Вечер трудного года
На протяжении 2010 г. в сфере жилой недвижимости продолжает царить «рынок покупателя». Относительно высокий спрос наблюдается исключительно на дешевую малогабаритную недвижимость. Застройщики приспосабливаются к низкой марже и закладывают в проекты высокую долю однокомнатных квартир и «студий». Эксперты перестали прогнозировать перелом в конъюнктуре цен и предсказывают сохранение нынешней структуры спроса на 2-5 лет. Несмотря на выгодные условия ипотеки, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. «Низкая температура» на рынке обусловлена как макроэкономическими, так и психологическими причинами, считают эксперты.
Три феномена адаптации
В условиях кризиса привычная схема претерпела в мегаполисах весьма неравномерную трансформацию. Уже к концу 2008 г. статистика спроса показывала, что с самыми серьезными проблемами столкнулся не вполне сформировавшийся средний класс. В европейских странах именно с целью поддержания его покупательских возможностей целенаправленно субсидировался Mittelstand - малый и средний бизнес. Отечественный рынок не подставил плечо ни этому клиенту, ни строительным компаниям, которые работали на его спрос.
«Наш рынок жилья так и остался рынком для богатых», - считает руководитель проекта ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, для расширения платежеспособного спроса требуются не только меры по возрождению ипотеки, но и целая серия других механизмов повышения доступности жилья. Нельзя сказать, что их вовсе нет. Петербургский Жилкомитет реализует сразу 5 программ, предусматривающих предоставление субсидий. Однако объем средств, выделяемых на эти цели, недостаточен даже для того, чтобы приблизить социальную структуру к докризисной.
Аналитики обнаруживают в социальной структуре кризисного общества три качественно новых феномена. С одной стороны, снижение средних цен на жилье сделало доступным его приобретение для той категории граждан, которой раньше не хватало на улучшение жилищных условий около 25% средств. По данным руководителя отдела социологических исследований АКЦ «Миэль» Никиты Чулочникова, доля потенциальных покупателей жилья в периферийных районах Москвы, способных улучшить жилищные условия за собственные средства, возросла в кризис с 1 до 8%. Начальник отдела развития ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий отмечает, что выход на рынок недорогого жилья в Санкт-Петербурге «расширил рынок вниз» и обнаружил в этом направлении заметные резервы ранее нереализованного спроса.
С другой стороны, представители среднего класса, опустившиеся на ступеньку вниз по уровню доходов, оказались заложниками «ипотечного бремени», порой тратя половину месячного бюджета семьи на выплату кредита. По выражению С.Бобашева, такая жизнь по существу противоречит поставленной человеком цели: покупатель рассчитывал улучшить условия жизни, а в результате, наоборот, ухудшил. Наблюдая пример «обжегшихся» на ипотеке, многие теперь «дуют на воду». Несмотря на то, что сегодняшние условия ипотечного кредитования почти достигли докризисных, а число кредитующих структур в Петербурге превысило три десятка, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. По данным президента ГК «Юринфо» Павла Штепана, 43% потенциальных покупателей считают ипотеку хорошим подспорьем для улучшения жилищных условий, но соглашается взять кредит лишь 25,2%.
Некоторые феномены поведения обеспеченного класса были отнюдь не очевидны. Как сама специфика социальной структуры, так и некоторые особенности финансовой политики государства позволяли предполагать, что элитный клиент не утратит своей активности на рынке недвижимости. Тем не менее, как отмечает С.Бобашев, создается впечатление, что богатые уже все купили. Пассивность состоятельного класса на рынке приводит к сокращению и замиранию цепочек обмена и, в частности, не реализуется инвестиционное расселение коммунальных квартир, на которое так рассчитывали власти Петербурга. Как считает аналитик, на рынке строящейся элитной недвижимости в последние годы не появилось новых стандартов, и состоятельный покупатель повернулся лицом к вториичному и зарубежному рынку.
В итоге статистически осязаемый спрос на жилищном рынке Санкт-Петербурга концентрируется в сегменте дешевой недвижимости. Как признают представители строительных компаний, рядовому покупателю эконом-жилья важна его цена и расположение. Такие потребительские качества, как экологичность стройматериалов и наличие автоматизированных систем, в том числе обеспечивающих энергоэффективность, остаются на последнем плане.
Законы «естественного отбора»
На рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге ожидавшегося роста цен в связи с «вымыванием» предложения в востребованных сегментах пока фактически не произошло.
Прогнозы повышения цен на рынке высказываются сегодня все более и более осторожно – и именно по той причине, что жилищное строительство ожило. Да, к концу 2010 г. заметно повышение цен на самые востребованные 1-комнатные квартиры и студии, но этот феномен не связан с сезонностью – более того, в обычно оживленном ноябре сделок состоялось меньше, чем обычно. Влияет не сезон, а строительный цикл на объектах.
Самое существенное влияние на конъюнктуру оказала «Северная Долина», где жилье предлагалось по самым низким ценам в летние месяцы. 1-комнатные квартиры на завершающей стадии строительства первых объектов I очереди продаются уже по 63 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом, как рассказывает директор центра аналитики, консалтинга и оценки АН «Итака» Яна Долотова, застройщик пока не приступил к реализации части 2-3-комнатных квартир.
В 2011 г. «Главстрой СПб» откроет продажи в новых объектах I очереди «Северной Долины» на начальной стадии – вновь по минимальным ценам. В течение года компания намеревается запустить еще два объекта комплексного освоения – в Кировском районе, между ул. Шкапина и Розенштейна, и в Юнтолово. В 2011 г., как ожидается, на рынок также выйдут комплекс «Орловский лесопарк» компании «ЮИТ-Лентек» в Шувалово, NCC Village компании NCC во Всеволожске, а также крупные проекты ООО «ГДСК» и ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» в Невском районе. Та же «ЛенСпецСМУ» постадийно вводит «Юбилейный квартал» на границе зеленой зоны в Каменке, где в 2011 г. выйдут в продажу еще 2 корпуса.
Всего, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в Петербурге строится 229 новых жилых домов. При этом средняя цена продажи весьма условна, поскольку значительно варьирует в зависимости от географии и стадии строительства. Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла.
Несмотря на то, что новые проекты комплексного освоения «подбадривают рынок», вынуждая застройщиков к дисконтам, цены на первичном рынке неизбежно вновь начнут расти в связи с повышением цен на землю и строительные материалы, считает директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. Власти города могут внести коррективы в эту тенденцию, если сократят хотя бы затраты на присоединение к инфраструктуре. Только таким способом можно одновременно стимулировать строительство и предотвратить уход с рынка средних компаний, не выдерживающих конкуренции с демпингующими крупными игроками.
Именно затраты на землю и инженерное обеспечение парализует рынок первичного жилья в других региональных центрах Северо-Запада, где с рынков уходит большинство компаний-застройщиков. Как считает П.Созинов, в этом есть доля вины региональных властей. В 2010 г. АИЖК предлагала модель стимулирования первичного рынка, однако воспользовались ею только в Петрозаводске.
Стагнация строительства в региональных центрах сокращает доходы населения и вынуждает если не переезжать в мегаполисы, то вкладываться в жилье на их территории с расчетом на прибыль с аренды. По данным М.Бузулуцкого, из общего числа инвестиционных покупателей, составляющих в «Северной долине» около 10%, половина – жители регионов СЗФО.
Обратная пропорциональность времени и денег
На вторичном рынке петербургского жилья, по расчетам К.Морковкиной, цены могут подняться раньше, чем на «первичке». Доля т.н. «новой вторички», образованной построенным жильем, оформленным в собственность застройщика, продолжает расти. Петербургские аналитики считают такой процесс естественным. Во-первых, покупатель «новой вторички» получает готовое новое жилье. Во-вторых, он имеет возможность воспользоваться рассрочкой, не подразумевающей заключения договоров долевого участия по закону 214-ФЗ.
Цены на вторичную недвижимость значительно различаются в зависимости от локации. По данным БН, в Центральном и Петроградском районах цена на вторичном рынке превышает 100 тысяч рублей за 1 кв. м. На Васильевском острове метр дороже 100 тысяч только в «однушках», Адмиралтейский до этих показателей уже не дотягивает, ему «дышат в затылок» Московский и Выборгский районы, а остальные с существенным отрывом позади.
Вопреки распространенным представлениям, Курортный район отстает по ценам не только от Приморского, но даже от Невского. Это не случайно: для жителей мегаполисов в кризисный период, как отмечают и в «Миэль», и в СЗПН, особенно значимы затраты времени на передвижение по городу. Предполагалось, что в Сестрорецке и его окрестностях цены выростут в связи со строительством ЗСД. Но скепсис, воспитанный многократным «отодвиганием» в будущее важнейших проектов городской инфраструктуры, остается фактором рынка.
Динамика продаж показывает, что квартиры в панельных многоэтажках Невского района недооценены, а «сталинки» Московского района, напротив, переоценены продавцами, отмечает П.Созинов. Логика рынка понятна: Невский район – рекордсмен по числу станций метро и маршруток, в то время как в Московском почти весь общественный транспорт сконцентрирован на главной «пробочной» магистрали.
Покупатели относительно дешевых объектов загородной недвижимости тоже ценят прежде всего близость к мегаполису, выраженную во времени. В этом можно было убедиться на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», где наибольшее внимание посетителей было приковано к новым комплексам малоэтажной застройки близ Царского Села, в пос. Тайцы и во Всеволожске. Несмотря на то, что в этом сегменте недвижимости предложение многократно превышает спрос, дешевое жилье в радиусе 30 км вызывает все больший интерес покупателей, отмечает замдиректора по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. Радиус при этом отсчитывается не от географической границы, а от КАД.
Что ожидает рынок жилья в будущем – сложно сказать. Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшее время ожидать значительных потрясений не стоит. Показательно, что сохранение стабильного спроса на жилье при снижении инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости уже сейчас подвигло Комитет по градостроительству и архитектуре к решению о пересмотре Генплана и ПЗЗ в сторону сокращения деловых и расширения жилых функциональных зон на карте города.
Константин Черемных
За три с небольшим года в Петербурге один за другим стартовали свыше тридцати жилищных проектов площадью от трехсот тысяч до двух с половиной миллионов квадратных метров. Застройщики планировали начать ввод новых кварталов уже в конце текущего года, риэлторы поговаривали о «затоваривании рынка», покупатели ждали скидок и удешевления. Однако кризис внес свои коррективы: сроки сдвигаются, стройки замораживаются, ипотека сокращается. Рынок замер и очнется от финансовой спячки не раньше 2010 года.
Жилья много не бывает
История мегапроектов ведет свой отсчет еще с 2004 года. Именно тогда правительство Петербурга начало продавать крупные земельные участки. По данным Фонда имущества за 2 года было реализовано 88 участков площадью
Когда заявлялись крупные проекты, жилая недвижимость была сладким куском, потому как банки охотно давали гражданам ипотечные кредиты. Рынок был разогрет деньгами, а цены росли небывалыми темпами. Петербуржцев грела мысль о рекордных площадях, потому что комплексное освоение давало надежды на снижение цен.
На сегодняшний день в Петербурге заявлен 31 проект, предполагающий строительство минимум 300 тыс. кв. м жилья. Суммарный объем жилья составляет более 30 млн. кв. м. По мнению экспертов, если бы развитие проектов-миллионников шло по плану, то с 2010 по 2014 год на рынок жилья ежегодно выводилось бы около 3,5 млн кв. м новостроек. Реализовать такие объемы единовременно весьма сложно. Но даже если бы застройщики выдержали темпы развития новых территорий в рамках заявленных планов, то полного «затоваривания» рынка мы бы все равно не увидели.
По словам Дмитрия Миронова, генерального директора компании «Питер Девелопмент», большинство уже запущенных в Петербурге проектов-«миллионников» отложены до лучших времен. «Кроме строителей страдают консалтинговые компании. Люди останавливают проекты до прояснения ситуации, так как никто не может планировать на год вперед, а значит, вести бизнес очень трудно», – уверен г-н Миронов.
Банковский кризис осложнил финансирование девелопмента и значительно изменил картину. Реализация многих амбициозных проектов теперь будет заморожена, а то и вовсе отменена.
Строить не спеша
Бесспорным лидером по метражу в Питере является «Главстрой» с грандиозными проектами «Северная долина» и «Юнтолово», где общий объем площадей достигает 4,7 млн кв. м. Сегодня никто не сомневается в финансовой устойчивости данного девелопера, но аналитики рынка все же считают, что проект «Юнтолово» придется отложить. На этой территории планировалось вести строительство жилья комфорт-класса, а, как показывают исследования, именно эта категория недвижимости пострадает от потери спроса. По данным компании «Главстрой», в будущем году в «Юнтолово» планируют начать инженерную подготовку участка. Говорить о реальной стройке, а тем более продажах пока никто не берется, но логично предположить, что первые квартиры будут реализованы не раньше 2012 года.
Более оптимистично дела обстоят в «Северной долине», позиционируемой как жилье экономкласса. Иван Слепцов, директор по связям с общественностью компании «Главстрой», заявил, что работы по данному проекту идут строго по графику. Уже согласован градостроительный план, и во второй половине 2009 года компания выйдет на стройплощадку. Продаж в будущем году открыто не будет, но освоение территории начнется согласно плану. Очевидно, что кризис задержит начало продаж на 1-2 года.
Самый нашумевший проект «на миллион» – «Балтийская жемчужина». Продавать квартиры в этом комплексе планировалось уже в 2005 году, когда был заложен первый камень. Сроки несколько раз корректировались и переносились, реально квартиры вышли на рынок лишь осенью нынешнего года. И то в меньшем объеме и оказавшись гораздо дороже ранее заявленного уровня. Учитывая темпы строительства и затягивание сроков, можно предположить, что проект будет завершен не через обещанные 4-5 лет, а в районе 2016-2017 годов. И то только, если не поменяются инвесторы и не будет переработана концепция.
По словам Ван Чанда, генерального директора компании «Балтийская жемчужина», стратегической позицией компании является продолжение строительства в начатых кварталах первой очереди по намеченному плану. «Возведение кварталов идет полным ходом, в три смены, – говорит г-н Чанда. – Полностью подготовлен и утвержден бюджет до полного завершения строительства. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации мы продолжим возводить комплекс».
На данный момент «Жемчужная премьера» находится на стадии строительства и продаж, квартал «Жемчужная симфония» в продажу еще не поступил.
Отложено вместе со спросом
Проект ЮИТа в Новоорловском лесопарке был проанонсирован в марте нынешнего года. С тех пор о его судьбе известно не много. По первоначальным планам строительство должно было начаться в третьем квартале, однако пока никаких работ на пятне так и не ведется. До сих пор финский застройщик ни разу не нарушал своих обещаний. В конце прошлого месяца в СМИ прошла информация о том, что концерн YIT решил приостановить строительные работы на «нулевых» объектах жилья в России. Под это определение попадает и «Новоорловский лесопарк». Судя по всему, реальные работы по проекту начнутся не раньше 2010 года.
Территорию Каменки планировали застраивать сразу две компании. Сегодня активно ведет работы лишь ЛенСпецСМУ, возводящее «Юбилейный квартал» (свыше 650 тыс. кв. м). До сих пор никаких сомнений в реализации данного проекта не было, хотя к 2012 году стройку могут и не закончить.
Вторая часть территории принадлежит «РосСтрою», который пока даже не приступал к строительству. Уже очевидно, что сроки реализации проекта «РосСтроя» будут смещены. Возможно, активное строительство начнется после открытия новой станции метро.
Еще один крупный проект на территории племенного завода «Ручьи» под условным названием «Цветной город», скорее всего, будет отложен. По мнению экспертов, у девелопера проекта – группы компаний ЛСР – есть в запасе еще 1,5-2 года. На данный момент ГК реализует другие проекты, находящиеся в большей степени готовности. Продавать же квартиры в «Ручьях» компания начнет не раньше 2012 года.
Еще один скандально известный «миллионник» – «Морской фасад». Пока здесь выдерживается график намыва, однако уже появились трудности с продажей земли девелоперам. Два участка нашли покупателей еще до кризиса, однако реализовать оставшуюся территорию в текущей ситуации становится все сложнее. Скорее всего, это приведет к смещению сроков начала продаж жилья с уже выглядящего нереальным 2009 года на гораздо более поздние периоды – 2011-2012 годы. Сроки же завершения проекта и вовсе скрываются в туманных 20-х годах.
Проект «Кудрово» от Setl City изначально планировалось продавать уже в нынешнем году. На данном этапе компания проходит этап проектирования. В марте проект планируется отдать на экспертизу. Судя по всему, старт строительства отодвинется на год. Аналогичная ситуация со стройками в Янино – с той лишь разницей, что по ним задержки могут быть более существенными.
Малоэтажный микрорайон «Славянка» тоже отложен до 2010 года, и, скорее всего, сроки по нему будут переноситься далее.
Подводя итоги, видим, что из заявленных 30,3 млн кв. м крупных проектов к концу 2020 года на рынок выйдет лишь чуть более 20 млн кв. м. Остальное либо вообще не будет построено, либо выведено в продажу с опозданием на несколько лет. А это значит, что говорить о затоваривании рынка и перепроизводстве пока не приходится.
В следующем году рынок Петербурга ожидает падение предложения. В 2010-2011 годах будет ощущаться дефицит жилья, спровоцированный «замороженными» проектами. Новых участков под точечную застройку практически не осталось, а крупные проекты наши надежды не оправдывают. При реализации отложенного спроса рынок вновь столкнется с огромным спросом на фоне недостаточного предложения. В недалеком будущем нас ожидает масштабный рывок цен. Восстановления предложения можно ожидать лишь в 2012-2013 годах.
Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
4 декабря депутаты Законодательного собрания смогли ознакомиться с текстом и графической частью законопроекта «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон». Закон, определяющий состав и границы зон охраны объектов культурного наследия (ОКН), и составляющий объемистый том, поступил в ЗакС лишь накануне вечером. В итоге депутаты на своем вчерашнем заседании не смогли сформулировать и представить свои поправки. Согласно постановлению, принятому ЗакСом, депутаты могут вносить поправки лишь в текстовую часть законопроекта.
При представлении законопроекта в правительство Санкт-Петербурга КГИОП разъяснил, что в состав зон охраны объектов культурного наследия входят охранные зоны ОЗ-1 и ОЗ-2, а также зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ1, ЗРЗ2 и ЗРЗ3, а также зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ). Упоминалось также о выделении в составе зоны ЗРЗ1 подзон А, Б и В. Предполагалось, что эта классификация, соответствующая режимам зон охраны по степени жесткости, будут соответствовать картографическому отображению.
Однако при доработке закона концепция разработчиков усложнилась. В картографической части, с которой ознакомился корреспондент АСН-инфо, подзоны А, Б и В зоны ЗРЗ не отображены. Это разделение расписано поквартально в разделе 2 главы 2 специальной части текста законопроекта, что значительно затрудняет работу с документом.
В то же время в документе введено дополнительное разделение зон ЗРЗ в рамках отдельных районов, причем для каждого района эта специализация составлена раздельно. Список подзон с уточнением режима представлен в алфавитном порядке, но заканчивается Фрунзенским районом, на затрагивая Центральный.
Специализация подзон в рамках зоны ЗРЗ1 весьма детальна. Впрочем, в тексте она изложена не полностью. Так, в Петродворцовом районе выделено 7 подзон в рамках зоны ЗРЗ-2, однако особенности режимов расписаны лишь по первым трем.
О степени детализации режимов позволяет судить перечень особых требований по подзонам в Красносельском районе. Здесь КГИОП в ЗРЗ 2-1 и ЗРЗ 2-2 (в чем состоит различие между ними, остается неясным) устанавливает ограничения габаритов зданий по длине и ширине, устанавливает максимальный процент застроенной территории и требует учета композиционных особенностей существующей застройки. В то же время в зоне ЗРЗ 2-4 допускает размещение доминант и изменение высотных параметров в соответствии с проектом планировки. Это положение, относящееся к микрорайону «Балтийская жемчужина», не содержит уточнений механизма утверждения отклонений от регламента. Таким образом, для этой территории режимы КГИОП оказываются «либеральнее» требований закона о ПЗЗ.
В том же районе в зоне ЗРЗ 2-5 закон требует осуществления реконструкции квартала в Красном Селе непременно по единому проекту с ограничением высоты зданий до 12 м. Как утверждалось ранее, ограничение высотности в зоне ЗРЗ-2 устанавливается не КГИОП, а КГА.
Наконец, для подзоны ЗРЗ2-7 в отдельно взятом Красносельском районе устанавливаются не только ограничения по коньку крыши до 12 м, но и по длине строений, а также предписывается учитывать композиционные границы, свойственные застройке 1950-х гг. В этом районе высотные ограничения устанавливаются даже для ЗРЗ3, в рамках которой конкретизируютя, согласно тексту, подзоны ЗРЗ 3-2 и ЗРЗ 3-5. В разделе 2.1 той же главы установлено, что в рамках зоны ЗРЗ3 возможно выделение только подзоны ЗРЗ-1.
Графическая часть закона вызывает новые вопросы. Так, зона регулируемой застройки вдоль берега оз. Разлив вокруг мемориального ленинского шалаша обозначена просто как ЗРЗ без номера. Зато зона охраняемого ландшафта в Курортном районе (как, впрочем, и в других) распространяется на Финский залив, причем, что совершенно непонятно, там также делится на подзоны.
В южных пригородах Санкт-Петербурга, вплоть до Колпинского района, границы зон расписаны детально. Так, в Петродворцовом районе выделены 9 разновидностей зон охраны ландшафта. На одном из участков обнаруживается даже подзона ЗРЗ 2-15, хотя в текстовой части таковая отсутствует. В границы ЗРЗ включен даже предельно запущенный нежилой квартал южнее пос. Луизино.
Красными линиями границ ОКН, по определению неприкосновенных, обведены восточные кварталы неблагоустроенной деревянной застройки Павловска. Здесь, как и в других районах исторического центра и пригородов, внутри границ одного памятника выделяются границы других памятников. То же касается островов в дельте Невы в Петроградском районе, целиком включенных в границы объектов культурного наследия – включая западную часть Крестовского острова, где строится футбольный стадион.
В Центральном районе наиболее либеральный режим ЗРЗ 2-1 установлен на излучине Невы у будущего Орловского тоннеля, восточнее Мытнинской ул. и южнее Миргородской ул., а также на территории военного госпиталя ЛенВО восточнее оси Ярославской ул., что подтверждает ранее высказанные предположения о планах редевелопмента этой территории.
Корреспонденту АСН-Инфо не удалось выявить на картах какого-либо различия в критериях охраны между ОКН, внесенными в государственный реестр, и вновь выявленными, в отношении которых правовое решение еще не принято. Так, красными линиями ограничен Удельный парк. Его восточная граница, как уже сообщалось, проведена непосредственно вдоль линии железной дороги, в то время как КГА здесь предусмотрена прокладка магистрали непрерывного движения №7. Зато оказалась несколько урезанной с юга охранная зона сквера на месте дуэли Пушкина.
В Кировском районе особого внимания составителей карты удостоились кварталы 1930-50-х гг. Застройка Тракторной ул. признана объектом культурного наследия, а на всю неблагоустроенную западную часть Нарвской заставы вплоть до Баррикадной ул. распространен режим ЗРЗ 1-1. По другую сторону пр. Стачек более либеральный режим ЗРЗ 2-1 на Лермонтовской пер. резко обрывается: далее в восточном направлении никаких ограничений КГИОП не установлено. Зато в западной части сформирован участок зоны ЗРЗ2-1 вдоль терминалов порта по южной стороне Морского канала, заглубляясь вплоть до Большого Резвого острова.
Более мягкого подхода удостоился Московский район. Здесь зона ЗРЗ 2-1 образует лишь полосу вдоль Московского пр. с обоих сторон. При этом граница между неохраняемой и охраняемой территориями делит на части не только земельные участки, но и здания. «Сталинская» застройка южной части проспекта «котируется» выше: здесь установлены режимы ЗРЗ1-1, не допускающие сноса зданий. Двумя исключениями является участок бывшего кинотеатра «Зенит», обозначенный как ЗРЗ2-2, и прямоугольный фрагмент по другую сторону Московского пр., хотя в него и попадает одно из «сталинских» зданий первого фронта застройки. Зона ЗРЗ 1-1 резко обрывается на уровне оси створа ул. Костюшко, южнее которой никаких ограничений не установлено. На всей территории «Измайловской перспективы», в южной части ул. Шкапина и Розенштейна, а также к востоку от Новодевичьего монастыря вплоть до Расстанной ул. ограничения КГИОП не устанавливаются.
На Васильевском острове режимы КГИОП последовательно смягчаются западнее 17-й линии и Наличной ул. Тем не менее, режимы ЗРЗ разных видов установлены вплоть намывной территории. В Выборгском районе на карте не удается обнаружить КАД. Впрочем, и по другим районам можно определить, что КГИОП пользовался старыми картами: так, в Павловске сохранилась топонимика советского времени.
Каких-либо общих закономерностей, объясняющих резкие переходы между зонированием смежных территорий на картах КГИОП, в зависимости от самих объектов охраны, выявить не удается. Еще сложнее представить, каким образом картографические материалы КГИОП, невероятно детализированные в одних районах и «крупно нарезанные» в других, совместятся с регламентами и картографией так и не внесенного в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга закона о Правилах землепользования и застройки. При том, что, как предполагалось, ЗакС должен принять оба закона в целом не позже 24 декабря 2008 г.
Константин Черемных