Эксперты: Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости потребуется как минимум еще 1-2 года
Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в
Высококлассные офисы дорожать не собираются
Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.
Всего в
Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.
В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в
Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в
Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в
По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в
Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в
Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.
«А» и «В» в ожидании спроса…
Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости
В
Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, планируемые к вводу в
По прогнозу С. Игонина, объем ввода в
И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «Уже в
Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине
«С» останется надолго
В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в
«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. - За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за
По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.
«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», - предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», - добавляет А. Гришин.
Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.
Ритейл внушает оптимизм
Общая площадь введенных в
В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В
В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания - ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии
Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга - на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за
В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, - считает он. - В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.
По его данным, в целом по городу к вводу до конца
Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов
Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.
В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.
Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в
Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.
Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку
По итогам
Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.
Вообще, до
Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до
И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.
На каких землях стоить
Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.
Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД - но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до
Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 –
Притом, что макроэкономический фон в
И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».
Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в
Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, - добавляет он. - Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.
«Мы ожидаем роста по всем секторам, - поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.
Наталья Черемных
Отличительной чертой элитной недвижимости Петербурга эксперты определяют местоположение в исторической части города. Существенное влияние на статус объекта оказывают архитектура и планировки квартир, наличие закрытого придомового пространства, развитой инженерной инфраструктуры, уровень безопасности и комфорта. О тенденциях развития сегмента беседовали эксперты на круглом столе «Элитная недвижимость: прошлое, настоящее и будущее», организованном Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти.
Рядом с властью
На формирование элитных кварталов в Петербурге всегда оказывало влияние близость власти, считает генеральный директор ООО «Прогулки по Петербургу» Александр Чернега. Свой экскурс в историю он посвятил аспектам развития элитного жилья в Петербурге.
Так, рядом с построенным Летним дворцом Петра I, естественно стала селиться и знать. А первый элитный квартал Петербурга возник между Дворцовой набережной и Миллионной улицей – знать осваивала территории рядом с Зимним дворцом. Однако, когда в
На примере отдельных районов Петербурга эксперт показал, как со временем они меняли свое значение. Так, район Коломны первоначально населяли крепостные, рабочие Адмиралтейских верфей, однако его статус изменился после строительства здесь театра. А наводнение
Местоположение и вид на воду
Над определением понятия «элитная недвижимость» специалисты бьются уже не менее 20 лет, и до сих пор не могут окончательно прийти к общему мнению. Однако критерий местоположения остается определяющим, отметил директор компании «Невский простор» Александр Гиновкер.
«Место, место и еще раз место, а в Петербурге еще и вид на воду. И уже потом такие вторичные критерии элитности жилья, как паркинг, планировка, инфраструктура дома, входная группа, формат дома, дизайн, отделка и т. д.», подчеркнул эксперт. Есть в элитном сегменте и такое понятие как «фишка», изюминка дома, которую придумывают авторы проекта для нового жилого комплекса, и которую выдумывать не надо в историческом центре города. Например, про дома на Мойке, 40, достаточно сказать, что здесь А.Пушкин писал свою «Полтаву».
С этим согласна и руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Юлия Нигуль. В целом, по ее мнению, элитную недвижимость можно разделить на два класса: «Элита класса А» - эксклюзивные объекты с видами на исторические памятники, воду и «Элита класса Б», не имеющая таких эксклюзивных видовых характеристик.
Сегодня среди покупателей элитного жилья можно выделить две группы, считает А.Гиновкер. Первая – это, москвичи и люди из нефтяных регионов, которым интересна вторичная группа факторов элитности жилья; вторая – это жители Петербурга, и иностранные граждане, акцентирующие внимание на историческом аспекте. Начиная с 1990-х гг. много недвижимости в центре Петербурга скупается именно иностранцами, которые понимают, что наиболее ценно, и что подорожает в дальнейшем.
К специфике центра Петербурга эксперт относит такое понятие как «малый девелопмент». Это строительство мансард, обустройство отдельных подъездов, реконструированные дома в старом фонде. При этом, однако, социальное окружение остается разнородным, возникают проблемы с управлением домом. «Бывает так, что 1-2 человека могут «угробить» всю идею престижного дома», отмечает он.
По мнению экспертов, сегодня центр Петербурга представляет собой достаточно контрастную среду: в исторических зданиях «уживаются» и коммунальные квартиры, и дорогие апартаменты. И если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде уже можно было считать элитной, то теперь одного вида на исторические достопримечательности явно не достаточно. Транспортные пробки, отсутствие парковочных мест, проблемы с инфраструктурой, социальная неоднородность среды – все это способствует смещению покупательского спроса в пользу новых обособленных кварталов застройки и развитию рынка загородного элитного жилья.
Не жилье, а стиль жизни
Как отмечает А. Гиновкер, жилье может потерять свою привлекательность и в связи с новым строительством. Примером может послужить строительство «Морского фасада», в результате которого жители Васильевского острова, приобретавшие квартиры с видом на залив, скоро будут «любоваться» новыми кварталами. То же самое произойдет в ближайшем будущем в Курортном районе, где коттеджи, расположенные у залива окажутся в середине вновь намытых территорий, подчеркнул он.
Со строительством городских объектов статус жилья может измениться, согласился руководитель Департамента продаж ООО «Петербург сити» Владимир Федоров. Примером тому может послужить и жилье на Крестовском острове – его будущее неясно в связи со строительством там огромного стадиона, считает он.
Если брать настоящую нормальную элиту, то выбор ее невелик, отмечает эксперт, «но ее не должно быть много и здесь необходима жесткая классификация». По его мнению, сегодня только несколько объектов в центре Петербурга могут считаться полноценной «элиткой» и вызвать значительный интерес у покупателя. Это дома на Фонтанке, 1, Большой Морской, 4, Итальянской, 4 и 12, Мойке, 11 и 20, Гангутской, 8 и Литейном, 57.
Обусловлено это, по мнению В.Федорова, тем, что рынок перестал быть рынком продавца, но так и не стал рынком покупателя, поскольку предложить ему сегодня особо нечего, особенно в пределах т.н. «золотого треугольника»: территории между наб. Невы, Фонтанки и Невским пр. Зона эта иногда искусственно расширяется риэлторами до жилых кварталов за Фонтанкой и Суворовского пр. Покупатели вынуждены выбирать из того, что есть. А тенденция последнего времени такова, что теперь выбирается не просто жилье, а стиль жизни, а таких предложений на рынке совсем немного.
Сегодня на первый план выходит именно планировочная среда, отмечает В.Федоров. Сейчас проект идет «изнутри наружу» и решающее значение начинают оказывать архитектура здания, уровень финишной отделки, позиционирование объекта. Важным фактором эксперт считает возможность привлечения ведущих западных архитекторов.
543 тысячи квадратов элиты
На конец августа
Стоимость жилья в элитном сегменте начинается от 200-250 тыс. рублей за 1 кв. м, но разброс цен очень велик, и стоимость элитного квадрата может доходить до 1,8 млн. рублей. Столько запрашивают за объект в доме на Зоологической ул. На Захарьевской, 41 квартира обойдется покупателю в 350 млн. рублей, на Малой Невке в 500 млн. рублей.
Эксперт считает, что в современном элитном доме должно быть не более 50-100 квартир. Среди крупных объктов элитного строительства Ю.Нигуль выделяет такие проекты как «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», «Резиденцию на Суворовскам».
Новое строительство дает девелоперам больше гибкости и меньше затрат, считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. Редевелопмент в центре обходится дороже: так, стоимость 1 кв. м на пустующем пятне в центральной части Петербурга обойдется 1,5-2 тысячи долларов, а при сносе старого жилья в 1,8-2,3 тысячи. А реконструкция и реставрация требуют не только дополнительных затрат, но и длительных разрешающих и согласовательных процедур.
Ю.Нигуль подчеркнула, что спрос на элитную недвижимость в последние годы остается стабильным, на него не оказал влияния и кризис. «То есть от общего объема реализованного по городу жилья эта цифра составляет примерно 1,5-3%. Динамика продаж на удачных объектах может достигать 5-10 квартир в месяц, а есть и такие объекты, где за месяц нет ни одной продажи», сказала эксперт.
Среди покупателей элитной недвижимости участники круглого стола выделили, прежде всего, бизнесменов, топ-менеджеров и чиновников, при чем доля последних в последнее время растет и составляет примерно 5-10%.
Что загородом?
Сегодня наметилась тенденция приобретать элитное жилье в новых кварталах, а также загородных поселках, отметил гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Этому способствует фактор социальной однородности проживающих.
Говоря о перспективах развития сегмента элитной недвижимости Петербурга, он предположил, что в ближайшие годы произойдет смещение спроса в пользу загородной недвижимости. Этому способствует активное развитие транспортной инфраструктуры города, широкое внедрение Интернета. «Уже сегодня нет необходимости регулярно присутствовать в офисе, можно работать дистанционно», говорит Л.Рысев.
При этом эксперт считает, что центр по-прежнему будет дорогим и востребованным, но там будет жилье представительского класса, а жизнь постепенно «перетечет» в загородную зону. Особенно перспективна, по его мнению, территория Курортного района Петербурга.
Ирина Васильева
7 октября 2010 г. исполнилось ровно 20 лет с того момента, как Санкт-Петербург был включен ЮНЕСКО в перечень объектов всемирного культурного наследия. Впрочем, в том момент город еще назывался Ленинград, а инвентаризационный список, то есть адресный перечень зданий, сооружений, садов, парков, дорог и водоемов, подлежащих охране на мировом уровне, не разделялся на неравные части между городом и областью.
Уже по этим двум причинам петербургская номинация подлежит корректировке – то есть повторной подаче с перспективами рассмотрения в течение неопределенного времени. Переговоры России и ЮНЕСКО по этому вопросу продолжались много лет с разной интенсивностью.
В последние 2 года рассудительная дискуссия мировых и отечественных экспертов приобрела интонации жесткого спора – прежде всего в связи с проектом строительства «Охта-Центра». 34-я сессия Комитета всемирного наследия (КВН) ЮНЕСКО вынесла ряд рекомендаций, которые фактически касаются не только нашего города, но и общего подхода к сохранению культурного наследия в стране.
Одно ЮНЕСКО и две России
К взаимодействию с ЮНЕСКО, как и с любой иной авторитеной международной организацией, никто конкретную страну не принуждает. Однако эта структура, по существу являющаяся «министерством культуры» ООН, вовлекает в свою деятельность почти все страны мира. Сегодня Россия, стремясь к участию в принятии решений во всех аспектах мировой политики, рассчитывает на представительство в руководящих структурах ЮНЕСКО. В то же время Россия, как и каждая страна-участник, рассчитывает на понимание миром своих индивидуальных особенностей.
СССР эпохи Горбачева и нынешняя Россия – две разных реальности, прежде всего, - в правовом отношении. Когда номинация города готовилась Ленгорисполкомом, почти все историческое наследие имело одинаковый имущественный статус. К сегодняшнему дню одни памятники находится в государственной собственности, другие – в частной. При этом госсобственность делится на три административных уровня, а частная может быть индивидуальной и совместной – это касается жилых домов, имеющих статус объектов наследия. При этом собственность на здания, в отличие от европейской практики, в России не обязательно «сходится» с собственностью на землю.
Более того, именно в отношении памятников земельное и градостроительное право до сих пор находится «на распутье». Так, культурное наследие вынесено за пределы регулирования Градкодекса. Только в 2010 г. Госдума начала рассмотрение законопроекта, корректирующего закон №73-ФЗ «Об охране культурного наследия», где в одной из редакций «земельный участок памятника» обозначается как территория, в пределах которой находится памятник». Согласно «конкурирующей» редакции, граница территории памятника не обязательно должна совпадать с границей сформированного участка, и могут включать в себя только его часть. Какая точка зрения возобладает, выяснится при рассмотрении поправок во II чтении.
Самому закону №73-ФЗ всего 8 лет. До его принятия архитектурное наследие продолжало по инерции существовать по законам советского времени, не соответствовавшим реальности. За это время множество памятников культуры успело исчезнуть или безвозвратно утратило исторический облик. В большинстве городов России культурное наследие страдало от недостатка средств, в Москве – напротив, от их избытка. Петербург оказался посредине, и что бы кто ни говорил, а спор о сохранении той или иной исторической панорамы – это спор о частностях, а не о целом. Культурная цельность не утрачена – прежде всего, благодаря не вполне оцененным усилиям КГИОП.
Закон №73-ФЗ гласит, что Россия в сохранении культурного наследия подчиняется как российскому, так и международному праву. Однако при отсутствии субъекта управления историко-культурным «хозяйством» этот тезис остается декларацией. Функции по охране и надзору в сфере наследия разделены между двумя федеральными ведомствами. Органы, управляющие объектами всемирного наследия на территории страны, не сформированы. Между тем одно из главных требований, которые ЮНЕСКО ставит перед любым государством, состоит в создании такого субъекта.
Чтобы диалог с международной организацией не допускал кривотолков и расхождений, страна и эта организация должны общаться на одном языке. Желательно в том числе – и в прямом смысле слова. Как отмечает председатель петербургского КГИОП Вера Дементьева, неоднозначные трактовки терминов в документах по Санкт-Петербургу могут быть устранены, когда русский язык станет одним из официальных языков ЮНЕСКО. Этого наша страна ждет от 35-й сессии КВН, которая состоится в 2011 г.
Теорема статуса
Сессия КВН 2011 г., как ожидается, пополнит также глоссарий ЮНЕСКО. До настоящего времени объекты всемирного культурного наследия подразделяются на памятники (monuments) и достопримечательные места (sites).
Термин site в разных документах международной организации трактуется то в антропологическом, то в экологическом, а то и вовсе в философском ключе. С другой стороны, достопримечательное место в любой из этих трактовок есть а) объект, отличный от памятника, б) объект, подлежащий госуправлению.
Буквальное следование терминологии ЮНЕСКО предполагает, что в историческом центре города памятники должны управляться одним субъектом, достопримечательные места – другим. При этом в достопримечательных местах возможно в исключительных случаях воссоздание утраченных элементов среды, в остальном же подход состоит в консервации, то есть в сохранении в неизменном виде на момент юридического утверждения объекта.
На сессии КВН предполагается рассмотрение термина «исторический городской ландшафт» в качестве особого статуса для исторических центров и связанных с ними территорий в крупных городах. На введении такого статуса и специальной регламентации настаивал не только Петербург, но также Вена и Иерусалим.
Вопрос о статусе петербургского объекта всемирного наследия – главный и основополагающий. Как подчеркивает зампред КГИОП Алексей Комлев, рекомендации ЮНЕСКО по корректировке номинации не обязательно требуют исполнения уже к следующей сессии КВН. То есть, Петербург мог бы дождаться того момента, когда правовые неточности будут устранены и в международном, и в отечественном праве.
Однако этот процесс нарушается привходящими обстоятельствами. Главным из них оказалась инициатива «Газпромнефти» по сооружению Охта-Центра на участке территории, которая была включена номинации города в число связанных групп объектов наследия (панорама берегов Невы и ее притоков).
Не исключено, что проект высотного здания послужил поводом для предъявления Петербургу дополнительной рекомендации – о создании расширенной буферной зоны исторического центра. Устье Охты неминуемо войдет в эту зону. В резолюции КВН ЮНЕСКО, помимо этого, содержится отдельный пункт, где выражается удовлетворение готовностью России пересмотреть параметры высотного объекта.
Год назад проект «Охта-Центра» стал поводом для постановки вопроса о включении Петербурга в перечень объектов всемирного наследия, находящихся под угрозой. Занесение в один «черный список» с городами и местностями стран, где ведутся боевые действия, означало бы для РФ репутационный ущерб. Поэтому сама российская сторона выразила готовность учесть мнение международных авторитетов, а правительству Санкт-Петербурга на заседании Госсовета было дано особое президентское поручение – сформировать экспертную группу для выполнения отчета для ЮНЕСКО уже к следующей сессии. В те же сроки по предложению губернатора Валентины Матвиенко решено провести международный форум по культурному наследию города.
Здесь и возникает первый предмет спора между экспертами. Так, депутат ЗакС Алексей Ковалев, больше искусствоведов знакомый с тонкостями права и правоприменения, считает, что Петербургу следует добиваться получения статуса «достопримечательного места», поскольку термин «исторический городской ландшафт» еще не введен ни в мировое, ни в отечественное право. В противном случае, по его мнению, петербургское архитектурное наследие останется без правовой защиты.
Как считает А.Ковалев, расширенное определение достопримечательного места, содержащееся в еще не принятых Госдумой поправках к закону 73-ФЗ, во-первых, вполне позволяет отнести к этой категории объект всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников», а во-вторых, позволит обеспечить ему надежную защиту.
Согласно ст. 56.3 закона в редакции поправок, подготовленной ко II чтению в Госдуме Росохранкультурой, в достопримечательных местах госохране подлежат границы территории, геологические, ландшафтные, планировочные, объемно-пространственные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, исторически ценное функциональное назначение объектов, мемориальное значение места. Для достопримечательного места предусматриваются свои режимы использования и зоны охраны, а любая градостроительная деятельность и любые ремонтные работы (!) подлежат согласованию органа охраны памятников.
Из текста ст. 3 в той же редакции следует, что достопримечательным местом может признан центр исторического поселения. Исторические пригороды Петербурга, в свою очередь, могут быть отнесены к «памятным местам, связанных с жизнью выдающихся исторических личностей» - то есть русских императоров, воинские мемориалы - к «памятным местам, связанным с историческими, в том числе военными событиями». Для согласования с ЮНЕСКО потребуется как сама корректировка международного определения, так и достижения консенсуса о том, какие события и исторические фигуры имеют всемирно-историческое значение.
Между тем, как напоминает В.Дементьева, до сегодняшнего дня ЮНЕСКО признает всемирно-историческими событиями, связанными с Петербургом, только само основание города и революцию 1917 г. Оборона города в период II Мировой войны таким событием не считается, и России еще потребуется доказывать мировой общественности, что блокада оказала влияние на исход войны. В свою очередь, перечень исторических личностей в интерпретации иностранных экспертов ICOMOS включает двух почитаемых на Западе опальных поэтов, но не содержит ни одного имени ученого.
Даже если в этих историко-культурных трактовках удастся добиться полного согласия, язык мирового и отечественного права останется весьма неоднородным. В цитируемом варианте корректировки 73-ФЗ (ст. 33.5) содержится термин «земельный участок достопримечательного места» (что к Санкт-Петербургу не применимо, а также «вид разрешенного использования» такого участка (в Градкодексе нет соответствующей главы). Согласно тексту п.1 ст. 50 закона в авторском варианте поправок к нему, любые объекты всемирного наследия и в составе достопримечательных мест не могут отчуждаться из гособственности. Это уточнение соответствует международной практике, но в применении к жилому фонду расходится с действующим отечественным жилищным и гражданским правом, и даже с другими статьями того же 73-ФЗ (ст. 50.3 действующего закона и ст. 48.7 авторского варианта изменений). Некоторые из этих расхождений зафиксированы в анализе поправок, проведенном Советом экспертов по культурному и духовному наследию при ГФ «Фонд нравственных инвестиций».
Есть серьезные основания полагать, что осуществляемая ныне правка закона №73-ФЗ в части объектов всемирного наследия не разрешит, а еще больше запутает противоречия между земельным, водным, градостроительным, жилищным и гражданским правом, а старания обеспечить памятникам юридическую защиту в условиях этой путаницы не поможет, а помешает привлечь инвестиции в их сохранение.
По оценке А.Комлева, статус «достопримечательное место» в международной терминологии применим, например, к месту Бородинского сражения или к дубу Петра Великого. Если же распространить его даже на несколько кварталов, то на практике эта территория при соблюдении всех требований превратится в депрессивную зону.
Загадки состава
Неправительственная экспертная группа, руководство которой петербургский Совет по культурному наследию доверил профессору ГАСУ Сергею Семенцову, могла бы начать работу непосредственно после 34-й сессии. Однако решение сессии в отношении Петербурга появилось на сайте ООН с полуторамесячной задержкой. Издержки международной бюрократии сказываются теперь на работе экспертов. По расчетам С.Семенцова, как текстовая часть, так и атлас петербургской номинации должны быть готовы в основном варианте уже к концу 2010 г., поскольку к 1 февраля 2011 г. вся документация должна поступить в ЮНЕСКО.
В рекомендациях 34-й сессии поставлен выбор: либо Петербург представляет номинацию в прежних территориальных параметрах, с правками уточняющего характера, либо, если речь идет о сокращении площади объекта, заявку следует формировать заново – то есть Петербург временно окажется за пределами списка всемирного наследия.
Такая постановка вопроса, возможно, также стала результатом привходящих обстоятельств. Проект корректировки границ объекта был к лету 2010 г. разработан архитектурным бюро А.Никитина и представлен экспертам ООН. По сравнению с номинацией, поступившим в ЮНЕСКО в 1990 г., сокращение площади слишком бросалось в глаза и затрагивало не только панорамы Невы, но и значительные территории в окрестностях города – в частности, центры Пушкина и Петродворца.
Эксперты, приступившие к работе 7 октября, получили в свое распоряжение проект бюро А.Никитина, поскольку альтернативных разработок просто не было. На момент первого заседания этот вопрос: от чего теперь «отталкиваться – от исходного варианта или от «никитинского» - оставался открытым. Глава петербургского филиала ICOMOS Сергей Горбатенко полагает, что будет избран первый вариант – во-первых, исходя из буквы решения сессии КВН, а во-вторых, судя по сложившемуся составу экспертов.
В рабочую группу были включены члены петербургского Совета по культурному наследию, известные своим особо щепетильным подходом к сохранению наследия – как архитектурного, так и археологического и природного. Некоторые настроены не на сокращение петербургского «досье» памятников, а на его расширение. Так, экс-зампред КГИОП Борис Кириков напоминает, что при составлении досье Ленгорисполкомом были незаслуженно забыты образцы петербургского авангарда 1920-х гг. С.Семенцов отмечает, что в областной части «досье» не оказалось Ропшинского водовода.
По некоторым объектам мнения членов группы расходятся: Б.Кириков считает необоснованным включение в «досье» пос. Поляны, а С.Горбатенко, напротив, предпочел бы включить еще ряд «сельских» объектов. По его мнению, в первую очередь следует заняться инвентаризацией именно пригородов, пока они не оказались под снегом.
Похоже, перечень по числу адресов действительно вряд ли сократится. Что же касается общей площади, то она зависит от того, будут ли в отечественное законодательство внесены предлагаемые поправки в части археологии. Зоны археологического наследия присутствуют на картах городского закона, но в федеральном праве они не прописаны. Если соответствующие поправки к 73-ФЗ будут приняты Госдумой до начала декабря, площадь объекта всемирного наследия может увеличиться. В свою очередь, добавление одних пунктов в адресный список создает предлог для вычеркивания других.
Совсем недавно решением суда были признаны нелегитимными внесенные в последний момент правки в «Закон о границах зон охраны», касающиеся небольшого участка в Московском районе, аккуратно «вырезанного» из охранной зоны Чесменского дворца. Судя по «зеленому свету», который проект 124-метрового здания получал на всех стадиях согласования, он представлял собой обстоятельство непреодолимой силы, сопоставимой разве что с влиянием «Газпрома». Исход «чесменского сражения» считается личной заслугой А.Ковалева. Но уместно предположить, что влияние московского застройщика сократилось по причине общих проблем всего стройкомплекса столицы – скорее политических, чем культурных.
Сойдутся венецианцы с вашингтонцами?
В составе рабочей группы есть лица не менее пристрастные к новейшему строительству, чем А.Ковалев. Б.Кириков уже поставил вопрос о том, что корректировка петербургской номинации должна предоставить в т.ч. и юридический повод для исправления недавно возникших архитектурных диссонансов. Речь шла о зданиях, исказивших визуальные оси и панорамы, охраняемые законом «О границе зон охраны объектов культурного наследия». По его мнению, диссонирующие здания должны быть исключены из зоны предмета охраны ЮНЕСКО с предписанием восстановления нарушенных панорам.
Неизвестно, впрочем, удастся ли перевести эту инициативу на адекватный язык ЮНЕСКО. Хотя термин «визуальная ось» присутствует в международном праве, новое строительство как таковое в исторических городах – по крайней мере, пока термин «исторический городской ландшафт» не легитимизирован – не исключается. Более того, согласно букве Венецианской хартии, объекты нового строительства должны выражать стиль сегодняшней эпохи, а стилизация под старину не приветствуется.
К тому же, как уточнила В.Дементьева, в случае утверждения петербургской номинации следующей сессией КВН ЮНЕСКО культурное наследие Петербурга будет регулироваться уже не городским законом, а международным правом. Соответственно, его и будут интерпретировать застройщики и архитекторы по своему разумению.
С другой стороны, как отмечала В.Дементьева, документы ЮНЕСКО весьма неоднозначны и противоречивы. Скажем, Вашингтонская хартия о застройке исторических городов как раз предусматривает сохранение сложившихся характеристик, включая планировку и стилистику. Международное право гибче отечественного. И как раз эта гибкость содержит в себе подводные камни.
Вопрос приоритета
В тот же день, когда петербургская экспертная группа собралась на первое заседание, Главгосэкспертиза утвердила проект 403-метрового небоскреба на Охте. Давление привходящих обстоятельств на доверенную экспертам процедуру не сократилось, а напротив, усилилось.
Заказчик проекта, негативное отношение к которому КВН ЮНЕСКО выразил вполне определенно, ожидает политического решения в свою пользу, общественность, окрыленная прецедентами ревизии целой серии московских начинаний, - ровно противоположного. На этом фоне в Госдуме будет проходить II чтение поправок в 73-ФЗ, в которые их авторы включили целую главу об общественных слушаниях по заключениям историко-культурной экспертизы.
Рабочая группа, сформированная петербургским Советом по культурному наследию, полностью или почти полностью сформирована из оппонентов «Охта-Центра». Эксперты уже получили репутацию «крайних градозащитников».
В случае с «Охта-Центром» совпадение взглядов международных культурных авторитетов и городской общественности может перевесить многие другие соображения федеральной власти. Историк и публицист Андрей Чернов уже отметил, что археологические ценности, обнаруженные на месте Ниеншанца, - не то же самое, что Химкинский лес – будучи уничтоженными, они заново не вырастут.
Константин Черемных