С мечтой об эластичности
Жилищное строительство в Петербурге оживает, и более того, превосходит по объему ввода прогнозы годичной давности. В критический момент одним из ее «локомотивов» стала программа обеспечения отдельными квартирами ветеранов войны, а вторым - выход на рынок первых проектов комплексного освоения территорий.
Ввод с перспективой
Дальнейший рост в посткризисных условиях требует дополнительных стимулов. Смольный прилагает для этого усилия: облегчаются процедуры подачи заявлений, сокращаются сроки стройэкспертизы, разрабатываются региональные методические документы, утверждаются проекты повторного применения. Еще одним стимулом стало бы внесение таких изменений в Генплан и ПЗЗ, которые дали бы «зеленый свет» реконцепции неперспективных ныне офисных проектов в жилые. Но, увы, не все зависит от региональной власти: корректировка городских градостроительных документов, в которой нуждаются сегодня застройщики, тормозится неоднозначными федеральными законодательными инициативами.
На прошлой неделе строительный блок Смольного отчитался об итогах работы за
Для сравнения, в
Еще три обстоятельства, которые следует принять во внимание. Первое: в истекшем году уже не действовал временный мораторий на инвестиционные платежи. Второе: в
Глава Стройкомитета Вячеслав Семененко напоминает, что в начале
Стратегическая задача освоения
Осторожность прогнозов понятна: перспективы нового строительства любого назначения зависят от макроэкономических факторов, над которыми правительство региона не властно. Более того, внятно предсказать финансовую конъюнктуру
Многим застройщикам в период кризиса пришлось пересматривать свои проекты в связи с изменением структуры спроса: активно раскупалась только дешевая малометражная недвижимость. Так, например, ГК «Импульс» выводит на рынок два новых жилых комплекса на пр. Энгельса и на пр. Большевиков - в давно обжитых и достаточно привлекательных районах - под брэндом «Эконом», только с 1- и 2-комнатными квартирами.
Преимущество получили крупные компании, приступившие к реализации проектов в период минимальных цен на стройматериалы. В то же время земли под застройку они приобрели еще перед кризисом по весьма высокой цене. Достичь рентабельности удастся нескоро. Вполне естественно, что городское правительство идет навстречу таким игрокам рынка. Ради этого заключаются договора с банками, корректируются крупные проекты. Так, «Главстрой-СПб» получил возможность строить жилую недвижимость вместо ранее спроектированного офисного центра на территории между ул. Шкапина и ул. Розенштейна. Помимо новой очереди «Северной Долины», компания рассчитывает в
А самый крупный проект комплексного освоения территории - город-спутник «Южный» компании «Старт-Девелопмент» на Киевском шоссе у границы с Гатчинским районом - получит статус стратегического проекта города. Как поясняет вице-губернатор Роман Филимонов, такой статус важен для имиджа проекта. В то же время стратегический инвестор получает целый ряд льгот. Городу объективно необходимо стимулировать застройщика: несколько заявленных проектов комплексного освоения пока не начали развиваться, в том числе в связи с необходимостью реконцепции.
«Южный» рассчитан на 4 млн. кв. м жилья. При этом, как подчеркнул вице-губернатор, он включает в себя также промышленный сегмент. Одновременно с жилплощадью для будущих обитателей города-спутнкика создаются рабочие места - поскольку строительство «спального района» в чистом виде неминуемо увеличит нагрузку на транспортную инфраструктуру.
На возобновившихся в
Несколько территорий с существующей инженерной инфраструктурой городские строительные компании будут осваивать на землях Министерства обороны - в Выборгском (Парголово и Осиновая Роща), Пушкинском и Красносельском районах. Новое жилье общим объемом более 650 тысяч кв. м будет возведено для военнослужащих.
Для оптимизации временных и финансовых затрат застройщиков Комитет по строительству разработал 73 проекта повторного применения. Типовые проекты - неизбежный атрибут строительства в период кризиса в любой стране, когда необходимо одновременно поддержать заказами социально значимые отрасли, занятость и решить жилищную проблему.
Столь же неизбежная мера - развитие инженерной инфраструктуры на городской земле за счет бюджета. В
Новые участки трасс, построенные городом, существенно разгружают улично-дорожную сеть и оптимизируют движение общественного транспорта. Так, в
В ближайших планах - строительство развязок городской дорожной сети с северным сегментом Западной скоростной магистрали и КАД, а также путепроводов через Приморскую линию железной дороги. Эти планы придется корректировать в случае, если будет принято решение о строительстве офиса «Газпромнефти» на северо-западе города. По понятным причинам Петербург не хочет терять крупного налогоплательщика. Пока Смольный не раскрывает хода переговоров с заказчиком. Впрочем, Р. Филимонов на всякий случай замечает, что вариант строительства «Охта-Центра» в Кудрово малоперспективен как с точки зрения инженерной инфраструктуры, так и по экологическим причинам.
Общегражданский прогресс
По данным Jones Lang LaSalle, в
Неудивительно, что в отчете Стройкомитета офисные площади вместе с торговыми были подверстаны под сборную категорию «объекты общегражданского назначения». Новая социальная и коммерческая недвижимость, если посчитать ее совокупно, по приросту не отстает от показателя прошлого года. И с общегражданской точки зрения это безупречно.
Предметом гордости городского стройкомплекса является рекордный рост новых образовательных учреждений. Построено 7 новых школ, капитально отремонтировано с полным переоснащением еще 14, введено 9 детских садов, реабилитационный комплекс при детдоме для сирот. Кроме того, первых учащихся принял политехнических колледж городского хозяйства на пр. Авиаконструкторов.
В социальном секторе городской недвижимости также создан задел на новый год: в высокой степени готовности - еще 12 детских садов в нескольких районах города. На текущий год запланирован ввод еще 7 новых и 3 реконструированных школ, а еще 13 откроются после капремонта.
В
Особая статья - лечебные и социальные объекты для лиц пожилого возраста. В истекшем году открылся гериатрический центр в Кронштадте, в 2011-м будет реконструирован городской гериатрический медико-социальный центр на Рижском проспекте. Кроме того, город построит еще 4 социальных жилых дома в разных районах.
Стройкомплекс города особенно отличился в сфере культуры. В данном случае все объекты индивидуальны и эксклюзивны. Открылись театры «Зазеркалье», «БУФФ» и «Молодежный на Фонтанке», отреставрированный уникальный деревянный Каменноостровский театр, а новый Военно-морской музей в Крюковых казармах, по данным Смольного, стал крупнейшим в Европе музейным комплексом2010 г. Это здание, куда в
Программа строительства для целей культуры на
Ландшафты в гости будут к нам
Новый зоопарк, проект которого стал победителем конкурса - французской компанией Beckmann - был обсужден в Смольном, является не только объектом культуры, но и оптимальным способом сохранения и общественного использования зеленой зоны в Приморском районе. При этом были учтены все пожелания экологов по сохранению редких растений: их ареал был вынесен за границы территории общего пользования. Одновременно были утверждены границы самой крупной особо охраняемой природной территории «Озеро Щучье» в Курортном районе. Комитет по градостроительству и архитектуре вплотную занялся городскими ландшафтами.
В
Как рассказала председатель КГА Юлия Киселева, Ассамблея Европейской федерации ландшафтных архитекторов поддержала кандидатуру Петербурга при выборе места проведения Всемирного конгресса ландшафтных архитекторов в 2015 гу. Окончательное решение будет принято в марте.
Комитет разрабатывает отдельные проекты оформления цветочного оформления въездов в город, а также ряда осевых городских магистралей. Особое внимание уделяется озеленению территории в рамках каждого крупного индивидуального проекта, рассматриваемого Градсоветом - в частности, Набережной Европы и Технопарка высоких технологий в Невском районе.
Как нам реорганизовать Генплан
В
Оптимальное развитие города, особенно в части освоения новых территорий, требует, впрочем, не только облегчения процедур, но и периодического внесения корректировок в градостроительное законодательство. В течение года застройщики неоднократно жаловались на сложности реализации своих проектов в связи с изменившейся конъюнктурой. Так, кризисное снижение спроса на офисную недвижимость сделало многие проекты нерентабельными. Только у ГК «Теорема» два крупных проекта остановились по той причине, что в функциональной зоне Д не менее 50% территории должно быть отведено под офисное и коммерческое строительство - в то время как сегодня рентабельны только жилищные проекты.
В декабре
Смольный поступил весьма прозорливо, расширив штат КГА и НИПЦ Генплана. Согласно поправкам Минрегиона, при планировании городов теперь придется обосновывать размещение каждого нового объекта федерального или регионального значения, учитывая также федеральные документы терпланирования, в том числе территориальные схемы Минобороны. При этом срок действия генеральных планов увеличивается до 20 лет - из чего следует, что региональные адресные программы тоже придется «удлинять», непонятно как предугадывая новые макроэкономические тенденции. Включение в любой генплан земель лесного фонда теперь потребует согласования в Москве, а земель сельхозназначения - в областном центре. Предполагалось, что земельное законодательство будет «приспособлено» к градостроительному, а оказалось - ровно наоборот.
Соответственно, в обиход возвращается понятие «населенный пункт в границах городского поселения», причем границы населенных пунктов должны быть описаны в общей части и отображены на картах Генплана, включая вновь образуемые (например, город-спутник «Южный»). В этом есть, на первый взгляд, позитивная сторона: поправка в Генплан может быть внесена по отдельному населенному пункту - скажем, по Пушкину или Парголово. Однако в Москве и Петербурге границы включенных населенных пунктов давно стерлись, причем именно благодаря действующей редакции Градкодекса.
Между тем одновременно в Госдуму поступила другая поправка в Градкодекс, разрешающая корректировать Генплан в рамках отдельного муниципального образования. Для Петербурга такой вариант, особенно при продлении действия Генплана, был бы куда предпочтительнее. Иначе получится, что внести изменения на карте Петрославянки или Старо-Паново будет тысячекратно проще и дешевле, чем в Купчино. Ведь по Купчино придется устраивать слушания во всех районах, поскольку оно не является - а может, таки является? - населенным пунктом. Границы города-спутника «Южный», по поправке Минрегиона, не могут быть утверждены на уровне МО «Город Пушкин», поскольку новый населенный пункт в границы существующего города Пушкин не входит. Или входит?
Сетуя на неповоротливость действующих законов, гендиректор ГК «Теорема» Игорь Водопьянов говорил, что из кабинета на улице Зодчего Росси невозможно увидеть в перспективе развитие города на 5 лет. Однако из окон в Москве видят еще дальше, причем в четыре раза. И как обычно, стригут под одну гребенку интенсивно развивающиеся регионы с глухой провинцией, мегаполисы со средними городами. Или потом выяснится, как с Росохранкультурой, что в тексте написано одно, а на самом деле имеется в виду другое? Только что Петербург был единым и неделимым городским поселением, но посмотрели из другого столичного окна - и Северная столица оказалась конгломератом населенных пунктов. Кто теперь разделит между г. Зеленогорск и п.г.т. Комарово только что образованную ООПТ? Может быть, Пушкин? Сколько времени придется ждать разработки тех федеральных документов, на которые теперь требуется ссылка при корректировке Генплана - даже в Старо-Паново, если там планируется размещение хотя бы одного объекта федерального значения? И сколько потребуется кадров ведомствам в столице, чтобы утвердить все планы городов и весей, «посягающие» на необъятные леса нашего отечества?
Как разъясняет Р. Филимонов, до уточнения федерального законодательства в городские Правила землепользования и застройки все же могут быть внесены корректировки по территориальным зонам, которых давно ожидают застройщики. А поправки в Генплан, в том числе давно подготовленные, подождут исхода думских баталий, до ввода в действие обновленного Градкодекса, до разработки и утверждения нормативных актов. И может случиться, что дорабатывать основной городской градостроительный документ предстоит уже не на Зодчего Росси, а на Новгородской улице: по словам вице-губернатора, проект «Невская ратуша» будет реализован в установленные сроки. А после доработки предстоит пообъектное согласование поправок в Генплан в Москве, и только после этого - повторная корректировка ПЗЗ.
Строительная отрасль, несомненно, эластична, то есть приспособляема к новым условиям. Но будет очень обидно, если расправить крылья ей помешают очередные федеральные новации, по-прежнему не учитывающие отличие мегаполиса от провинции, городского лесопарка от тайги, рабочего поселка - от дворцовой резиденции, но при этом зарегулирующие вторично то, что уже и так зарегулировано. Для адаптации к новым правилам игры потребуются незаурядные мозговые штурмы, чему, несомненно, поможет географическое сближение строительного и архитектурно-градостроительного ведомств Смольного.
Константин Черемных
На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.
О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.
В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».
Цены поползут-таки вверх
Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.
Никто никуда не уйдет
Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».
Нацелились на эффективность
Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».
Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Лилиана Глазова
Смольный готов передать больничные корпуса инвесторам.Это Боткинская больница (Миргородская улица, 3), детская больница им. Святителя Николая Чудотворца (улица Глинки, 4), городская больница №5 (Чебоксарский переулок, 1/6) и психоневрологический диспансер №7 (набережная реки Фонтанки, 132). Почему именно они станут первенцами реформы? Дело в том, что на сегодняшний день они находятся в наиболее плачевном состоянии. Большинство корпусов этих медицинских учреждений построены еще в конце XIX века и требуют дорогостоящего капитального ремонта. Речь идет о миллиардах рублей. Понятно, что в городской казне таких денег просто нет. Поэтому и было принято соломоново решение передать эти здания инвесторам, а сами больницы перевести на периферию.
Игорь ЧЕРЕВКО