Вечер трудного года
На протяжении 2010 г. в сфере жилой недвижимости продолжает царить «рынок покупателя». Относительно высокий спрос наблюдается исключительно на дешевую малогабаритную недвижимость. Застройщики приспосабливаются к низкой марже и закладывают в проекты высокую долю однокомнатных квартир и «студий». Эксперты перестали прогнозировать перелом в конъюнктуре цен и предсказывают сохранение нынешней структуры спроса на 2-5 лет. Несмотря на выгодные условия ипотеки, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. «Низкая температура» на рынке обусловлена как макроэкономическими, так и психологическими причинами, считают эксперты.
Три феномена адаптации
В условиях кризиса привычная схема претерпела в мегаполисах весьма неравномерную трансформацию. Уже к концу 2008 г. статистика спроса показывала, что с самыми серьезными проблемами столкнулся не вполне сформировавшийся средний класс. В европейских странах именно с целью поддержания его покупательских возможностей целенаправленно субсидировался Mittelstand - малый и средний бизнес. Отечественный рынок не подставил плечо ни этому клиенту, ни строительным компаниям, которые работали на его спрос.
«Наш рынок жилья так и остался рынком для богатых», - считает руководитель проекта ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, для расширения платежеспособного спроса требуются не только меры по возрождению ипотеки, но и целая серия других механизмов повышения доступности жилья. Нельзя сказать, что их вовсе нет. Петербургский Жилкомитет реализует сразу 5 программ, предусматривающих предоставление субсидий. Однако объем средств, выделяемых на эти цели, недостаточен даже для того, чтобы приблизить социальную структуру к докризисной.
Аналитики обнаруживают в социальной структуре кризисного общества три качественно новых феномена. С одной стороны, снижение средних цен на жилье сделало доступным его приобретение для той категории граждан, которой раньше не хватало на улучшение жилищных условий около 25% средств. По данным руководителя отдела социологических исследований АКЦ «Миэль» Никиты Чулочникова, доля потенциальных покупателей жилья в периферийных районах Москвы, способных улучшить жилищные условия за собственные средства, возросла в кризис с 1 до 8%. Начальник отдела развития ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий отмечает, что выход на рынок недорогого жилья в Санкт-Петербурге «расширил рынок вниз» и обнаружил в этом направлении заметные резервы ранее нереализованного спроса.
С другой стороны, представители среднего класса, опустившиеся на ступеньку вниз по уровню доходов, оказались заложниками «ипотечного бремени», порой тратя половину месячного бюджета семьи на выплату кредита. По выражению С.Бобашева, такая жизнь по существу противоречит поставленной человеком цели: покупатель рассчитывал улучшить условия жизни, а в результате, наоборот, ухудшил. Наблюдая пример «обжегшихся» на ипотеке, многие теперь «дуют на воду». Несмотря на то, что сегодняшние условия ипотечного кредитования почти достигли докризисных, а число кредитующих структур в Петербурге превысило три десятка, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. По данным президента ГК «Юринфо» Павла Штепана, 43% потенциальных покупателей считают ипотеку хорошим подспорьем для улучшения жилищных условий, но соглашается взять кредит лишь 25,2%.
Некоторые феномены поведения обеспеченного класса были отнюдь не очевидны. Как сама специфика социальной структуры, так и некоторые особенности финансовой политики государства позволяли предполагать, что элитный клиент не утратит своей активности на рынке недвижимости. Тем не менее, как отмечает С.Бобашев, создается впечатление, что богатые уже все купили. Пассивность состоятельного класса на рынке приводит к сокращению и замиранию цепочек обмена и, в частности, не реализуется инвестиционное расселение коммунальных квартир, на которое так рассчитывали власти Петербурга. Как считает аналитик, на рынке строящейся элитной недвижимости в последние годы не появилось новых стандартов, и состоятельный покупатель повернулся лицом к вториичному и зарубежному рынку.
В итоге статистически осязаемый спрос на жилищном рынке Санкт-Петербурга концентрируется в сегменте дешевой недвижимости. Как признают представители строительных компаний, рядовому покупателю эконом-жилья важна его цена и расположение. Такие потребительские качества, как экологичность стройматериалов и наличие автоматизированных систем, в том числе обеспечивающих энергоэффективность, остаются на последнем плане.
Законы «естественного отбора»
На рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге ожидавшегося роста цен в связи с «вымыванием» предложения в востребованных сегментах пока фактически не произошло.
Прогнозы повышения цен на рынке высказываются сегодня все более и более осторожно – и именно по той причине, что жилищное строительство ожило. Да, к концу 2010 г. заметно повышение цен на самые востребованные 1-комнатные квартиры и студии, но этот феномен не связан с сезонностью – более того, в обычно оживленном ноябре сделок состоялось меньше, чем обычно. Влияет не сезон, а строительный цикл на объектах.
Самое существенное влияние на конъюнктуру оказала «Северная Долина», где жилье предлагалось по самым низким ценам в летние месяцы. 1-комнатные квартиры на завершающей стадии строительства первых объектов I очереди продаются уже по 63 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом, как рассказывает директор центра аналитики, консалтинга и оценки АН «Итака» Яна Долотова, застройщик пока не приступил к реализации части 2-3-комнатных квартир.
В 2011 г. «Главстрой СПб» откроет продажи в новых объектах I очереди «Северной Долины» на начальной стадии – вновь по минимальным ценам. В течение года компания намеревается запустить еще два объекта комплексного освоения – в Кировском районе, между ул. Шкапина и Розенштейна, и в Юнтолово. В 2011 г., как ожидается, на рынок также выйдут комплекс «Орловский лесопарк» компании «ЮИТ-Лентек» в Шувалово, NCC Village компании NCC во Всеволожске, а также крупные проекты ООО «ГДСК» и ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» в Невском районе. Та же «ЛенСпецСМУ» постадийно вводит «Юбилейный квартал» на границе зеленой зоны в Каменке, где в 2011 г. выйдут в продажу еще 2 корпуса.
Всего, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в Петербурге строится 229 новых жилых домов. При этом средняя цена продажи весьма условна, поскольку значительно варьирует в зависимости от географии и стадии строительства. Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла.
Несмотря на то, что новые проекты комплексного освоения «подбадривают рынок», вынуждая застройщиков к дисконтам, цены на первичном рынке неизбежно вновь начнут расти в связи с повышением цен на землю и строительные материалы, считает директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. Власти города могут внести коррективы в эту тенденцию, если сократят хотя бы затраты на присоединение к инфраструктуре. Только таким способом можно одновременно стимулировать строительство и предотвратить уход с рынка средних компаний, не выдерживающих конкуренции с демпингующими крупными игроками.
Именно затраты на землю и инженерное обеспечение парализует рынок первичного жилья в других региональных центрах Северо-Запада, где с рынков уходит большинство компаний-застройщиков. Как считает П.Созинов, в этом есть доля вины региональных властей. В 2010 г. АИЖК предлагала модель стимулирования первичного рынка, однако воспользовались ею только в Петрозаводске.
Стагнация строительства в региональных центрах сокращает доходы населения и вынуждает если не переезжать в мегаполисы, то вкладываться в жилье на их территории с расчетом на прибыль с аренды. По данным М.Бузулуцкого, из общего числа инвестиционных покупателей, составляющих в «Северной долине» около 10%, половина – жители регионов СЗФО.
Обратная пропорциональность времени и денег
На вторичном рынке петербургского жилья, по расчетам К.Морковкиной, цены могут подняться раньше, чем на «первичке». Доля т.н. «новой вторички», образованной построенным жильем, оформленным в собственность застройщика, продолжает расти. Петербургские аналитики считают такой процесс естественным. Во-первых, покупатель «новой вторички» получает готовое новое жилье. Во-вторых, он имеет возможность воспользоваться рассрочкой, не подразумевающей заключения договоров долевого участия по закону 214-ФЗ.
Цены на вторичную недвижимость значительно различаются в зависимости от локации. По данным БН, в Центральном и Петроградском районах цена на вторичном рынке превышает 100 тысяч рублей за 1 кв. м. На Васильевском острове метр дороже 100 тысяч только в «однушках», Адмиралтейский до этих показателей уже не дотягивает, ему «дышат в затылок» Московский и Выборгский районы, а остальные с существенным отрывом позади.
Вопреки распространенным представлениям, Курортный район отстает по ценам не только от Приморского, но даже от Невского. Это не случайно: для жителей мегаполисов в кризисный период, как отмечают и в «Миэль», и в СЗПН, особенно значимы затраты времени на передвижение по городу. Предполагалось, что в Сестрорецке и его окрестностях цены выростут в связи со строительством ЗСД. Но скепсис, воспитанный многократным «отодвиганием» в будущее важнейших проектов городской инфраструктуры, остается фактором рынка.
Динамика продаж показывает, что квартиры в панельных многоэтажках Невского района недооценены, а «сталинки» Московского района, напротив, переоценены продавцами, отмечает П.Созинов. Логика рынка понятна: Невский район – рекордсмен по числу станций метро и маршруток, в то время как в Московском почти весь общественный транспорт сконцентрирован на главной «пробочной» магистрали.
Покупатели относительно дешевых объектов загородной недвижимости тоже ценят прежде всего близость к мегаполису, выраженную во времени. В этом можно было убедиться на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», где наибольшее внимание посетителей было приковано к новым комплексам малоэтажной застройки близ Царского Села, в пос. Тайцы и во Всеволожске. Несмотря на то, что в этом сегменте недвижимости предложение многократно превышает спрос, дешевое жилье в радиусе 30 км вызывает все больший интерес покупателей, отмечает замдиректора по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. Радиус при этом отсчитывается не от географической границы, а от КАД.
Что ожидает рынок жилья в будущем – сложно сказать. Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшее время ожидать значительных потрясений не стоит. Показательно, что сохранение стабильного спроса на жилье при снижении инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости уже сейчас подвигло Комитет по градостроительству и архитектуре к решению о пересмотре Генплана и ПЗЗ в сторону сокращения деловых и расширения жилых функциональных зон на карте города.
Константин Черемных
Больше месяца прошло с момента вступления в действие закона о долевом строительстве. Как говорят эксперты, новый громоздкий регламент привлечения средств на финансирование проектов привел к резкому сокращению объемов рынка.Схема умирает
Как рассказал президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров, сектор долевого строительства жилья был одним из самых инвестиционно емких и «живых» на российском рынке. Теперь новые правила и новые проблемы. «Новых процедур, определенных законом еще никто не проходил, – говорит г-н Макаров. – Они настолько сложны, что нет ясности в понимании рисков при работе по этой схеме ни для застройщиков, ни для клиентов. Застройщики в рамках разрешенных хозяйственных процедур дорабатывают по ранее раскрытым проектам и изыскивают новые пути привлечения средств на проекты. Произошло ровно то, о чем мы предупреждали разработчиков закона, что изначально было очевидным и легко прогнозировалось. Самая «прозрачная», четкая, чистая и недорогая схема привлечения средств в новое строительство – схема долевого участия – сегодня умирает. Разрушены отработанные годами хозяйственные механизмы и связи. Когда мы и другие застройщики поняли, что эту ситуацию уже нельзя предотвратить, то начали перестраивать свою работу сообразно прогнозам по будущему состоянию рынка. Для уменьшения рисков все мы сократили объемы строительства и начали рассматривать иные схемы финансирования проектов».
В этой связи можно вспомнить, в том числе, и более активную работу строителей с банками, выход строительных компаний на фондовый рынок и прочее. Между тем рынок инвестиций, как и финансовый – это рынок длинных денег и доверия. Погоду на нем делают благоприятные ожидания. А вот с этим как раз сейчас большие проблемы.
По данным Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленобласти итоги развития инвестиционно-строительного комплекса в I квартале 2005 года свидетельствуют о существенном спаде. Объем подрядных работ в январе снизился на 8%, в феврале – на 11%, в марте – на 16%. Число работников только по крупным и средним организациям за первый квартал уменьшилось на 5 тыс. человек.
Между тем, по информации Комитета по строительству, по состоянию на 1 мая 2005 года введено в эксплуатацию 672 527,5 кв. метров жилья (для сравнения: на 1 мая 2004 года - 477 144 кв. метров жилья). Всего же по итогам текущего года, напомним, должно быть сдано 2,3 млн кв. метров жилья.
Неповоротливость закона
По словам директора по недвижимости компании «Балтстройкомплект» Дмитрия Ростова, «новый закон на ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга пока повлиять не может». «Так как у нас нет еще ни одного объекта с разрешением на строительство, выданным после первого апреля 2005 года объемы продаж не снизились, – рассказывает г-н Ростов. – В области некоторые фирмы продают квартиры, выступая как Коммандитные товарищества. А что касается выхода из сложившегося положения, то в данный момент в Думу самими разработчиками направлены поправки к данному закону».
А вот, по мнению Александра Макарова, «неповоротливость» закона о долевом строительстве дает повод прогнозировать уменьшение объема рынка, увеличение рисков, следствием чего может стать только отток с него денег. «Закон о дольщиках не является единственно возможным и правильным, – пояснят г-н Макаров. – Отношения застройщика с партнером по инвестированию могут быть выстроены на разнообразной договорной основе и он уже будет называться не «дольщиком», а, к примеру, «соинвестором», «облигационером», «векселедержателем», «кооператором» или «совладельцем компании». В скором времени на рынке заработают новые схемы, где распределение рисков будет приемлемым и для застройщика, и для его партнера. Рынок начнет восстанавливать утраченные объемы».
Как сообщила нашей редакции советник по правовым вопросам вице-президента группы ЛСР Оксана Добротина, закон о дольщиках фактически сейчас не действует, так как нет реальных подзаконных актов, которые должны обеспечить его жизнеспособность. По ее словам, должен быть определен контрольный орган и четко описаны его полномочия и порядок их реализации, должны быть определены финансовые и иные требования к потенциальным застройщикам, должны быть разработаны правила ведения бухгалтерской отчетности застройщиков, так как на данный момент единых требований и критериев нет.
«Пока еще нет инструкции для госрегистрации, которая бы позволили осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в соответствии с требованиями закона, – переживает г-жа Добротина. – Даже если найдется объект для применения нового закона, то практически реализовать схему работы с дольщиками нет возможности. В нашем городе пока еще нет ни одного объекта, который реализовывается в соответствии с требованиями закона о дольщиках. Необходимости сейчас использовать обходные пути нет, поскольку существующие объекты реализовываются по прежним схемам. Предусмотренные в законе подзаконные акты должны разрабатываться на федеральном уровне, поэтому местные власти никак не могут повлиять на сложившуюся проблему. Единственный способ смягчения ситуации – внесение изменений в закон о дольщиках и Налоговый кодекс».
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Правительство города окончательно утвердило проект ЗАО «Балтийская жемчужина» по строительству 1 млн кв. метров жилья и всей необходимой инфраструктуры в Юго-Западной Приморской части. Решено, что «инвестор с китайскими корнями» построит в рамках проекта инфраструктуру на сумму $200 млн, а также 63 тыс. кв. метров социальных объектов и подарит все это городу. Площадку для начала работ власти собираются освободить к концу этого года.
ЗАО «Балтийская жемчужина», учрежденная группой китайских инвестиционных компаний, получило территорию площадью 208 га, ограниченную Петергофским шоссе, побережьем Финского залива, Дудергофским каналом и магистралью №8. Участок является пустырем с древесно-кустарниковой растительностью, на котором расположены опоры ЛЭП, автостоянка и сооружения яхт-клуба «Балтиец». Здесь расположены памятники истории и культуры местного значения: трасса Петергофской дороги (XVII – середина XVIII веков) и Матисов канал (1800 год). К границам района прилегают территории памятников, «оказывающих влияние на формирование планировочной структуры»: усадьбы Миниха и Демидова, а также дача Воронцова «Новознаменка».
Проект планировки Юго-Западной Приморской части выполнил «Петербургский НИПИград». Жилые кварталы запроектированы вдоль каналов. В центре комплекса у пересечения Матисова и Безымянного каналов разместится общественный центр жилого района. Здесь появятся поликлиники, станция «Скорой помощи», магазины, рестораны, бытовые комплексы, рынок, детская школа искусств, дом детского творчества, бани, плавательный бассейн, спортивные залы и т.д. К 2015 году планируется построить станцию метрополитена. С западной стороны к центру будет примыкать общественно-деловая зона.
Торгово-коммерческая зона представлена двумя планировочными узлами. В южном торгово-коммерческом узле (кварталы №10, 11, 12 – на пересечении Петергофского шоссе и оси Матисова канала) разместятся торговые и развлекательные комплексы, супермаркеты, центры фирменной торговли, рестораны, кафе, выставочные залы, офисные здания, гостиницы. В Северном коммерческом центре (кварталы 1 и 2, выходящие к акватории Финского залива) будут преобладать гостиницы и доходные дома.
В границах рекреационной зоны расположатся сады, скверы, бульвары и «коммерческий парк». Рекреационные функции будут выполнять акватория Финского залива и каналы. Зона «коммерческого парка» разместится в юго-восточной части комплекса, в квартале 12 (площадь более 4 га) и будет примыкать к Дудергофскому каналу и Петергофскому шоссе. В парковой среде планируется возведение развлекательных объектов.
По информации КГА территория жилых кварталов составит 83,6 га, общественная застройка – 31,9 га, улично-дорожная сеть – 40 га, под зелеными насаждениями окажется 33,2 га. Строительный процесс будет разбит на две очереди. Первая будет введена в строй в течение 66 месяцев, вторая – в течение 90. Объем нового строительства в целом составит 1432,059 тыс. кв. м (первая очередь – 434,466 тыс. кв. м). Объем жилищного строительства – 1062 тыс. кв. м общей площади (в том числе первая очередь – 306,6 тыс. кв. м). Объем строительства общественно-деловых и социальных объектов составит 370,059 тыс. кв. м (в том числе в рамках первой очереди – 127,866 тыс. кв. м), из которого общественный центр жилого района составит 62,640 тыс. кв. м, гостиничный комплекс – 68,966 тыс. кв. м, коммерческие центры – 150 тыс. кв. м (первая очередь – 100 тыс. кв. м); площадь объектов обслуживания составит 88,453 тыс. кв. м (первая очередь – 27,866 тыс. кв. м). Проектом предусматривается строительство многоэтажных жилых домов в кварталах №4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 944,6 тыс. кв. м. В кварталах №3, 4, 7, 8 предлагается размещение таунхаузов общей площадью 117,4 тыс. кв. м.
Инвестор проведет мероприятия «по восстановлению и реконструкции Дудергофского и Матисова каналов с расчисткой акваторий от мусора, растительных и донных отложений, будет сделано обеспечение минимальных глубин, профилирование русел со спрямлением береговой линии, берегоукрепление, а также рекультивация нарушенных территорий, выторфовка». Запланирован вывоз свалки бытовых отходов и замена загрязненного грунта. Сегодня экологическая обстановка в микрорайоне оценивается специалистами как удовлетворительная.
По информации КГИОП, примыкающая к Петергофскому шоссе территория шириной 120 метров имеет статус зоны охраняемого ландшафта, поэтому требуется устройство аллеи вдоль магистрали. Регулирование градостроительной деятельности на территории квартала относится к компетенции КГА, исключение составляет лишь часть территории парка, примыкающей к зоне охраняемого ландшафта и 75-метровая полоса по берегам Матисова канала.
Данный проект уникален не только объемами строительства, но и условиями, на которых инвестор вкладывает деньги. Обычно строители возводят лишь жилье, а строительство дорог, другой инфраструктуры, социальных объектов перекладывают на плечи города. В данном случае все это компания делает сама, а построенные социальные и инфраструктурные объекты передаст в собственность города.
Естественно, что для столь крупного и щедрого инвестора власти обеспечили максимально благоприятный административный режим. В частности, в ударном темпе завершены все согласования. За какие-то полгода оформлены согласования, необходимые для преодоления этапа изыскательских работ. В спешном порядке под планы инвестора скорректировано и архитектурно-планировочное решение территории. Ну и главное, властям, похоже, удается сделать то, что до сих пор всегда становилось непреодолимым препятствием для любого инвестиционного проекта. С будущей строительной площадки удается выселить крупную и организованную группу владельцев недвижимости. В данном случае против проекта протестовали члены яхт-клуба «Балтиец». Они занимают участок на основании истекающего временного договора аренды. Яхтсмены соглашались с тем, что их юридические права весьма зыбки, но выражали готовность отстаивать свои постройки до конца. Когда власти стали настаивать на выселении – яхтсмены потребовали в качестве компенсации другой земельный участок и $30 млн в придачу. Однако, в результате, власти обошлись только предоставлением участка и обещанием углубить фарватер напротив этой территории. Кроме того, Валентина Матвиенко, губернатор Петербурга поручила подобрать участки для тех граждан, которые в рамках яхт-клуба оборудовали себе гаражи. По подсчетам властей, таковых 200 человек.
Ирина БАРЧУК, Григорий ПЕСКОВ