Аварийные комиссары нагрянут к строителям
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) выступает за регулярное инспектирование строительных объектов силами аварийных комиссаров. Инна Матюнина, руководитель комитета по страхованию при совете НОСТРОЙ, считает, что визиты аварийных комиссаров на стройки заставят застройщиков больше заботиться об охране труда и качестве работ.
Как рассказал на конференции «Развитие системы страхования в системе саморегулирования строительной отрасли» Михаил Викторов, руководитель аппарата НОСТРОЙ, создание системы инспектирования строек силами аварийных комиссаров могло бы стать одной из мер по защите компенсационных фондов саморегулируемых организаций от претензий лиц, понесших ущерб от деятельности строителей.
В страховании строительства аварийные комиссары должны сыграть несколько иную роль, нежели в автостраховании. Их главной задачей станет не урегулирование выплат при страховых случаях, а определение рисков на объектах перед заключением договора страхования строительных рисков и в течение срока действия страхового договора. «Строители будут бояться визита аварийного комиссара, и это заставит их лучше заботиться об охране труда и соблюдении всех мер безопасности. Если это будет реальная, а не фиктивная система инспектирования, ее создание даст огромный эффект», – полагает Ирина Матюнина.
Фонды нуждаются в защите
По мнению Михаила Викторова, другими мерами по защите компенсационных фондов могли бы стать размещение их на специальных банковских счетах с ограничениями по использованию, а также страхование компенсационных фондов.
Инна Матюнина считает полезным страхование сохранности средств компенсационных фондов на банковских депозитах, а вот предлагаемое некоторыми страховщиками коллективное страхование ответственности членов СРО, по ее мнению, отнимает у саморегулируемых организаций стимул контролировать качество работы своих членов. Существующий порядок компенсации ущерба, нанесенного застройщиками сторонним лицам при проведении строительных работ, предполагает выплаты в первую очередь страховыми компаниями, застраховавшими гражданскую ответственность строителей. Если ущерб превышает лимит ответственности по страховому договору и строительная компания не может покрыть его из собственных средств, пострадавшие лица имеют право обратиться за выплатой из компенсационного фонда СРО, членом которой является компания – виновник ущерба. Если же выплаты из компенсационного фонда будут затем возмещаться страховщиком, руководство СРО не будет заинтересовано в строгом контроле своих членов, считает Инна Матюнина.
Эту точку зрения поддерживает и Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов». «Субсидиарная ответственность членов СРО должна быть, чтобы саморегулируемые организации не принимали в свои ряды недобросовестных застройщиков», – настаивает он.
Однако страхование сохранности компенсационных фондов, по мнению Сергея Алпатова, должно существовать в том или ином виде. «Компенсационный фонд лежит мертвым грузом. Если механизм страхования разовьется, фонд можно будет использовать, например, для финансовых гарантий при участии членов СРО в крупных тендерах», – рассуждает он. «Сорок миллиардов рублей, накопленные в компенсационных фондах строительных СРО, не должны быть заморожены, они должны работать на благо строительной отрасли», – говорит также и Михаил Викторов.
Страховаться скопом
Между тем страховщики утверждают, что механизм коллективного страхования ответственности членов СРО не обязательно должен демотивировать руководителей строительных СРО при контроле работы участников своих объединений. «Демотивация устраняется наличием франшизы в размере лимитов ответственности по индивидуальным договорам страхования», – объясняет Андрей Свешников, директор департамента страхования строительного комплекса САО «Гефест». При такой схеме страхования выплаты ущерба пострадавшим лицам проводятся сначала по индивидуальному договору, а затем, в случае необходимости, по коллективному. СРО остается заинтересованным в том, чтобы его члены соблюдали меры безопасности, а также страховали свою ответственность на достаточно крупные суммы у надежных страховщиков, потому что в этом случае коллективное страхование обойдется дешевле.
Введение коллективного страхования ответственности членов СРО поддерживают и в ОСАО «Ингосстрах». Об этом рассказала на конференции заместитель директора петербургского филиала ОСАО «Ингосстрах» Галина Владельщикова.
Деньги оседают у страховщиков
Строители пока без особого энтузиазма относятся к новым видам страхования. Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выступая на конференции, иронично заметил, что пока практически все средства, собираемые по полисам страхования ответственности членов СРО, страховщики оставляют себе на развитие и другие не известные строителям цели.
Страховые компании подтверждают, что выплаты по подобным полисам пока ничтожно малы по сравнению со сборами. В «Гефесте» оценивают убыточность по этому виду страхования в Северо-Западном федеральном округе РФ примерно в 1%. Однако этот вид страхования еще слишком молод, в прошлом году сборы по нему выросли на 70%, но составили при этом всего 800 млн рублей. В «Ингосстрахе» объем данного рынка оценивают в 1,2 млрд рублей. Через 2-3 года, полагают в «Гефесте», убыточность страхования ответственности членов СРО достигнет 40% – уровня, который наблюдается сейчас в страховании гражданской ответственности строительных компаний.
В России на сегодняшний день насчитывается 4,5 млн граждан, ожидающих своей очереди на получение жилья. По оценке экспертов на 65 % эта очередь состоит из работников бюджетной сферы – врачей, учителей, военных. Есть ли у них надежда рано или поздно обрести собственный дом?
О бюджетниках забыли?
- Если вспомнить, что каждый год темпы роста строительства жилья по России падают (в 2005 году они снизились в два раза по сравнению с 2004 годом и составили всего 6 процентов), то надежда выглядит довольно призрачной, - говорит депутат Госдумы РФ Андрей Головатюк. - В России нет отдельной государственной программы обеспечения жильем бюджетников. Помощь с решением жилищной проблемы для этой категории граждан «размазана» по разным программам, подпрограммам и проектам. Есть, конечно, ипотечные схемы. По оценке Росстроя, только в этом году по ним планируют выдать кредиты на 100 млрд рублей, а к 2010 году увеличить их объем до 415 млрд рублей. Но какова в этой сумме доля денег для бюджетников? Я бы от оптимистичной оценки воздержался. Уверен, что большинство ипотечных программ для бюджетников не подходят.
«Судите сами: кредиты выдаются под очень большой процент, с большим первоначальным взносом и рассрочка – максимум 10 лет, - говорит эксперт. - Для учительницы или врача с зарплатой 5-6 тысяч рублей это невозможные условия. Надо как на Западе: ставки маленькие, а сроки большие – до 30 лет с правом передачи этой почетной обязанности по наследству».
С коллегой согласен заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы РФ Олег Шеин.
- Сегодня средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 450 тысяч рублей, - говорит эксперт. - Средний возраст заемщика ипотеки - 34 года. Как правило, это семьи из 3-4 человек. Но бюджетников среди них единицы. Поскольку очень уж высоки процентные ставки. Сейчас их размер в среднем 12-13 процентов годовых. Только к 2008 году их обещают снизить до 8 процентов.
По мнению Шеина, все попытки власти помочь бюджетникам с жильем носят символический характер. «Надо менять сам Жилищный кодекс. Пока туда не включены бюджетники, как категория граждан, имеющая право на получение жилья на льготных основаниях, ничего реально изменить не получится», - уверен эксперт.
- Есть еще один выход – вколачивать деньги на жилье для бюджетников через национальные проекты, - говорит депутат. - Но практика показывает, что если четкого понимания использования этих денег нет, то они быстро рассасываются по секретным направлениям, и невозможно ни понять, ни отследить, куда они уходят.
Семь тысяч «счастливчиков»
По мнению думских экспертов, программы ипотеки для бюджетников неплохо работают лишь в крупных городах с устойчивой банковской системой и большой концентрацией капитала. Лучше всего дела обстоят в Москве. Неплохие системы придумали также Новосибирск и Санкт-Петербург.
- Программа, задуманная в северной столице, пока находится в начальной стадии - еще не набрала обороты, - говорит Головатюк. - Но у нее неплохой потенциал. Люди скоро поймут, что это реальный выход из ситуации, и она раскрутится. Но поскольку у бюджетников в Петербурге зарплаты ниже, чем у их столичных коллег, процесс будет идти медленнее, чем в Москве.
Закон о целевой программе Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» был принят в ноябре и в январе этого года вступил в силу. Смысл этой программы достаточно прост: дать бюджетникам возможность приобретать жилье в рассрочку на доступных условиях. В программе могут участвовать все семьи, где хотя бы один из супругов является бюджетником, работает в этой сфере не меньше пяти лет и стоит в очереди на жилье. Им дается возможность купить жилье по себестоимости. Причем 30 процентов от стоимости квартиры оплатит город: он дает 10 процентов субсидию на компенсацию первого взноса (вообще, первый взнос - 30 процентов стоимости квартиры) и из бюджета оплачиваются последние 20 процентов стоимости жилья (если все годы рассрочки участник программы проработал в бюджетной сфере). А рассрочка – 10 лет.
После уплаты первого взноса в новое жилье можно сразу вселяться. Но пока кредит не погашен полностью, квартира не является собственностью семьи. До этого момента она - собственность специально созданного некоммерческого партнерства – городского центра "Доступное жилье", который уже действует. Именно он и будет, получая субсидии из городского бюджета, приобретать квартиры у застройщиков, а затем передавать их бюджетникам.
Если участник программы увольняется из школы, поликлиники или детского садика и переходит на работу в другую сферу, семья лишается права на рассрочку и будет вынуждена сразу заплатить весь свой «долг».
Уже в течение 2006 года планируется дать 333 бюджетникам возможность переехать в новое жилье. А до 2015 года новоселье должны отпраздновать около 7 тыс. семей бюджетников. За время реализации программы городской бюджет выделит на эти цели 12,8 млрд рублей. Сумма может быть увеличена, поскольку каждый год при подготовке проекта бюджета расходы будут уточняться с учетом изменения индекса цен на ранке.
Очередь длиною в жизнь…
- На самом деле социальная ипотека - это хорошая система, которая работает во всем мире, - говорит депутат петербургского Законодательного собрания Наталья Евдокимова. - Но в нашей стране, в нашем городе, где доходы граждан не столь велики, ни один банк без гарантии города кредит бюджетнику не даст, поскольку очень значительны риски неплатежей. Самое неприятное в этом вопросе, что у людей не остается выхода. А когда показывают хоть какой-то путь, появляется смысл работать и зарабатывать.
По мнению эксперта, «минусом» программы является ее скудность. «Всего 7 тысяч бюджетников – это капля в море, - говорит Евдокимова. - Надо программу развивать, продолжать вкладывать деньги, тем более при таком дополнительном доходе бюджета, как мы получаем ежегодно. Надежда на расширение программы есть. Как помните, «Молодежи – доступное жилье» у нас тоже начиналось с 20 млн рублей. Но уже в будущем году ожидаем финансирование в объеме 200 млн рублей. Это уже кое-что».
- К сожалению, просто давать квартиры бюджетникам у города возможности нет, - говорит эксперт. - Если помните, городская очередь на улучшение жилищных условий для обычных граждан без льгот не двигается с 1 октября 1979 года! В ней около 300 тысяч семей. Это около миллиона горожан. В таких условиях предлагать кому-то внеочередное жилье мы не имеем права. Да и Жилищный кодекс теперь это запрещает. Так что приходится придумывать новые схемы, которые закону не противоречат. И лучше уж участвовать в них, чем стоять в этой бесконечной очереди.
Наталья Евдокимова подчеркнула, что проблема с предоставлением жилья, возможно, решалась бы проще, если бы в декабре 2005 года не были приняты изменения в городское законодательство.
- Раньше в законе была поправка, согласно которой застройщик, получающий целевым назначением земельный участок для строительства жилого дома, был обязан передавать городу 10 процентов квартир, которые можно было бы использовать для очередников, - говорит депутат. - Мало того что эта норма не работала толком, так ее при очередном изменении закона вообще втихаря убрали.
- Не за всем успеваю следить, к сожалению. Прозевала! Закон уже принят в третьем чтении и больше, во всяком случае, в ближайшее время к этой поправке возвращаться не будут, - заключила Наталья Евдокимова.
Наталья Ковтун, Елена Петрова
На прошлой неделе на самом высоком уровне было заявлено, что сроки реализации национального проекта «Доступное жилье» срываются не только по вине чиновников, но и по вине строительных компаний.
С больной головы - на здоровую
Эту мысль высказал первый вице-премьер Дмитрий Медведев во время выступления на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов. В частности, он заявил, что при реализации проектов «проявились известные родимые пятна бюрократии - слабая административная дисциплина, формальное выполнение поручений, срыв всех сроков по данным поручениям». «Даже самые очевидные вопросы сегодня тонут в длительных процедурах согласований», - посетовал Дмитрий Медведев. Причем, самая тяжелая ситуация, по мнению вице-премьера, сложилась с реализацией национального проекта «Доступное жилье».
«К срыву всех сроков в этом случае приводят не только бюрократические барьеры, но и действия частных компаний, которые монополизировали строительный рынок», - констатировал Дмитрий Медведев. Разобраться в ситуации, по мнению первого вице-премьера, должна Федеральная антимонопольная служба. А в некоторых случаях - Генпрокуратура.
Возникает естественный вопрос - что же заставляет чиновников искать в этом вопросе крайних? Эксперты строительного рынка предполагают, что, возможно, это опасения провалить нацпроекты накануне президентских выборов в 2008 году. И раньше аналитики часто отмечали, что планы властей увеличить к 2010 году объем вводимых в эксплуатацию жилых помещений в России с 40 до 80 млн кв. метров в год выглядят нереально. Практика показывает, что эта скептическая оценка была не лишена здравого смысла.
А судьи кто?
«Если говорить о проблеме монополии на строительном рынке, то надо отметить, что сама власть здесь действует противоречиво, - говорит генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов. - С одной стороны - все направлено на то, чтобы на рынке были финансово устойчивые и надежные компании. Доступ к земельному реестру и возможности строить для маленьких фирм, у которых недостаточно собственного капитала и нет гарантий финансовых структур, закрыт. Поэтому на рынке остаются только крупные компании, которые этим условиям соответствуют. Получается, что усилиями самой власти конкуренция в сфере строительства падает. А если говорить о реальных причинах срыва сроков реализации проекта строительства доступного жилья, то их, по моему мнению, несколько.
Во-первых, у нас слабая законодательная база, срываются сроки принятия всех подзаконных актов, во-вторых - царит развал в строительной индустрии (производство кирпича, цемента, металлоконструкций сильно отстает), в-третьих - огромные проблемы с инфраструктурой, поскольку все наследие СССР уже практически вычерпано, и, наконец, не решен вопрос стимуляции спроса - непосредственно ипотечным кредитованием (оно идет не теми темпами, которые были бы в интересах граждан).
«Так что, речь о явных монополиях может возникать лишь в отдельных регионах, где есть, например, один кирпичный завод, - заявил эксперт. - Можно было бы построить там второй завод. Но на это есть административные и прочие барьеры. Мне, например, знаком случай, когда в одном из таких регионов нашелся инвестор для строительства цементного завода. Сырье для производства цемента - отвалы ТЭЦ. Как только появился заинтересованный бизнесмен, цена на это бросовое сырье тут же начала расти. Кроме того, объявился хозяин земельного участка, где планировалось строительство, и возникла масса других осложнений. Так что, винить во всем строительные кампании я бы не стал», - заключил эксперт.
В ожидании чуда
Однако, не все эксперты единодушны. Так, ведущий эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев, согласен с Дмитрием Медведевым.
«Претензии обоснованы, - говорит специалист. - Сегодня, действительно, весь строительный рынок поделен. Только крупные строительные фирмы, и те, кто имеет выходы на местные администрации, могут на нем работать. Благая идея о том, что земля будет предоставляться под строительство тем, кто предложит лучшие условия, на самом деле не реализуется. ФАС начинает разбираться с этой темой. И я это начинание поддерживаю.
«Нет контроля за строительством. Поэтому местные элиты вкупе с застройщиками (такая жесткая спайка с отработанной системой откатов) сегодня правят бал. Их все устраивает. Новых игроков на рынок не пускают. Образуется монополия», - пояснил эксперт.
Что можно здесь изменить? По мнению Дмитрия Гордеева, нужно, во-первых, реализовывать существующие методы контроля. И во-вторых, подключать к решению проблемы местные корпоративные сообщества. «Сегодня, к моему сожалению, они занимаются только лоббированием. Пытаются прикрывать нелегитимные действия своих застройщиков. Если бы ассоциации начали своими силами бороться с компаниями-нарушителями законов, это помогло бы решить проблему монополизма и ускорило реализацию проекта «Доступное жилье», - заключил эксперт.
Это мнение разделяет и депутат Госдумы РФ Николай Курьянович. По его словам, рынок жилья в стране монополизирован и коррумпирован. И это касается не только столиц, но и далеких регионов. «Везде это так, за редким исключением. Причина тому - саботаж нечистоплотных чиновников и их подручных строителей», - говорит эксперт.
«В результате повсеместно стройки ведут таджики и турки. Возводят скорый, но некачественный ширпотреб. От этого страдает рынок. Страдают конкретные люди, - говорит Николай Курьянович. - Надо реанимировать нашу строительную отрасль, привлекать к работе своих специалистов. А чтобы не разворовывались деньги, выделяемые на национальный проект, схему их передвижения надо сделать более прозрачной. Подключать для этого и ФАС и даже ФСБ. И за всякое нецелевое использование казенного рубля привлекать виновных к самой серьезной ответственности. Беспощадно. Тогда и сроки срываться не будут.
«Уверен, что у нас есть все, чтобы вести широкомасштабное строительство по всей стране, чтобы экономическое чудо - программа «Доступное жилье» - свершилось», - заключил эксперт.
Подготовила Наталья Ковтун