«Похудевшие» за кризис квартиры


05.05.2011 15:12

Стремление застройщиков снизить конечную стоимость квартиры, не сильно снижая стоимость квадратного метра, вынудило их сокращать общую квадратуру жилья. По оценкам экспертов, в среднем посткризисная квартира «похудела» на 10-15%.

По словам экспертов, среди крупнейших проектов, вышедших в продажу в 2010-2011 годах, студии и однокомнатные квартиры составляют порядка 60% от общего числа квартир, на двухкомнатные квартиры приходится 31%, на трехкомнатные – лишь 9%. Четырехкомнатные квартиры практически не представлены.
«Площади квартир по сравнению с докризисными временами уменьшились на 10-15%.
Сегодня сохраняется очевидный спрос на минимальное предложение в каждом из сегментов. По нашим наблюдениям, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры до 40 кв. м и двухкомнатные до 60 кв. м», – считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос». «Весь прошлый год превалировал спрос на малогабаритные квартиры, особенно на однокомнатные квартиры и студии. Сработал отложенный спрос, не подкрепленный достаточными финансовыми возможностями, то есть накопилось желание улучшить свои жилищные условия, а денег на это не хватало. Поэтому люди брали самые маленькие квартиры, активно пользуясь ипотечными программами. С этим был связан рост цен на однокомнатные квартиры и их быстрое выбывание с рынка. Самые маленькие квартиры, которые мы продавали, были студии – 27 кв. м. В основном данная тенденция была замечена в сегменте эконом-класса», – рассказывает генеральный директор СК «Ойкумена» Лев Гниденко.

«Принципиальное изменение структуры квартирографии (увеличение доли студий, однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир) и уменьшение площадей квартир произошло около 2007 года, после более чем 100%-го роста цен в 2006 году. Цены выросли, покупательская способность населения снизилась, и клиенты стали отдавать предпочтение тем квартирам, на приобретение которых у них хватало средств. С тех пор данный тренд в целом продолжает сохраняться», – считает Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».

Вынужденная мера

Как уверяют застройщики, они постарались учесть эти изменения, и сейчас большинство современных проектов уже выполнены с учетом покупательских предпочтений. В домах существенно возросла доля однокомнатных квартир и студий, но при этом действительно качественных с точки зрения покупателей проектов на рынке немного. Ведь даже в небольшой квартире необходимо максимально обеспечить условия для комфортного проживания. И с учетом небольшой общей площади квартиры это сделать, разумеется, гораздо сложнее.
Как говорят эксперты, для застройщика уменьшение метража – вынужденная мера. «Рынок стал рынком покупателя, и, соответственно, если не создать дом с выверенным метражом, который действительно пользуется спросом, то не будет продаж. Долго ли продержится данная тенденция, сказать трудно. Все ведь зависит от экономической ситуации и покупательской способности населения. Человек вряд ли купит студию в 28 метров, если у него есть возможность приобрести квартиру большего метража», – уверена Анна Корсакова. С ней согласен генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. «Кризис довольно явно повлиял на предпочтения покупателей. В первую очередь изменилось отношение покупателей к величине общей площади квартир. Потребители стали внимательнее относиться к тратам, по возможности стараются экономить, выбирая оптимальное сочетание цены и качества, причем во всех сегментах, включая премиум-класс», – говорит он.

Посткризисный «квадрат»

По заверениям экспертов, сейчас площади студий составляют от 21 до 32 кв. м, площади однокомнатных квартир начинаются от 27,5 кв. м, двухкомнатных – от 43 кв. м, трехкомнатных – от 70,5 кв. м. «По сравнению с докризисным периодом застройщики значительно снизили метраж. Например, раньше были популярны однокомнатные квартиры размером 40 кв. м, а сейчас их площадь уменьшилась до 32-34 кв. м. Аналогичная ситуация с двухкомнатными: до кризиса их метраж составлял 60-65 кв. м, а сегодня – 50 кв. м. В бизнес-сегменте изменений не произошло. В элитном сегменте также наблюдается снижение метража, например, раньше застройщики сдавали объекты площадью 600 кв. м, сейчас уменьшили до 300-150», – рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. «Мы не рассматриваем квартиры в «Славянке» как объект инвестиций, а формируем предложение для семейных людей, которые покупают жилье для себя. Поэтому минимальная площадь однокомнатной квартиры – 30,3 кв. м, двухкомнатной – 53,3. Для нашей компании это и есть «прожиточный минимум», – говорит госпожа Корсакова.
В сегменте жилья массового спроса квартиры большого метража встречаются в объектах, расположенных в пригородах и прилегающих территориях Ленинградской области, где цена 1 кв. м значительно ниже, чем в городе. «Наш основной бренд «БК-стандарт» как раз и подразумевает работу согласно концепции «Полноценные квартиры небольшого метража». Изначально ГК ЦДС проектировала и строила большинство своих объектов, руководствуясь принципом разумной достаточности, то есть относительно небольшие метражи, но вполне достаточные для комфортного проживания и одновременно с этим обладающие разумной ценой, поскольку покупатель не переплачивает за «излишки» площади. Занимая эту рыночную нишу, мы планируем в ней работать и дальше, поскольку время говорит о правильности выбранной стратегии», – отмечает Сергей Терентьев, ЦДС.
По мнению застройщиков, в ближайшие два года спрос на малометражные квартиры будет держаться. «Но те застройщики, которые готовят новые проекты именно сейчас, учитывают то, что к моменту окончания строительства кризис совсем закончится и покупатель не захочет брать малометражное жилье. Поэтому сегодняшние проекты разрабатываются с учетом возвращения к прежним метражам, то есть площади опять будут увеличиваться», – убеждена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

Автор: Николай Волков

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



28.03.2011 12:41

Об актуальных проблемах российского ЖКХ беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ. — Александр Шыхалыевич, каковы, по Вашему мнению, основные проблемы российского ЖКХ?

— До недавнего времени у меня была четкая формулировка ответа на этот вопрос: несоответствие высоких цен и низкого качества услуг ЖКХ. Вроде бы и добавить больше нечего, этим все сказано. Однако в последнее время появилось, на мой взгляд, просто огромное число сообщений о несчастных случаях, вызванных деятельностью жилищных и коммунальных служб. От обрушений кровель, падения снега и льда, аварий в жилищном и коммунальном хозяйстве гибнут люди. К сожалению, уровень ответственности работников ЖКХ неуклонно снижается. Не хочу о них всех говорить плохо, я знаю немало квалифицированных и порядочных людей в этой отрасли, но деятельность той части ее работников, которая не отличается добросовестностью, сегодня не только бьет по карману простых россиян, но и лишает их жизни, которая священна и бесценна. Поэтому сейчас на первый план выступает проблема безопасности. К счастью, когда растает снег, эта проблема будет уже менее острой, но я бы не хотел, чтобы жилищные службы расслаблялись. Им уже давно пора по-настоящему «готовить сани летом».

 — Каковы пути решения этой и других актуальных проблем ЖКХ?

 — Обеспечить безопасность людей при производстве работ в жилищном секторе можно только путем повышения ответственности исполнителей за свои действия. А это достигается, в первую очередь, через обучение персонала. На страницах вашего издания я уже поднимал вопросы обучения кадров. Речь шла о строительстве, однако в ЖКХ аналогичная ситуация: похожие виды работ, такой же контингент исполнителей. Я предлагал делегировать полномочия по организации обучения строительным СРО, которые обязаны это делать в соответствии со статьей 6 закона 315-ФЗ. В ближайшее время вероятно внедрение системы саморегулирования и для управляющих компаний жилищного сектора. Мое предложение будет актуальным и для них.

 — Кстати, о саморегулировании в ЖКХ. Как оно изменит существующую ситуацию?

 — С моей точки зрения, изменит к худшему. Переход на саморегулирование строительной отрасли обернулся, на мой взгляд, только негативными последствиями: у строительных компаний появилась лишняя «вертикаль власти», они стали платить слишком большие деньги за право заниматься своим бизнесом, размылась ответственность строителей перед потребителем. Тем не менее, в строительстве за последние 20 лет сложились хоть какие-то традиции частного предпринимательства. В жилищной сфере ситуация иная: там конкуренция слабая, а обслуживающие организации в своем большинстве представляют собой тяжелое наследие советских ЖЭКов. Поэтому с обязательным введением системы саморегулирования этот рынок в считанные дни станет жестко монополизированным.

Таким образом, для ЖКХ саморегулирование будет более губительным, чем для строительной отрасли. В первую очередь пострадает потребитель. Судите сами. Проект закона № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагает дополнить Жилищный кодекс статьей 171, которая регламентирует размер компенсационного фонда для СРО в ЖКХ в сумме не менее 100 тыс. рублей. Очевидно, что расплачиваться за вступление управляющих компаний в СРО будут их клиенты — жители многоквартирных домов. Правда, после обсуждения законопроекта в первом чтении, туда была добавлена фраза: «Взнос в компенсационный фонд не может быть отнесен на расходы, предусмотренные в составе платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме по договору управления» (п. 2 упомянутой 171-й статьи новой редакции Жилищного кодекса РФ).

 Это и смешно и грустно. Разумеется, ни одна вменяемая управляющая организация не будет перекладывать свои расходы на потребителя столь откровенно. У наших жилкомсервисов и их конкурентов наверняка найдутся сотни способов «спрятать» эти расходы в других статьях договора и выставляемых счетах за свои услуги. У Остапа Бендера было четыреста способов разбогатеть, не нарушая уголовный кодекс, который он почитал. А его современные последователи от ЖКХ куда более подкованы экономически и юридически!

 — Законопроект № 435903-5 уже прошел первое чтение. Означает ли это, что среди законодателей больше сторонников перехода управляющих компаний в ЖКХ на саморегулирование, чем противников?

 — К сожалению, на данной стадии развития рынка ЖКХ у саморегулирования немало сторонников. Особенно среди крупных игроков рынка. Ведь что такое саморегулирование в современных российских условиях? Это узурпация власти крупного бизнеса над  малым и средним, монополизация. Мы сейчас наблюдаем тенденцию к пресловутой монополизации, которая породит еще массу проблем для субъектов российской экономики, не говоря уже о потребителях. Впрочем, законопроект содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. Саморегулированию там посвящен всего лишь один раздел, который планируется добавить в Жилищный кодекс РФ, а в остальном законопроект весьма полезный и своевременный. Кстати, вот вам и пример решения актуальных проблем российского ЖКХ, о чем вы спрашивали в начале разговора.

 — Расскажите о положениях законопроекта немного подробнее.

 — Ряд полезных нововведений вносится в раздел «Товарищество собственников жилья». Они уточняют и детализируют процедуры создания ТСЖ и, что очень важно, перекрывают кислород недобросовестным застройщикам, которые создают подобные организации без участия будущих собственников жилья в строящемся доме, фактически сами у себя принимают объект в эксплуатацию с недоделками, а жильцы потом страдают от бытовых неудобств. Законопроект разрешает создание ТСЖ в многоквартирном доме только собственниками его помещений, и государственную регистрацию ТСЖ только на основании протокола о его создании с подписями представителей всех собственников помещений многоквартирного дома, которые проголосовали за это решение.

Есть изменения в разделе «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». Так, например, жильцы получат возможность вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, минуя управляющие компании. Это, правда, не касается коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Существенно дополняется раздел «Управление многоквартирными домами». В частности, значительно расширяется статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом». Там не только перечисляются эти способы, но и излагаются требования к их осуществлению, более детально регламентируется деятельность управляющих компаний, иными словами, устраняется некий правовой вакуум при выборе способа управления.

 — Насколько интенсивно сейчас ведется законотворческая деятельность для решения актуальных проблем ЖКХ?

 — Судите сами. Законопроект, о котором мы только что говорили, планируется к рассмотрению во втором чтении на 5 апреля. В марте Комитет Госдумы по строительству и земельным отношениям внес на рассмотрение парламента проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В феврале я наряду со своими коллегами по экспертному совету вносил замечания и предложения в проект федерального закона «О водоснабжении и канализовании», который сейчас ждет своей очереди на рассмотрение в Госдуме. Все эти законодательные акты чрезвычайно важны для развития ЖКХ, они являются частью масштабной реформы отрасли и должны лечь в основу работы жилищно-коммунального комплекса на долгие годы.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



25.03.2011 17:19

На прошлой неделе девелоперская компания «Охта Групп» объявила о создании очередного клубного дома. Он будет построен на базе существующего отеля «Карелия».

 

На продажу выставлены 350 апартаментов двух типов – квартиры-студии площадью 22 кв. м. и двухкомнатные квартиры площадью 37 кв.м. В стоимость апартаментов уже входит ремонт, мебель, которую можно выбрать по каталогу, сантехника и кухонное оборудование. Квадратный метр в квартире-студии будет стоить более 128 тыс. рублей, в двухкомнатной квартире — от 100 до 110 тыс. рублей. При этом собственник готов выкупить апартаменты обратно (за вычетом амортизации мебели и отделки, что составит 1% в год), предлагая пожизненную гарантию возврата денег (схема money back).

Вячеслав Балабаев, руководитель проекта «Клубный дом «Карелия», уверен, что объем выручки от реализации проекта будет больше 2 млрд рублей.

«Данный объект кажется несколько ущербным с точки зрения правового статуса, а также по конструктивным особенностям, потому как, видимо, там минимальные затраты на реконструкцию. Но, в принципе, при грамотной маркетинговой политике предложение найдет своего покупателя. Ведь это жилье в не самом плохом месте Петербурга, пусть и с какими-то минусами. Я думаю, что в данном проекте должен быть установлен дисконт порядка 5-15% к среднему ценообразованию по сходным объектам в данном районе, но более понятным с юридической точки зрения. В целом, мне пока не очень понятно, как эта схема будет выглядеть», — говорит Игорь Лучков, директор департамента консалтинга NAI Becar.

По словам Татьяны Дивиной, ведущего аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield, отсутствие прописки — главная привлекающая девелоперов особенность такого сегмента жилой недвижимости, как апартаменты. В этом классе на рынке сегодня реализуется другой похожий проект — жилой комплекс в районе метро пр. Просвещения Yellow Submarine компании «Пионер».

Девелоперские компании, работающие на рынке жилья, периодически пытаются найти новые маркетинговые ходы, способные выделить их объект на общем фоне и привлечь внимание покупателя. В последнее время ряд проектов стали позиционировать как «клубные дома». Однако эксперты рынка считают, что клубных домов в Петербурге не может быть больше десятка.

Понятие «клубный» дифференцируется, и в его основе лежат или определенные интересы проживающих, или чисто корпоративное объединение. Такие поселки строятся либо для сотрудников крупных фирм, и посторонних туда не пускают, либо собственников объединяют определенные увлечения. Отсюда и специфика таких домов — они никогда не появляются в широкой продаже. Истинный клубный дом не подразумевает широкой рекламы. Но есть ситуации, когда «клубность» - всего лишь рекламный ход, и в итоге покупатели получают стандартный дом на небольшое количество жителей с дополнительными удобствами в виде бассейна.

«Спрос на такие проекты всегда будет оставаться стабильным, как на все предметы и объекты роскоши. Другой вопрос, что количество мест, где можно реализовать такие проекты (центр города, Крестовский и Каменный острова), ограничено. Стоимость жилья в клубном элитном доме может быть сравнима со средним значением на эксклюзивные предложения и составлять от $10 тыс. за кв. м», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.

Если посмотреть на проекты, реализованные на рынке элитного домостроения Петербурга, то они отклоняются от «клубного стандарта» по нескольким параметрам, прежде всего, по количеству квартир и селективности состава жильцов. Многоквартирность диктуется девелоперам стоимостью земли в прайм-локейшн, полагает генеральный директор ООО «Практис КБ» Сергей Федоров.

«Экономику проектов в этом случае не окупить 5-10 квартирами даже по максимальной для Петербурга цене (здесь в отличие от Москвы премиальный сегмент рынка жилья как слой тонкого масла на бутерброде). К стандарту клубного дома, безусловно, близки жилой комплекс БСК на 2-й Березовой аллее Каменного острова или «Пятый элемент» ныне почившей компании «Строймонтаж» на Крестовском. Сюда же можно отнести жилой комплекс «Новая звезда» RBI на Песочной набережной. Однако все они слишком многоквартирны, и реализовывались на открытом рынке, поэтому говорить о том, что это клубные дома, можно с натяжкой. Отличием клубных домов я все же назвал бы местоположение, локацию в зеленых, малонаселенных зонах, немноголюдное окружение. Каменный остров в этом смысле - идеальное место, Крестовский - убит наповал наличием метро. Что касается сервиса, то, безусловно, клубный дом должен быть насыщен релаксационной инфраструктурой. Фитнес с бассейном - хорошая опция, присутствующая, например, в «Новой звезде». И, кстати, на эксплуатационных расходах это не очень сильно сказывается - многоквартирность все же компенсирует эффект удорожания. Из ныне реализующихся проектов я бы отметил, со многими оговорками, проект «Сэтл Сити» «Лэйк Хауз» на Выборгском шоссе. Это не прайм-локейшн, но зеленая зона малоэтажной застройки, проект с однородным составом жильцов и небольшим количеством квартир, с автономной системой теплоснабжения и собственным пляжем», – рассказывает Сергей Федоров.

Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев уверен, что в европейском понимании клубных домов в России нет, но есть вполне респектабельное элитное жилье, которое правильно продвигается на рынок. «Заявить о том, что объект будет оснащен всем, чего пожелает душа богатого человека, это одно, а реализовать на деле — совсем другое. Поэтому все элитные дома, которые изначально позиционировались как клубные, сейчас таковыми не являются. Сначала проект предусматривает наличие аптеки, а на выходе на ее месте размещается пивной ресторан. Последнее слово все равно остается за собственником объекта», — говорит эксперт.

Елизавета Конвей, руководитель направления «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank St.Petersburg, называет клубными домами такие объекты, как, например, наб. Фонтанки, 1, Динамо, 4, Кемская, 10-12, Б.Морская, 4, Невский, 133-137, Итальянская, 12, проект дома на Захарьевской (д.41), Зоологический и др. При этом, делает она оговорку, определение такого рода жилья очень размыто. «Необходимо отметить, что наши клубные дома и клубные дома в Европе — это, как принято говорить, «две большие разницы». В нашем понимании «клубный дом» — это дом с ограниченным количеством квартир, равно как и клубный поселок на загородном рынке. В европейском понимании «клуб» — это некая общность интересов, которая объединяет жильцов либо дает определенные привилегии в дружественных бренду структурах», — говорит госпожа Конвей.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева полагает, что в Петербурге строительство клубных домов продиктовано, в основном, такими закономерностями, как ограничения по строительству в центральной части города, в том числе высотным регламентом. Таким образом, клубный дом — своего рода естественная и зачастую единственная возможность девелопера реализовать элитный проект в центре (как правило, это выкупаемые у города особняки и другие здания небольшой площади, где возможна реконструкция и приспособление объекта под жилую функцию).

 

Мнения

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов:

Одним из первых построенных клубных домов в Петербурге является малоэтажный комплекс в районе Купчино на Бухарестской улице. Его строили «под себя» —для работающих в газовой отрасли. К клубным можно отнести небольшие дома в центре города, которые ориентировались на «своих», и на рынке, как правило, не продавались, а также дома на Каменном острове и на 2-й Березовой аллее.

В Петербурге клубных домов мало. Главным признаком клубного дома является небольшое количество квартир — приблизительно до 50. Такие квартиры редко появляются в свободной продаже, информация расходится среди «своих», поэтому спрос на квартиры в подобном доме небольшой. В Москве бывают случаи, когда жильцы клубного дома рассматривают кандидатуру покупателя — будущего соседа. В Петербурге, возможно, тоже есть такая практика.

 

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов:

Расположение клубного дома «Карелия» довольно удачное, даже несмотря на то, что ближайшая набережная находится в некотором запустении. В целом, было бы правильно располагать подобные дома на набережных, но там сегодня, как правило, ведется строительство многоэтажек, которые снижают стоимость и престиж этих мест, понижая класс объектов, которые тут могут быть построены.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ОХТА ГРУПП