Доходные дома обкатают на гастарбайтерах
На Лиговском проспекте открылся первый доходный дом экономкласса. В рамках городской программы до конца этого года будет отремонтировано 14 доходных домов, к 2013 году в городе появится 58 подобных зданий. Участники рынка сомневаются в том, что программа будет работать.
Дом на Лиговке реконструировался за счет средств бюджета и предназначен для проживания трудовых мигрантов, работающих в ЖКХ Адмиралтейского, Кировского, Невского и Приморского районов. По словам председателя жилищного комитета Юрия Осипова, в рамках сегодняшних условий арендовать жилье смогут только легальные мигранты, которые приехали на работу по приглашению управляющих компаний, причем семьями селиться запретят. «Мы предполагаем, что у нас будут договоры с миграционной службой и с компаниями, которые приглашают на работу мигрантов. Это означает, что у будущих жильцов должны быть разрешения на работу в Петербурге. В то же время увеличения квоты на приглашение мигрантов для Петербурга в связи с реализацией этой программы не планируется», – пояснил г-н Осипов.
По этой программе не запланировано и строительство домов – будет произведен только ремонт аварийных помещений. Связано это с тем, что власти опасаются появления гетто и стараются «раскидать» гастарбайтеров по разным районам. В каждом районе будет проживать по 300-350 человек, а это с точки зрения потенциала возникновения «землячеств» не опасно. Что же касается проблемы управления и обслуживания доходных домов для трудовых мигрантов, то она будет решена централизованно, уточнил г-н Осипов. Никаких конкурсов дополнительно проводиться не будет, даже несмотря на то, что городская дирекция по управлению общежитиями прекратила существование в конце 2010 года в связи с изменением статуса объектов.
Договоры на заселение работников будут заключаться с юридическими лицами. Содержание одного человека в месяц обойдется компании в 6 тысяч рублей, или 200 рублей в сутки. В отремонтированном здании установлена система контроля доступа - турникеты на входе, электронные ключи на входные и комнатные двери; система управления домом, включающая в себя связь с ФМС, камеры наблюдения, систему «тревожная кнопка». Комнаты оборудованы мебелью, бытовой техникой, предоставляется постельное белье.
В первом доме будет проживать 85 человек. Пока занято лишь 60 мест. Все отреставрированные здания останутся в собственности города, вырученные с аренды средства вернутся в бюджет. Правда, как говорят разработчики проекта, цели немедленно отбить вложенные в проект деньги нет. Доходы бюджета за год от сдаваемого в аренду дома на Лиговке оцениваются в 2,7 млн рублей. При этом на его капитальный ремонт было затрачено около 30 млн рублей, еще два с небольшим миллиона ушли на оборудование помещений.
«Дом на Лиговском проспекте 1862 года постройки, жилой площадью 435 квадратных метров; он был фактически «приговорен» к сносу. Мы посчитали, что нет необходимости его сносить. Любое здание, которое можно сохранить в городе, должно быть сохранено. Мы решили те здания, которые находятся в ветхом или аварийном состоянии, переоборудовать под доходные дома», – сказала губернатор Валентина Матвиенко. Если пилотный проект окажется удачным, по такой же схеме будут расселять и петербургских очередников. Власти рассчитывают привлечь к программе частных предпринимателей, однако представители бизнеса сомневаются в его рентабельности.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, считает реанимированную практику создания доходных домов естественной реакцией рынка на растущую мобильность населения. Платежеспособные молодые профессионалы часто готовы снимать жилье, а не покупать, потому что включены в динамику бизнеса, который часто экстерриториален – завтра специалист будет востребован в Москве, а через год-другой – еще где-то. Съемное жилье проще «привязать» к месту работы или учебы, что становится все важнее в связи с осложнениями из-за транспортных проблем. Однако, по мнению эксперта, «строить, чтобы сдавать», пока невыгодно. На цены аренды «давит» то предложение, которое сформировано бесплатно доставшимся жильем, оказавшимся избыточным (а потому и цены на этом рынке «не привязаны» к рыночной стоимости жилья). Сдается избыточное жилье «по цене неокупаемости» нередко просто потому, что адекватной цены на рынке не получить, а сдать имеет смысл лучше знакомым, чем невесть кому (порой хозяину жилья после выезда постояльцев предстоит ремонт, который может превзойти доход от сдачи; возможны и юридические риски). «Думаю, есть смысл просчитать бизнес-план строительства доходных домов по типу западных serviced apartments – домов с широким спектром предлагаемых услуг, не только коммунальных, но и бытовых – от регулярной уборки квартир, стирки, химчистки, закупки продуктов до выгула собак и заказа билетов в театр. Это отражало бы и стратегическую установку города на привлечение высококвалифицированной рабочей силы. Замечу, что мы в некоторых консалтинговых проектах предлагали инвестору построить доходные дома для персонала. Скажем, в проектах создания свободных экономических зон технико-внедренческого типа. Но осуществили эту идею, как я слышал, финны – завод «Нокиан Тайрс» под Всеволожском», – резюмировал господин Шаскольский.
Юрий Осипов, председатель жилищного комитета:
– Если программа создания доходных домов на первом этапе реализации окажется успешной, не исключено, что она будет продолжена в несколько ином направлении – для создания жилья коммерческого найма для городских очередников. Сейчас в городе в улучшении жилищных условий нуждаются 198 тысяч зарегистрированных очередников. Мы предлагаем создание жилья коммерческого найма в домах, которые возводятся в Приморском и Красносельском районах в рамках социального строительства. То есть, мы хотим две-три из 15 парадных в таких домах сдавать в аренду по коммерческим, но не рыночным, а приемлемым на длительный период в жизни петербургской семьи ценам. Сейчас мы пока просчитываем экономику этой части программы, выясняем, сколько среди городских очередников может быть таких нанимателей.
– Создание так называемых доходных домов - хорошая практика, и жизнь показывает, что этот вид недвижимости востребован в сегодняшней рыночной ситуации. К сожалению, пока не все семьи могут позволить купить собственное жилье, и долгосрочная аренда для них может стать выходом из ситуации. Все квартиры, приобретенные финским фондом ICECAPITAL в комплексе «Богатырский», сейчас сданы в аренду. И если «доходный» бизнес в Петербурге будет развиваться, нам было бы интересно сотрудничество в этом направлении с этой или другими компаниями.
276 квартир (два подъезда) приобрел финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15 для сдачи арендаторам
Очередная смена руководства Росстроя на минувшей неделе красноречиво свидетельствует об отсутствии эффективной и прогнозируемой политики государства в сфере строительства и ЖКХ.Укрепление позиций
Как считают наши московские источники, новый глава Росстроя «бойцовским характером также не отличается». А это в условиях подковерных аппаратных игр жизненно важно. Рассказывают, что руководитель Минрегионразвития Владимир Яковлев (ему сегодня подчиняется Росстрой) выступал против кандидатуры Круглика, но премьер-министр Михаил Фрадков прислушался к доводам главы Минэкономразвития Германа Грефа, хотя они, мягко говоря, не дружат. Решающим аргументом Грефа стал предполагаемый вывод из подчинения Яковлева Росстроя и его передача под личный контроль премьера. Такая практика существует. В то же время столичные источники полагают, что Федеральное агентство по строительству и ЖКХ подчинят напрямую президенту Владимиру Путину (!) – а вот такого еще не было.
Существует еще один признак, укрепляющий позиции г-на Круглика и позволяющий ему в перспективе влиться в ряды влиятельных фигур политического истеблишмента страны. Речь идет о создании Национального совета по доступному жилью, который возглавит лично Владимир Путин, а его заместителем станет, скорее всего, глава Росстроя. Предполагается, что любые решения, указания Национального совета будут обязательными для выполнения чиновниками всех федеральных и региональных структур и ведомств, вовлеченных в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который оценивается в сумму 140 млрд рублей. Для информации: существующая федеральная программа «Жилище», провалившаяся, по мнению некоторых экспертов, «весит» около 40 млрд рублей.
Тем не менее, взлет Сергея Круглика налагает на него и большую ответственность. Представляя нового руководителя Росстроя, Владимир Яковлев отметил, что задачи, которые сегодня стоят перед ведомством, очень серьезные. Прежде всего, это выполнение поручений президента страны по формированию все того же рынка доступного жилья, развитие ипотечного кредитования, подготовка жилищно-коммунального комплекса страны к осенне-зимнему периоду. Все это, считает глава Минрегионразвития, требует кропотливой и усердной работы.
Назвался груздем…
Трудно не согласиться. В частности, для реализации положений пакета жилищных законов надо принять на федеральном уровне около 20 постановлений российского правительства, на региональном и муниципальном уровнях – почти 200.
Но интересно другое: если Федеральное агентство по строительству и ЖКХ все же выведут из подчинения Минрегионразвития, то чем, собственно, будет заниматься это министерство и его руководитель?.. На этом фоне незавидна и судьба бывшего главы Росстроя Владимира Аверченко, который стал заместителем Владимира Яковлева.
Непонятны также будущие функции главы Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и РЦЦС Санкт-Петербурга Павла Горячкина. Ему предложено занять должность помощника опять-таки г-на Яковлева по вопросам строительства с переходом на государственную службу в министерство.
В этой связи вспоминаются события месячной давности. На одном из круглых столов Павел Горячкин, объясняя важность снижения себестоимости жилищного строительства, заявил, что «заняться этим вопросом, похоже, некому». «Полгода назад вопросами строительства у нас занималось Минпромэнерго, те люди, которые разрабатывали и регулировали принятие 26 жилищных законов, сегодня уже не работают. Был Сергей Иванович Круглик, который курировал в департаменте по строительству и ЖКХ эти вопросы, но и его у нас сегодня нет. А в Министерстве регионального развития нам заявляют, что они не занимаются подобными вопросами, не они разрабатывали критикуемые всеми жилищные законы».
Как мы теперь знаем, Сергей Иванович вернулся, но только в ином качестве. У г-на Горячкина также есть возможность вплотную заняться улучшением строительной сферы и снижением себестоимости строительства жилья.
Между тем, в нынешних условиях кадровой перетряски и реформирования строительной вертикали власти в выигрыше могут оказаться регионы. Вместе с соответствующим финансированием им предполагается передать часть федеральных функций, в том числе лицензирование, надзор и контроль над строительством. В регионах, где местные власти знают об участниках строительного рынка почти все, организовать полноценную работу строительной сферы будет намного проще и эффективней.
Андрей Теплоухов
Справка
Сергей Круглик родился 14 марта 1955 года в Иркутске. В 1977 году окончил Иркутский политехнический институт. С 1977 по 1980 годы работал начальником партии геологоразведочной экспедиции. В 1980-1989 годах – старший гидрогеолог в управлении геологии Латвийской ССР. С 1989 по 1994 годы занимал различные руководящие посты в производственном управлении ЖКХ Риги. В 1995 году переехал в Новгород, где вскоре стал заместителем главы администрации города. В июле 1998 года г-н Круглик оказался уже в Москве, в Правительстве РФ, где занял должность замминистра по земельной политике, строительству и ЖКХ, в сентябре – после смены правительства – назначен замминистра по региональной политике. В июне 1999 года назначен первым заместителем председателя Госстроя. В марте 2004 года стал директором департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго (сегодня этот департамент в ведении Минрегионразвития). Также Сергей Круглик участвовал в разработке и принятии пакета жилищных законов и был, в частности, официальным представителем Правительства РФ при рассмотрении проекта Жилищного кодекса федеральным собранием.
Новый Жилищный кодекс поставил перед застройщиками и дольщиками проблему: чтобы сдать дом нужно организовать ТСЖ, но чтобы создать ТСЖ, необходимо зарегистрировать право собственности.Пути выхода из этой тупиковой ситуации неоднократно обсуждались строительными компаниями и профильными комитетами Правительства Санкт-Петербурга. На прошедшем недавно совместном совещании специалистов Жилищного комитета и представителей компаний, входящих в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», на суд участников строительного процесса была представлена новая методика работы по созданию товариществ собственников жилья, которая должна разрешить создавшиеся противоречия.
Возможность организации ТСЖ еще до вступления в права собственности в Жилищном кодексе РФ предусмотрена: в соответствии с положениями ст.139 при организации товариществ собственников жилья стало возможным учитывать не только права уже имеющихся собственников помещений в жилых домах, но и тех, кто получит право собственности в будущем. Таким образом, еще до официальной сдачи объекта госкомиссии в строящемся доме может быть образовано ТСЖ. В теории это создаст удобные условия и для застройщиков и для участников долевого строительства, поскольку позволит избежать осложнений при передаче прав на обслуживание жилого дома той или иной управляющей компании.
Но для организации ТСЖ необходимо проведение общего собрания будущих собственников жилья. Как правило, это несколько сотен человек, собрать вместе которых в большинстве случаев просто не представляется возможным. Суть предлагаемой Методики в том, чтобы запустить механизм заочного голосования будущих собственников жилья. Методика включает в себя целый пакет типовых документов – уведомление о проведении голосования, заявление будущих собственников, протокол подсчета голосов, примерная форма протокола выбора управляющей компании, – которые призваны регламентировать ход проведения заочного голосования. Голосование проводится в письменной форме в соответствии с процедурой, установленной ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
Руководство Жилищного комитета видит в Методике один из первых шагов по адаптации положений Кодекса к реальным условиям. «Существует правовая норма, которая может негативно сказаться и на строителях, и на людях, и на компаниях, занимающихся обслуживанием жилых домов, – таково мнение первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея. – Закон сам по себе работать не сможет, необходимо создание механизма его практического применения. Поэтому сейчас целью нашей совместной деятельности с представителями стройкомплекса и организаций, отвечающих за эксплуатацию зданий, является выработка корректив, носящих правовой характер».
Подобный тандем строительного бизнеса и властных структур – давно установившаяся практика в Санкт-Петербурге. В случае с организацией ТСЖ во вновь построенных или реконструированных жилых домах взаимодействие всех заинтересованных сторон позволит выработать оптимальную с правовой и практической точек зрения схему.
Подчеркивая уникальность новой Методики для России, начальник Управления по работе с ТСЖ и управляющими компаниями Олег Вихтюк призвал строителей активно принимать участие в обсуждении ее плюсов и минусов, готовить предложения по ее усовершенствованию. «Все комментарии и замечания пройдут стадии отбора, обобщения, подвергнутся юридической экспертизе. Прошедшие ее поправки будут включены в Методику, которая получит правовой статус как Распоряжение председателя Жилищного комитета», – сказал Олег Вихтюк.
Но, несмотря на призывы к разработке правил для организации ТСЖ в среде застройщиков нет единства мнений. С одной стороны, признается необходимость создания ясного и соответствующего современным требованиям рынка механизма принятия решения относительно ТСЖ. С другой – искусственное властное насаждение той или иной схемы способно повредить. Некоторые застройщики считают, что введение определенного порядка действий может существенно ограничить им свободу маневра в решении вопроса о ТСЖ с будущими собственниками жилья.
Пока неизвестно и то, насколько благосклонно примут идею заочного голосования и выбора формы управления многоквартирным домом сами будущие жильцы. В Методике не разъясняется, каким образом при заочном голосовании осуществляется выбор членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ (хотя правильнее в данном случае было бы употреблять аббревиатуру ТБСЖ – товарищество будущих собственников жилья), кто составит инициативную группу или станет доверенным лицом для того, чтобы зарегистрировать новое Товарищество? Технический директор компании «Инжстрой» Виталий Антюк считает, что участники строительного рынка готовы брать на себя координирующую роль в процессе создания ТСЖ. Но вопрос не только в готовности застройщиков, но и в том, настолько ли доверяют им дольщики, чтобы наделить такими полномочиями?
Возможно, в ходе доработки Методики все подобные вопросы будут урегулированы, и рынок получит работоспособный механизм заочного формирования товариществ собственников жилья.
Вероника Шеменева