Эксперты: Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости потребуется как минимум еще 1-2 года
Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в
Высококлассные офисы дорожать не собираются
Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.
Всего в
Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.
В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в
Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в
Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в
По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в
Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в
Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.
«А» и «В» в ожидании спроса…
Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости
В
Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, планируемые к вводу в
По прогнозу С. Игонина, объем ввода в
И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «Уже в
Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине
«С» останется надолго
В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в
«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. - За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за
По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.
«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», - предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», - добавляет А. Гришин.
Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.
Ритейл внушает оптимизм
Общая площадь введенных в
В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В
В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания - ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии
Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга - на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за
В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, - считает он. - В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.
По его данным, в целом по городу к вводу до конца
Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов
Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.
В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.
Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в
Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.
Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку
По итогам
Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.
Вообще, до
Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до
И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.
На каких землях стоить
Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.
Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД - но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до
Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 –
Притом, что макроэкономический фон в
И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».
Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в
Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, - добавляет он. - Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.
«Мы ожидаем роста по всем секторам, - поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.
Наталья Черемных
С 1997 г. Санкт-Петербург принимает участие в Международной выставке инвестиционных проектов MIPIM в Каннах – самого престижного профессионального форума, ежегодно привлекающего внимание к самым интересным объектам инвестиций примерно в половине стран мира. На очередном форуме, который пройдет 10-13 марта и станет юбилейным - 20-м по счету, правительство и бизнес города вновь представят лучшие проекты. При этом как организаторы петербургского участия в выставке, так и девелоперы считают свою поездку выполнением особо важной международной миссии.
Интерес к MIPIM не ослабевает
Несмотря на серьезное негативное влияние международного финансового кризиса на инвестиции в недвижимость, число проектов, которые будут представлены на MIPIM-2009, станет рекордным. Как рассказал сегодня на пресс-конференции в Зале инвестиционных проектов вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, на участие в выставке поданы заявки от 2687 компаний. В MIPIM-2008 участвовало около 2500 фирм. По свидетельству вице-губернатора, экспоненты не умещаются в Каннском дворце, и каждый год для выставки специально строятся временные выставочные сооружения.
Ю.Молчанов признает, что проекты MIPIM 2009 г. могут оказаться менее масштабными. Впрочем, Санкт-Петербург не изменяет своим амбициям.
Петербургская делегация примет участие в MIPIM в 12-й раз. В 3-й раз подряд стенд города размером 166 кв. м, концепция которого разработана лондонским агентством Button, разместится в павильоне Lerins.
В последние годы интерес международных инвесторов к петербургской недвижимости неуклонно рос. Если в 2004 г. объем прямых иностранных инвестиций в Санкт-Петербург составлял 24,2 млн. долларов, то в 2008 г. он достиг 1,374 млрд. По оценке Ю.Молчанова, большую роль в росте прямых инвестиций, создающих не только новые объекты, но и рабочие места для горожан, сыграло участие города в международных выставках.
Готовь телегу зимой
Успехи в привлечении внешних инвестиций побудили городское правительство и бизнес к созданию собственного аналога MIPIM - международной выставки Pro Estate. В ходе II петербургского форума Pro Estate в сентябре 2008 г. состоялось первое заседание Investors Club, в котором участвовало около 100 лидеров российского и международного рынков недвижимости.
Петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), выступившее организатором петербургской выставки, проведет очередное заседание Investors Club в ходе MIPIM-2009. Члены клуба, в частности, обсудят планы подготовки III форума Pro Estate и проекта «Российский дом будущего». Как рассказал исполнительный директор ГУД Павел Гончаров, в каннском заседании примут участие не менее 15 крупных международных инвестиционных фондов. В их числе- Eurohypo AG, Geomar, Union Investment, Warimpex AG, Pramerica RE Investors, Europolis, Amplion и другие. До конца 2009 г. состоятся еще несколько заседаний клуба. Одно из них уже запланировано на июнь в Бонне (Германия).
Деятельность Investors Club позволяет привлекать инвестиции и в другие регионы России. Именно в связи с этим руководители регионов уже сейчас интересуются следующим Pro Estate. По словам П.Гончарова, уже 10 регионов подтвердили свое участие в осеннем форуме.
Петербургская делегация на MIPIM, в состав которой входят 65 представителей ГУД, намерена работать на инвестиционный имидж всей страны. «Положительное восприятие ситуации в России создается общественным мнением, - поясняет гендиректор ООО «Адитум» Денис Булавко. - То, что мы верим в наши проекты, несмотря на трудности, говорит само за себя».
Конкуренция очищает рынок
По оценке Ю.Молчанова, испытания, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы, имеют и положительные стороны. «В прежние годы в Петербурге продавалось почти все, что строилось, - напоминает он. - На рынок выходили люди, сделавшие первый капитал в других отраслях. Достаточно было встретиться с потенциальным инвестором, развернуть эскиз проекта, и можно было договориться». В обстановке кризиса зарубежные партнеры стали значительно осторожнее. Теперь, как отмечает Ю.Молчанов, складывается более жесткая конкуренция, повышающая требования к уровню подготовки проектов. На рынке остаются только профессионалы.
Как известно, мировой кризис существенно снизил объем инвестиций в жилье офисную недвижимость, а также в логистику. Однако другие сегменты сохраняют привлекательность.
По мнению Д.Булавко, проект ООО «Адитум» по строительству подземного торгового комплекса на пл. Восстания остается таким же востребованным, как и ранее. В центре города сохраняется высокая потребность в качественных торговых площадях. Стаются неизменными и транспортные проблемы, которые должен отчасти разразрешить проект. «Кроме того, наш проект является пилотным в области освоения подземного пространства в Петербурге», - напомнил он.
Представители компаний, повторно участвующих в MIPIM, вносят корректировки в свои проекты в связи с изменившейся конъюнктурой. При этом учитывается сохранность интереса международных партнеров к отельному бизнесу, а также к коммерческой недвижимости в России.
От центра до окраин
В этом году на MIPIM будут повторно представлены такие проекты, как административно-деловой комплекс «Невская ратуша», предназначенный для размещения администрации Петербурга, а также МФК «Набережная Европы». Основным их инвестором являются структуры Внешторгбанка, вице-президент которого Александр Ольховский является презмдентом ГУД. Не менее известны реализуемый в рамках государственно-частного партнерства проект «Морской фасад», в котором ранее изъявили намерение участвовать инвестиционные фонды из ОАЭ, и комплекс «Балтийская жемчужина», инвестор которого – Шанхайская инвестиционно-строительная корпорация» - в настоящее время намерена развивать главным образом жилую составляющую проекта.
Кроме того, на MIPIM будут представлены проект редевелопмента территории станции «Московская-Товарная», где инвестор, ООО «Росрегионпроект Девелопмент» (дочерняя структура кипрской компании) намерен построить до 900 тысяч кв.м жилой недвижимости и три 3-4-звездных отеля. Другие новые проекты - «Синопская набережная» (инвестор – ООО «Лотос»), также рассчитанный на строительство жилья высокого класса, и коммерческий комплекс на Лиговском пр. 26-38, девелопером которого является ООО «Строительная компания «Бриз». Успешное начало реализации проекта опровергло скептические суждения о том, что «яма» в центре города на месте первоначально задуманного комплекса РАО «ВСМ» сохранится в веках.
В Канны отправится также проект, реализуемый в настоящее время за счет федеральных бюджетных инвестиций - кампус Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского университета в Михайловке (Петродворец). Таким образом, кризис не отменил намерений привлечь инвестиции в сферу образования.
Вниманию д международных инвесторов будут представлены также 2 проекта КЦ «Питер» на Сенной пл. («Сенная-2» и бизнес-центр «Питер») и 2 новых высотных МФК, которые представят ООО «Пионер-Инвест» и ЗАО «Прайм-Риалти». Первый из них, накануне представленный Градсовету, проектируется у станции метро «Проспект Просвещения» (ул. Хо Ши Мина, 14А), второй станет одним из «пионеров» освоения территории «Измайловской перспективы» (Митрофаньевское шоссе, 20).
Петербургский стенд на MIPIM-2009 содержит также информацию об объектах, выставленных на торги Фондом имуществ. Это бывшее здание ДК им. Цюрупы (наб. Обводного канала, 181), участок бывшего кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, 35), Купеческая гавань в Петергофе, реконструируемый объект на Сытнинской, 9-11 на Петроградкой стороне и участок 100 га севернее Глухарской ул. в Каменке.
Кроме того, будут представлены 7 земельных участков общей площадью 67 га. Самый крупный из них – 50 га – расположен в Петергофе, на пересечении ул. Шахматова и Гостилицкого шоссе близ нового кампуса Университета. Еще один участок для комплексного освоения сформирован в Сосновой Поляне, на пересечении ул. Тамбасова и Новобелицкой. По полному пакету предполагается выставление на торги также 2 участков для жилых зданий в Юго-Западной Приморской части, участок для МФК в кв. 13 Ульянки и 2 участка, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове для размещения спортивных объектов.
Представители петербургского бизнеса, подготовившие для международной экспозиции свои экспозиции, не сомневаются в привлекательности представляемых проектов. По мнению гендиректора концерна «Питер» Михаила Петрова, интерес к аренде крупной торговой недвижиомсти в центре города остается высоким и лишь возрастет после модернизации торговых площадей в таком оживленном районе мегаполиса, как Сенная пл. Как считает П.Гончаров, к успеху предрасполагает особо качественная «упаковка» проектов, которой петербургская делегация в этом голу уделила особое внимание.
Константин Черемных
Экономический кризис ударил по архитекторам. В частности, Норманн Фостер сократил персонал своей компании. Многих грандов подвела ориентация на российский рынок. Какова ситуация в Петербурге? Кризис изменил планы многих архитектурных мастерских Санкт-Петербурга. В первую очередь это коснулось масштабных проектов бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов и элитного жилья – той недвижимости, которая менее востребована уже сегодня. Если раньше проектные организации имели возможность выбирать себе заказчика, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот.
Рынок покупателя
У заказчиков появилась реальная возможность не только выбирать лучших, но и предъявлять им свои условия. Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», отмечает, что «рынок продавца» сегодня превратился в «рынок покупателя». «Любой заказчик, обладающий финансовыми ресурсами, пытается диктовать свои условия, в том числе и ценовые, и очень часто у него это получается», – говорит Марк Лернер.
Ценовые условия, как признают участники строительного рынка, диктовались заказчиком и до кризиса, независимо от ситуации на рынке. Генеральный директор компании «47 Трест» Михаил Зарубин говорит, что борьба за снижение стоимости проекта между заказчиком и архитектором существовала всегда. «В проектных организациях есть свои расценки, – отмечает Михаил Зарубин. – Мы, если удается, влияем на них, но это никак не связано с ситуацией на строительном рынке». Для умудренных опытом архитекторов проблема влияния заказчика на стоимость проекта настолько привычна, что носит уже «ментальный» характер.
Между тем, по наблюдениям аналитиков, сегодня все же есть заказчики, которые усугубили свое влияние на подрядчиков. «Вводя режим жесткой экономии, застройщики в первую очередь отказываются от затрат на услуги сторонних компаний либо их минимизируют, – оценивает ситуацию Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. – С учетом сокращения рынка новых проектов, существенно сократился объем работ у архитектурных мастерских. На таком рынке застройщикам удобно конкурировать и снижать стоимость архитектурных проектов».
Плюсы кризиса
Давление инвесторов проектировщики сейчас прекрасно ощутили на собственной шкуре. По наблюдениям специалистов, сегодня многие заказчики, пользуясь кризисной ситуацией, пытаются «скручивать руки» архитекторам, чтобы снизить стоимость проекта. «Скручивание рук», как признают проектировщики, происходит по-разному. Вплоть до ультимативных условий, связанных с оплатой или, точнее, неоплатой предыдущих проектов. Архитектору в таких случаях ничего не остается, как пойти на уступки.
С одной стороны, как ни парадоксально, сами же проектировщики видят в этом плюсы. Кризис, с легкой подачи архитектора Михаила Мамошина названный «чистилищем», придется только на руку настоящим профессионалам. Архитектор Александр Миронов согласен с этой точкой зрения. «На то мы и архитекторы, чтобы сделать проект хорошо, но при этом не "раздевать" заказчика», – говорит г-н Миронов.
В этой ситуации недобросовестные и непрофессиональные компании окажутся невостребованными. Более того, архитектурные мастерские в условиях конкуренции задумались о расширении спектра предоставляемых услуг. В такой ситуации ошибочные, некачественные проекты будут лишены всяких шансов на спрос. Игорь Кривошеев, начальник отдела проектного сопровождения компании Setl City, отмечает, что вдобавок ко всему на сложную экономическую ситуацию накладываются требования федерального закона «О техническом регулировании», в соответствии с которым проектировщик несет полную финансовую ответственность за проектные решения в рамках механизма саморегулирования. Как на этапе проектирования, так и при строительстве объекта и в процессе его дальнейшей эксплуатации. «В конечном итоге на строительном рынке произойдет оздоровление, – говорит Игорь Кривошеев. – Сильные компании будут приближаться к европейским стандартам качества, непрофессионалы не смогут работать в новых условиях и уйдут с рынка».
Еще один плюс влияния кризиса аналитики связывают с тем, что у инвесторов сейчас появились возможность и время самим принимать участие в создании проектов. Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург», объясняет, что это происходит на фоне общего снижения деловой активности. «Девелоперы больше внимания уделяют работе с планировками, – говорит Николай Пашков. – Они начинают работать над тем, чтобы использовать более экономичные конструктивные и технические решения, без существенной потери качества проекта».
Без западных звезд
С другой стороны, есть опасность, что заказчики в поисках более уступчивых подрядчиков будут согласны на реализацию простых проектов, без архитектурных изысков. «Не думаю, что при этом пострадает качество проектов, – отмечает экс-главный архитектор Санкт-Петербурга, президент компании Urbis Олег Харченко. – Профессионализм архитекторов все равно сохранится». Пострадать может именно творческая составляющая проектов. Не будет полета фантазии.
В таких условиях вполне предсказуемо отойдут на второй план дорогие брендовые архитектурные мастерские. Петербургские заказчики в ближайшее время не будут нуждаться в услугах западных звезд архитектуры. По информации АРИН, привлечение западного архитектора может поднять стоимость объекта на 25–30%. Но таких случаев на рынке пока не было.
Результаты сегодняшнего кризиса будут видны невооруженным глазом через несколько лет. В лучшем случае появятся воплощения творческих идей, поражающие своей новизной. В худшем – типовая архитектура. В отсутствие западных звезд у отечественных архитекторов сейчас появляется прекрасная возможность проявить все, на что они способны. Если сегодня и действуют заказы, то это заказы в большей мере на создание проектов жилья – самого востребованного сегмента недвижимости. Будет это жилье лет через пять скучной типовой застройкой или прорывом в искусстве современной архитектуры, зависит в первую очередь от проектировщиков.
Марина Голокова, Строительный Еженедельник