ФЗ-94 идет «на поправку»?
Процедура отбора поставщиков товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд всегда была проблемным местом во взаимоотношениях государства и бизнеса. Панацеей должен быть стать Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов», который установил единый порядок размещения заказов и выбора исполнителей проектов. Но буквально со дня вступления закона в силу его начали критиковать, причем аргументировано и по делу. За внесение поправок особенно активно выступают представители строительной индустрии, которые недавно добились обсуждения этой проблемы на парламентских слушаниях с участием Минрегиона, Минэкономразвития, ФАС, Национального объединения строителей и профильных саморегулируемых организаций. Целью слушаний была не просто дискуссия о недостатках закона, мешающих нормальной работе и развитию строительного бизнеса, а подготовка и систематизация предложений по совершенствованию ФЗ-94. О том, каких изменений в нем ждет строительное сообщество, рассказывает Дмитрий Мурзинцев, генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», принимавший участие в этих парламентских слушаниях.
Дмитрий, какие положения ФЗ-94, по мнению профессионалов в области строительства, нуждаются в доработке?
Один из ключевых спорных моментов – это аукцион как единственная форма размещения заказов. Выбор поставщиков услуг осуществляется только по одному критерию, а именно по цене. Однако в отношении строительных проектов такой подход применять нельзя. При выборе исполнителя здесь нужно учитывать множество факторов – от опыта и профессионального уровня строительной организации до технических решений, материалов и сроков. И необходимость этого очевидна, ведь в итоге от качества работы строителей зависит безопасность тысяч людей.
С точки зрения строительства, неприемлемым является и правило твердой цены, установленное ФЗ-94. Понятно, что государственные заказчики стараются минимизировать риски нерационального или нецелевого расходования средств, поэтому они заинтересованы в том, чтобы цена контракта была фиксированной и не изменялась в процессе его исполнения. Но в области строительства все проекты долгосрочные, и за время работ зачастую растет стоимость материалов, происходит индексация заработной платы. В результате на исполнителя ложится дополнительная финансовая нагрузка, а механизм компенсации этой нагрузки законом не предусмотрен.
Согласно ФЗ-94, средством обеспечения гарантий выполнения контракта выступают банковские гарантии. Проще говоря, поставщик услуг лишается возможности распоряжаться некой крупной суммой, которую мог бы использовать для развития своего бизнеса, в целях предоставления более качественных услуг. Но ведь существует масса инструментов контроля и предотвращения нарушений контракта: предусмотрена и административная, и уголовная ответственность за неисполнение условий договора, действует надзорный аппарат. Получается, что всего этого недостаточно. Как будто не надеясь на эффективность существующего законодательства, авторы ФЗ-94 ввели дополнительный механизм обеспечения гарантий. И, как показывает практика, он действует в ущерб как подрядным организациям, так и самим заказчикам.
Какие варианты решения этих проблем были предложены в ходе парламентских слушаний?
Национальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве разработало пакет предложений поправок к ФЗ-94. Основными из них являются введение процедуры предварительного квалификационного отбора участников торгов и принятие мер, направленных на ограничение демпинга. Прозвучало и предложение обязать отраслевые саморегулируемые организации предоставлять торговым площадкам или заказчикам необходимую информацию об участниках аукциона.
Проблему обеспечения дополнительных финансовых гарантий реализации проектов уже пытались решить путем страхования ответственности, однако это не имело ожидаемого эффекта. Значит, надо искать другие варианты. Кстати, участниками слушаний было выдвинуто предложение дать заказчикам право в одностороннем порядке расторгать контракт с недобросовестным исполнителем. Сейчас это можно сделать только через суд, что существенно затягивает сроки выполнения работ. Введение такого положения позволило бы заказчикам в определенной мере обезопасить себя от возможных нарушений условий контракта со стороны подрядчиков.
Какое развитие ситуации, по Вашему мнению, можно ожидать?
На парламентских слушаниях принят пакет рекомендаций по совершенствованию ФЗ-94, который был подготовлен Комитетом Государственной думы по строительству и земельным отношениям и дополнен по итогам обсуждения. Эти рекомендации будут направлены в Правительство РФ, что дает нам основания ожидать внесения поправок в Федеральный закон «О размещении заказов». И, следовательно, надеяться на изменение ситуации, сложившейся в строительной отрасли в связи с недостатками этого закона.
На мой взгляд, уже тот факт, что проблемы реализации ФЗ-94 в строительстве были эскалированы на уровень парламентских слушаний, весьма показателен. Он подтверждает, что саморегулируемые организации успешно выполняют свою основную функцию – содействуют профессиональной деятельности строительных организаций и защищают их интересы. Уверен, что в дальнейшем, по мере развития института саморегулирования, мы сможем более оперативно добиваться решения системных проблем отрасли.
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
Адмиралтейский район не случайно считается ядром исторического центра. Основанный в 1704 году, он и сегодня в отдельных местах практически не изменил своего первоначального облика. Но время берет свое. В соответствии с Генеральным планом развития Адмиралтейскому району уготована судьба стать местом, где намечены перспективные градостроительные преобразования.
В настоящий момент подготовлена документация по планировке территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей. Это так называемая «Измайловская перспектива», которая охватывает территории и соседнего Московского района. Зона «сити» станет отправной точкой в дальнейшем развитии территории Обводного канала. Среди запущенных проектов – развитие квартала Шкапина-Розенштейна, реконструкция огромной и вместе с тем проблемной территории завода «Красный треугольник».
Предполагается дальнейшее преобразование территорий трамвайного парка им. Коняшина, фабрики «Скороход». ООО «Финансово-консалтинговая группа» готовит проект планировки и межевания территории на бывших территориях фабрики «Гознак». На бывших объектах военного назначения на острове Новая Голландия года через четыре появится большой общественно-деловой и развлекательный комплекс.
Как рассказал в интервью Алексей Степанов, начальник отдела строительства и землепользования Адмиралтейского района, сейчас на различных стадиях реализации находится 199 объектов. Из них на этапе формирования инвестиционной заявки и предварительного согласования – 85. На 36 объектах идут строительно-монтажные работы. Четыре объекта вводятся в эксплуатацию. 15 объектов являются особо значимыми.
Но есть в районе объекты, которые не бросаются в глаза, но для инвестиционной привлекательности района, его развития они крайне важны. К примеру, в начале 2008 года введена в эксплуатацию районная трансформаторная подстанция ПС-40А на Рижском проспекте. Для ее ввода было проложено более
Учитывая ошибки прошлого
По словам Алексея Степанова, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, стало легче работать с документами при рассмотрении того или иного объекта строительства или реконструкции. Теперь при разработке градостроительного плана земельного участка еще до этапа рабочего проектирования должны быть представлены документы по его формированию под объект строительства или реконструкции. Кроме того, должны быть обеспечены технические условия, необходимые для подключения объекта к системам инженерного обеспечения. Были в районе прецеденты, когда объекты не были своевременно сданы в эксплуатацию, – в частности, жилые дома на углу 5-й Красноармейской улицы и Советского переулка и в Большом Казачьем переулке.
– За прошлый год и первую половину 2008 года в наш отдел поступило примерно 50 обращений от ГУ «Управление инвестиций» по вопросу согласования проектов реконструкции под функции, не противоречащие Генплану, – сообщил Алексей Степанов. – Из них было отклонено восемь. Это связано с тем, что проект, например, негативно влияет на зону зеленых насаждений и благоустройство прилегающей территории. Или в процессе их реализации ухудшаются условия проживания граждан.
Так, например, одна из инвестиционных заявок была отклонена в связи с желанием компании пристроить к существующему зданию на улице Писарева новый объект. Отклонили и проект строительства между домами 16 и 18 по Дровяному переулку, чтобы не допустить уплотнительной застройки и нарушения благоустройства территории.
Адресные программы
В районе, где жилой фонд старый, хватает зданий, претендующих на признание их аварийными.
– По большому счету, говорить об аварийности или предаварийном состоянии здания можно по результатам технического обследования, – утверждает Алексей Степанов. – Это не только серьезная, но и дорогостоящая процедура. В районе много зданий, за которыми мы наблюдаем. Здания, признанные аварийными, включены в соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга. И по ним уже ведется или будет вестись определенная работа. Есть объекты, которые необходимо обследовать. Как вариант решения вопроса, связанного с ветхим и аварийным жильем, администрацией района было высказано предложение о строительстве многоэтажного жилого комплекса площадью свыше 90 тысяч квадратных метров в районе набережной Бумажного канала, Бумажной улицы, Нарвского проспекта и Перекопской улицы. Сейчас на этот квартал КГА разрабатывает проект планировки территории.
Этот проект повысит инвестиционную привлекательность и доступность других объектов в районе. Поскольку строительство жилого комплекса правительство города берет на себя, затраты бюджета будут компенсированы за счет привлечения инвесторов в реконструкцию освобождаемых зданий.
Долгострою говорят «нет»
Есть в районе объекты, которые числятся «долгостроями». Они находятся на особом контроле. В прошлом году выездная коллегия рассматривала вопрос об изъятии у инвестора объекта в Подъездном переулке, 13. В настоящий момент рассматривается возможность строительства на этом месте автоматического подземного паркинга. Предложение получило поддержку со стороны администрации города.
Администрация района совместно с КУГИ решает вопрос о замене инвестора, который намеревался реконструировать здание на Серпуховской улице, 2/68.
Внебюджетные источники
Реализация инвестиционных проектов на территории района направлена не только на обеспечение капиталовложений и инвестиций частных инвестиционных компаний. В районе активно осуществляется реконструкция и модернизация школ и дошкольных учреждений. Так, на улице Егорова планируется реконструкция здания школы, в переулке Бойцова, 3 – реконструкция здания с последующей пристройкой.
Власти района намерены осуществить строительство новых спортивных сооружений и многофункциональных комплексов, в которых предусмотрено размещение спортивных объектов. Например, в квартале 4 южнее Обводного канала (за «Варшавским экспрессом») на площади
Марианна Рахман, Строительный Еженедельник