Эффективный подход к Новой Голландии
Новый конкурс на реконструкцию Новой Голландии сулит инвестору на порядок больше обременений и ограничений, чем прежний. Однако объем инвестиций в проект, обещанный победителем – на порядок ниже тех затрат, о необходимости которых говорил предыдущий инвестор Шалва Чигиринский. Чиновники и эксперты, тем не менее, уверяют, что концепция, представленная победителем в самых общих чертах, с экономической точки зрения эффективнее и реалистичнее прежней.
Не в инвестициях суть
Выбор претендентов в инвесторы был небольшим. Заявки на участие подали всего две компании – ООО «Новая Голландия – Девелопмент», аффилированная с Millhouse Capital, подконтрольной Роману Абрамовичу, и ООО «Меридиан», аффилированная с банком «Санкт-Петербург». При этом первая заявила о готовности инвестировать в проект 12 млрд. рублей, а вторая – 350 млн. долларов (около 10,7 млрд. рублей).
Напомним, что и победитель предыдущего конкурса, состоявшегося в 2006 г. - «СТ Новая Голландия» (подконтрольна Шалве Чигиринскому и Игорю Кесаеву) изначально планировала инвестировать в проект 320 млн.долларов. Однако, подсчитав объем реставрационных работ и стоимость решения проблем со сложными грунтами острова, Ш.Чигиринский согласился с доводами первого автора архитектурного проекта Вениамина Фабрицкого о том, что Новая Голландия потребуется не менее 1 млрд. долларов.
Как напомнил вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский, согласно условиям конкурса, победитель должен вложить в реализацию проекта не меньше 300 млн. долларов. «Не стоит делать акцента на объеме инвестиций. Главное – это реалистичность в расчетах окупаемости, - считает глава Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. – Тот объем средств, который официально заявляет инвестор – это нижний предел. Может быть, сумма изменится».
Компания выступает в качестве эксперта при проведении конкурса на реконструкцию Новой Голландии не впервые, она привлекалась в этом качестве и при организации первого конкурса. Еще в июле 2010 г., как писал «Коммерсант», О.Барков заявлял, что стоимость реализации проекта с учетом всех сложностей вряд ли будет ниже 1 млрд. долларов.
Сроки окупаемости, заявленные «Новая Голландия – Девелопмент», составляют 14 лет, «Меридианом» - 17. Но Millhouse представила более реалистичные прогнозы о доходах от использования планируемых к созданию коммерческих площадей, считают О.Барков и директор по профессиональным услугам Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. «Меридиан», по их мнению, рассчитывал на завышенные доходы от гостиничных площадей.
Планируемый «Новой Голландией – Девелопмент» ежегодный доход должен составить 500 млн.рублей, уточнил О.Барков. У «Меридиана» - объем инвестиционных затрат на 1 кв. м на 10% меньше, а общий объем площадей – чуть больше.
Дворца не будет
«Мы будем строить многофункциональный комплекс. А это значит, на острове Новая Голландия появятся жилье, офисы, гостиницы, торговые объекты, музей и паркинг», - заявил после объявления итогов конкурса глава управления по информационной политике Millhouse Capital Джон Манн.
Он подтвердил готовность инвестора завершить реализацию проекта, как установлено условиями конкурса, в течение 7 лет и сообщил, что на детальную разработку концепции потребуется 2 года. «Сейчас мы ведем переговоры, направленные на отбор партнеров из числа архитекторов, дизайнеров, специалистов по эксплуатации», - добавил Дж.Манн, затруднившись однако ответить на вопрос, будет ли Millhouse проводить архитектурный конкурс.
По словам И.Метельского, концепция архитектурного проекта должна быть представлена на утверждение Градостроительного совета, а также Совета по культурному наследию при губернаторе Санкт-Петербурга уже через год. Чиновник также добавил, что выбор архитектора инвестор вправе осуществить самостоятельно.
Дж.Манн не стал отвечать на расспросы об объемах нового строительства и реставрации, ни о соотношении коммерческих и социальных объектов, заявив, что цифры так или иначе будут корректироваться. Как рассказал Н.Пашков, согласно заявке «Новая Голландия – Девелопмент», в составе проекта планируется создать 24 тысячи кв. м апартаментов, 4,2 тысячи кв. м гостиничных площадей, в том числе бутик-отелей, 17,5 тысячи кв. м офисной недвижимости, 15 тысяч кв. м торговых, а также 7,5 тысячи кв. м – музейно-выставочных площадей (из которых 1,2 тысячи кв. м будут переданы в собственность Петербурга), а также парковку на 643 машины. В целом чуть более 100 тысяч кв. м. Общая площадь 8 земельных участков, передаваемых инвестору, составляет 72121 кв.м.
По концепции, которую собиралась реализовать «СТ-Новая Голландия» вместе с архитектором Норманом Фостером, общая площадь возводимых и реконструируемых зданий и помещений должна была составить 195,8 тысячи кв. м. В том числе площадь подземных помещений – 48,5 тысячи кв. м. Но под сугубо коммерческую функцию в той концепции отводилось не более 30 тысяч кв. м.
От дворца фестивалей площадью в почти в 27 тысяч кв. м, который по проекту Фостера должен был занять расчищенное от старых построек центральное место внутри ансамбля Новой Голландии, городские власти (под облегченный вздох градозащитников) решили отказаться, благодаря чему проект должен вписаться в петербургское охранное законодательство.
По меркам исторической справедливости
Согласно техническому заданию, выданному участникам нынешнего конкурса в числе объектов культурного наследия числятся 11 памятников. 7 из них – федерального значения (3 корпуса Лесных складов общей площадью почти 49 тысяч кв. м, кузница и круглая тюрьма – ротонда (4,3 тысячи кв. м), а также 2 береговых укрепления (9,2 тысячи кв.м). Еще 4 береговых укрепления являются памятниками регионального значения, их площадь составляет чуть более 4 тысяч кв.м.
Увеличить объем недвижимости КГИОП предлагает за счет воссоздания утраченных исторических строений. Можно вернуться к первоначальному плану Саввы Чевакинского и продолжить линию складских корпусов, замкнув их по периметру острова, отметила глава комитета Вера Дементьева в беседе с АСН-инфо.
В состав охранной зоны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Петербурга на территории острова попадают набережные Крюкова и Адмиралтейского каналов, а также набережная р. Мойки. В связи с этим, реконструируемые здания имеют ограничения по высоте со стороны фасадов – соответствующие застройке на набережных.
Строительство мансард разрешается с внутренней стороны при согласовании с КГИОП. «Мансарды, которые были представлены в проекте Ш.Чигиринского, мы не согласовали», - напомнила В.Дементьева. Между тем, по мнению бывшего координатора проекта Дмитрия Хайковича, новому инвестору придется столкнуться с проблемой инсоляции внутри бывших складских помещений, которые планируется приспособить под выставочно-музейные помещения. Современным нормативам она не отвечает, а «прорубать» окна и какие-либо проемы в глухих брандмауэрных стенах запрещено.
Инвестору предписывается также восстановить искусственный пруд-ковш в центре острова, прочистить и укрепить внутренние каналы. 3-этажный Дом коменданта, находящийся в хорошем состоянии, среди памятников не значится, хотя сквер возле этого объекта охране подлежит.
Также выпадают из-под охраны 4 моста – через восточный и южный внутренние каналы острова и через Адмиралтейский канал. Последние 2 инвестору предложено отреставрировать, а также заново построить и передать городу еще два моста.
Подстраховались
Как сообщил глава петербургского КУГИ Дмитрий Куракин, в настоящее время вопрос о выплате компенсации с бывшим инвестором - «СТ Новая Голландия» решается в суде. При этом, он заверил, что вопрос о мировом соглашении практически улажен – текст мирового соглашения парафирован.
«Суд еще не утвердил мировое соглашение, но это уже формальный шаг. Мы предоставили инвестору год отсрочки по выплате компенсаций и сократили до 10 млн. рублей штрафные выплаты. Всего он должен выплатить около 450 млн. рублей», - заявил Д.Куракин.
Одно из условий участия в конкурсе – депонирование на счету в банке «Санкт-Петербург» залога в 30 млн. долларов – в Смольном объясняют желанием застраховаться от финансово неблагонадежных инвесторов. Этот залог победитель конкурса сможет вернуть после того, как в ходе реализации проекта вложит в него аналогичную сумму.
В ответ на вопрос журналистов, каковы гарантии, что история с банкротством инвестора Новой Голландии не повторится, И.Метельский только развел руками: «Более надежного инвестора сегодня трудно себе представить».
Наталья Черемных
Консервативность строительной отрасли в отношении инноваций определяется рядом факторов: зачастую недостатки новой технологии можно выявить только в процессе длительной эксплуатации здания, также на инновации «давит» высокая степень ответственности строителей за жизнь большого количества людей.
Тормозит внедрение и наличие стереотипов, ведь уже существуют давно опробованные материалы и технологии строительства и дома, построенные на их основе, успешно продаются. Нет необходимых экономических стимулов, поощряющих внедрение энергоэффективных материалов и технологий.
Несмотря на это инновации все же прорываются через эти барьеры, позволяя снизить стоимость строительства и эксплуатации жилья, сократить сроки возведения зданий, повысить комфортность проживания.
О том, как инновации приходят на российский рынок, о проблемах их внедрения и возможности адаптации к российским условиям обсуждали за круглым столом «Инновационные технологии в строительстве и в эксплуатации объектов недвижимости», который состоялся в рамках Петербургского международного инновационного форума. Организаторами мероприятия выступили Гильдия управляющих и девелоперов, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга.
Тенденция времени – скорость
Сейчас нужно говорить о тех инновациях, которые не только сами по себе представляют интерес, но и приносят прибыль, заявил модератор круглого стола председатель совета директоров ГК «Энергоэффективные технологии» СУ-25 Владимир Маркин. Тенденция сегодняшнего времени – скорость. Уже инновационными вехами в строительстве можно назвать и применение железобетона, и крупнопанельное домостроение, и несъемную опалубку. И сейчас встает вопрос – будет ли и дальше такими же высокими темпами развиваться строительство или оно уже поиздержалось?
Критерий разумности
«Часто так бывает, что новые технические решения, называемые у нас инновациями, за границей уже давно применяются» - считает директор по развитию NCC Real Estate Александр Свинолобов.
«Например, система рекуперации тепла, которая позволяет сократить потребление тепла в доме на 25% и более уже давно используется в Финляндии и Швеции. Помимо подобных систем в дома встраивают системы фильтрации воздуха, тщательно продумывают системы вентиляции, чтобы будущим жильцам было максимально комфортно жить».
На самом деле сейчас, считает докладчик, на рынке диктует свои правила покупатель. Поэтому многие компании начинают задумываться о том продукте, который создают. И это правильно.
Масштабная политика внедрения
Строительная отрасль не являются инновационно активной, считает директор ООО «Конфидент» Петр Кузнецов. Это косная и инертная система, куда с большим трудом вползают инновации. По его мнению, важно разобраться, почему этот процесс у нас идет так тяжело. Может быть, стоит обратиться за опытом к тому сегменту отрасли, который является наиболее «живым», то есть к частному домостроению? Здесь возможно быстрое внедрение новых технологий, поскольку хозяин жилья кровно заинтересован в экономии тепла и энергоресурсов.
Сегодня появляется много интересных технологий и материалов, но проблема в том, что они у нас очень трудно проходят экспертизу и внедрение. Поэтому необходимо говорить о барьерах в строительной отрасли, стоящих на пути инноваций, считает П. Кузнецов. Среди этих барьеров эксперт выделил недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента большинства предприятий отрасли. Также незаинтересованность архитекторов и проектировщиков, которые по идее должны закладывать в проекты современные материалы и инновационные технологии. К сожалению, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, они не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения, поскольку это связано с проблемами экспертизы. Плюс внедрению инноваций препятствуют и принципы работы проектировщиков. Ведь один быстро изготовленный проект можно продать несколько раз, а за инновации не платят, платят за лист.
При этом П. Кузнецов выделил два главных барьера на пути инноваций в России. Во-первых, это отсутствие особой экономической отдачи от их внедрения, а стране нужны только те нововведения, которые ведут к снижению сроков и стоимости строительства. Во-вторых, это эффект масштаба. В России невозможно вызвать изменения в системе на локальном уровне. Стране нужна масштабная политика внедрения. Попытки инженерных компаний сдвинуть с места отдельные вопросы не находят отклика. Тем более, что локальные нововведения часто приводят к отрицательному эффекту. В качестве примера эксперт привел опыт внедрения приборов учета тепла, которое становится не выгодным производителям того самого тепла.
Снова о проектировании
При эксплуатации здания из-за отсутствия координации различных систем его жизнеобеспечения между собой происходит повышенное потребления энергоресурсов, считает региональный менеджер ЗАО «Шнейдер Электрик» направления «Гражданское строительство» Марат Дремин. А из-за обилия этих разрозненных систем невозможно прогнозировать и аварийные ситуации. Поэтому уже на этапе технического задания необходимо рассматривать здание как единое целое и создавать интегрированную систему контроля работы здания.
О том, что инновационные решения необходимо закладывать еще на этапе проектирования, согласен с коллегой и генеральный директор «МТЛ Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин. Он считает, что проблема между застройщиком и эксплуатирующей компанией заключается в том, что застройщик хочет построить дешевле, но когда все уже построено очень трудно, потом убеждать собственников в дополнительных энергосберегающих мероприятиях, поскольку за них придется платить.
Поэтому, по мнению эксперта, эксплуатирующую компанию необходимо привлекать на этапе проектирования, когда она еще может подсказать возможные решения.
Для любого инновационного решения необходимо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков и для строительной отрасли. Поэтому совместно со Комитетом по строительству во исполнение закона 261-ФЗ сейчас разрабатываться региональная программа по энергоэффективности, сказал председатель Комитета по экологии и энергоэффективности недвижимости ГУД Дмитрий Соломонов. Он подчеркнул, что все строители приглашаются к участию в формировании этой программы, чтобы опять не появился мертворожденный ребенок.
Ирина Васильева
24 сентября Правительство и Банк РФ презентовали Госдуме отчет об антикризисных мерах за I полугодие 2010 г., содержавший весьма оптимистичные прогнозы. Утверждается, что к 2012 г. Россия выйдет на докризисный уровень ВВП, а вместе с ним вырастут и реальные доходы населения. Очевидно, тот же оптимизм был заложен и в стратегию развития ипотеки, которая предполагает к 2030 г. сделать приобретение жилья доступным для 60% граждан. Правда, для этого требуется, чтобы рост доходов обгонял рост инфляции, капитал не утекал из страны, а вместе с ипотечными ставками падала и себестоимость 1 кв. м жилья. Между тем, мнения экспертов, принявших участие во Всероссийском жилищном конгрессе, сильно расходятся с оптимизмом правительственного доклада.
Приоритеты и авторитеты
«Российская газета» опубликовала интервью с д.э.н. Никитой Кричевским. Его рецепты преодоления инфляции состояли в отмене пошлин на ввоз востребованных товаров, в обуздании тарифов естественных монополий, во введении социальных карт для бюджетников, а также в усилении работы контрольных органов.
В строительной отрасли некоторые из предложенных мер применить невозможно: недвижимость потому так и называется, что представляет собой товар, не подлежащий экспорту и импорту. Между тем, закон «О техническом регулировании» не устанавливает никакой разницы между продуктами и жилыми домами. Технический директор СРО «Строители Петербурга» Сергей Фролов напомнил, что это приведение неравноценных товаров к общему рыночному знаменателю на 4 года парализовало актуализацию технических стандартов в строительной сфере.
Тот же подход доминирует и в законе №94-ФЗ «О государственных закупках». Строительное сообщество многократно поднимало вопрос о том, что применение его норм при госзаказе на строительство дорог и иных объектов приносит качество в жертву цене, а кроме того, создает условия для мошенничества. Однако Минэкономразвития и ФАС отстаивают действующий закон как неприступную крепость.
С высоких трибун часто приходится слышать, что кризис в строительной отрасли преодолен, что рынок недвижимости вернулся на траекторию роста. Между тем эксперты, отслеживающие макроэкономические тенденции, не видят никаких оснований для эйфории. Участникам рынка остается судить о том, кто прав, по собственному опыту. Но если 90% покупателей жилья выбирают эконом-класс, а подавляющее большинство населения и вообще не имеет возможности улучшить условия проживания, то считать ситуацию благополучной, мягко говоря, неуместно.
На ветрах мировой нестабильности
Общее свойство жилищного и прочих потребительских рынков состоит в том, что цена продукта определяется динамикой спроса и предложения. Коварное различие, как отметил профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА Геннадий Стерник, - в том, что спрос в жилищной сфере повысить удается несравнимо быстрее и эффективнее, чем предложение.
В период строительного бума рост косвенных показателей спроса на жилье – в частности, на ипотеку – маскировал сокращение базовых параметров производство продукта. По данным эксперта, бурный поток инвестиций в строительство уже с 2007 г. сочетался с сокращением абсолютных цифр ввода жилья. Именно по этому можно сделать вывод о том, что первая фаза кризиса отрасли в России началась фактически за год до обвального наступления кредитного голода по причинам внешнего характера.
С другой стороны, конъюнктура отечественного производства всецело зависит от капризов мировой экономики. Как показывают данные Г.Стерника по динамике рынка жилищного строительства, его благополучие находится в прямой зависимости от уровня мировых цен на нефть, курса доллара и динамики притока-оттока капитала на российский рынок. Самый катастрофический спад инвестиций в недвижимость в январе-феврале 2009 г. совпадает с тем периодом, когда не только частные лица, но и крупнейшие банки, «бросились прятать валюту за рубежом».
В 2010 г. цены на нефть относительно стабилизировались, а движение капитала носит разнонаправленный характер. Даже по оптимистическим прогнозам Банка РФ, эти показатели конъюнктуры в течение ближайших 3 лет существенно не изменятся. «Еще три года для бума на рынке недвижимости конъюнктурных оснований не будет», - делает вывод Г.Стерник.
Еще более пессимистичны выводы в отношении рынка коммерческой недвижимости, бурно развивавшегося в 2006-2008 гг. По оценкам замглавы петербургского ГУИОН Дмитрия Табалы, докризисные показатели спроса в этом секторе могут восстановиться через 12-13 лет. В отличие от рынка жилья, офисный и складской рынки парализованы дефицитом спроса. В Москве, по данным декана факультета экономики недвижимости АНХ Елены Иванкиной, простаивает 40% построенной офисной площади.
Неудивительно, что на архитектурно-строительных форумах 2010 г. новые проекты в области коммерческой недвижимости почти не фигурировали. Более того, многие инвесторы задумались о пересмотре ранее задуманных офисных проектов под строительство жилья.
Конфликт благих намерений
Как известно, разработчиками Градкодекса РФ владело возведенное в аксиому допущение, что земельный участок сам по себе притягателен для вложения средств. На этом основании МО были предоставлены полномочия по распоряжению землей, для чего от них требовалось к установленному сроку повсеместно разработать территориальные схемы и генпланы. Однако эти сроки пришлось повторно продлевать, поскольку МО для разработки этих документов не хватало ни средств, ни персонала.
Оценки ведущих экономистов говорят о том, что «теория доходности территорий» оказалась несостоятельной. Тем не менее, как сообщил член Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Сергей Петров, на высшем юридическом уровне принято решение о том, что разработка террсхем и генпланов повторно продлеваться не будет. Соответственно, отстающие будут лишены прав распоряжаться землей.
Александр Вахмистров, бывший вице-губернатор Петербурга и нынешний кандидат на пост главы НОСТРОЙ, считает, что разработку документов терпланирования следует максимально упростить. Но единственная поправка в Градкодекс, внесенная в Госдуму в этой сфере, состоит в разрешении разрабатывать генпланы по заказу инвесторов за их счет с последующей компенсацией. Осталось непонятным, из каких источников будут компенсироваться эти средства, и что делать тем МО, куда инвесторы так и не пришли.
В регионах, где генпланы и ПЗЗ уже разработаны, огромные территории предназначены для строительства деловой недвижимости. Перепрофилирование теперь возможно только после внесения изменений в граддокументацию. Каждому застройщику в крупном городе придется индивидуально добиваться изменения территориального зонирования на свой участок. Потерянное время выльется в уплату аренды за простаивающий участок. Расходы в конечном итоге лягут на потребителя.
В дополнение к генпланам и ПЗЗ внедряется еще один базовый документ – региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Согласно Градкодексу, лишь на их основании возможна разработка проектов планировки и межевания территорий. В Петербурге подготовленный проект РНГП уже стал предметом острых разногласий в КГХ ЗакС. Одни отстаивают неприкосновенность зеленых зон и иных общественных пространств. Представители интересов строительного комплекса, в свою очередь, обеспокоены дополнительными ограничениями на застройку в центре города. Возникший тупик настроена решшить Комиссия по промышленности, экономике и собственности, у которой свои представления о приоритетах размещения объектов недвижимости.
При этом все стороны согласны с тем, что к центрам исторических городов неприменимы те же показатели, что для периферии. Например, детские сады в центре Петербурга традиционно размещались на первых этажах жилых домов, а не в отдельных строениях. Меньшинство «отдельно стоящих» социальных объектов в годы реформ незаметно перешли в собственность частных компаний. «Втыкать» новые объекты некуда. Однако вступивший в силу техрегламент противопожарной безопасности вводит свои непреодолимые на региональном уровне ограничения.
Дебаты вокруг РНГП – классический образец конфликта благих намерений. Столкновение приоритетов, приумножаемое неповоротливостью законов, не менее типично и для федерального межведомственного уровня, где разные группы экспертов «хотят как лучше», но продуцируют взаимно несовместимые документы «как всегда».
Как напоминает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, монополии разработали и утвердили свои планы размещения объектов инфраструктуры для всей территории РФ. В то же время единой схемы пространственного развития России как не было, так и нет, а региональные документы стратегического развития исходит не из реальных, а из «желаемых» перспектив. Для начала, по его мнению, необходимо приблизить стратегии к действительности и увязать на уровне федеральных округов.
Заколдованная себестоимость
По словам С.Петрова, в ближайшее время Госдума примет новые законопроекты, расширяющие возможности комплексного освоения территорий, в том числе облегчающие процесс отчуждения земель для госнужд. Коррективы предполагается внести и в регулирование развития застроенных территорий: в их состав будут включаться теперь и земли производственных объектов, подлежащих редевелопменту.
Намерения разрешить противоречия между градостроительным и земельным правом являются несомненным шагом вперед, отмечает Е.Иванкина. Правовые препятствия для освоения земель в России, по ее оценке, - главный тормоз градостроительного развития. По данным эксперта, разграничение собственности на землю на практике сократило площадь земельного фонда страны, принадлежащего государственным и муниципальным ведомствам, лишь на 0,3%, в то время как земли, принадлежащие частным компаниям, расширились преимущественно за счет частных наделов.
Единственным эффективным инструментом для сокращения гигантской (92,2%) доли земли, принадлежащей государству, являются аукционы Фонда РЖС. Однако специалисты рынка недвижимости неоднозначно оценивают его практику.
По словам главы филиала Фонда РЖС на Северо-Западе Никиты Степанова, филиал намерен уже в течение 2010 г. выставить на торги 350 га неиспользуемых территорий в Петербурге, из них 250 га – под жилищное строительство. При этом в оборот вводятся территории не только в Пушкинском, но и в Калининском и Красногвардейском районах, где таким образом создается резерв для возведения наиболее востребованного жилья эконом-класса.
Петербург остро нуждается в новых землях для строительства жилья. Однако, по оценке директора по развитию СК «Темп» Ксении Морковкиной, изрядная часть выставляемых участков представляют собой территории, где освоение многократно превышает расходы на покупку земли. Так, покупателю участка в Полюстрово предстоит потратить 3 млрд. рублей для каблирования высоковольтной ЛЭП, а геолого-почвенные условия участка ставят под вопрос возможность его эффективного использования для строительства. На Дальневосточном пр. девелоперу придется ликвидировать многолетний золоотвал и убедить потенциального потребителя в экологическом благополучии территории.
В оборот можно было бы ввести обширные территории земель сельхозназначения. Однако Минрегионразвития предложило внести в закон «О садоводческих товариществах» поправку, разрешающую создание дачных объединений только в границах населенных пунктов. Экспертам теперь придется, по словам Е.Иванкиной, вновь убеждать ведомство в нецелесообразности этой сугубо идеологической меры.
Отсутствие иных форм предоставления земли, кроме аукционов, в отдаленных регионах приводит только к тому, что земля не используется никак. Напротив, в крупных городах даже при стагнационной внешней конъюнктуре дефицит земли в весьма близкой перспективе приведет к повышению цен на первичное жилье, что при недостаточности платежеспособного спроса вторично снизит темпы строительства. Об этой опасности предупредил А.Вахмистров. По его мнению, если Петербург рассчитывает вывести на рынок большие объемы жилья в 2013 г., то заниматься подготовкой территорий необходимо уже сейчас.
На первый взгляд, резерв еще велик: в городе только-только началась реализация двух масштабных проектов комплексного развития. Однако, по оценке исполнительно директора АН «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, выход на рынок дешевых квартир в «Северной Долине» снизил средний уровень цен на первичном рынке Петербурга лишь на 2 недели. Цена предложения сохраняется на уровне 69 тысяч рублей за 1 кв.м.
Потенциальные покупатели жилья, по данным социологов, уже почти не верят в дальнейшее снижение цен. Впрочем, в Минрегионе по-прежнему рассчитывают на возможность удешевления 1 кв. м в 2-3 раза, и именно из этих представлений рассчитываются размеры субсидий и сертификатов на жилье.
По данным президента Союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина, в Петербурге средняя инвестиционная стоимость строительства – не ниже 42 тысяч рублей за 1 кв.м. А этот показатель, как известно, включает в себя как стоимость приобретения земли и подключения к инфраструктуре, так и расходы на многочисленные согласования.
Если Фонд РЖС действительно введет «голландские аукционы» на непрестижные участки земли, стоимость 1 кв. м удастся понизить, считает Г.Стерник. Другим резервом является удешевление стройматериалов. Однако цены на арматуру и цемент начали повышаться. Применение материалов с высокими экологическими и энергосберегающими свойствами не понизит, а повысит цену 1 кв. м жилья, отмечает П.Горячкин. Но для производителей стройматериалов – в отличие от девелоперов курортной индустрии – пока не придумано особых экономических зон с налоговыми льготами.
Юридические бреши
В поисках дополнительных источников пополнения бюджета Минфин разрабатывает параметры налога на недвижимость, находящуюся в собственности граждан. В Минэкономразвития предлагают ввести существенную дифференциацию этого налога в зависимости от доходов. Правда, Г.Стерник не уверен в том, что налог не окажется «плоским»: он напоминает, что депутатский корпус в среднем представляет интересы не самой малообеспеченной категории населения.
Впрочем, в парламенте имеется оппозиция, регулярно вносящая альтернативные законопроекты. Аргументы Ивана Грачева – соавтора давно внесенного, но так и не принятого законопроекта «О строительных сберегательных кассах» - были созвучны результатам исследований экспертов. По его мнению, для эффективного развития жилищного рынка России следует в озаботиться хотя бы относительной независимостью от внешней конъюнктуры. И соответственно, стараться избегать экономических мер, создающих «ценовые пузыри» - тем более что в мировой экономике сохраняются предпосылки для новых кризисов ликвидности. По его мнению, именно стройсберкассы могут сократить риски для потребителей, поскольку этот механизм, в отличие от ипотеки, предполагает использование исключительно внутренних финансовых ресурсов.
Однако правительство озабочено поддержкой банковской системы, а поскольку для банков ипотека является более надежным источником прибыли, ее и собираются развивать в первую очередь. При этом, по данным опроса жителей самого благополучного региона – Москвы, только 19% жителей, планирующих приобретение жилья, делает ставку на ипотеку, рассказывает глава социологической службы агентства «Миэль-Недвижимость» Никита Чулочников.
Сомнения покупателей жилья пытаются развеять гарантиями прав участников долевого строительства, для чего приняты поправки в закон №214-ФЗ. Однако даже в Петербурге, где правительство разработало специальный график перехода застройщиков к строительству в соответствии с этим законом, его соблюдает сегодня только 41 компания на 73 объектах – то есть «охват» составляет не более 25% рынка первичного жилья. Застройщики, соблюдающие закон, признаются, что его механизм дает хронические сбои из-за замедления регистрации договоров долевого участия в органах Росреестра. Задержки, достигающие 3 месяцев, создают кассовые разрывы у строительных компаний и срывают обязательства дольщиков перед банками.
По словам топ-менеджера Единого центра документов Алексея Попова, как раз в канун введения в действие закона федеральное ведомство «спустило» местным регистраторам новую форму отчетной документации, заполнение которой требует в 2 раза больше времени, чем прежняя. А накануне региональные органы УФРС перевели в федеральный штат, что автоматически сократило размеры оплаты труда, что вызвало уход квалифицированных сотрудников. На их места по конкурсу будет набираться пополнение, которое еще предстоит обучать. Таким образом, ни образование «единого окна», ни составление графиков процедуру регистрации договоров долевого участия ускорить не смогут. И следовательно, как считает председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков, требования закона как обходят, так и будут обходить, благо и в самом законе бреши для этого сохранились.
Константин Черемных