод прогнозировать остановку падения цен и их дальнейших подъем в течение лета-осени».

В сфере нерудных материалов (щебень, песок), по данным СЗНК, уже наблюдается стабилизация негативных тенденций. В марте с карьеров Ленобласти отгружено нерудных материалов уже не на 89% (как в январе), а на 26% меньше, чем за аналогичные периоды 2008 г. По мере приближения строительного сезона на рынке наблюдается определенная стабилизация, хотя падение объемов относительно 2008 г. сохраняется.

Государственное финансирование дорожного строительства также традиционно начинается во II квартале. В СЗНК рассчитывают, что дорожный госзаказ остановит падение спроса на щебень и позволит предприятиям стройиндустрии увеличить объемы отгрузок. По мнению топ-менеджеров компании, если говорить об антикризисных мерах, то они должны быть направлены именно на стимулирование спроса на жилье, то есть на поддержку строителей.

Таким образом, и строители, и производители стройматериалов рассчитывают на стимулирующие меры государства для оживления спроса на рынке и на участие в государственных проектах. Впрочем, представители федеральных структур отметили, что повышение стоимости строительства объектов по госзаказам часто происходит по вине самих участников строительного рынка. Так, подрядчики систематически пересматривают сметную стоимость работ в сторону увеличения, завышают объемы выполненных работ (особенно вспомогательных), неправильное применяют нормы и расценки на работы по новым технологиям. Нередко применяются завышенные индивидуальные расценки и индексов пересчета сметной стоимости, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками.

Глава департамента жилищной политики Министерства регионального развития РФ Сергей Баринов, перечислив эти распространенные недостатки, признал, что масштаб задач, стоящих перед строительным комплексом страны, требует выработки новых подходов к правилам определения стоимости строительства. Участники конгресса позитивно восприняли слова чиновника о том, что положения закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», позволяющие допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирм-однодневок», должны быть пересмотрены.

Нельзя сказать, чтобы представители государства и бизнеса достигли полного согласия в важнейшем вопросе о способах стимулирования строительной отрасли. Однако две стороны дискуссии услышали друг друга, и в равной степени рассчитывают теперь на разум и оперативность антикризисной работы друг друга.

 

Наталья Стандровская