Аварийные комиссары нагрянут к строителям
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) выступает за регулярное инспектирование строительных объектов силами аварийных комиссаров. Инна Матюнина, руководитель комитета по страхованию при совете НОСТРОЙ, считает, что визиты аварийных комиссаров на стройки заставят застройщиков больше заботиться об охране труда и качестве работ.
Как рассказал на конференции «Развитие системы страхования в системе саморегулирования строительной отрасли» Михаил Викторов, руководитель аппарата НОСТРОЙ, создание системы инспектирования строек силами аварийных комиссаров могло бы стать одной из мер по защите компенсационных фондов саморегулируемых организаций от претензий лиц, понесших ущерб от деятельности строителей.
В страховании строительства аварийные комиссары должны сыграть несколько иную роль, нежели в автостраховании. Их главной задачей станет не урегулирование выплат при страховых случаях, а определение рисков на объектах перед заключением договора страхования строительных рисков и в течение срока действия страхового договора. «Строители будут бояться визита аварийного комиссара, и это заставит их лучше заботиться об охране труда и соблюдении всех мер безопасности. Если это будет реальная, а не фиктивная система инспектирования, ее создание даст огромный эффект», – полагает Ирина Матюнина.
Фонды нуждаются в защите
По мнению Михаила Викторова, другими мерами по защите компенсационных фондов могли бы стать размещение их на специальных банковских счетах с ограничениями по использованию, а также страхование компенсационных фондов.
Инна Матюнина считает полезным страхование сохранности средств компенсационных фондов на банковских депозитах, а вот предлагаемое некоторыми страховщиками коллективное страхование ответственности членов СРО, по ее мнению, отнимает у саморегулируемых организаций стимул контролировать качество работы своих членов. Существующий порядок компенсации ущерба, нанесенного застройщиками сторонним лицам при проведении строительных работ, предполагает выплаты в первую очередь страховыми компаниями, застраховавшими гражданскую ответственность строителей. Если ущерб превышает лимит ответственности по страховому договору и строительная компания не может покрыть его из собственных средств, пострадавшие лица имеют право обратиться за выплатой из компенсационного фонда СРО, членом которой является компания – виновник ущерба. Если же выплаты из компенсационного фонда будут затем возмещаться страховщиком, руководство СРО не будет заинтересовано в строгом контроле своих членов, считает Инна Матюнина.
Эту точку зрения поддерживает и Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов». «Субсидиарная ответственность членов СРО должна быть, чтобы саморегулируемые организации не принимали в свои ряды недобросовестных застройщиков», – настаивает он.
Однако страхование сохранности компенсационных фондов, по мнению Сергея Алпатова, должно существовать в том или ином виде. «Компенсационный фонд лежит мертвым грузом. Если механизм страхования разовьется, фонд можно будет использовать, например, для финансовых гарантий при участии членов СРО в крупных тендерах», – рассуждает он. «Сорок миллиардов рублей, накопленные в компенсационных фондах строительных СРО, не должны быть заморожены, они должны работать на благо строительной отрасли», – говорит также и Михаил Викторов.
Страховаться скопом
Между тем страховщики утверждают, что механизм коллективного страхования ответственности членов СРО не обязательно должен демотивировать руководителей строительных СРО при контроле работы участников своих объединений. «Демотивация устраняется наличием франшизы в размере лимитов ответственности по индивидуальным договорам страхования», – объясняет Андрей Свешников, директор департамента страхования строительного комплекса САО «Гефест». При такой схеме страхования выплаты ущерба пострадавшим лицам проводятся сначала по индивидуальному договору, а затем, в случае необходимости, по коллективному. СРО остается заинтересованным в том, чтобы его члены соблюдали меры безопасности, а также страховали свою ответственность на достаточно крупные суммы у надежных страховщиков, потому что в этом случае коллективное страхование обойдется дешевле.
Введение коллективного страхования ответственности членов СРО поддерживают и в ОСАО «Ингосстрах». Об этом рассказала на конференции заместитель директора петербургского филиала ОСАО «Ингосстрах» Галина Владельщикова.
Деньги оседают у страховщиков
Строители пока без особого энтузиазма относятся к новым видам страхования. Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выступая на конференции, иронично заметил, что пока практически все средства, собираемые по полисам страхования ответственности членов СРО, страховщики оставляют себе на развитие и другие не известные строителям цели.
Страховые компании подтверждают, что выплаты по подобным полисам пока ничтожно малы по сравнению со сборами. В «Гефесте» оценивают убыточность по этому виду страхования в Северо-Западном федеральном округе РФ примерно в 1%. Однако этот вид страхования еще слишком молод, в прошлом году сборы по нему выросли на 70%, но составили при этом всего 800 млн рублей. В «Ингосстрахе» объем данного рынка оценивают в 1,2 млрд рублей. Через 2-3 года, полагают в «Гефесте», убыточность страхования ответственности членов СРО достигнет 40% – уровня, который наблюдается сейчас в страховании гражданской ответственности строительных компаний.
Власти Петербурга намерены переуступить инвесторам свою головную боль по возведению инфраструктуры, необходимой для строительства нового жилья. Уже сейчас понятно, что потенциальных покупателей поставят в весьма жесткие юридические рамки. Идеология
Что получает от введения таких правил игры на строительно-инвестиционном рынке город, понятно. А вот что может получить инвестор-застройщик, пока не очень ясно. С одной стороны, в регламенте будет записано, что победитель торгов на право комплексного освоения территории получает исключительное право возводить на этой территории свои объекты. С другой стороны, концепция инвестора по развитию той или иной территории не всегда может совпадать с регламентацией генплана. Есть и еще одна, судя по всему, самая уязвимая, сторона вопроса – деньги.
Инвестору предлагается следующая схема: возьми территорию (например, квартал), реши все вопросы с арендаторами и собственниками, разработай на этот участок градостроительную документацию, построй инженерную инфраструктуру. И только после этого тебе будет предоставлено эксклюзивное право на застройку территории. Понятно, что на такие масштабные и затратные проекты с отсроченной окупаемостью смогут пойти лишь немногие крупные фирмы. Хотя в дальнейшем, выполнив все условия, которые выставляет инвестору город, ему, похоже, ничто не будет мешать проводить свой собственный аукцион на право застройки небольших участков среди более мелких фирм...
Пока еще документ не прошел и первого чтения среди специалистов профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга. Надо думать, что комитеты внесут в него свои коррективы. Так, например, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли уже предложил существенное добавление: обременять инвестора не только строительством инженерной, но и социальной инфраструктуры. При этом комитет волнует, как новая схема будет увязана со статьями городского бюджета. Председатель Комитета по строительству склоняется к тому мнению, что «часть обязательств по строительству инженерной инфраструктуры может взять на себя и город».
Техническая сторона
Планируется, что Комитет по строительству подготовит документацию, необходимую для проведения торгов, будет выступать от имени Санкт-Петербурга стороной по договору и вместе с КГА определит территории, нуждающиеся в комплексном освоении под жилье. КУГИ выступит организатором проведения аукциона. Предмет торгов пока формулируется следующим образом: «право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».
Победитель торгов получит исключительное право «приобрести в собственность или аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, после подтверждения Комитетом по строительству исполнения условий договора».
Цена выкупа устанавливается в соответствии с рыночной оценкой за единицу площади. Начальная цена торгов – рыночная оценка, а размер арендной платы будет взиматься в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года (№1561).
Обеспечительные меры суровы. В случае невыполнения обязательств победитель торгов «безвозмездно передает в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных работ». Установлены и максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – в соответствии с нормативами, но не более полутора лет. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству. По окончании работ эти объекты должны быть переданы в собственность города.
Регламент должен определять порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и учреждений в процессе подготовки документации для проведения торгов. Уполномоченным учреждением является ГУ «Управление инвестиций». Это ведомство направляет в КГА запрос о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка. Далее запрашиваются Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, КУГИ, КГИОП, администрации района, органы местного самоуправления, КЭиИО. Завершает этот путь определение оценки начальной цены права на заключение договора аренды и цены выкупа земельных участков.
Всем, кому должен, прощаю
Фактически в ходе предстоящих аукционов город намерен продать право выполнить те обязательства, которые взяли на себя власти. Напомним, что сразу после вступления в свою должность Валентины Матвиенко власти резко увеличили размер отчислений на инфраструктуру. Увеличение этих платежей обосновывалось именно будущими расходами на создание инфраструктуры. Тогда строители восприняли новые траты стоически. Общая тональность их комментариев сводилась к фразе «Пусть берут, лишь бы инфраструктуру построили». И вот теперь оказывается, что власти не намерены расходовать уже полученные деньги и перекладывают обязательства на плечи инвесторов.
И это при том, что инфраструктуру необходимо создавать в ближайшее время. Так, например, исследование ООО «Балтрос» показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития Петербурга потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь 4-4,5 млн кв. метров жилья. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год этот ресурс будет исчерпан уже в 2007 году. Таким образом, если планы города по продаже с аукциона собственных обязательств вдруг сорвутся, то перед строительным комплексом города встанет реальная перспектива острого недостатка новых площадей для развития.
Григорий Песков, Ирина Барчук
Месяц назад вышло постановление федерального Правительства о присвоении Петергофу статуса наукограда Российской Федерации. Новый статус дает большие возможности для дальнейшего развития. Для этого из федерального бюджета выделяются значительные средства.
Присвоение статуса наукограда Петергофу ожидалось уже более 6 лет. В апреле 1999 года был опубликован указ о том, что на присвоение такого статуса может претендовать лишь то муниципальное образование, на территории которого валовой доход научных предприятий составляет более половины или же количество научных работников – более четверти всех работающих. Уже тогда было ясно, что Петергоф соответствует всем этим требованиям.
В конце августа администрация Петергофа планирует окончательно определиться с теми предложениями, которые нужно будет включить в программу. Кроме формирования программы, в данное время рассматриваются вопросы создания двух организаций, без которых развитие науки в Петергофе просто немыслимо. Это наблюдательный совет и исполнительный орган.
По словам главы Петродворцового района, наблюдательный совет будет оценивать те предложения, которые поступят для включения в программу. «Скажем, это будет совещательный орган при губернаторе Санкт-Петербурга, в который войдут представители научных кругов, муниципальных образований и структур городской администрации», – предполагает Валентин Шевченко. Далее наблюдательный совет будет отслеживать непосредственно саму реализацию проектов.
Исполнительный орган в качестве государственного учреждения представит предполагаемая дирекция программы развития наукограда. Это та организация, которая будет отвечать за реализацию всех проектов наукограда.
Власти Петергофа с большим оптимизмом смотрят на дальнейшее развитие науки и города в целом. Во многом потому, что, кроме вливаний из федерального бюджета, вероятны еще и средства инвесторов, которых официально пока нет. Но чиновникам предполагаемые имена наверняка известны. В первую очередь речь идет о тех фирмах, в интересах которых будут проводиться научные исследования. Валентин Шевченко в этом плане настроен довольно прагматично: «Наша задача – организовать стык между учеными и менеджерами частных фирм. Вот тогда мы подтянем негосударственные деньги».
Технопарк из двух домов
Строительство технопарка – одна из основных тем, которая рассматривается в рамках реализации программы наукограда. По существу, это строительство нового здания предполагаемого бизнес-центра. Его возведение планируется на территории университета в Петергофе. В то время, когда принималось решение о переводе университета из Санкт-Петербурга в Петергоф, для этих целей была отведена достаточно большая площадь. По словам Валентина Шевченко, сегодня здесь действуют четыре факультета СПбГУ и восемь НИИ. На свободной части зарезервированной территории предполагается строительство технопарка. В технопарк войдут три научных центра: информационных технологий, нанотехнологий и биотехнологий.
Вместе с тем к Петергофу все больший интерес стали проявлять инвесторы. Напомним, что в 2001 году в администрацию Петродворцового района поступили всего три инвестиционные заявки, а в прошлом году их число возросло до 179, и многие из них связаны с туристическим бизнесом.
Марина Голокова