Партнерство – превыше всего!
РОССТРО и VELOX – сегодня во многом синонимичные понятия для тех, кто хорошо разбирается в качественном строительстве. РОССТРО – это надежный партнер, VELOX – наиболее передовая технология. Александр Макаров, президент ФПГ «РОССТРО», рассказал о стратегии успеха и перспективах развития партнерских отношений группы в России и далеко за ее пределами.
– Александр Афанасьевич, выбор партнеров по бизнесу – дело ответственное. И всегда нужно знать, какой опыт есть у компании, в каких сферах и каковы основные результаты. Что имеет в активах ваша группа и что ищут в вас те, кто на годы закрепляет долгосрочные отношения?
– Прежде всего стоит сказать, что РОССТРО было создано двадцать лет назад и мы занимались землей, недвижимостью, проектировали и строили объекты, искали инновационные решения и внедряли их на рынок. В этих сферах РОССТРО устойчиво развивалось и достигло успеха. Об этом красноречиво говорят основные финансовые показатели хозяйственной деятельности за 20 лет (см. приложение).
Сегодня РОССТРО – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. РОССТРО – эффективная рыночная структура и команда профессионалов. И сегодня РОССТРО инвестирует в недвижимость.
Только проекты стали масштабнее и выразительнее.
– Одной из наиболее интересных схем партнерства является соинвестирование проектов. Есть ли у группы опыт соинвестора и о каких достижениях вы можете рассказать?
– За 20 лет и в этой сфере мы накопили огромный опыт. Во-первых, долевое участие в строительстве – суть соинвестирование строительства жилых объектов. На новом витке инвестиционно-долевого сотрудничества мы участвуем в финансировании строительных проектов не своими подрядными работами, как ранее, а поставкой материала и проектными работами. Первым таким проектом для нас стало строительство поселка Кивеннапа в Выборгском районе Ленинградской области. Завершена первая очередь строительства. За два месяца наш партнер СК «Теплый дом» построила 16 домов. Сегодня готовится к строительству 2-я очередь. В стадии подготовки и договоренностей проект малоэтажной застройки в пос. Коробицыно Выборгского района. По проекту будет построено 26 домов общей площадью
– Не так давно вы презентовали новую торговую марку. Для чего был сделан этот шаг?
– Разработка технологии «Зеленый теплый дом» – это отчасти дань строительной моде, но в большей степени наш взгляд в будущее. Равно как разработка нами на базе ОАО «ЛенНИИпроект» энергоэффективных и пассивных домов. Экологически чистое жилье, отвечающее требованиям по энергосбережению, – это стандарт домов, который в ближайшей перспективе будет принят и нашим обществом вслед за мировым сообществом. Мы готовимся к новому спросу.
Пока «зеленое жилье» – выбор единиц на нашем рынке. Но если посмотреть на семь лет назад, то на первых покупателей домов VELOX тоже смотрели настороженно. Сегодня, убедившись на опыте первооткрывателей VELOX в комфортных свойствах такого жилья, к нам приходят их соседи и строят себе «теплые каменные дома в деревянной рубашке». Вот один из ярких примеров. Накануне нашего юбилея к нам офис приехала покупательница из Петропавловска-Камчатского. Ее сосед построил дом из нашего VELOX, и ей тоже очень захотелось такой же. К тому же строительство дома из питерского материала обойдется ей дешевле, чем из стройматериала местного производства. В ближайшее время за домокомплектом VELOX собирается следующий сосед.
– Активность покупателей понятна – начался строительный сезон. Вы отметили какие-то новые тенденции в этом году? Чего ожидаете?
– Начало инвестиционно-строительного сезона показало оживление на рынке загородного строительства. Он действительно растет. Отложенные на время кризиса проекты постепенно выходят на стройплощадку. Это правомерно не только для нашего региона. Аналогичный рост по заявкам на нашу продукцию мы отмечаем в других российских регионах и странах СНГ. Подтвердили серьезные намерения по значительному увеличению объемов строительства в Красноярском крае, Московской, Тульской, Калужской, Нижегородской, Волгоградской, Псковской, других областях России, а также в Белоруссии и Казахстане. Самым крупным из «оживших» на сегодняшний день является проект малоэтажной застройки в Красноярском крае общей площадью 40 тыс. кв. м.
Все более широко начинает применяться VELOX при строительстве объектов социального назначения. К примеру, в Белоруссии планируется строительство домов по программе обеспечения жильем работников сельского хозяйства, готовится к строительству 5-этажный дом под Минском. На согласовании находятся проекты Муниципальной библиотеки в Тюмени и школы в Барнауле. Мы с нашими партнерами рассматриваем варианты участия в реализации госпрограммы «Свой дом». В новом сезоне начинаются строительством и многоэтажные объекты. Это 8-этажный дом в Петербурге и 7-этажный дом с мансардой в Буденовске. Московский девелопер рассматривает вариант строительства по технологии VELOX здания высотой
Сегодня мы выпускаем продукции VELOX больше, чем австрийский и чешский завод вместе взятые. За 7 лет мы достигли тех же показателей сбыта, что европейские производители за 50 лет. Объем выпуска мы пока оставили на уровне 2009, 2010 годов. В кризис мы поднакопили запас и обеспечиваем сформированный спрос. Структура его за год не изменилась: 68% объема мы отгружаем юридическим лицам, 32% – частным клиентам. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. В 2010 году увеличился объем поставок продукции в Центральный регион, Приволжский ФО, Сибирский ФО. VELOX по-прежнему выгоден при строительстве объектов в удаленных от завода точках: на Сахалине, Комсомольске-на-Амуре, Петропавловске-Камчатском.
– Рассматриваете ли вы строительство доходных домов как один из вариантов партнерского бизнеса с собственниками объектов недвижимости? Есть ли уже наработки?
– Конечно, да. Свой первый доходный дом мы построили в г. Кингисеппе на ул. Иванова, д. 28а. И в Кингисеппе у нас все сложилось. Спрос обеспечен. В найме квартир заинтересованы специалисты современных производств, расположенных в городе. Есть интерес из промзоны Усть-Луги. Мы недорого купили недостроенный жилой дом. Расположение объекта рядом с заводами ROSSTRO-VELOX позволило нам получить низкую стоимость реконструкции и утепления объекта. Инвестиции в проект составили 99 млн рублей. За полгода мы получили жилой дом на 56 квартир общей площадью
Применение в строительстве и реконструкции доходных домов технологии VELOX дает нам низкую себестоимость строительства и технического обслуживания. Это обеспечивает быструю окупаемость инвестиций и высокую доходность в будущем.
– Можно ли назвать VELOX постоянно развивающейся системой? Продолжается ли работа над открытиями и патентованием разработок?
– Мы совместно с австрийскими специалистами постоянно дорабатываем технологию, оборудование, разрабатываем новые продукты. Совместно мы уже получили три патента: на способ изготовления щепоцементных плит VELOX, на полезную модель установки по производству щепоцементных плит VELOX, на домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит VELOX. В стадии разработки еще пара задумок. Например, к выходу на рынок готовятся технология «Зеленый теплый дом», модульная система для строительства каркасных домов, модульная система энергоэффективных домов и система строительства пассивных домов.
Мы проводим большую работу по сертификации продукции. Вся она проходит необходимые испытания и исследования. Одними из последних стали испытания конструкций VELOХ по звукоизоляции и огнестойкости. Последние удивили даже специалистов МЧС России. Защищенное плитой VELOX от разрушения бетонное ядро конструкций несущих наружных и внутренних стен и перекрытий мало того что не сгорело за два с половиной часа испытаний, а выдало максимальную температуру на границе +22 °С. Строительная система VELOX позволяет строить здания самой высокой (I степени) огнестойкости. Согласно результатам испытаний перегородки и перекрытия VELOX отвечают самым высоким требованиям по звукоизоляции.
– В таком деле нельзя обойтись без серьезной исследовательской работы и научного подхода...
– Все наши разработки по совершенствованию строительной системы VELOX и выводу новых продуктов проводятся при непосредственном участии наших научно-исследовательских институтов: ЛенНИИпроект и ПКТИ. В планах компаний – нормативное сопровождение строительной системы VELOX, работа с крупными заказчиками по проектированию объектов для строительства по технологии VELOX, разработка востребованных сегодня типовых модулей зданий для социальных программ.
ЛенНИИпроект и ПКТИ ведут научно-исследовательскую программу «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности зданий путем применения в строительстве технологии VELOX». Работа направлена на разработку типовых решений и проектов энергоэффективных зданий, внедрение в практику строительства пассивных домов. В исследовании большое внимание уделено «зеленому тренду» в строительстве, приведению норм в соответствие требованиям экодевелопмента.
– Каким примером вы бы могли проиллюстрировать удачное сотрудничество и партнерство с группой РОССТРО?
– Большой вклад в продвижение технологии VELOX в Петербурге и Ленинградской области внесла строительная компания «Теплый дом». Руководство компании не ограничивается выполнением функций подрядчика на строительных объектах, а широко популяризирует технологию на строительном рынке. Такая любовь к материалу свойственна строителям, работающим с применением системы VELOX. Это очень гибкая, благодарная, да еще и выгодная технология.
Показательной в этом плане стала встреча с нашими партнерами на научно-практической конференции «Развитие строительной системы ROSSTRO-VELOX в России и за рубежом. Опыт проектирования, строительства, эксплуатации». На 10-летие российского VELOX съехались представители компаний из регионов России и из-за рубежа. Накоплен интересный опыт, проведено усовершенствование технологии. Нам было чем поделиться с партнерами, было с чем друг друга поздравить.
Мы придаем большое значение сотрудничеству. Тесно работаем со старыми и новыми партнерами. Такое взаимодействие на рынке содействует продвижению VELOX на рынке и взаимному успеху.
Основные сферы деятельности РОССТРО
Строительство
Опыт строительства объектов группа накапливала с первых дней работы на рынке. В начале 1990-х годов РОССТРО являлось крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Петербурга и одновременно вело около 30 проектов жилищного строительства. Опытом обменивались с партнерами по рынку и госструктурами. При активном участии руководства компании был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения по сей день успешно работают на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области. Именно группа РОССТРО предложила жилищному рынку схему долевого участия в строительстве, и это стало первопричиной бурного роста бизнеса группы. За двадцать лет построено более ста зданий жилого, коммерческого и производственного назначения.
«Сегодня мы строим сами и выстраиваем партнерские отношения с подрядными организациями, работающими по технологии VELOX, – рассказывает Александр Макаров. – Такие строительные организации есть во многих российских регионах и в странах СНГ. Кризис на европейском строительном рынке привел на наш рынок партнеров чешского производителя VELOX из Чехии и Литвы. Сегодня они открыли свои представительства в Петербурге, Москве, Пскове, Смоленске и Петрозаводске и успешно работают с нами».
Проектирование
С 1993 года в группу РОССТРО входит крупнейший российский проектный и научно-исследовательский институт ЛенНИИпроект. Это успешный пример частно-государственного партнерства: 20% акций общества принадлежит городу. Группе удалось не только сохранить важный для города институт, но и модернизировать его в высококонкурентную организацию. В институте сегодня работают высококвалифицированные профессионалы, мощная техническая база, что обеспечивает комплексный подход при подготовке проектной документации на самом высоком уровне. ЛенНИИпроект выполняет проекты для ряда городов и регионов России, поддерживает партнерские отношения с проектными институтами Украины, Белоруссии, имеет широкие международные связи и опыт работы совместного проектирования и адаптации проектов зарубежных компаний (Австрии, Германии, Великобритании, Канады, Китая, Финляндии и др.).
В 2001 году в состав группы РОССТРО вошел известный с 1958 года Проектно-конструкторско-технологический институт. ПКТИ гармонично расширил спектр услуг ЛенНИИпроекта работами по изысканиям и исследованиям. Современные лаборатории института для работ по инженерному исследованию и испытанию качества строительных материалов и конструкций размещены в новых помещениях уже построенного корпуса производственно-исследовательской базы ЛенНИИпроекта на Афонской ул., дом 2. Аналогов такой базы в России нет.
Управление недвижимостью
С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений деятельности РОССТРО. В собственности группы – деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Петербурге и Ленобласти общей площадью более 200 тыс. кв. м. На этом направлении ведется постоянная работа по реновации и развитию имущественных комплексов. Они приносят стабильный высокий доход. Несмотря на обострение конкуренции, загрузка бизнес-центров составляет 90-100% без снижения арендных ставок. Группа высоко ценит долгосрочные партнерские отношения, уважая желания арендаторов, обеспечивая им комфортные условия для работы.
Интересен опыт РОССТРО по управлению объектами, находящимися в государственной собственности Петербурга. Специалистами группы совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время компания обеспечивала эксплуатационное обслуживание городской недвижимости площадью более 30 тыс. кв. м. Наряду с общежитиями РОССТРО был доверен имущественный комплекс «Новая Голландия». Руководители группы были награждены правительством Санкт-Петербурга «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 годы».
Производство
В 2000 году РОССТРО начала реализацию программного проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Сегодня РОССТРО является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. РОССТРО и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы на мировой рынок. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в г. Кингисеппе. Построено и работают три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тыс. кв. м.
За десять лет технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса «цена – качество» строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены. Технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов. Нормативное сопровождение технологии обеспечивает ведущий проектный институт Северо-Запада – ОАО «ЛенНИИпроект».
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо