Методики применения ЕвроСНиПов вызвали жаркие споры
Внедрение в России европейских стандартов строительства сегодня вызывает жаркие споры у участников. Камнем преткновения являются методики разработки технических норм и их применения в российских реалиях.
25 марта 2011 года в рамках Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации» состоялось заседание инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode». Организаторами мероприятия выступили Торгово-промышленная палата Российской Федерации и компания «АЭРгрупп». Темой дискуссии стало предстоящее внедрение в России европейских стандартов строительства. В ходе ожесточенного спора между противниками и сторонниками этого решения выяснилось, что принципиальные расхождения сторон касаются, в первую очередь, не конкретных технических норм, а методики их разработки и применения.
Кому должна принадлежать решающая роль при определении отраслевой политики – государству, национальным строительным объединениям или профессионалам-практикам? Может ли бизнес самостоятельно отвечать за безопасность своих строительных проектов? Именно эти вопросы стали ключевыми при обсуждении внедрения в России европейских стандартов в области строительства и актуализации ныне действующих в России Строительных норм и Правил (СНиПов).
История противостояния: кто за и против еврокодов?
На сегодняшний день российская строительная отрасль регулируется комплексом Строительных нормы и правил (СНиПов), которые были разработаны еще в Советском Союзе и доказали свою надежность и эффективность, в том числе в сложных климатических условиях крайнего севера. Однако средний возраст СНиПов составляет 20-25 лет. В них не учитываются многие современные материалы и инновации в проектировании. Соответственно, как считают многие эксперты, сегодня обязательное применение не актуализированных СНиПов катастрофически тормозит развитие российского строительного бизнеса.
Модернизировать строительную отрасль поможет переход на еврокоды – комплекс стандартов, разработанных европейской организацией по стандартизации. Такого мнения, в частности, придерживается Ассоциация Строителей России (АСР). Ее представители уверены, что европейские стандарты не требуют дополнительной адаптации под российские реалии. Их можно внедрить уже сегодня и использовать, как минимум, наравне со СНиПами для совместной реализации проектов с иностранными подрядчиками и инвесторами.
Главным оппонентом этой позиции выступает Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), которое настаивает на комплексном программном подходе к адаптации европейских норм и параллельной актуализации СНиПов. В результате, российская строительная отрасль должна получить своеобразный модернизированный ЕвроСНиП. Но сами разработчики признают: на актуализацию уйдут годы и потребуются масштабные финансовые затраты. По мнению АСР, эти бюрократические процедуры приведут к бессмысленной потере времени и усугубят отставание российской строительной отрасли от мирового уровня развития. Тем не менее, в 2010 году Министерство регионального развития одобрило рассчитанную на несколько лет «Программу гармонизации российской и европейской систем нормативных документов в строительстве», таким образом, поддержав позицию Национального объединения. И сегодня НОСТРОЙ принимает в реализации этой программы самое активное участие.
Строительная отрасль в тупике?
Возможность высказать свою позицию и привести аргументы в ее защиту обе стороны получили в ходе жесткой и откровенной дискуссии в Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации». В качестве модератора инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode» выступил вице-президент АСР и ССЖД Михаил Кайков. Он первым взял слово и напомнил собравшимся, что строительство является локомотивом российской экономики и включает более 50 различных отраслей. В 2002 году было принято решение о проведении в строительной сфере административной реформы, направленной на развитие саморегулирования и внедрение добровольного использования международных стандартов. Предполагалось, что эти меры помогут устранить экономические барьеры и сблизить строительные рынки Европы и России, предоставить европейским и российским компаниям новые возможности для развития, а также решить вопрос о единых стандартах в рамках Таможенного союза и ЕврАзЭС.
По мнению Михаила Кайкова, эти цели так и остались не реализованными, так как после принятия противоречащих первоначальным задачам законодательных актов была извращена сама суть реформы. Несмотря на то, что в 2010 году было разрешено добровольное применение в России международных стандартов, сегодня строительная отрасль не может реализовать эту возможность. Так как в том же 2010 году был принят «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
«Этот документ установил перечень национальных стандартов и сводов правил, которые должны применяться на обязательной основе, - подчеркнул г-н Кайков. – Это противоречит Новому модульному подходу в строительстве ЕС (Директива 89/106/ЕС) и решениям Комиссии при Президенте РФ от 20 января
Бизнес или государство – кто должен решать?
Сегодня в строительной отрасли сложилась ситуация, когда с одной стороны на самом высоком уровне провозглашается необходимость внедрения международных стандартов и гармонизация норм со странами ЕС, Таможенным союзом и ЕврАзЭС. А с другой стороны, многочисленные противоречия в российской нормативной базе не позволяют оперативно реализовать эти решения.
Старший научный сотрудник отдела административного законодательства и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Анастасия Калмыкова согласилась с тем, что до сих пор направление реформы строительного регулирование не определено. «Что касается содержательного наполнения стандартов, то мы как юристы, не можем однозначно оценить, что лучше для строительной отрасли по содержанию – продолжать развивать требования безопасности, закрепленные в СНиПах, или воспринять ту систему установления требований безопасности, которая принята в Европе? С содержательной точки зрения бизнес-сообщество должно однозначно и четко определиться, по какому пути оно хочет развиваться. И уже от этого должны выстраиваться наши законодательные инициативы», - высказала позицию своего ведомства г-жа Калмыкова.
Председатель Комитета по международным отношениям Национального Объединения Строителей (НОСТРОЙ), профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус категорически отверг тезис о том, что бизнес-сообщество само должно решить, по каким стандартам ему удобнее работать. «Именно у государства должна быть ведущая роль в этом вопросе, - подчеркнул профессор. – Возвращение обязательного применения СНиПов – это единственно правильное на данном этапе решение, которое даст сообществу нормально работать. Иначе окажется под угрозой безопасность строительства».
Проблема в национальных особенностях?
Заместитель Руководителя Аппарата Национального объединения СРО в строительстве (НОСТРОЙ), Первый Заместитель Председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Лариса Баринова заявила, что Михаил Кайков представляет позицию только одного профессионального объединения, которая вступает в противоречие с интересами других участников отрасли. По ее словам, НОСТРОЙ ведет параллельную работу по актуализации СНиПов и переводу еврокодов. «Еврокоды – это очень небольшая часть нормативных документов, которые фактически регулируют только механическую прочность. Все, что касается энергоэффективности, безопасности, климата, защиты от шума, экологии – это все не входит в еврокоды и должно регулироваться национальными приложениями. Как мы можем завтра перейти на еврокоды, если у нас еще не готовы национальные приложения?» - сформулировала свой взгляд на проблему г-жа Баринова.
Представитель Инициативного фонда «ЗЕБРА» Евгений Малинин в своем выступлении, напротив, настаивал на том, что именно потому, что еврокоды напрямую не связаны с национальными параметрами и климатическими особенностями, никаких препятствий для их внедрения не существует. Единственным назначением еврокодов является расширение рынка услуг проектирования, поэтому они могут применяться параллельно с действующими СНиПами. И главная проблема заключается в том, что у гос.экспертизы нет механизма для оценки проектов, сделанных по еврокодам. Именно это решение необходимо сегодня бизнесу.
«Ситуация со стандартами – это один из примеров неправильного функционирования всей отрасли, - поднял глобальную проблему Президент Координационного совета Ассоциации инженерных изысканий в строительстве Михаил Богданов. – Чиновники и национальные объединения не учитывают интересы практиков и мнения независимых экспертов. Все вопросы должны решаться с участием профессионалов. Пока мы этого не поймем, мы будем оставаться в состоянии тупика». В ответ на это заявление профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус уточнил, что профессионалы должны высказывать свое мнение на начальном этапе, а принятие конкретных решений – это задача государственных ведомств.
Как разрешить системные противоречия?
«В Европе стандарты разрабатывают те, кому эти стандарты нужны. Заинтересованная сторона – это тот, кто получает материальную выгоду от стандарта. Исследовательские институты не могут являться заинтересованными сторонами, поэтому за рубежом они не входят в технические комиссии, занимающиеся разработкой стандартов. Туда ходит бизнес, который с помощью стандартизирования создает для себя дополнительную ценность и выгоду», - заявил г-н Малинин. «Вы абсолютно неправильно трактуете суть обязательных стандартов. В них в первую очередь заинтересовано государство, потому что оно отвечает за жизнь своих граждан», - жестко возразил ему г-н Лапидус.
Одна из проблем гармонизации российских СНиПов и еврокодов связана именно с тем, что в их основе лежат принципиально отличающиеся механизмы управления экономикой. Михаил Кайков напомнил участникам дискуссии, что ГОСТы, которые являются базой современных СНиПов, создавались, когда единственным игроком на рынке строительства было государство, именно поэтому они по своей сути всегда были обязательны к исполнению. «Еврокоды – это рыночные документы, - подчеркнул эксперт. – Их добровольное применение в Европе обусловлено тем, что всю ответственность за риски при строительстве несут разработчики и исполнители. Они страхуют все риски и именно поэтому допускаются на рынок».
В России эта система на сегодняшний день не работает. И большая часть усилий государства направлена не на то, чтобы создать эффективную базу для повышения ответственности бизнеса, а на внедрение максимального количества обязательных для исполнения требований. С одной стороны, при низком доверии общества к представителям бизнеса максимальная регламентация строительства многим кажется единственным способом защитить конечного потребителя от появления многочисленных некачественных и опасных для жизни строительных объектов. С другой стороны, чем больше обязательных норма прописано в законодательстве, тем сложнее будет проходить процесс интеграции России в европейское пространство, а также в ВТО, где главной регулирующей силой является рынок. Поэтому профессиональному сообществу при участии всех заинтересованных стороны еще только предстоит найти ответ на вопрос, как согласовать национальные интересы и потребности строительной отрасли.
Разработка градостроительной документации на территории Ленинградской области должна завершиться в соответствии с отпущенными законом сроком – к 1 января 2012 г. Нового переноса срока не будет, пообещал представителям строительных компаний, работающих на территории региона, зампред областного Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Демин.
На совещании по развитию малоэтажного строительства, состоявшемся на днях в Комитете по строительству Ленобласти, он сообщил, что работа по подготовке схем территориального развития и генпланов населенных пунктов активно продвигается во всех районах. В разработках практически всех МО выделены новые территории под жилую застройку. А это означает, что областной закон о предоставлении бесплатных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (РЗ-105) постепенно приобретет реальную почву.
Понастроили...
Схемы территориального планирования разработаны пока в 9 из 18 районов Ленобласти. В 95 из 147 населенных пунктов – генпланы в высокой степени готовности. «В 2010 г. мы согласуем 40 генеральных планов», - пообещал В.Демин. В то же время, он не смог не посетовать на нестыковки, заподозрив органы МСУ в стремлении к необоснованному завышению площадей зон жилой застройки.
Дополнительный прирост таких зон дают как заявки на бесплатные участки под ИЖС, поданные после выхода 105-го закона, так и планы по строительству жилья, заявленные инвесторами. Но намерения эти зачастую оказываются не подкрепленными прогнозами по увеличению численности населения. Порой доходит до казусов, когда увеличение жилой функции одного населенного пункта «намечено» таким, что превышает прогноз прироста населения по области в целом, пожаловался В.Демин. И если речь идет не о переводе земель лесфонда и сельхозназначения, на которых расположены дачные некоммерческие партнерства и товарищества (ДНП и ДНТ) в статус жилой застройки, то совершенно непонятно, где будет работать столько людей.
«Сегодня КГА только выдает разрешительную документацию, но вмешиваться в сам процесс по закону мы не можем», - напомнил глава Комитета Евгений Домрачев. Закон передал очень широкие полномочия в сфере согласования строительства муниципальным властям, и, к сожалению, этим пользуются не только добросовестные застройщики, пояснил он, рассказав о результатах инвентаризации дачных партнерств и товариществ. «Объем территорий, занятых ими, оказался колоссальным, - сообщил Е.Домрачев. – А контроль над строительством в таких поселках – очень слабым».
Следить за правильным использованием земельных участков – это тоже обязанность муниципальных властей, подтвердил председатель Комитета государственного строительного надзора Ленобласти Виталий Григоренко. На землях сельхозназначения по закону капитальное строительство запрещено, напомнил он. Жилье, которое возводится в составе ДНП и ДНТ строится временно и не может быть предназначено для постоянного проживания. В законе «О садоводствах» (ФЗ-66) очень четко прописано, какие документы необходимо иметь для такого строительства. «То, что там сейчас понастроено – понастроено во многом во вред, - заявил В.Григоренко. – Мы пытаемся навести порядок, но это очень трудно».
Стремление недавно образовавшихся собственников больших сельхозугодий поделить землю на необеспеченные инфраструктурой участки и побыстрее продать их, может привести к судебным разбирательствам, предупредил он. «Мы плотно работаем с прокуратурой по объектам малоэтажного строительства», - подчеркнул чиновник строителей. – Места для жилой застройки должны быть соответствующим образом организованы». Во всяком случае, никто еще не отменял необходимости создания санитарно-защитных зон, напомнил он.
По словам В.Григоренко, муниципальные власти иногда так торопятся поспособствовать развитию жилищного строительства, что согласовывают объекты едва ли не «вслепую». К тому же им часто не хватает квалификации для решения таких вопросов. «Чтобы избежать проблем и разногласий, связанных с госэкспертизой и надзором, мы решили разработать документ, детально регламентирующий, что нужно, а что не нужно согласовывать в сфере малоэтажного строительства», - сообщил он.
В.Григоренко пояснил, что такая детализация на региональном уровне вовсе не противоречит Градкодексу РФ, позволяющему (в общем и в целом) строить до 3 этажей без экспертизы. В то же время, согласно этому документу планируется установить обязательное прохождение госэкспертизы и стройнадзора для линейных объектов, то есть инженерных сетей, малоэтажных поселков. Они также должны соответствовать требованиям пожарной и экологической безопасности.
Однако для того, чтобы документ, разрабатываемый областным Госстройнадзором, заработал, необходимо внести поправки в региональное законодательство. Поэтому для начала областные чиновники решили устроить для строителей конкурс на лучший архитектурный проект в области малоэтажного строительства, имеющий заключение госэкспертизы или проходящий эту процедуру.
Поддержим инфраструктурно
Даже в столь небольшой и густонаселенной стране как Голландия, малоэтажное жилье составляет около 70%. В Ленобласти доля ИЖС в общем объеме построенного в 2009 г. жилья составила 62%. Масштабы ввода в целом за год выросли, но доля ИЖС стала чуть меньше, чем по итогам предыдущих лет, отмечает глава Комитета по строительству региона Анатолий Каталевич. Очевидно, что процент ИЖС вновь пойдет вверх, когда начнется предоставление земельных участков по 105-му закону, прогнозирует он. И если вопрос с обеспечением этих участков градостроительной документацией решается, то вопрос об инфраструктуре остается открытым.
«Мы прекрасно сознаем перспективность малоэтажного строительства», - говорит А.Каталевич. Благодаря использованию новых технологий, оно может быть достаточно дешевым, а кроме того, короткие сроки строительства обеспечивают быструю окупаемость инвестиций. При разработке градостроительной документации, территории под ИЖС и новые проекты малоэтажного и коттеджного строительства формировались компактно, чтобы можно было сэкономить на строительстве инженерных сетей. Но этого недостаточно. «Я полагаю, стоило бы подумать и о возможности софинансирования муниципальных программ по строительству инфраструктурных объектов», - он.
По оценке А.Каталевича затраты на развитие инженерной инфраструктуры могут более чем в 2 раза превысить объем средств, предоставленный по линии ФЦП «Жилище», «Социальное развитие села», «Молодежи – доступное жилье», а также в рамках программы по расселению ветхого и аварийного жилья, реализуемой при софинансировании Фонда содействия развитию ЖКХ.
Он предложил представителям МО подготовить программы по инженерному обеспечению земельных участков, которые будут бесплатно предоставляться под ИЖС, и других территорий, которые планируется отвести под жилую застройку в соответствии с разрабатывающейся градостроительной документацией. Предполагается, что правительство Ленобласти рассмотрит вопрос о софинансировании этих программ из средств регионального консолидированного бюджета.
Такой подход, не исключает А.Каталевич, потребует «сменить акцент» в сфере малоэтажного строительства. «Приоритетным должны стать не частные дома, а многоквартирные 2-3-этажные дома, которые рассчитаны на 8-12 семей», - пояснил он. Уже сейчас в регионе реализуется ряд пилотных проектов по программе развития такого социального жилья – в пос. Плодовое Приозерского района, в Дзержинском городском поселении Лужского района и в дер. Большая Пустомержа Кингисеппского района. В Пикалево по программе переселения граждан из аварийного жилья уже построено 9 малоэтажных домов по 16 квартир.
По мнению областных чиновников, предлагаемые меры должны способствовать развитию в регионе массового малоэтажного строительства, а также формированию в этой сфере цивилизованных отношений.
Наталья Черемных
По оценке петербургских экспертов, предпринимаемые правительством РФ меры по развитию ипотеки не расширяют клиентскую базу рынка недвижимости: ипотека остается доступной для тех же 6-7% граждан, которые могут решить жилищную проблему и другими способами.
Замысел «двойной поддержки»
С 1 июня российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. 40 млрд. рублей, мобилизованных из пенсионных активов ВЭБ, предназначены для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Сегодня средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 13,6%.
Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему (для чего уже в 4-й раз в 2010 г. была снижена ставка рефинансирования ЦБ), и вывести из застоя строительную отрасль.
По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не излечилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.
Банкиров убеждают, что в период общего кризиса экономики ипотечное кредитование для банков – надежный способ вложения средств. «Квартирный вопрос» в России, по-прежнему сохраняет актуальность.
Однако разные виды кредитования предполагают разные риски для банка. Если дом уже построен и кредит выдается под квартиру, ипотечный заемщик больше мотивирован к выполнению обязательств, чем любой другой должник: страх потерять жилье заставляет принять все меры, чтобы выплачивать проценты в срок. При предоставлении кредита под строящееся жилье в период кризиса рисков значительно больше.
Неизмеримый фактор неуверенности
Ипотека считается незаменимым инструментом поддержки всей строительной отрасли за счет повышения платежеспособного спроса. С первыми признаками выхода национальной экономики из рецессии зазвучали оптимистичные прогнозы ответственных лиц. Еще летом 2009 г. глава АИЖК Александр Семеняка рассчитывал, что в 2010 г. объем рынка ипотеки вернется к показателю 2007 г. (630 млрд. рублей), а средняя ставка сократится до 13%.
После сокращения ставки рефинансирования Банка России ипотечные ставки действительно пошли вниз и уже достигли ожидаемой цифры. Однако для оживления рынка первичной недвижимости требовались и другие условия. Во всяком случае, баланс на рынке недвижимости должен был сдвинуться в пользу спроса.
Число ипотечных сделок возросло, как и число банков, предоставляющих кредиты. Однако прирост в последние полгода происходил в основном за счет вторичного рынка. Как отмечает главный аналитик «БН» Сергей Бобашев, число сделок на вторичном рынке Петербурга по итогам 2009 г. составило те же 55 тысяч, что и в 2008 г., хотя в Москве этот показатель сократился более чем в 1,5 раза. Существенную лепту в это число внесла ипотека, к которой петербуржцы прибегали в подавляющем большинстве случаев для увеличения площади своего жилья. Объем ипотечных договоров с целью приобретения объекта недвижимости без продажи другого, стал расти только весной 2010 г.
С апреля кредиторы отмечают и повышение средней величины займа. По данным гендиректора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в I квартале 2010 г. эта цифра составляла в Петербурге 1,5 млн. рублей (минимальной величиной было 1,1 млн.). В других регионах Северо-Запада, где платежеспособность покупателей ниже, средний размер ипотечного кредита был и того ниже – 750-800 тысяч рублей, свидетельствует гендиректор «Уником» Павел Штепан. К началу осени эксперты ожидают повышения среднего объема запрашиваемого кредита в Петербурге до 2 млн. рублей – что все же ниже стоимости средней 1-комнатной квартиры.
Помимо платежеспособности, существенную роль в поведении покупателей играл чисто психологический фактор. Сказывался пример людей, переоценивших свои возможности в период докризисного ипотечного бума. «Клиенты прилагают все усилия, лишь бы взять кредит меньшего размера», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова.
На первичном рынке объем ипотеки сократился существенно заметнее. Неуверенность потенциальных покупателей в собственном будущем дополнялась неуверенностью в застройщике. По данным RBI, доля объектов, на которых отмечалась строительная активность, составляла в зимний период от 51 до 63%. Как сообщал председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, на первичном рынке в I квартале 2010 г. было продано на 15% меньше квартир, чем в IV квартале 2009 г. При этом число выставляемых объектов сократилось. Но некоторое сужение предложения не привело, как прогнозировали аналитики, к повышению цен.
По оценке С.Бобашева, сегодня в Петербурге спрос и предложение достаточно сбалансированы: на рынке недвижимости нет «затоваривания», и в то же время у покупателя остается выбор. А условия предоставления ипотеки, как утверждает замначальника отдела розничного кредитования филиала Абсолют-банка Дмитрий Алексеев, вполне позволяют семье с 50-тысячным доходом оплачивать кредит. Но потенциальные заемщики недостаточно уверены в стабильности своего дохода.
М.Ельцов допускает, что к концу 2010 г. ввиду исчерпания предложения цены на жилье в Петербурге повысятся на 5%. Другие специалисты высказывают сомнения. Как полагает гендиректор ЗАО «Мир кредитов» Владимир Глинер, в течение года цены на недвижимость в городе существенно не изменятся, хотя и государственные, и частные банки будут снижать ставки ипотечного кредитования.
В АИЖК также сегодня оценивают ситуацию более осторожно. На VIII всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» зам главы Агентства Андрей Семенюк сообщил, что в I квартале 2010 г. в России объем ипотечного кредитования составил 48,9 млрд. рублей. По его ожиданиям, во II квартале цифра возрастет до 65-75 млрд., а за весь год составит лишь 280-320 млрд. рублей. Причем эти расчеты приводятся уже после предоставления АИЖК средств ВЭБ. Такие же прогнозные цифры приводят аналитики частных банков. По расчетам ООО «Петербургское ипотечное агентство», в Петербурге в 2010 г. будет выдано и кредитов на сумму 17 млрд. рублей (в 2007 г. – 48,6 млрд.).
Не успели «надуться»
Высказывалось мнение, что сокращение ипотечной ставки, введенное «административным порядком», создаст ажиотажный спрос на жилье и «вздернет» цены вдвое, после чего волна продаж резко схлынет, и настанет длительный застой. Такую перспективу рисовал, в частности, независимый московский аналитик Юрий Коротков.
Петербургские эксперты не разделяют этот прогноз. Повторение феномена предкризисного бума, как считает П.Штепан, невозможно без спекулятивной составляющей. Между тем, новая недвижимость, в том числе ввиду низкой инфляции, не представляет собой сегодня высоколиквидный товар. «С рынка практически ушли инвестиционные заемщики», - отмечает Т.Хоботова.
До кризиса доля спекулятивного капитала на подъеме рынка была больше, чем могло показаться. Как напоминает начальник управления ценных бумаг СЗРЦ банка «Возрождение» Ольга Матусова, в 2007 г. ряд банков сократил первоначальный взнос до минимума, и тогда покупателям удавалось компенсировать свои расходы за счет сдачи полученной в кредит недвижимости в аренду.
Такой рынок с «легким входом» не успел стать массовым. Поэтому нас миновала судьба Латвии, считает С.Бобашев. В Риге ипотеку под минимальный процент брало почти все население. «Рижский опыт показал, как делать не надо. Я недавно беседовал с главой Ассоциации риэлторов Латвии Эдгарсом Шинсом, который в свое время тщетно предупреждал об опасности «пузыря» на рынке ипотеки. Он рассказал, что уже 9 его бывших клиентов покончили с собой», - рассказывает эксперт.
«Нам очень повезло, что кризис ударил в 2008 г. Если бы мы еще года 2-3 покредитовали с нулевым первоначальным взносом, кризис вызвал бы страшные проблемы», - солидарен с ним М.Ельцов.
Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет сегодня около 33 млрд. рублей. Эта цифра сокращается. Как рассказывает руководитель управления «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова, летом 2009 г. сигналы SOS поступали от заемщиков по нескольку раз в день, а сейчас сократились до 1-2 в неделю. «Теперь люди стали более обдуманно относиться к получению кредитов: они не рассчитывают «отбить» расходы в короткий срок», - отмечает ведущий аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. По ее мнению, негативный опыт кризиса не допустит повторения эйфории периода бума.
С приближением лета петербургские эксперты, как и московские, отмечают сокращение числа сделок. И без того сонный рынок «уходит в отпуск». В период бума 2006-2007 гг., как напоминает Бобашев, наступление каникул не снижало ажиотаж.
«Первичка» остается позади
Предполагалось, что в ипотечные облигации банков России будет вложено 250 млрд. рублей – 20% средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБ. Однако объем средств, которые 5 банков с госучастием решили позаимствовать напрямую у ВЭБ составил на конец мая только 87 млрд. рублей. В их числе – ВТБ 24, приступивший с 1 июня к предоставлению ипотечных кредитов под 11% годовых в рублях по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
Программа распространяется только на новостройки 2008-2010 гг., находящиеся в собственности юридических лиц (застройщиков или инвесторов) – то есть на ту часть рынка, которую именуют «новой вторичкой».
Сам этот термин появился летом 2009 г., когда разница в спросе на строящееся и готовое жилье привела к расхождению цен в мегаполисах более чем на 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Застройщикам стало выгоднее оформлять построенное жилье с полной отделкой в свою собственность и после этого выставлять на продажу. После приемки дома госкомиссией открывают продажи «Темп» и «Строительный трест». Сейчас доля «новой вторички» в объеме рыночного предложения в Петербурге оценивается в 20%. В Москве аналогичный подход в ЖК «Высоцкий» предлагает «Трамп Реал Эстейт». По данным компании, около 80% покупателей сомневаются в том, что та или иная новостройка будет сдана в срок.
Предоставлять ипотечные кредиты под строящиеся объекты банк ВТБ 24 не готов, о чем публично заявил его президент Михаил Задорнов. Из средств, предложенных ВЭБ банкам, ВТБ 24 выбрал только 5 млрд. рублей.
Из 21 банка, предлагающего ипотечные программы, только 6 готовы предоставлять кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Московские аналитики отмечают, что даже в недостроенных домах, оказавшихся в период кризиса в собственности банков, ипотека открывается выборочно – лишь в тех объектах, которые «вынужденные владельцы» сегодня считают наиболее перспективными.
В середине мая «ноу-хау» внедрил Райффайзенбанк: его петербургский филиал «Северная столица» предоставляет ипотеку в 5 объектах компании «ЮИТ-Лентек» на период между приемкой дома госкомиссией и оформлением квартир в собственность. Как поясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала Константин Мурашкин, сделка по продаже квартиры в таких случаях не требует процедуры заключения договоров по закону 214-ФЗ. В этом субсегменте «зрелой первички» кредиты предоставляются под 14,5% годовых.
Преодолеть недоверие кредитных организаций к первичному рынку не удается даже интервенцией пенсионных активов ВЭБ, и в результате предлагаемая программа слабо помогает решению задачи по размораживанию недостроя.
По мнению С.Бобашева, при развитии ипотеки в России, по сути, решается не задача повышения доступности жилья, а задача роста объемов ипотеки как таковой. Аналитик не исключает, что федеральные власти предложат новые меры сокращения ставки. Однако, по его мнению, даже если спрос в итоге повысится, последующее повышение цен не позволит расширить клиентскую базу: ипотека остается доступной не более чем для 6-7% населения.
Банкиры полагают, что возможна и ипотечная ставка в 6% годовых. Для этого нужно «всего лишь» сократить стоимость финансовых ресурсов для банков до 3-4%. Это возможно, говорит вице-президент «Росевробанка» Сергей Гордейко, - но только для этого необходимо создать внутренний российский рынок долгосрочного фондирования. Директор департамента розничного кредитования БИН-банка Олег Соколов тоже считает, что ставка 6% осуществима в перспективе 2-3 лет – при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями. Аналогичное мнение высказывает С.Бобашев: чтобы ипотека не только выводила деньги на рынок, но и расширяла возможности граждан, необходима поддержка конечного потребителя.
Константин Черемных