Новый порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости: мнения разделились
На последнем заседании правительства Петербурга не было утверждено ни одного постановления о разрешении на изыскательские работы. Это стало следствием вступления в силу с 11 февраля порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования. Оценки нововведений в порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости весьма неоднозначны.
Рождественский сюрприз
30 декабря правительство Петербурга приняло постановление №1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования». Появление этого документа уже получило в деловой прессе характеристику «кулуарной революции».
Правовые акты, кардинально меняющие правила игры, имеют свойство рождаться под Новый год. Так было с Градкодексом, с федеральными законами о техническом регулировании, о страховании вкладов». Под Новый год в Петербурге утверждалось вызывавшие возражения «справа и слева» постановление о временном высотном регламенте.
Впрочем, для предновогодней «кулуарности» с постановлением №1813 был особый повод. В действовавшие поныне правила игры с удивительной энергией вмешались федеральные инстанции, ранее не замечавшие имеющихся несовершенств.
Прокуратура и УФАС и раньше оспаривали решения города о предоставлении целевым образом некоторых земельных участков под изыскания, реагируя на жалобы субъектов, которые использовали эти земельные участки, с точки зрения города отнюдь не идеальным образом. И споры разрешались в рабочем порядке.
Но в сентябре-ноябре 2010 г. надзорные органы оспорили не отдельные постановления, а существовавшую годами практику. Прокуратура признала несоответствующим Земельному кодексу РФ целый ряд нормативно-правовых актов Смольного, касающихся предоставления земельных участков. Речь шла как о процедуре торгов, так и о порядке предоставления земли в инвестиционную аренду по заявлениям застройщиков. В обоих случаях оспаривалось право госучреждений, подведомственных Стройкомитету и КГА на осуществление деятельности, которая в советский период называлась хозрасчетной. Эта практика была признана «совмещением хозяйственных и коммерческих функций».
Одновременно, ссылаясь на статью 45 Градкодекса, прокуратура признала неправомерным предоставление КГА градплана земельного участка заявителю только при условии предварительной разработки проекта планировки и межевания (ППМ) - как при получении земельного участка на торгах по «короткому пакету», так и при инвестиционной аренде. Также признано незаконным разработка ППМ за счет застройщика: по ст. 45 Градкодекса, она может финансироваться только государством.
Торги по «короткому пакету» проводились без малого 6 лет. Процедура содержала риски для застройщика: приобретая участок, он не имел достаточной информации о наличии подземных коммуникаций и санитарных зон, не имел гарантий подключения к инфраструктуре, и в случае неудачи ему не компенсировались потраченные средства. По статистике первых лет, непригодным для строительства оказывался каждый 20-й участок. Но интерес к «частично проигрышной» лотерее сохранялся, благо другие условия (шестилетний срок аренды, уплата 30% ставки аренды) были привлекательны. И город, по оценке главы КУГИ Дмитрия Куракина, во всех отношениях выиграл от этой практики. Во всяком случае, кризис показал, что покупатели «котов в мешке» чаще справлялись со своими проектами, чем «целевые» арендаторы. А участки выставлялись, как правило, на периферии, где намерения инвесторов не вступали в конфликт со сложившейся городской средой.
«Хозрасчетные» услуги на практике сокращали риски инвесторов: их исполнители получали дополнительную мотивацию. Если бы подобная форма была принята в системе регистрации прав на недвижимость, и застройщики, и участники долевого строительства имели бы меньше головной боли. Но работающий механизм был признан незаконным, и теперь строительный блок должен был изыскивать альтернативы.
Кнуты и пряники
2910 г. показал, что город выполнил бюджет по доходам преимущественно за счет поступлений от реализации недвижимости. В рамках нынешней федеральной экономической политики ожидать фундаментальных сдвигов трудно. Следовательно, в 2011 г. доход города тоже будет существенно зависеть от результатов торгов Фонда имущества.
В октябре 2010 г. после длительных дискуссий был принят региональный закон, позволяющий при предоставлении земельных участков в собственность через процедуру торгов устанавливать обременения для застройщиков. Чтобы повысить эффективность использования территорий, требовалось также усилить ответственность застройщиков за исполнение обязательств. По данным главы КУГИ Д. Куракина, в городе простаивает 139 га земли, предоставленной в инвестиционную аренду.
При изменении правил игры всегда бывают выигравшие и проигравшие. Новый порядок предусматривает расторжение договора об инвестиционной аренде при ненадлежащем исполнении обязательств, и упрощает процедуру передачи проекта другому инвестору при долевом строительстве. Таким образом, часть застройщиков, пострадавших от кризиса, не будет обрадована новым порядком, а остальные, как предполагается, станут дисциплинированнее.
В то же время предоставления участков целевым назначением в чистом виде не будет независимо от намерений инвестора. При поступлении заявки на земельный участок с предварительным согласованием размещения объектов, или на объект для реконструкции Стройкомитет огласит эту заявку и будет ожидать в течение 30 дней поступления других заявок, и если к участку проявят интерес другие застройщики, он уйдет на торги; то же случится с объектом реконструкции, если будут поданы две заявки и экспертная комиссия Стройкомитета признает их идентичными, с учетом обеспеченности территории объектами подобного назначения.
Таким образом, потенциально коррупционная «целевка» исключается, а конкуренция стимулирует к совершенствованию, в том числе и в социальном аспекте. Это еще один «кнут», но к нему прилагается пряник. После согласований в установленные сжатые сроки потенциальный инвестор получает акт выбора земельного участка, после чего территория за ним закрепляется не на 11 месяцев, а на 3 года, и арендную плату он вносит только с момента подписания договора, а до этого он может изучить участок, произвести его оценку и получить кадастровый паспорт. Правда, оплата аренды будет осуществляться уже по полной рыночной ставке.
Второй «пряник» состоит в том, что инвестор теперь не должен тратиться на ППМ. Об этом давно говорил глава ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан. И из этого упрощения логически вытекает сокращение роли КГА в принятии решений. Согласно постановлению, полномочия по предварительному согласованию размещения объекта делегируются Стройкомитету, а по утверждению схем расположения земельных участков - Комитету по землепользованию.
Слабое звено
Принятие постановления №1813 выгодно также КИСП, которому поручено разработать собственный порядок согласования проектов государственно-частных партнерств. Практику ГЧП Комитет намеревается существенно расширить, в соответствии с международным опытом, благо «зеленый свет» для этого в федеральном законодательстве как раз включился. Так, в рамках ГЧП теперь будет осуществляться строительство социальных, а в перспективе - и инфраструктурных объектов местного значения. Постановление позволяет оформлять аренду земли одновременно с заключением соглашений о «малых ГЧП».
У КИСП есть еще один интерес. Как рассказал его глава Алексей Чичканов, в 2011 г. Петербург примет участие в региональном рейтинге Всемирного банка, где благоприятность условий ведения бизнеса будет оцениваться по простоте механизма согласований. Одним из оцениваемых в рейтинге показателей будет простота процедуры «получения права на строительство» - то есть срока выдачи градплана.
Отличится ли наш город в равном состязании с другими регионами, где градостроительные условия несомненно проще? Отличится, только если упростит процедуру. В этой процедуре есть звено, которым проще всего пожертвовать - это временные и материальные расходы застройщиков на разработку (ППМ).
Торгов по «короткому пакету» больше не будет, но зато «длинный пакет», включающий гарантии КЭИО о подключении к инфраструктуре, укорачивается: ежегодно утверждаемый адресный план лотов формируется как из участков, на которые утверждены ППМ, так и те, на которые они не разработаны. Во втором случае для включения в план достаточно только заключения КГА о виде разрешенного использования, функциональном назначении и сроках выдачи градплана, и это заключение должно быть предоставлено в 10-ти дневный срок.
Говорить об экономическом эффекте изменений можно только после того, как новый порядок заработает и принесет плоды, признает главный юрист ГУ «Управление инвестиций» Анатолий Ким. Скоро ли он заработает?
На разработку дополнительных нормативных актов, в частности, регламентирующих установление обременений, постановлением отведено 3 месяца. Пока новая подготовка к торгам не внедрена, не будет и торгов, а если к завершению переходного периода накопится высокий спрос на землю, ажиотаж только увеличит расходы застройщиков на приобретение участков, а соответственно, и цену кв. м (как было в 2004 г. перед введением торгов). Этого и опасаются застройщики. По некоторым данным, изменение правил игры уже повысило цены на участки, находящиеся в частной собственности. Вице- президент НП «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что правительство поставило застройщиков перед фактом, не посоветовавшись с ними. Исходя из опыта, он не исключает, что разработка нормативных актов задержится дольше установленного срока.
Пока же понятно лишь одно: принятие решения о предоставлении объектов недвижимости и градостроительное планирование - теперь 2 разных процесса, не зависящих друг от друга. Предполагается, что существующие градостроительные документы - Генплан, ПЗЗ, а также «Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия» - достаточно совершенная «рамка», в которой можно действовать.
Действие равно противодействию?
Формально полномочия КГА урезаются незначительно. ППМ не отменяются: напротив, КГА предоставлены дополнительные ставки для ускорения их разработки за государственный счет. Объявленная перспектива такого ускорения должна подогнать застройщиков, получивших участок с предварительным согласованием места или объект для реконструкции на неразмежеванной территории. Они не будут ждать 3 года: ведь на планировку квартала они никак теперь повлиять не могут, а когда ППМ будет готов, проект может оказаться нерентабельным.
Это обстоятельство поневоле заставит застройщика учитывать условия территории, где разрабатывается проект. В то же время спешка подхлестывает спрос, а соответственно, и цены на рынке. Более того, как считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Сергей Малков, перераспределение функций по формированию земельных участков от КГА к КЗРЗ может привести к повсеместной хаотической застройке. Тем более что градпланировщики демотивированы новыми условиями, и ППМ будут разрабатываться так же неспешно, как и прежде, только в непредсказуемом порядке.
С. Малков предвидит критическое ослабление в Петербурге не только роли КГА, но и всего профессионального сообщества проектировщиков. Как известно, эта отрасль во всей стране буквально воспряла после ввода в действие Градкодекса, который предписывал разработку территориальных схем и генпланов на всю территорию страны, причем в непонятно авральном режиме.
Многие положения Градкодекса были предметом ожесточенной критики - в том числе те главы, которые бесцеремонно «заходили на территорию» земельного законодательства. В то время как муниципальные власти большинства регионов стонали от необходимости тратить скромный бюджет на экстренную разработку планов, энтузиасты «планирования снизу» рассчитывали, что земельное законодательство приспособится к градостроительному. Но получилось наоборот: теперь Земельный кодекс - царь и бог.
Эстетика за бортом
Как замечает С. Малков, нынешний законодательный крен начался не сегодня. Термин «схема расположения земельных участков» был введен поправкой в Земельный кодекс еще в 2008 г. А в поправках, предлагаемых Минрегионом к Градкодексу, вводятся процедуры согласования предоставления земли в соответствии с земельным, лесным и водным правом. «Корректировка федерального законодательства осуществляется в пользу Земельного кодекса», - признает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Нельзя исключить, что в конечном итоге выдачу градпланов также перепоручат земельным ведомствам. И на селе это оправдано. Но у города, увы, есть еще и высотное измерение, он сложно организовано, соседям застройщика небезразлична не только функция построенного рядом объекта, но и его расположение, параметры, внешний вид. Им небезразлично, сохранится ли в границах квартала общественное пространство, будут ли образованы новые проезды для личного транспорта, сохранятся ли детские площадки, места для отдыха и т.п. Градостроительное межевание эти потребности хоть как-то учитывало. А на основании схемы КЗРЗ невозможно учесть потенциальную нагрузку на инфраструктуру квартала, считает С. Малков.
Упрощенный порядок, вводимый постановлением, предусматривает лишь информирование граждан - опять же, как разъясняет А. Ким, в соответствии с Земельным кодексом. По ППМ публичные слушания будут и далее проводиться, но не в связи с застройкой, а «вообще» (то есть теперь уже жители квартала будут иметь дело с «котом в мешке»). В главе о предоставлении проектов под реконструкцию есть отсылка к местному закону об информировании и слушаниях, но процедура не уточнена. Между тем требуется ясная система учета мнений, чтобы исключить произвольные решения. Это важно и для застройщика, считает партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
В городе, рассчитывающем на приток туриств, имеет значение и эстетика. А в городе, который - несмотря на все сопутствующие сложности - гордится тем, что его центр и исторические пригороды охраняются ЮНЕСКО - тем паче.
На заседании профильной комиссии ЗакС в конце января председатель КГА Юлия Киселева не смогла скрыть несогласия с некоторыми из новых правил игры. И «отчуждение» проектировщиков от принятия решений было не единственным предметом обиды. Прошлой осенью прокуратура оспорила также согласование инвестиционно-строительных проектов главным архитектором. Получилась, что эта должность в Петербурге просто необязательна.
По инициативе главы «урезанного» комитета была инициирована поправка в Устав города, которая закрепляет в его полномочиях отдельной строкой архитектурную деятельность. До сих пор отсутствие этой строчки никого не беспокоило. В этом по существу и состоит слабость позиции КГА. Если в Москве термин «архитектурный план участка» был введен в местный градкодекс, то Петербург отдельного свода градправил не разработал. Отсюда и возникла проблема размещения детских садов в скверах, поскольку раз свода правил не было, то соответственно, по большинству социально значимых объектов не было отраслевых схем размещения.
Впрочем, ссылки на прогрессивный пример Москвы ныне не соответствуют конъюнктуре: там переворачивается вверх дном все местное законодательство. А местная градостроительная практика, увы, имела настолько явные специфические дефекты, что их теперь очень легко предъявить КГА при очередном межведомственном споре. Пока не слышно мнения КГИОП, хотя новый порядок затрагивает предмет и его полномочий.
Кто поможет КИСП?
Старания избежать коррупционных положений в нормотворчестве не избавили текст постановления №1813 от неясностей, которые могут трактоваться аналогично. Так, в тексте не прописано, по какому принципу участки без предварительного согласования размещения объектов, на которые поступили заявки, будут включаться в адресный план торгов. Не ясно, как избежать субъективизма при выборе сопоставимых предложений в рамках экспертной комиссии. Расплывчата и процедура оценки исполнения инвестором своих обязательств в процессе строительства и реконструкции, когда возникают основания для расторжения аренды.
Переворот правил игры с ног на голову непопулярен. Обидно инвесторам, которые уже потратили средства на ППМ, а теперь оказалось, что время и деньги были потрачены впустую. Застройщикам, подавшим заявления при прежнем порядке, придется их переписывать, а по проектам, на которые разрешения на изыскания получены в 2011 г., по словам А. Кима, решения будут приниматься индивидуально, ибо переходный период в документе не описан.
Как ожидает Д. Некрестьянов, количество судебных исков в связи с неучетом мнения частных и юридических лиц с введением нового порядка не сократится. Едва вступив в силу, новый документ обрел себе несколько групп оппонентов, которым есть на что ссылаться, ибо «альтернативные» положения Градкодекса и местных законов никто не отменял. В итоге блага оптимизации, вводимые документом, могут быть оспорены вместе с его невнятными положениями, что продлит де факто наступивший переходный период.
Мегаполису требуется гармония и в сохранении, и в развитии, о чем не раз говорилось с высоких трибун. Но это требует сильного регионального законодательства - которое, как напоминает Д. Некрестьянов, как раз должно регулировать то, что четко не отражено в федеральных законах. А на практике получается, что с принятием Градкодекса подул ветер в одну сторону - и город поспешил его буквально исполнять, подул в другую - опять выплескиваем ребенка с водой. А отстаивать свои интересы стало привычно с помощью чужого дяди - например, ЮНЕСКО как в случае с «Охта-Центром».
Сохранение сталкивается с новыми рисками: «за борт революции» выпало понятие градостроительной среды, а без этого приоритета рассчитывать на инвестиционную привлекательность города весьма трудно.
Но с развитием дело обстоит не лучше. Как рассказывает Д. Куракин, компания «Лидер-М» оценила «три сарая и 20 соток» в Кронштадте в 8 млн. евро, узнав, что территория понадобилась для строительства новой верфи. Подобные запросы предъявлялись и владельцами участков на пути КАД. Однако федеральное законодательство не предлагает иного способа отчуждения земли для госнужд, сколь бы ни была важна трасса или завод для жителей региона - и это дефект не имущественного, а гражданского права. Удивительно ли, что у нас так плохо прививаются европейские термины «публичный институт», «общественное пространство», если право не охраняет общественный интерес? Не получается ли в итоге, что надзорные органы защищают закон от общества, а общество от дефектного закона защитить некому?
Впрочем, судьбоносное постановление скорее придется переписывать не по инициативе общественности, которая еще ничего не успела понять, а с подачи тех же надзорных органов. Недавно УФАС, отвечая на частный вопрос о целесообразности предоставления льгот по выкупу городской земли стратегическим инвесторам, поставило под сомнение легитимность самого термина «стратегический инвестор», равно как и предоставление какой-либо избранной группе инвесторов отдельных поблажек. А между тем в постановлении №1813л предусмотрены льготы по инвестиционным условиям и для стратегических инвесторов, и для всех субъектов концессионных соглашений, и для фармацевтического кластера, и для театров и библиотек, и для паркингов... Если КГИОП апеллировал к ЮНЕСКО, то КИСП, очевидно, придется звать на помощь Всемирный банк?
Константин Черемных
Последние годы на государственном уровне много говорилось о необходимости развития транспортной инфраструктуры. В мае 2010 г. в Правительстве РФ было принято решение о создании специального Дорожного фонда. Между тем, как рассказал на III конференции «Освоение инновационных технологий и материалов в дорожной отрасли» зампред Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Юрий Свердлов, механизм господдержки дорожной отрасли до сих пор не согласован ни в одном из ключевых правовых и организационных аспектов.
Чужая депрессия нам не указ
По обеспеченности дорожной сетью на единицу площади наша страна занимает одно из последних мест в мире, а протяженность дорог с твердым покрытием в 6,5 раз ниже, чем в США. При этом из 1 млн. км «капитальных» дорог только 550 тысяч км относится к автодорогам. Из них, по данным главы Федерального дорожного агентства Анатолия Чабунина, нормативному состоянию соответствует менее 40%.
Всем известно, что строительство и реконструкция дорог требует серьезных финансовых затрат. Опыт других государств, в том числе США, свидетельствует о том, что ускоренное развитие дорожной отрасли предпринималось именно в периоды кризиса, когда и нагрузка на дороги, и стоимость материалов была меньше – а ускорение в этой отрасли с лихвой оправдывало себя в освоении месторождений, строительстве новых производств и жилых территорий.
В России на опыт Великой депрессии многократно ссылались, но в практике имела место прямая противоположность: в 2009-2010 гг. объем работ, произведенных в дорожной отрасли, сократился в 2 раза. При этом 37% финансирования федеральных автотрасс уходит на объекты в Сочи и Владивостоке, а остальные регионы финансируется по остаточному принципу.
На слушаниях в Госдуме председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум напомнил, что в 1990-е гг., когда федеральный бюджет зиял дырами, в стране ежегодно вводилось в строй примерно 1000 км федеральных трасс и около 6000 км региональных, а в настоящее время – в 2,5-3 раза меньше. Гендиректор НП «Союздорстрой» Леонид Хвоинский привел статистику ввода новых дорог по Кемеровской области: в 2000 г. – 923 км, в 2003 г. – 124, в 2010 г. – 65 км.
Недавно руководство Дорожного комитета Ленобласти признало, что на 2011 г. из регионального бюджета не выделяется средств на новое дорожное строительство. В 1990-х годах, как вспоминает гендиректор ЗАО «Стройпроект» Алексей Журбин, в Ленобласти строилось немало дорог.
В Минтрансе России этот провал однозначно связывают с ликвидацией как федерального, так и региональных внебюджетных дорожных фондов. С этим мнением согласны члены профильных комиссий Совета Федерации и Госдумы – депутаты, как правило, с профессиональным строительным бэкграундом. По оценке М.Шаккума, эффективность работы внебюджетных фондов обеспечивалось, с одной стороны, закрепленными источниками финансирования, с другой – определенной самостоятельностью их администраций, работавшей на результат.
Простота хуже воровства?
Ликвидация внебюджетных дорожных фондов совпала по времени с административной реформой, которая в целом ряде аспектов базировалась на императиве преодоления коррупции, якобы непосредственно произрастающей из управленческой и финансовой самостоятельности регионов. Сегодня многие нововведения начала 2000-х подвергаются критике.
Однако федеральные ведомства своеобразно реагируют на новые веяния. Минфин РФ согласился с идеей воссоздания дорожных фондов, утвердил 9 источников налоговых поступлений – транспортный налог, акцизы на нефтепродукты и 8% налога на прибыль, а также сборы за использование имущества автомобильных дорог, за присоединение объектов дорожного сервиса к автодорогам и пр. Однако ведомство против воссоздания внебюджетных фондов: считается, что они будут менее эффективно контролироваться.
Между тем, на конференции «Освоение инновационных технологий и материалов в дорожной отрасли» свое мнение высказали профессионалы – представители СРО в дорожном строительстве и специалисты кредитных структур. Гендиректор НП «АСДОР» Юрий Агафонов считает, что предлагаемые Минфином «минимальные гарантии» финансирования автодорог, предоставляемые от случая к случаю, являются «полумерой». Вариант проекта закона о дорожных фондах, предлагаемый Минфином, допускает расходование средств региональных фондов «на иные цели», что фактически создает возможность размывания средств, считает он.
Ю.Агафонов также высказывает сомнение в эффективности предложенных Минфином фискальных методов. Он напоминает, что увеличение налога на прибыль организаций существенно сокращает поступления в региональные бюджеты – так, только Санкт-Петербург недополучит в 2011 г. от 8 до 10 млрд. рублей. Что касается транспортного налога, то он и так поступает в консолидированные бюджеты регионов, но только расходуется ими на иные цели. По данным А.Чабунина, в региональные бюджеты в 2010 г. будет собрано свыше 200 млрд. рублей транспортного налога и топливных акцизов, а на дорожное хозяйство субъектами РФ выделено всего 113 млрд. Региональные власти предпочитают латать социальные дыры.
Заместитель управляющего петербургским филиалом банка «Глобэкс» (принадлежит ВЭБ) Елена Кондратюк отмечает, что лишь при создании внебюджетных дорожных фондов, средства которых расходуются исключительно целевым образом, отрасль может рассчитывать на долгосрочные кредиты. А соответственно, и на возможность сохранения кадрового состава, на самостоятельное испытание и внедрение новых технологий и пр.
Аргументы, прозвучавшие на конференции и внесенные в ее резолюции, полностью совпадают с позицией Минтранса РФ. Зампред комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Юрий Свердлов выразил сожаление, что мнение профессионалов редко доходит до высшего государственного уровня. Он считает, что практикам легче было бы убедить «чиновников с бухгалтерским подходом», чем депутатам, которых подозревают в лоббизме частных интересов. Сами же «бухгалтерам», получается, так проще: за нецелевое финансирование с них спрашивают, а за нефинансирование – нет.
Риск без фильтра
«Бухгалтерский подход», по оценке Ю.Свердлова, проявился в законодательстве при разработке и применении закона о госзакупках №94-ФЗ. Профильный комитет Госдумы, по его словам, будет добиваться введения предквалификационных требований к участникам тендеров на дорожные работы, результат которых сегодня определяется лишь показателем минимальной предложенной цены.
В данном случае главным оппонентом дорожников является ФАС, регулярно отчитывающаяся об объеме средств, сэкономленных на госзаказе. Между тем отложенную цену этой экономии никто не считает.
Специалисты многократно поднимали вопрос о том, что к строительству недопустимо подходить с той же меркой, как к закупке мебели и канцелярских принадлежностей: слишком велики риски, связанные с низким качеством проведенных работ. Но объяснить чиновникам ФАС эту разницу не удается: по словам Ю.Свердлова, они продолжают победно рапортовать о достигнутой экономии, выдавая ее за эффективность – хотя на практике дорогу или мост, построенную из некачественных материалов, очень скоро приходится ремонтировать, если не строить заново, затрачивая дополнительные средства.
Считалось, что в строительной отрасли «фильтр» от недобросовестных работ создаст саморегулирование. Однако, как отмечает Ю.Свердлов, для этого следовало помешать образованию т.н. «коммерческих СРО», по сути «торгующих» допусками. Ни Минрегион, ни Ростехнадзор воспрепятствовать этому не смогли.
На состоявшейся в Москве конференции «О защите отечественных и иностранных инвестиций в российскую экономику: организационные и правовые пути их решения» было отмечено, что закон №94-ФЗ на практике стал стимулом для создания особой прослойки теневого бизнеса. «Несколько компаний выходят на конкурс, и начинается демпинг, который может доходить до 50%. А что можно сделать за половину цены? Компания берет аванс, и дальше чиновник становится заложником ситуации, ведь он обязан отчитываться о реализации проекта. Разумеется, на эти деньги ничего не делается, и проекты просто сворачиваются», - описал ситуацию гендиректор Московского агентства поддержки экспорта и инвестиций Сурен Варданян.
Подобным образом действовала на тендере по строительству нескольких участков петербургской КАД, а также наб. Обводного канала, ООО «Флора», в дальнейшем переименовавшееся, а затем исчезнувшее. Ю.Свердлов предлагает практикам дорожной отрасли собрать материал по таким ситуациям, чтобы в спорах с «догматиками свободной конкуренции» думский комитет мог предъявить свои аргументы. Однако главный инженер ФГУ «ДСТО» Сергей Шпаков отмечает, что внесение недобросовестной организации в «черный список» требует решения суда. Между тем, по его словам, на практике любой госзаказчик старается любыми способами избежать судебного процесса, поскольку он неизбежно затянет сроки строительства, а его исход непредсказуем.
Очевидно, этот гордиев узел невозможно разрубить без вмешательства высшей государственной воли. Государству рано или поздно придется выбрать одно из двух – или надежность и качество, или абстрактно понятую «общедоступность» и сиюминутную экономию. На сегодня этот вопрос явно далек от решения.
Константин Черемных
Новый конкурс на реконструкцию Новой Голландии сулит инвестору на порядок больше обременений и ограничений, чем прежний. Однако объем инвестиций в проект, обещанный победителем – на порядок ниже тех затрат, о необходимости которых говорил предыдущий инвестор Шалва Чигиринский. Чиновники и эксперты, тем не менее, уверяют, что концепция, представленная победителем в самых общих чертах, с экономической точки зрения эффективнее и реалистичнее прежней.
Не в инвестициях суть
Выбор претендентов в инвесторы был небольшим. Заявки на участие подали всего две компании – ООО «Новая Голландия – Девелопмент», аффилированная с Millhouse Capital, подконтрольной Роману Абрамовичу, и ООО «Меридиан», аффилированная с банком «Санкт-Петербург». При этом первая заявила о готовности инвестировать в проект 12 млрд. рублей, а вторая – 350 млн. долларов (около 10,7 млрд. рублей).
Напомним, что и победитель предыдущего конкурса, состоявшегося в 2006 г. - «СТ Новая Голландия» (подконтрольна Шалве Чигиринскому и Игорю Кесаеву) изначально планировала инвестировать в проект 320 млн.долларов. Однако, подсчитав объем реставрационных работ и стоимость решения проблем со сложными грунтами острова, Ш.Чигиринский согласился с доводами первого автора архитектурного проекта Вениамина Фабрицкого о том, что Новая Голландия потребуется не менее 1 млрд. долларов.
Как напомнил вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский, согласно условиям конкурса, победитель должен вложить в реализацию проекта не меньше 300 млн. долларов. «Не стоит делать акцента на объеме инвестиций. Главное – это реалистичность в расчетах окупаемости, - считает глава Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. – Тот объем средств, который официально заявляет инвестор – это нижний предел. Может быть, сумма изменится».
Компания выступает в качестве эксперта при проведении конкурса на реконструкцию Новой Голландии не впервые, она привлекалась в этом качестве и при организации первого конкурса. Еще в июле 2010 г., как писал «Коммерсант», О.Барков заявлял, что стоимость реализации проекта с учетом всех сложностей вряд ли будет ниже 1 млрд. долларов.
Сроки окупаемости, заявленные «Новая Голландия – Девелопмент», составляют 14 лет, «Меридианом» - 17. Но Millhouse представила более реалистичные прогнозы о доходах от использования планируемых к созданию коммерческих площадей, считают О.Барков и директор по профессиональным услугам Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. «Меридиан», по их мнению, рассчитывал на завышенные доходы от гостиничных площадей.
Планируемый «Новой Голландией – Девелопмент» ежегодный доход должен составить 500 млн.рублей, уточнил О.Барков. У «Меридиана» - объем инвестиционных затрат на 1 кв. м на 10% меньше, а общий объем площадей – чуть больше.
Дворца не будет
«Мы будем строить многофункциональный комплекс. А это значит, на острове Новая Голландия появятся жилье, офисы, гостиницы, торговые объекты, музей и паркинг», - заявил после объявления итогов конкурса глава управления по информационной политике Millhouse Capital Джон Манн.
Он подтвердил готовность инвестора завершить реализацию проекта, как установлено условиями конкурса, в течение 7 лет и сообщил, что на детальную разработку концепции потребуется 2 года. «Сейчас мы ведем переговоры, направленные на отбор партнеров из числа архитекторов, дизайнеров, специалистов по эксплуатации», - добавил Дж.Манн, затруднившись однако ответить на вопрос, будет ли Millhouse проводить архитектурный конкурс.
По словам И.Метельского, концепция архитектурного проекта должна быть представлена на утверждение Градостроительного совета, а также Совета по культурному наследию при губернаторе Санкт-Петербурга уже через год. Чиновник также добавил, что выбор архитектора инвестор вправе осуществить самостоятельно.
Дж.Манн не стал отвечать на расспросы об объемах нового строительства и реставрации, ни о соотношении коммерческих и социальных объектов, заявив, что цифры так или иначе будут корректироваться. Как рассказал Н.Пашков, согласно заявке «Новая Голландия – Девелопмент», в составе проекта планируется создать 24 тысячи кв. м апартаментов, 4,2 тысячи кв. м гостиничных площадей, в том числе бутик-отелей, 17,5 тысячи кв. м офисной недвижимости, 15 тысяч кв. м торговых, а также 7,5 тысячи кв. м – музейно-выставочных площадей (из которых 1,2 тысячи кв. м будут переданы в собственность Петербурга), а также парковку на 643 машины. В целом чуть более 100 тысяч кв. м. Общая площадь 8 земельных участков, передаваемых инвестору, составляет 72121 кв.м.
По концепции, которую собиралась реализовать «СТ-Новая Голландия» вместе с архитектором Норманом Фостером, общая площадь возводимых и реконструируемых зданий и помещений должна была составить 195,8 тысячи кв. м. В том числе площадь подземных помещений – 48,5 тысячи кв. м. Но под сугубо коммерческую функцию в той концепции отводилось не более 30 тысяч кв. м.
От дворца фестивалей площадью в почти в 27 тысяч кв. м, который по проекту Фостера должен был занять расчищенное от старых построек центральное место внутри ансамбля Новой Голландии, городские власти (под облегченный вздох градозащитников) решили отказаться, благодаря чему проект должен вписаться в петербургское охранное законодательство.
По меркам исторической справедливости
Согласно техническому заданию, выданному участникам нынешнего конкурса в числе объектов культурного наследия числятся 11 памятников. 7 из них – федерального значения (3 корпуса Лесных складов общей площадью почти 49 тысяч кв. м, кузница и круглая тюрьма – ротонда (4,3 тысячи кв. м), а также 2 береговых укрепления (9,2 тысячи кв.м). Еще 4 береговых укрепления являются памятниками регионального значения, их площадь составляет чуть более 4 тысяч кв.м.
Увеличить объем недвижимости КГИОП предлагает за счет воссоздания утраченных исторических строений. Можно вернуться к первоначальному плану Саввы Чевакинского и продолжить линию складских корпусов, замкнув их по периметру острова, отметила глава комитета Вера Дементьева в беседе с АСН-инфо.
В состав охранной зоны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Петербурга на территории острова попадают набережные Крюкова и Адмиралтейского каналов, а также набережная р. Мойки. В связи с этим, реконструируемые здания имеют ограничения по высоте со стороны фасадов – соответствующие застройке на набережных.
Строительство мансард разрешается с внутренней стороны при согласовании с КГИОП. «Мансарды, которые были представлены в проекте Ш.Чигиринского, мы не согласовали», - напомнила В.Дементьева. Между тем, по мнению бывшего координатора проекта Дмитрия Хайковича, новому инвестору придется столкнуться с проблемой инсоляции внутри бывших складских помещений, которые планируется приспособить под выставочно-музейные помещения. Современным нормативам она не отвечает, а «прорубать» окна и какие-либо проемы в глухих брандмауэрных стенах запрещено.
Инвестору предписывается также восстановить искусственный пруд-ковш в центре острова, прочистить и укрепить внутренние каналы. 3-этажный Дом коменданта, находящийся в хорошем состоянии, среди памятников не значится, хотя сквер возле этого объекта охране подлежит.
Также выпадают из-под охраны 4 моста – через восточный и южный внутренние каналы острова и через Адмиралтейский канал. Последние 2 инвестору предложено отреставрировать, а также заново построить и передать городу еще два моста.
Подстраховались
Как сообщил глава петербургского КУГИ Дмитрий Куракин, в настоящее время вопрос о выплате компенсации с бывшим инвестором - «СТ Новая Голландия» решается в суде. При этом, он заверил, что вопрос о мировом соглашении практически улажен – текст мирового соглашения парафирован.
«Суд еще не утвердил мировое соглашение, но это уже формальный шаг. Мы предоставили инвестору год отсрочки по выплате компенсаций и сократили до 10 млн. рублей штрафные выплаты. Всего он должен выплатить около 450 млн. рублей», - заявил Д.Куракин.
Одно из условий участия в конкурсе – депонирование на счету в банке «Санкт-Петербург» залога в 30 млн. долларов – в Смольном объясняют желанием застраховаться от финансово неблагонадежных инвесторов. Этот залог победитель конкурса сможет вернуть после того, как в ходе реализации проекта вложит в него аналогичную сумму.
В ответ на вопрос журналистов, каковы гарантии, что история с банкротством инвестора Новой Голландии не повторится, И.Метельский только развел руками: «Более надежного инвестора сегодня трудно себе представить».
Наталья Черемных