Гостиницу «Карелия» принимают в клуб
На прошлой неделе девелоперская компания «Охта Групп» объявила о создании очередного клубного дома. Он будет построен на базе существующего отеля «Карелия».
На продажу выставлены 350 апартаментов двух типов – квартиры-студии площадью
Вячеслав Балабаев, руководитель проекта «Клубный дом «Карелия», уверен, что объем выручки от реализации проекта будет больше 2 млрд рублей.
«Данный объект кажется несколько ущербным с точки зрения правового статуса, а также по конструктивным особенностям, потому как, видимо, там минимальные затраты на реконструкцию. Но, в принципе, при грамотной маркетинговой политике предложение найдет своего покупателя. Ведь это жилье в не самом плохом месте Петербурга, пусть и с какими-то минусами. Я думаю, что в данном проекте должен быть установлен дисконт порядка 5-15% к среднему ценообразованию по сходным объектам в данном районе, но более понятным с юридической точки зрения. В целом, мне пока не очень понятно, как эта схема будет выглядеть», — говорит Игорь Лучков, директор департамента консалтинга NAI Becar.
По словам Татьяны Дивиной, ведущего аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield, отсутствие прописки — главная привлекающая девелоперов особенность такого сегмента жилой недвижимости, как апартаменты. В этом классе на рынке сегодня реализуется другой похожий проект — жилой комплекс в районе метро пр. Просвещения Yellow Submarine компании «Пионер».
Девелоперские компании, работающие на рынке жилья, периодически пытаются найти новые маркетинговые ходы, способные выделить их объект на общем фоне и привлечь внимание покупателя. В последнее время ряд проектов стали позиционировать как «клубные дома». Однако эксперты рынка считают, что клубных домов в Петербурге не может быть больше десятка.
Понятие «клубный» дифференцируется, и в его основе лежат или определенные интересы проживающих, или чисто корпоративное объединение. Такие поселки строятся либо для сотрудников крупных фирм, и посторонних туда не пускают, либо собственников объединяют определенные увлечения. Отсюда и специфика таких домов — они никогда не появляются в широкой продаже. Истинный клубный дом не подразумевает широкой рекламы. Но есть ситуации, когда «клубность» - всего лишь рекламный ход, и в итоге покупатели получают стандартный дом на небольшое количество жителей с дополнительными удобствами в виде бассейна.
«Спрос на такие проекты всегда будет оставаться стабильным, как на все предметы и объекты роскоши. Другой вопрос, что количество мест, где можно реализовать такие проекты (центр города, Крестовский и Каменный острова), ограничено. Стоимость жилья в клубном элитном доме может быть сравнима со средним значением на эксклюзивные предложения и составлять от $10 тыс. за кв. м», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
Если посмотреть на проекты, реализованные на рынке элитного домостроения Петербурга, то они отклоняются от «клубного стандарта» по нескольким параметрам, прежде всего, по количеству квартир и селективности состава жильцов. Многоквартирность диктуется девелоперам стоимостью земли в прайм-локейшн, полагает генеральный директор ООО «Практис КБ» Сергей Федоров.
«Экономику проектов в этом случае не окупить 5-10 квартирами даже по максимальной для Петербурга цене (здесь в отличие от Москвы премиальный сегмент рынка жилья как слой тонкого масла на бутерброде). К стандарту клубного дома, безусловно, близки жилой комплекс БСК на 2-й Березовой аллее Каменного острова или «Пятый элемент» ныне почившей компании «Строймонтаж» на Крестовском. Сюда же можно отнести жилой комплекс «Новая звезда» RBI на Песочной набережной. Однако все они слишком многоквартирны, и реализовывались на открытом рынке, поэтому говорить о том, что это клубные дома, можно с натяжкой. Отличием клубных домов я все же назвал бы местоположение, локацию в зеленых, малонаселенных зонах, немноголюдное окружение. Каменный остров в этом смысле - идеальное место, Крестовский - убит наповал наличием метро. Что касается сервиса, то, безусловно, клубный дом должен быть насыщен релаксационной инфраструктурой. Фитнес с бассейном - хорошая опция, присутствующая, например, в «Новой звезде». И, кстати, на эксплуатационных расходах это не очень сильно сказывается - многоквартирность все же компенсирует эффект удорожания. Из ныне реализующихся проектов я бы отметил, со многими оговорками, проект «Сэтл Сити» «Лэйк Хауз» на Выборгском шоссе. Это не прайм-локейшн, но зеленая зона малоэтажной застройки, проект с однородным составом жильцов и небольшим количеством квартир, с автономной системой теплоснабжения и собственным пляжем», – рассказывает Сергей Федоров.
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев уверен, что в европейском понимании клубных домов в России нет, но есть вполне респектабельное элитное жилье, которое правильно продвигается на рынок. «Заявить о том, что объект будет оснащен всем, чего пожелает душа богатого человека, это одно, а реализовать на деле — совсем другое. Поэтому все элитные дома, которые изначально позиционировались как клубные, сейчас таковыми не являются. Сначала проект предусматривает наличие аптеки, а на выходе на ее месте размещается пивной ресторан. Последнее слово все равно остается за собственником объекта», — говорит эксперт.
Елизавета Конвей, руководитель направления «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank St.Petersburg, называет клубными домами такие объекты, как, например, наб. Фонтанки, 1, Динамо, 4, Кемская, 10-12, Б.Морская, 4, Невский, 133-137, Итальянская, 12, проект дома на Захарьевской (д.41), Зоологический и др. При этом, делает она оговорку, определение такого рода жилья очень размыто. «Необходимо отметить, что наши клубные дома и клубные дома в Европе — это, как принято говорить, «две большие разницы». В нашем понимании «клубный дом» — это дом с ограниченным количеством квартир, равно как и клубный поселок на загородном рынке. В европейском понимании «клуб» — это некая общность интересов, которая объединяет жильцов либо дает определенные привилегии в дружественных бренду структурах», — говорит госпожа Конвей.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева полагает, что в Петербурге строительство клубных домов продиктовано, в основном, такими закономерностями, как ограничения по строительству в центральной части города, в том числе высотным регламентом. Таким образом, клубный дом — своего рода естественная и зачастую единственная возможность девелопера реализовать элитный проект в центре (как правило, это выкупаемые у города особняки и другие здания небольшой площади, где возможна реконструкция и приспособление объекта под жилую функцию).
Мнения
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов:
Одним из первых построенных клубных домов в Петербурге является малоэтажный комплекс в районе Купчино на Бухарестской улице. Его строили «под себя» —для работающих в газовой отрасли. К клубным можно отнести небольшие дома в центре города, которые ориентировались на «своих», и на рынке, как правило, не продавались, а также дома на Каменном острове и на 2-й Березовой аллее.
В Петербурге клубных домов мало. Главным признаком клубного дома является небольшое количество квартир — приблизительно до 50. Такие квартиры редко появляются в свободной продаже, информация расходится среди «своих», поэтому спрос на квартиры в подобном доме небольшой. В Москве бывают случаи, когда жильцы клубного дома рассматривают кандидатуру покупателя — будущего соседа. В Петербурге, возможно, тоже есть такая практика.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов:
Расположение клубного дома «Карелия» довольно удачное, даже несмотря на то, что ближайшая набережная находится в некотором запустении. В целом, было бы правильно располагать подобные дома на набережных, но там сегодня, как правило, ведется строительство многоэтажек, которые снижают стоимость и престиж этих мест, понижая класс объектов, которые тут могут быть построены.
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова