Новый порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости: мнения разделились
На последнем заседании правительства Петербурга не было утверждено ни одного постановления о разрешении на изыскательские работы. Это стало следствием вступления в силу с 11 февраля порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования. Оценки нововведений в порядок предоставления земельных участков и объектов недвижимости весьма неоднозначны.
Рождественский сюрприз
30 декабря правительство Петербурга приняло постановление №1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования». Появление этого документа уже получило в деловой прессе характеристику «кулуарной революции».
Правовые акты, кардинально меняющие правила игры, имеют свойство рождаться под Новый год. Так было с Градкодексом, с федеральными законами о техническом регулировании, о страховании вкладов». Под Новый год в Петербурге утверждалось вызывавшие возражения «справа и слева» постановление о временном высотном регламенте.
Впрочем, для предновогодней «кулуарности» с постановлением №1813 был особый повод. В действовавшие поныне правила игры с удивительной энергией вмешались федеральные инстанции, ранее не замечавшие имеющихся несовершенств.
Прокуратура и УФАС и раньше оспаривали решения города о предоставлении целевым образом некоторых земельных участков под изыскания, реагируя на жалобы субъектов, которые использовали эти земельные участки, с точки зрения города отнюдь не идеальным образом. И споры разрешались в рабочем порядке.
Но в сентябре-ноябре 2010 г. надзорные органы оспорили не отдельные постановления, а существовавшую годами практику. Прокуратура признала несоответствующим Земельному кодексу РФ целый ряд нормативно-правовых актов Смольного, касающихся предоставления земельных участков. Речь шла как о процедуре торгов, так и о порядке предоставления земли в инвестиционную аренду по заявлениям застройщиков. В обоих случаях оспаривалось право госучреждений, подведомственных Стройкомитету и КГА на осуществление деятельности, которая в советский период называлась хозрасчетной. Эта практика была признана «совмещением хозяйственных и коммерческих функций».
Одновременно, ссылаясь на статью 45 Градкодекса, прокуратура признала неправомерным предоставление КГА градплана земельного участка заявителю только при условии предварительной разработки проекта планировки и межевания (ППМ) - как при получении земельного участка на торгах по «короткому пакету», так и при инвестиционной аренде. Также признано незаконным разработка ППМ за счет застройщика: по ст. 45 Градкодекса, она может финансироваться только государством.
Торги по «короткому пакету» проводились без малого 6 лет. Процедура содержала риски для застройщика: приобретая участок, он не имел достаточной информации о наличии подземных коммуникаций и санитарных зон, не имел гарантий подключения к инфраструктуре, и в случае неудачи ему не компенсировались потраченные средства. По статистике первых лет, непригодным для строительства оказывался каждый 20-й участок. Но интерес к «частично проигрышной» лотерее сохранялся, благо другие условия (шестилетний срок аренды, уплата 30% ставки аренды) были привлекательны. И город, по оценке главы КУГИ Дмитрия Куракина, во всех отношениях выиграл от этой практики. Во всяком случае, кризис показал, что покупатели «котов в мешке» чаще справлялись со своими проектами, чем «целевые» арендаторы. А участки выставлялись, как правило, на периферии, где намерения инвесторов не вступали в конфликт со сложившейся городской средой.
«Хозрасчетные» услуги на практике сокращали риски инвесторов: их исполнители получали дополнительную мотивацию. Если бы подобная форма была принята в системе регистрации прав на недвижимость, и застройщики, и участники долевого строительства имели бы меньше головной боли. Но работающий механизм был признан незаконным, и теперь строительный блок должен был изыскивать альтернативы.
Кнуты и пряники
2910 г. показал, что город выполнил бюджет по доходам преимущественно за счет поступлений от реализации недвижимости. В рамках нынешней федеральной экономической политики ожидать фундаментальных сдвигов трудно. Следовательно, в 2011 г. доход города тоже будет существенно зависеть от результатов торгов Фонда имущества.
В октябре 2010 г. после длительных дискуссий был принят региональный закон, позволяющий при предоставлении земельных участков в собственность через процедуру торгов устанавливать обременения для застройщиков. Чтобы повысить эффективность использования территорий, требовалось также усилить ответственность застройщиков за исполнение обязательств. По данным главы КУГИ Д. Куракина, в городе простаивает 139 га земли, предоставленной в инвестиционную аренду.
При изменении правил игры всегда бывают выигравшие и проигравшие. Новый порядок предусматривает расторжение договора об инвестиционной аренде при ненадлежащем исполнении обязательств, и упрощает процедуру передачи проекта другому инвестору при долевом строительстве. Таким образом, часть застройщиков, пострадавших от кризиса, не будет обрадована новым порядком, а остальные, как предполагается, станут дисциплинированнее.
В то же время предоставления участков целевым назначением в чистом виде не будет независимо от намерений инвестора. При поступлении заявки на земельный участок с предварительным согласованием размещения объектов, или на объект для реконструкции Стройкомитет огласит эту заявку и будет ожидать в течение 30 дней поступления других заявок, и если к участку проявят интерес другие застройщики, он уйдет на торги; то же случится с объектом реконструкции, если будут поданы две заявки и экспертная комиссия Стройкомитета признает их идентичными, с учетом обеспеченности территории объектами подобного назначения.
Таким образом, потенциально коррупционная «целевка» исключается, а конкуренция стимулирует к совершенствованию, в том числе и в социальном аспекте. Это еще один «кнут», но к нему прилагается пряник. После согласований в установленные сжатые сроки потенциальный инвестор получает акт выбора земельного участка, после чего территория за ним закрепляется не на 11 месяцев, а на 3 года, и арендную плату он вносит только с момента подписания договора, а до этого он может изучить участок, произвести его оценку и получить кадастровый паспорт. Правда, оплата аренды будет осуществляться уже по полной рыночной ставке.
Второй «пряник» состоит в том, что инвестор теперь не должен тратиться на ППМ. Об этом давно говорил глава ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан. И из этого упрощения логически вытекает сокращение роли КГА в принятии решений. Согласно постановлению, полномочия по предварительному согласованию размещения объекта делегируются Стройкомитету, а по утверждению схем расположения земельных участков - Комитету по землепользованию.
Слабое звено
Принятие постановления №1813 выгодно также КИСП, которому поручено разработать собственный порядок согласования проектов государственно-частных партнерств. Практику ГЧП Комитет намеревается существенно расширить, в соответствии с международным опытом, благо «зеленый свет» для этого в федеральном законодательстве как раз включился. Так, в рамках ГЧП теперь будет осуществляться строительство социальных, а в перспективе - и инфраструктурных объектов местного значения. Постановление позволяет оформлять аренду земли одновременно с заключением соглашений о «малых ГЧП».
У КИСП есть еще один интерес. Как рассказал его глава Алексей Чичканов, в 2011 г. Петербург примет участие в региональном рейтинге Всемирного банка, где благоприятность условий ведения бизнеса будет оцениваться по простоте механизма согласований. Одним из оцениваемых в рейтинге показателей будет простота процедуры «получения права на строительство» - то есть срока выдачи градплана.
Отличится ли наш город в равном состязании с другими регионами, где градостроительные условия несомненно проще? Отличится, только если упростит процедуру. В этой процедуре есть звено, которым проще всего пожертвовать - это временные и материальные расходы застройщиков на разработку (ППМ).
Торгов по «короткому пакету» больше не будет, но зато «длинный пакет», включающий гарантии КЭИО о подключении к инфраструктуре, укорачивается: ежегодно утверждаемый адресный план лотов формируется как из участков, на которые утверждены ППМ, так и те, на которые они не разработаны. Во втором случае для включения в план достаточно только заключения КГА о виде разрешенного использования, функциональном назначении и сроках выдачи градплана, и это заключение должно быть предоставлено в 10-ти дневный срок.
Говорить об экономическом эффекте изменений можно только после того, как новый порядок заработает и принесет плоды, признает главный юрист ГУ «Управление инвестиций» Анатолий Ким. Скоро ли он заработает?
На разработку дополнительных нормативных актов, в частности, регламентирующих установление обременений, постановлением отведено 3 месяца. Пока новая подготовка к торгам не внедрена, не будет и торгов, а если к завершению переходного периода накопится высокий спрос на землю, ажиотаж только увеличит расходы застройщиков на приобретение участков, а соответственно, и цену кв. м (как было в 2004 г. перед введением торгов). Этого и опасаются застройщики. По некоторым данным, изменение правил игры уже повысило цены на участки, находящиеся в частной собственности. Вице- президент НП «Объединение строителей Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что правительство поставило застройщиков перед фактом, не посоветовавшись с ними. Исходя из опыта, он не исключает, что разработка нормативных актов задержится дольше установленного срока.
Пока же понятно лишь одно: принятие решения о предоставлении объектов недвижимости и градостроительное планирование - теперь 2 разных процесса, не зависящих друг от друга. Предполагается, что существующие градостроительные документы - Генплан, ПЗЗ, а также «Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия» - достаточно совершенная «рамка», в которой можно действовать.
Действие равно противодействию?
Формально полномочия КГА урезаются незначительно. ППМ не отменяются: напротив, КГА предоставлены дополнительные ставки для ускорения их разработки за государственный счет. Объявленная перспектива такого ускорения должна подогнать застройщиков, получивших участок с предварительным согласованием места или объект для реконструкции на неразмежеванной территории. Они не будут ждать 3 года: ведь на планировку квартала они никак теперь повлиять не могут, а когда ППМ будет готов, проект может оказаться нерентабельным.
Это обстоятельство поневоле заставит застройщика учитывать условия территории, где разрабатывается проект. В то же время спешка подхлестывает спрос, а соответственно, и цены на рынке. Более того, как считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Сергей Малков, перераспределение функций по формированию земельных участков от КГА к КЗРЗ может привести к повсеместной хаотической застройке. Тем более что градпланировщики демотивированы новыми условиями, и ППМ будут разрабатываться так же неспешно, как и прежде, только в непредсказуемом порядке.
С. Малков предвидит критическое ослабление в Петербурге не только роли КГА, но и всего профессионального сообщества проектировщиков. Как известно, эта отрасль во всей стране буквально воспряла после ввода в действие Градкодекса, который предписывал разработку территориальных схем и генпланов на всю территорию страны, причем в непонятно авральном режиме.
Многие положения Градкодекса были предметом ожесточенной критики - в том числе те главы, которые бесцеремонно «заходили на территорию» земельного законодательства. В то время как муниципальные власти большинства регионов стонали от необходимости тратить скромный бюджет на экстренную разработку планов, энтузиасты «планирования снизу» рассчитывали, что земельное законодательство приспособится к градостроительному. Но получилось наоборот: теперь Земельный кодекс - царь и бог.
Эстетика за бортом
Как замечает С. Малков, нынешний законодательный крен начался не сегодня. Термин «схема расположения земельных участков» был введен поправкой в Земельный кодекс еще в 2008 г. А в поправках, предлагаемых Минрегионом к Градкодексу, вводятся процедуры согласования предоставления земли в соответствии с земельным, лесным и водным правом. «Корректировка федерального законодательства осуществляется в пользу Земельного кодекса», - признает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Нельзя исключить, что в конечном итоге выдачу градпланов также перепоручат земельным ведомствам. И на селе это оправдано. Но у города, увы, есть еще и высотное измерение, он сложно организовано, соседям застройщика небезразлична не только функция построенного рядом объекта, но и его расположение, параметры, внешний вид. Им небезразлично, сохранится ли в границах квартала общественное пространство, будут ли образованы новые проезды для личного транспорта, сохранятся ли детские площадки, места для отдыха и т.п. Градостроительное межевание эти потребности хоть как-то учитывало. А на основании схемы КЗРЗ невозможно учесть потенциальную нагрузку на инфраструктуру квартала, считает С. Малков.
Упрощенный порядок, вводимый постановлением, предусматривает лишь информирование граждан - опять же, как разъясняет А. Ким, в соответствии с Земельным кодексом. По ППМ публичные слушания будут и далее проводиться, но не в связи с застройкой, а «вообще» (то есть теперь уже жители квартала будут иметь дело с «котом в мешке»). В главе о предоставлении проектов под реконструкцию есть отсылка к местному закону об информировании и слушаниях, но процедура не уточнена. Между тем требуется ясная система учета мнений, чтобы исключить произвольные решения. Это важно и для застройщика, считает партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
В городе, рассчитывающем на приток туриств, имеет значение и эстетика. А в городе, который - несмотря на все сопутствующие сложности - гордится тем, что его центр и исторические пригороды охраняются ЮНЕСКО - тем паче.
На заседании профильной комиссии ЗакС в конце января председатель КГА Юлия Киселева не смогла скрыть несогласия с некоторыми из новых правил игры. И «отчуждение» проектировщиков от принятия решений было не единственным предметом обиды. Прошлой осенью прокуратура оспорила также согласование инвестиционно-строительных проектов главным архитектором. Получилась, что эта должность в Петербурге просто необязательна.
По инициативе главы «урезанного» комитета была инициирована поправка в Устав города, которая закрепляет в его полномочиях отдельной строкой архитектурную деятельность. До сих пор отсутствие этой строчки никого не беспокоило. В этом по существу и состоит слабость позиции КГА. Если в Москве термин «архитектурный план участка» был введен в местный градкодекс, то Петербург отдельного свода градправил не разработал. Отсюда и возникла проблема размещения детских садов в скверах, поскольку раз свода правил не было, то соответственно, по большинству социально значимых объектов не было отраслевых схем размещения.
Впрочем, ссылки на прогрессивный пример Москвы ныне не соответствуют конъюнктуре: там переворачивается вверх дном все местное законодательство. А местная градостроительная практика, увы, имела настолько явные специфические дефекты, что их теперь очень легко предъявить КГА при очередном межведомственном споре. Пока не слышно мнения КГИОП, хотя новый порядок затрагивает предмет и его полномочий.
Кто поможет КИСП?
Старания избежать коррупционных положений в нормотворчестве не избавили текст постановления №1813 от неясностей, которые могут трактоваться аналогично. Так, в тексте не прописано, по какому принципу участки без предварительного согласования размещения объектов, на которые поступили заявки, будут включаться в адресный план торгов. Не ясно, как избежать субъективизма при выборе сопоставимых предложений в рамках экспертной комиссии. Расплывчата и процедура оценки исполнения инвестором своих обязательств в процессе строительства и реконструкции, когда возникают основания для расторжения аренды.
Переворот правил игры с ног на голову непопулярен. Обидно инвесторам, которые уже потратили средства на ППМ, а теперь оказалось, что время и деньги были потрачены впустую. Застройщикам, подавшим заявления при прежнем порядке, придется их переписывать, а по проектам, на которые разрешения на изыскания получены в 2011 г., по словам А. Кима, решения будут приниматься индивидуально, ибо переходный период в документе не описан.
Как ожидает Д. Некрестьянов, количество судебных исков в связи с неучетом мнения частных и юридических лиц с введением нового порядка не сократится. Едва вступив в силу, новый документ обрел себе несколько групп оппонентов, которым есть на что ссылаться, ибо «альтернативные» положения Градкодекса и местных законов никто не отменял. В итоге блага оптимизации, вводимые документом, могут быть оспорены вместе с его невнятными положениями, что продлит де факто наступивший переходный период.
Мегаполису требуется гармония и в сохранении, и в развитии, о чем не раз говорилось с высоких трибун. Но это требует сильного регионального законодательства - которое, как напоминает Д. Некрестьянов, как раз должно регулировать то, что четко не отражено в федеральных законах. А на практике получается, что с принятием Градкодекса подул ветер в одну сторону - и город поспешил его буквально исполнять, подул в другую - опять выплескиваем ребенка с водой. А отстаивать свои интересы стало привычно с помощью чужого дяди - например, ЮНЕСКО как в случае с «Охта-Центром».
Сохранение сталкивается с новыми рисками: «за борт революции» выпало понятие градостроительной среды, а без этого приоритета рассчитывать на инвестиционную привлекательность города весьма трудно.
Но с развитием дело обстоит не лучше. Как рассказывает Д. Куракин, компания «Лидер-М» оценила «три сарая и 20 соток» в Кронштадте в 8 млн. евро, узнав, что территория понадобилась для строительства новой верфи. Подобные запросы предъявлялись и владельцами участков на пути КАД. Однако федеральное законодательство не предлагает иного способа отчуждения земли для госнужд, сколь бы ни была важна трасса или завод для жителей региона - и это дефект не имущественного, а гражданского права. Удивительно ли, что у нас так плохо прививаются европейские термины «публичный институт», «общественное пространство», если право не охраняет общественный интерес? Не получается ли в итоге, что надзорные органы защищают закон от общества, а общество от дефектного закона защитить некому?
Впрочем, судьбоносное постановление скорее придется переписывать не по инициативе общественности, которая еще ничего не успела понять, а с подачи тех же надзорных органов. Недавно УФАС, отвечая на частный вопрос о целесообразности предоставления льгот по выкупу городской земли стратегическим инвесторам, поставило под сомнение легитимность самого термина «стратегический инвестор», равно как и предоставление какой-либо избранной группе инвесторов отдельных поблажек. А между тем в постановлении №1813л предусмотрены льготы по инвестиционным условиям и для стратегических инвесторов, и для всех субъектов концессионных соглашений, и для фармацевтического кластера, и для театров и библиотек, и для паркингов... Если КГИОП апеллировал к ЮНЕСКО, то КИСП, очевидно, придется звать на помощь Всемирный банк?
Константин Черемных
Международный конгресс по строительству IBC, состоявшийся в рамках «Интерстройэкспо-2009», поднял множество вопросов, одинаково актуальных как для бизнеса и власти, так и для конечного потребителя. Пока ответы на эти вопросы в большинстве случаев намечены пунктиром. Тем не менее, состоявшийся обмен мнениями между представителями государства и строительного бизнеса позволил найти точки взаимопонимания, в том числе в вопросе о необходимости совершенствования федерального законодательства. Большинство участников дискуссии высказали мнение о необходимости срочного пересмотра подходов к стимулированию строительного рынка.
Замороженные дольщики
Больше всего участники конгресса разошлись в оценке «степени замороженности» строящихся объектов. Глава Комитета по бюджету и налогам ГД РФ Александр Коган заявил, что на сегодняшний день заморожено 100% проектов высотной застройки. Впрочем, этим заявлением депутат, являющийся координатором программы «Свой дом», подчеркивал преимущества малоэтажного строительства.
Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин оценивает объем замороженного строящегося жилья в РФ в 60-65%. Согласно данным, озвученным вице-президентом Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Николаем Вечером, объем приостановленного жилищного строительства в нашем городе составляет более 66% всего строящегося жилья, или 5,3 млн. кв.м. А объем незавершенного строительства в целом по СЗФО, по данным Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад», с лета прошлого года увеличился в 7,5 раз.
Впрочем, и эта оценка другими участниками дискуссии была сочтена пессимистичной. «Я не согласен с цифрами по «заморозке», которые здесь приводятся, - заявил президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. – Быть может, они актуальны для Москвы, где ситуация и в самом деле несколько хуже, чем в Петербурге. У нас из того, что было заявлено на рынке, сегодня заморожено от силы 15%». Глава Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон напомнил о том, что во многих случаях приостановление реализации проектов не является долгосрочным. Меняются концепции, меняются генподрядчики», - пояснил он.
Проблема заморозки – это в первую очередь проблема «обманутых дольщиков». Новая волна «обманутых дольщиков» уже поднялась в Омске и Твери, - заявил с трибуны конгресса А.Коган. Большинство дольщиков недостроенных многоквартирных домов, как правило, подписывали договора в обход закона «О долевом строительстве многоквартирных домов». Пострадавшие активнее других протестных групп населения. «Это совсем не то, что шахтеры, которые приезжали в Москву, чтобы посидеть на асфальте и постучать по нему каской. Человек, потерявший жилье, не остановится ни перед чем. И властям вряд ли удастся уйти в сторону от этой проблемы», - предупреждает П.Горячкин. Петербургские аналитики полагают, что недопущение появления новых обманутых дольщиков зависит от действий региональных органов власти.
А если инструмент не работает?
Стоит ли возрождать ипотеку – еще один вопрос, вылившийся в дискуссию на заседании конгресса IBC. По мнению А.Когана, оживить рынок во II полугодии 2009 г. помогут активные вливания государственных и заемных средств в АИЖК.
Совокупный объем государственных антикризисных вливаний в ипотечное кредитование составил к настоящему времени порядка 320 млрд. рублей. Во II полугодии 2009 г., как только эти деньги появятся на рынке, ситуация сдвинется с мертвой точки, считает А. Коган.
Другого мнения придерживается президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. По его мнению, коммерческие банки не вернутся на рынок ипотечного кредитования. «У нас в стране нет другого источника длинных денег, кроме государства. Все банки, которые предоставляли ипотечные кредиты, были уверены, что смогут рефинансировать их через структуры АИЖК. Оказалось, что денег у АИЖК нет, и доверие к нему потеряно», - пояснил В.Джикович. По его словам, тех ресурсов, которые выделяются агентству сегодня, явно недостаточно. «Государственные банки, безусловно, будут предоставлять ипотечные кредиты. Но того массового понятия ипотеки, к которому мы привыкли, уже не будет», - резюмировал эксперт.
В.Джикович также отметил, что условия рефинансирования, предложенные АИЖК, не приносят никакого облегчения заемщикам и невыгодны для них: в обмен на годовую рассрочку заемщик получает в нагрузку дополнительный кредит, его обязательства возрастают.
В то же время банки ничем не могут облегчить участь застройщиков. Будучи вынужденными все время обращаться к депозитам, они не могут предоставить кредит со ставкой ниже 19%. Те застройщики, которые имеют просрочку по ранее выданным кредитам, не торопятся соглашаться с условиями банков по реструктуризации. «Они предпочитают загонять банки в тупик и вынуждают их обращаться в суд», - отметил В.Джикович, подчеркнув, что кредитные истории станут одним из самых важных факторов развития сотрудничества после кризиса.
Вице-президент «Союзпетростроя» Льва Каплан считает, что ипотеку, по крайне мере, в том виде, в котором она существовала до сих пор, оживлять вообще не следует. «Если финансовый инструмент не работает, от него нужно отказаться и придумать новый», - заявил он.
Оценив медлительность властей как легкомыслие, а суждения прессы – напротив: как нагнетание паники, Л.Каплан предложил государству начать, наконец, бороться с всеобщей неуверенностью и нервозностью на рынке, выступив в качестве гаранта возврата строителями банковских кредитов – начиная с проектирования и заканчивая стадией начальной готовности строительства жилья.
Альтернатива проектного кредитования
По мнению Л.Каплана, резкий спад на строительном рынке обусловлен не только кризисом. Он напоминает, что перегрев рынка подстегивался ростом потребительского кредитования физических лиц. Механизм ипотеки в форме, введенной в РФ, лишь способствовал повышению цен на жилье, что на фоне кризиса обернулось резким снижением платежеспособного спроса. В Санкт-Петербурге, по мнению Л.Каплана, пагубную роль сыграл расчет на привлечение крупных, преимущественно федеральных застрйщиков для реализации проектов комплексного развития территорий. В то же время средние компании, вводившие прежде до 50-60 % жилья в городе, в течение 2 последних лет не могли получить участки для строительства, и в связи с этим уходили с рынка или из региона. При декларируемой заботе о малом и среднем бизнесе в сфере строительства именно он, по выражению Л.Каплана, «оказался в загоне».
Чтобы оживить спрос и преодолеть неуверенность как оставшихся на рынке строительных компаний, равно как и приобретателей жилья, вице-президент «Союзпетростроя» предлагает перейти от кредитования физических лиц на стадии строительства к широко распространенному на Западе проектному кредитованию. «При этом коммерческий банк кредитует застройщика под своим строжайшим контролем. Застройщик завершает строительство жилого дома и продает готовые квартиры или государству, или населению. При этом возникают предпосылки настоящей ипотеке, убираются всякого рода посредники в виде девелоперских фирм, устраняется опасность двойных продаж и т.д. и т.п», отметил он.
По мнению Л.Каплана, «проектное кредитование не требует никаких залогов от застройщика, однако, банки нуждаются в сравнительно «длинных» деньгах на время строительства дома». Для этого «Союзпетрострой» предлагает определить коммерческие банки, готовые включиться в такую программу, и оказать им целевую государственную поддержку под строгим контролем государства, что исключит нецелевое использование средств.
Как напоминает Л.Каплан, сами коммерческие банки уже остро ощущают потребность в кредитовании реальной экономики, но без необоснованных рисков. «Проектное кредитование» - как раз тот финансовый инструмент, где минимизированы банковские риски. В свою очередь, уверенность населения следует подкрепить и тем, что строительные компании входят в саморегулируемые организации, где существует субсидиарная ответственность друг за друга, подчеркнул он.
Как выяснилось из выступления главы Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко, Смольный уже позаботился о создании специальной рабочей группы, которая выступит в роли посредника между банкирами и застройщиками. В группу войдут, если и не первые лица банковского сообщества, то, во всяком случае, высококвалифицированные специалисты по кредитованию, пообещал он. Он заверил, что регламент новой рабочей группы будет опубликован в ближайшее время.
Конкретный способ «проектного кредитования» - в применении, впрочем, не столько к жилищному строительству, а к инновационным начинаниям в стройиндустрии, предложил на одном из круглых столов конгресса замдиректора ОАО «Санкт-Петербургский зональный научно-исследовательский и проектный институт жилищно-гражданских зданий» Михаил Кнатько. По его мнению, власти могли бы помочь участникам рынка, взяв на себя экспертизу эффективности проектов, при условии, что положительное заключение стало бы своего рода «рекомендательным письмом» власти при предоставлении банковских кредитов.
На конгрессе также неоднократно звучало предложение о субсидировнии за счет государственных средств дольщикам-получателям ипотечных кредитов разницу между ставками на кредит коммерческих банков и уровнем инфляции в данном году.
По словам А.Когана поправки к закону о долевом строительстве, предполагают введение с 2010 г. жестких штрафов за работу по «серым схемам». Сумма штрафов с одного дома на 200 квартир может достигать 10 млн. рублей. Учитывая это, нельзя не согласиться с Л.Капланом в том, что средства на им компенсации у государства найдутся.
Альтернативы альтернативе
Выдвигаются и другие альтернативы аккумулирования денежных средств граждан с целью обеспечения платежеспособного спроса на жилье: жилищно-накопительных кооперативы и строительные сберегательные кассы.
В текст законопроекта о жилищно-накопительных кооперативах, который в настоящий момент проходит процесс согласования в Правительстве РФ, внесены поправки, регламентирующие процесс предоставления земельных участков. Как отметил А.Коган, земля будет предоставляться бесплатно – кооперативам, объединяющим льготные слои населения, и по цене, не выше чем 30% от кадастровой стоимости – всем прочим жилищно-накопительным кооперативам.
«По сути в законопроекте предлагается новый способ финансовой организации граждан в целях как малоэтажного, так и высотного жилищного строительства, - заявил он. – Государство будет обязано выделить этим кооперативам землю, помочь подыскать застройщика и организовать инженерное обеспечение и инфраструктуру».
При этом жилищно-накопительные кооперативы льготников будут закрытыми, а перечень льготников будет устанавливаться на региональном уровне.
По словам заведующего юридической компанией «Юринформцентр» Павла Штепана, цены на недвижимость будут относительно стабильны в течение длительного периода времени, а в период стабильности идеально работают накопительные схемы. Принятие закона о стройсберкассах, по его мнению, выгодно в первую очередь государству, поскольку связывает средства населения, что, в свою очередь, позволяет снизить инфляцию.
«Во всех странах западной и центральной Европы государство стимулирует население к накоплению. Опыт этих государств показывает, что внедрение схем накопления с целью приобретения жилой недвижимости ведет к увеличению налогов, темпов строительства жилья, а так же влияет на снижение процентных ставок и в конечном итоге на снижение стоимости жилья», - уверен эксперт.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, накопление средств населения с целью приобретения жилья по схеме стройсберкасс является наиболее подходящей для России. Однако законодательная база данного проекта до сих пор не создана.
Принцип работы стройсберкасс состоит в том, что вкладчик в течение 2-7 лет делает вклады фиксированного объема. Когда общая сумма составит 30-50% стоимости квартиры, вкладчик получает право на получение кредита для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Цены по осени считают?
Как известно, замедление темпов капитального строительства на фоне кризиса резко сократило спрос на строительные материалы – при том, что предложение в течение 2008 г. неуклонно росло. Итогом стало беспрецедентное падение цен на основные виды стройматериалов.
По данным президента группы компаний СЗНК Юрия Рафальского, среднерыночные цены на бетон в Санкт-Петербурге упали до уровня 3100-3200 руб./куб.м. Это показатели, близкие к минимальным, считает он. Производители рассчитывают на улучшение тенденции на рынке с началом строительного сезона.
«В преддверии строительного сезона производители цемента уже заявляют о том, что их цены ушли ниже точки рентабельности и что они намерены поднимать цены, - сообщил Ю.Рафальский. – В марте и начале апреля мы фиксируем 13-процентный рост спроса по сравнению с февралем и мартом соответственно. Это дает нам повод прогнозировать остановку падения цен и их дальнейших подъем в течение лета-осени».
В сфере нерудных материалов (щебень, песок), по данным СЗНК, уже наблюдается стабилизация негативных тенденций. В марте с карьеров Ленобласти отгружено нерудных материалов уже не на 89% (как в январе), а на 26% меньше, чем за аналогичные периоды 2008 г. По мере приближения строительного сезона на рынке наблюдается определенная стабилизация, хотя падение объемов относительно 2008 г. сохраняется.
Государственное финансирование дорожного строительства также традиционно начинается во II квартале. В СЗНК рассчитывают, что дорожный госзаказ остановит падение спроса на щебень и позволит предприятиям стройиндустрии увеличить объемы отгрузок. По мнению топ-менеджеров компании, если говорить об антикризисных мерах, то они должны быть направлены именно на стимулирование спроса на жилье, то есть на поддержку строителей.
Таким образом, и строители, и производители стройматериалов рассчитывают на стимулирующие меры государства для оживления спроса на рынке и на участие в государственных проектах. Впрочем, представители федеральных структур отметили, что повышение стоимости строительства объектов по госзаказам часто происходит по вине самих участников строительного рынка. Так, подрядчики систематически пересматривают сметную стоимость работ в сторону увеличения, завышают объемы выполненных работ (особенно вспомогательных), неправильное применяют нормы и расценки на работы по новым технологиям. Нередко применяются завышенные индивидуальные расценки и индексов пересчета сметной стоимости, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками.
Глава департамента жилищной политики Министерства регионального развития РФ Сергей Баринов, перечислив эти распространенные недостатки, признал, что масштаб задач, стоящих перед строительным комплексом страны, требует выработки новых подходов к правилам определения стоимости строительства. Участники конгресса позитивно восприняли слова чиновника о том, что положения закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», позволяющие допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирм-однодневок», должны быть пересмотрены.
Нельзя сказать, чтобы представители государства и бизнеса достигли полного согласия в важнейшем вопросе о способах стимулирования строительной отрасли. Однако две стороны дискуссии услышали друг друга, и в равной степени рассчитывают теперь на разум и оперативность антикризисной работы друг друга.
Наталья Стандровская
Планы развития дорожной инфраструктуры Санкт-Петербурга в последние месяцы упоминались исключительно в минорных тонах. Кризис ударил как по всем частным партнерствам, созданным для строительства крупных инфраструктурных объектов, так и по расходным статьям Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Однако первые же признаки улучшения экономической ситуации в России, ознаменовавшиеся восстановлением мировых цен на энергоресурсы и укреплением рубля, принесли добрую весть именно дорожной отрасли. Оказалось, в Москве не забыли о наших мегапроектах. И уже само решение премьер-министра Владимира Путина провести всероссийское совещание по транспортному комплексу именно в Петербурге внушало новые надежды. Вряд ли случайно именно в день визита премьера петербургское правительство утвердило откорректированную Схему развития улично-дорожной сети.
Приоритеты, пришедшие из столицы
Карты петербургского Генплана, где наряду с существующей улично-дорожной сетью отображены будущие транспортные артерии, рассекающие городское пространство и преодолевающие водные преграды, с наступлением кризиса стали уже казаться фантастикой. Но первые нотки оптимизма, зазвучавшие в голосе городских чиновников в первых числах апреля, вылились на заседании городского правительства 14 апреля в гимн дорожному строительству.
Повод для вдохновения в самом деле присутствовал. Валентина Матвиенко уже была осведомлена о том, что федеральное правительство согласилось продолжить финансирование Западного скоростного диаметра из средств Инвестиционного фонда. Отправляясь из Смольного на встречу с прибывшим в город премьер-министром В.Путиным, губернатор не огласила конкретных цифр. Но уже через несколько часов стало известно, что премьер, лично посетив строящуюся трассу вместе с министром транспорта Игорем Левитиным, подтвердил, что федеральное финансирование ЗСД в 2009-2010 гг. составит 20,6 млрд. рублей. При этом оговоренный объем софинансирования из бюджета города в 3,5 раза меньше - 6,7 млрд.
Мало того, впервые после того, как инвестор-концессионер заморозил финансирование, была подтверждена воля федерального центра в любом случае в течение 5 лет завершить строительство трассы, непосредственно связывающей международные автомагистрали с терминалами Большого порта.
Это не случайно: на всероссийском совещании обсуждался не только автодорожный, но и морской транспорт в масштабе всего Петербургского транспортного узла. Автодороги и морские пути в Петербурге в последние годы прочно связало развитие автомобильного кластера. Как и следовало ожидать, приоритеты развития городской улично-дорожной сети (УДС), обозначенные председателем Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олегом Виролайненом, опирались на три вершины этого треугольника.
Первым из основных направлений развития улично-дорожной сети в Основных положениях отраслевой схемы развития УДС названа система магистралей скоростного и непрерывного движения, создающих осевой каркас дорожных артерий города и обеспечивающих международные, межрегиональные и межрайонные связи. Эти трассы предназначены для отвода грузопотоков от районов жилой застройки и особенно от центра города. В перечне приоритетных объектов особо выделены: комплекс проектируемых проездов, обеспечивающих доступ к КАД; система автомагистралей и дорожных сооружений, развивающих УДС в районе Большого порта; подъезды к аванпортам в Кронштадте и Бронке; наконец, подъезды к промзонам автомобильного кластера (Каменка, Шушары).
В числе новых трасс, предусмотренных Генпланом, в первую очередь упоминается Центральная широтная магистраль, которой предстоит протянуться от Большого порта и ЗСД вдоль Окружной железной дороги с выходом на новый мост через Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул. и далее к Ладожскому вокзалу. Но это не конец пути: О.Виролайнен упомянул о соединении магистрали с Бокситогорской ул. со строительством нового моста через Охту. Таким образом, она фактически станет дуговой и пройдет вдоль всей Окружной дороги, несколькими ветвями выходя на КАД.
Не менее важен и дублер Центральной широтной магистрали, формирующий вторую дугу, пересекающуюся с первой. Непосредственным ее продолжением станет пр. Энергетиков, по трассе которого будет построен мост через пути станции Охта-Товарная.
Спокойствие не грозит
Сам факт сохранения Охты-Товарной, равно как и планов – на каких условиях, пока не сообщается – сооружения Орловского тоннеля, а также реконструкции моста по Свердловской наб. через Охту, вполне убедительно говорят о том, что «Газпром» не откладывает на неопределенное время строительство «Охта-центра». Не случайно в составе федеральной делегации в город прибыл Алексей Миллер. Похоже, перспектива «Северного потока» неотделима от сооружения офиса «Газпромнефти». Эта чувствительная тема на заседании не обсуждалась, но новые дебаты вокруг нее, похоже, неминуемы.
Вниз по течению Невы от Орловского тоннеля в 2012 г. планируется предпринять проектирование и строительство Арсенального моста. Отсюда начнется 7-я магистраль, пересекающая территорию ЛОМО, огибающая станцию метро «Лесная» и затем по диагонали дважды пересекающая пути Финляндской железной дороги, чтобы затем продолжиться вдоль западной стороны ее Выборгского направления с выходом на КАД и Выборгское шоссе. Проект этой магистрали непрерывного движения, еще недавно казавшийся призрачным, помещен в перечне мероприятий по проектированию УДС третьим пунктом. Что вызвало явную растерянность главы администрации Центрального района Светланы Штуковой, благо Таврическая ул., на которую выйдет новый мост с южной стороны, не очень приспособлена для роли осевой трассы. Владельцы дорогих квартир, выходящих на Таврический парк, вряд ли ожидали подобного сюрприза.
Создание 7-й магистрали предполагает вырубку непосредственно прилегающей к железной дороге части Удельного парка, недавно признанного вновь выявленным объектом культурного наследия. Но тут одно из двух: либо скорость, либо объезд по и без того перегруженным улицам Приморского района. Здешние транспортные проблемы существенно облегчатся с вводом в эксплуатацию ЗСД, а также с выводом на КАД Парашютной ул. и Комендантского пр.
На следующем этапе, севернее Поклонногорской развязки (также включенной в перечень и крайне востребованной), строительство 7-й магистрали неминуемо столкнется с протестами жителей коттеджной застройки Шувалова, которой придется всерьез потесниться, уступая ее 8 полосам. Проблема частной собственности, стоящей на пути новых трасс, прозвучала на заседании правительства, хотя несколько по иному поводу.
Прямо по курсу – земля
Как выяснилось на заседании, премьер-министру мы обязаны не только гарантиями финансирования достройки ЗСД, но и решением вопроса об освобождении Новоадмиралтейского острова от мощностей ФГУП «Адмиралтейские верфи». Это связано не столько с намерениями города более выгодно использовать приморские набережные, сколько с проектом нового моста через Неву на Васильевский остров.
Судя по картам отраслевой схемы, давно рассматриваемый проект все-таки вернулся к своему первоначальному варианту, предусматривающему выход на 22-23-ю линии В.О, а не 24-25-ю. Как выяснилось, окончательный вариант еще согласовывается, но по словам О.Виролайнена, уже «на выходе».
Проект самого западного моста через Неву станет элементом реализации еще одной базовой задачи, сформулированной в Положении – завершения формирования набережных Невы. Английская наб. здесь пересечет Ново-Адмиралтейский канал и выйдет на мост, и с этих пор этот ее участок уже никогда не будет тихим тупичком. Но выхода нет: О.Виролайнен напомнил, что, как только обновленный Благовещенский мост будет разгружен, настанет пора ремонтировать Дворцовый.
Доступ к новому мосту через Неву с юга, от пл. Репина, все же окажется отнюдь не скоростным, изгибаясь по наб. Пряжки. Похоже, проектировщики нашли способ предотвратить резкое замедление дивижения, запроектировав достаточно плавный поворот по Матисову пер., продолжение которого через мост, находящийся пока на территории верфи, выведет непосредственно на переправу.
Именно тема отчуждения территорий у ФГУП «Адмиралтейские верфи» заставила вмешаться в дискуссию председателя КУГИ Игоря Метельского. Он обратился к правительству, и в особенности к градостроительному ведомству, с просьбой «об одной простой вещи» - а именно, о подготовке поручения о резервировании земельных участков, включенных в схему. Глава КГА Юлия Киселева сообщила, что соответствующий проект в масштабе всего города уже готовится.
Похоже, кризис сыграл городскому правительству на пользу: градостроительное, дорожное и имущественное ведомство услышали друг друга. В это им постарался помочь директор НИПИ ТРТИ Александр Солодкий, высказавший весьма ценную, с точки зрения исполнимости задуманных проектов, мысль.
Глава ведущего проектного института городского транспорта предложил не мудрить с планированием развязок со множеством въездов и объездов в тех случаях, где в этом нет явной необходимости. Он оговорился, что речь идет не о магистралях высокоскоростного и непрерывного движения, а о той категории городских дорог, которая впервые получила в положении КБДХ новое определение – автодороги городского значения с улучшенными условиями движения транспорта.
В самом деле, число транспортных развязок, включенных в перечень схемы, достигает 75. Между тем целый ряд проектов, запланированных на 2004-2008 гг., затормозился в связи с решением вопросов собственности. И проблема эта решается тем дольше, чем более масштабно задуманное сооружение. Некоторые дорожные объекты городского значения, включенные в Генплан, из-за практической неразрешимости вопросов собственности «выпадут» из него при его актуализации. О.Виролайнен уже признал, в частности, что пробивка ул. Черняховского с сооружением моста над путями Московского вокзала снята с повестки дня.
А.Солодкий напомнил еще о 2 важных обстоятельствах: о предстоящей замене действующих СНиП техническими регламентами и о разработке региональных нормативов градостроительсного проектирования (РНГП). Регламенты, подчеркнул он, будут использоваться при проектировании трасс и сооружений федерального значения. Зато проектирование наиболее важных городских автодорог должно исходить из нормативов городского уровня.
На основании тех же РНГП с начала 2010 г. будут строиться и все проекты планировки и межевания. Тогда, наконец, и можно будет планировать развитие инфраструктуры без риска столкновения с частными интересами. А до тех пор придется платить ущемленным собственникам.
Размежевание прибавит скорости
А.Солодкий от имени НИПИ ТРТИ взялся помочь городу с решением еще одной проблемы, постоянно становящейся предметом недовольства граждан. Речь шла о координации одновременно реализуемых проектов дорожного строительства. Директор проектного института выразил готовность разрабатывать для подобных случаев комплексные схемы транспортного объезда.
Проблема согласования реконструкции и ремонта магистралей приняла столь серьезный масштаб, что городские депутаты недавно выступили с инициативой создания специального правительственного органа с единственной функцией координации объездного движения. Похоже, что «центр принятия решений» все же будет сосредоточен в КБДХ, но теперь – с проектным обеспечением.
Вереница проектов, которые при наличие финансирования готов до 2015 г. осуществить КБДХ, рассчитана на сокращение средневзвешенных затрат времени на передвижение по городским магистралям на 20-22%. Естественно, при этом приняты во внимание соображения безопасности пешеходов. Чтобы «развести» их с транспортным потоком, планируется построить 48 новых надземных и подземных переходов. В частности, подземные переходы предполагается построить под пл. Мужества, под пл. Фаберже у станции метро «Ладожская» и под Ленинским пр. у одноименной железнодорожной станции. Над землей, в свою очередь, пешеходы смогут пересечь Выборгское шоссе у «Озерков» и Дунайский пр. у «Звездной» и на пересечении с Бухарестской ул.
А вот о подземных улицах под центром города, как и о бегущих по эстакадам скоростных трамваях, придется на некоторое время забыть, даже если они отображены в Генплане. Кризис, отрезвивший и федеральную, и городскую исполнительную власть, сосредоточивает внимание на менее затратных проектах. Если вместо одного туннеля можно построить 5 путепроводов, то выбор будет сделан в их пользу.
По расчетам КБДХ, строительство 480 км новых дорог, включая 138 км трасс непрерывного движения, окупится полностью уже через 14 лет. Развитие инфраструктуры, ликвидировав транспортные пробки, вернется горожанам не только сэкономленным временем, но и снижением выбросов в атмосферу вредных веществ.
Константин Черемных