ОЖД: наш паровоз вперед лети!


03.11.2010 22:03

Почти 40 млрд. рублей составила инвестиционная программа Октябрьской железной дороги на 2010 г., что, по словам начальника ОЖД Виктора Степова доказывает степень важности Северо-Западного региона для развития железнодорожного транспорта России. Сегодня Октябрьская магистраль занимает второе место по объемам инвестиций на сети РЖД.

 

Магистраль Петербург - Хельсинки

Открытие скоростного сообщения между Петербургом и Хельсинки позволит сократить время в пути по железной дороге с нынешних 6 часов 18 минут до 3,5 часа. Общие затраты на проект составляют порядка 79,7 млрд. рублей. Из них, на организацию скоростного движения – 33,9 млрд. рублей, на вынос грузового движения – 45,8 млрд. рублей.

Так, за счет средств «РЖД» осуществляется реконструкция линии Петербург – Парголово – Выборг – Бусловская под скоростное движение, а также строительство вторых путей и электрификация участков по реализации II этапа, выноса грузового движения. Как отметил В.Степов, в 2010 г. на организацию скоростного движения на направлении Санкт-Петербург – Бусловская направлено более 11 млрд. рублей, 4 млрд. рублей – на вынос грузового движения на направлении Лосево – Каменногорск.

В рамках проекта на участке Петербург – Бусловская выполнена модернизация 53 пассажирских платформ, реконструкция искусственных сооружений и контактной сети, ремонт свыше 270 км пути с применением инновационных конструкций под высокоскоростное движение.

Строительство новой 2-путной электрифицированной железнодорожной линии Лосево – Камменогорск с внешним электроснабжением и протяженностью 64 км, осуществляется за чет средств Инвестиционного фонда РФ. Строительство начнется в конце 2010 г. Все согласования и экспертизы по проекту уже пройдены, отмечает В.Степов, окончание работ на этом участке запланировано на 2012 г.

По состоянию на начало 2011 г. объем затрат по проекту организации скоростного движения составит 41,8 млрд. рублей. Эти средства позволят начать регулярное сообщение между Петербургом и Хельсинки и продолжить работы в части выноса грузового движения.

Как отметил В. Степов, на направлении Петербург-Хельсинки в 2011 г. пойдут 4 пары поездов «Аллегро», сейчас они проходят испытания. На российской территории они будут делать только одну остановку – в Выборге, в Финляндии их будет 5.

В начале октября на Финляндском вокзале Петербурга вице-президент ОАО «РЖД» Михаил Акулов и старший вице-президент VR-Group Антти Ятинен провели презентацию скоростного поезда «Аллегро» производства компании Alstom.

«Уникальность этих поездов состоит в том, что они могут использоваться на линиях и с постоянным и переменным током, в них одновременно реализована как финская, так и российская технология коммуникаций и установлены две системы управления движением», - рассказал М.Акулов.

 

Транспортный коридор к Усть-Луге

В рамках стратегического партнерства между ОАО «Компания Усть-Луга» и ОАО «РЖД» продоложаются работы по реализации инвестиционного проекта «Комплексная реконструкция участка Мга – Гатчина – Веймарн – Ивангород и железнодорожных подходов к портам на южном берегу Финского залива», рассчитанного до 2020 г.

Проектом предусмотрено строительство вторых главных путей на всем участке, удлинение путей станций до полезной длины 1050 м, электрификация участков Фрезерная – Гатчина – Веймарн, Веймарн – Котлы-II, Котлы-II – Усть-Луга, а в последствии Котлы – Калище общей протяженностью 211,4 км, усиление электрификации участка Мга – Гатчина протяженностью 60,1 км, устройство авто- и железнодорожных развязок в 2 уровнях, модернизация систем централизованной блокировки и связи, жилищное и гражданское строительство.

На сегодняшний день из 190 км путей транспортного коридора Мга – Усть-Луга, которые будут построены к 2011-2012 г, построено 130. Этот транспортный коридор позволит пропускать 100 млн. тонн грузов в год.

Также осуществляется строительство предпортового железнодорожного станционного комплекса «Лужская», который в перспективе должен стать самым крупным и современным в Европе. В рамках развития Усть-Лужского узла (всего 6 станций), построены станции Усть-Лужская-Северная и Усть-Лужская-Южная, завершается строительство I очереди станции Усть-Лужская-Нефтяная. К 2013 г. планируется завершить строительство станции Усть-Лужская-Генеральная.

В строительство этого узла планируется инвестировать не менее 14 млрд. рублей, говорит зам. главного инженера «Ленгипротранс» Владимир Романов. При этом схема узла постоянно корректируется, в связи с развитием мощностей порта.

Общая протяженность путей внутри Усть-Лужского железнодорожного узла составит 250 км, на сегодня построено 50.

В 2005-2010 гг. объем затрат на реконструкцию участка Мга – Гатчина – Веймарн – Ивангород и железнодорожных подходов к портам на южном берегу Финского залива, достигнет 29,1 млрд. рублей. На 2010 г. на реализацию проекта было направлено 11 млрд. рублей.

На период 2011-2013 гг. предусмотрено выделение средств в объеме 28,2 млрд. рублей, в том числе на 2011 г. – 9,1 млрд. Но эта цифра не окончательная, считает В.Степов, все зависит от рыночных условий и объемов перевалки грузов, и размер инвестиций может вырасти до 19 млрд.

 

Дополнительный главный путь на участке Москва – Крюково

Для оптимизации графика движения поездов с учетом пуска скоростных «Сапсанов» запланирован ввод в эксплуатацию дополнительного главного пути на участке Москва – Крюково. В соответствии с проектом инвестиционного бюджета ОАО «РЖД» в 2011-2013 гг. на реализацию этого проекта предусмотрены средства в объеме 14 млрд. рублей. По словам В.Степова в 2010 г. по этому проекту освоено уже 4 млрд. рублей.

В соответствии с решением Экспертного совета по инвестиционным проектам, в 2012 г. планируется завершить строительство дополнительного главного пути на участке Останкино – Химки. В целях реализации этой задачи объем инвестиций по проекту на 2011 г. увеличен на 3,4 млрд. рублей по отношению к ранее утвержденным параметрам.

Ввод в эксплуатацию 4-го главного пути на участке до Химок позволит, в частности: освободить 2-й главный путь, предназначенный для пригородных поездов; сократить время стоянки пригородных поездов под обгоном «Сапсанами» и уменьшить время в пути следования; использовать станцию «Химки» для оборота поездов и организации временной зоны Москва-Химки, а также обгона пригородных поездов скоростными.

 

Развитие вокзальных комплексов

Для развития вокзальных комплексов и модернизации инфраструктуры в Дирекции железнодорожных вокзалов разработана программа их развития до конца 2015 г. Комплексное развитие железнодорожных вокзалов совместно с прилегающими территориями направлено на совершенствование инфраструктуры города, улучшение транспортной доступности.

На днях между ОАО «РЖД» и Минрегионразвития РФ было подписано соглашение о сотрудничестве в области развития железнодорожных вокзалов. Оно предусматривает выработку согласованных позиций по проекту программы «Железнодорожные вокзалы – точка экономического роста субъектов РФ» в рамках комплексного территориального развития регионов. РЖД будут разработаны предложения развитию инженерной, транспортной и железнодорожной инфраструктуры. Кроме того, компания совместно с Минрегионом будет проводить согласованную работу по реализации инвестиционных проектов в области строительства и реконструкции железнодорожных вокзальных комплексов.

РЖД готовит масштабную программу государственно-частного партнерства по развитию вокзальных комплексов, рассказал на Общероссийском форуме «Стратегическое планирование в регионах и городах России» гендиректор ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» Михаил Грудинин. «Мы изучили опыт 22 стран, наиболее эффективно использующих железнодорожные вокзалы, превратив их в интермодальные транспортно-пересадочные узлы, которые интегрируют вокруг себя различные транспортные потоки. Понятно, что место с большой нагрузкой по транспорту и пешеходам – это хорошая база для создания общественно-деловых зон. В ряде стран мы видим, что объем коммерческой недвижимости вокруг вокзала в 6 раз превышает площадь самого вокзального комплекса» - рассказал он.

О масштабной программе ГЧП в области развития вокзальных комплексов рассказал на Общероссийском форуме «Стратегическое планирование в регионах и городах России» гендиректор ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» (дочерней компании ОАО «РЖД») Михаил Грудинин: «Мы изучили опыт 22 стран, наиболее эффективно использующих железнодорожные вокзалы, превратив их в интермодальные транспортно-пересадочные узлы, которые интегрируют вокруг себя различные транспортные потоки, - рассказал он. – Понятно, что место с большой нагрузкой по транспорту и пешеходам – это хорошая база для создания общественно-деловых зон. В ряде стран мы видим, что объем коммерческой недвижимости вокруг вокзала в 6 раз превышает площадь самого вокзального комплекса».

М.Грудинин рассказал, что «политика РЖД в таких проектах – не вкладывать больше 30% от общей стоимости. Некоторые проекты удается реализовать целиком за счет средств частных инвесторов». Он также пояснил, что ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» в реализации этих проектов возьмет на себя обязанности по разработке проектной документации, в том числе с проектированием улично-дорожной сети, и отчасти – инженерной подготовки.

Первые проекты стартуют в 2011 г., в тех городах, где власти проявляют наибольшую заинтересованность в них. «Мы подсчитали, что окупаемость таких проектов за счет строительства объектов коммерческой недвижимости, составит не более 3,5 лет, рентабельность – 20%. Под создание этих проектов мы планируем выпуски ценных бумаг», - добавил М.Грудинин. Планируется также привлечение иностранных инвесторов с большим опытом работы в сфере развития и эксплуатации железнодорожных вокзалов.

На недавнем селекторном совещании президент ОАО «РЖД» Владимир Якунин отметил, что реализация программы реконструкции и модернизации вокзалов идет хорошими темпами. «В 2010 г. Инвестиционным комитетом РЖД были одобрены обоснования инвестиций в строительство по вокзалам, расположенным на скоростном ходу Нижний Новгород – Москва – Хельсинки, и 8 вокзалам Московского железнодорожного узла», - напомнил он. Всего до 2015 г. более 70 железнодорожных вокзалов России должны быть доведены до уровня мировых стандартов.

В рамках подготовки к открытию скоростного сообщения по маршруту Петербург-Хельсинки в 2010 г начаты работы по модернизации Финляндского вокзала в Петербурге и вокзала Выборга. Техническим заказчиком по результатам конкурса определена компания ООО «Бекар», генеральным подрядчиком выступает ОАО «РЖДстрой».

По Финляндскому вокзалу работы разбиты на 2 этапа. I этап приурочен к открытию скоростного движения и включает в себя работы по реконструкции международного терминала, платформы, распределительной площадки. Также будут обновлены фасады здания, выполнен ремонт кровли и башни с часами. II этап, который завершится к декабрю 2011 г. предусматривает создание транспортно-пересадочного узла.

На вокзале Выборга будет проведена полная реконструкция с заменой всех инженерных сетей, реконструкцией фасадов, внутренних помещений, платформы.

Обустройство пунктов пропуска на Финляндском вокзале и железнодорожной станции Выборг, задействованных в обеспечении международного скоростного пассажирского сообщения по маршруту Санкт-Петербург – Хельсинки завершится до 1 декабря 2010 г., - сообщил заместитель руководителя Росграницы Борис Хайтович. К этому времени завершатся работы по реконструкции помещений железнодорожных вокзалов, предназначенных для размещения контрольных органов. Начата закупка оборудования, необходимого для осуществления пограничного, таможенного и иных видов контроля.

Подписано соглашение о сотрудничестве между Дирекцией железнодорожных вокзалов и Мурманской областью. Это связано с перспективным развитием Мурманского порта, следовательно, и всей области. Так, по вокзалу Мурманск выполняются проектно-изыскательские работы, которые проводятся совместно с ОАО «РЖД – Развитие вокзалов»и испанской компанией «Гасулла». По их окончании (2011 г.) начнутся строительно-монтажные работы.

Также в Северо-Западной региональной дирекцией ведется подготовка обосновывающих материалов для рассмотрения на экспертном совете инвестиционного комитета ОАО «РЖД» модернизации Ленинградского вокзала в Москве, Московского и Витебского вокзалов в Петербурге, а также вокзалов в Петрозаводске, Калининграде, Твери.

В IV квартале 2010 г. будет завершена подготовка проектно-сметной документации и начаты строительно-монтажные работы на Павелецком, Ленинградском и Савеловском вокзалах Москвы.

Работы по модернизации Московского вокзала Петербурга и вокзала Петрозаводск, включающие в себя разработку концепции по созданию транспортно-пересадочного узла, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы первой очереди включены в инвестпрограмму ОЖД на 2011 г.

Ведутся работы и по программе развития малых вокзалов ОЖД. В настоящее время руководство дороги считает перспективным в этой области взаимодействие со сторонними инвесторами. Пилотным проектом ОЖД в этом сфере является строительство вокзального комплекса на станции Рыбацкое, принятого в эксплуатацию в 2009 г. В настоящее время завершается строительство аналогичного объекта на станции Всеволожская, и планируются работы по строительству вокзальных комплексов на станциях Сестрорецк, Ульянка, Гатчина-Варшавская.

 

Высокоскоростная магистраль Москва-Петербург

Выделенная железнодорожная магистраль между Москвой и Петербургом – проект уже не далекого будущего. Сейчас проект магистрали выполняется компанией ОАО «Скоростные магистрали» в рамках подготовки его к международному тендеру. Презентация его на международном рынке инфраструктурных провайдеров планируется в I полугодии 2011 г. В 2010 г. «Скоростные магистрали» разрабатывают «Концепцию проекта ВСМ 1».

Ожидаемая скорость движения по ВСМ составит до 400 км/ч, планируемое время в пути не превысит 2,5 часов.

Реализация проекта ВСМ планируется по схеме ГЧП на основе контракта жизненного цикла. Внедрение европейской системы стандартов при работе над проектом позволит не только сэкономить время и средства на разработку нормативной базы, но и снять барьеры на пути инноваций, снизить затраты на строительство. По предварительным оценкам ожидаемый эффект от применения гармонизированных с европейских стандартов составит 10-30% от стоимости ВСМ 1.

 

Ирина Васильева


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: РЖД



26.10.2010 17:10

В Петербурге прошел IX Общероссийский форум «Стратегическое планирование в регионах и городах России». В этом году главной его темой стала модернизация – стратегия модернизации и модернизация стратегий.

 

От регионов к округам

Для того чтобы добиться успехов в модернизации инфраструктуры и промышленности, необходимо качественно обновить стратегические подходы к этой задаче – таков основной посыл, которые выразили в своих выступлениях на форуме представители Минрегиона и Минэкономразвития.

Спустя несколько лет после принятия Градостроительного кодекса РФ, они решили вернуться к истокам дискуссии, зародившейся на I форуме по стратегическому планированию с подачи «Центра стратегических разработок», объявив разработку стратегий развития первоочередной задачей по сравнению с разработкой документации градостроительной.

Как сообщили организаторы, сегодня 10-летний план – стратегию социально-экономического развития имеет подавляющее большинство субъектов РФ. Следующий шаг – это разработка на их основе окружных стратегий.

«Мы начали эту работу еще в 2006 г. с Дальневосточного округа, потом на основе этого опыта был составлен аналогичный продукт для Южного федерального округа в 2008 г.», - рассказал директор Департамента специальных программ и проектов территориального развития Минрегиона Никита Исаев. Разработчики, которые, по его словам, активно привлекаются для воплощения свого продукта в жизнь – как в качестве консультантов, так и в качестве руководителей различных направлений и проектов.

Разработкой стратегии для Северо-Кавказского федерального округа занимается группа под непосредственным руководством Минрегиорна. Инвестиционно-консалтинговая компания AV при поддержке Московского общественного научного фонда провела сравнительный анализ конкурентоспособности и стратегий регионов СКФО. О работе над окружной стратегией рассказал директор компании Strategy Partners Максим Лозовский.

Он пообещал к 2025 г. на средства ОАО «Корпорация развития регионов СКФО», единственным учредителем которого является ВЭБ, превратить СКФО в ведущий туристический центр, сделать из него крупнейшего поставщика сельхозпродукции, развитый транспортный узел и привлекательный для жизни регион.

Подведены итоги тендера на разработку окружной стратегии и для Северо-Западного федерального округа. Победителем стал петербургский филиал ГУ «Высшая школа экономики». Сроки, отпущенные разработчикам, очень жесткие – стратегия должна быть представлена на согласование в Минрегион уже в декабре. Но помощь обещают не только в аппарате полпредства СЗФО, сообщил начальник Департамента финансового и экономического мониторинга полпредства Сергей Зимин, но и в Ассоциации «Северо-Запад». Как рассказал вице-президент исполкома ассоциации Слава Ходько, организацией было выработано несколько объемных документов, посвященных стратегическому планированию в округе.

Замдиректора Департамента согласования долгосрочных отраслевых стратегий развития, федеральных целевых и ведомственных программ Минрегиона Евгений Елисеев со своей стороны пообещал, что министерство вовлечет в процесс согласования и руководителей регионов СЗФО. «Моя работа заключается в том, чтобы согласовать и увязать между собой намерения и планы всех сторон, не только по регионам, но и по отраслям – на уровне министерств, ведомств и корпораций», - заверил он.

Е.Елисеев также подчеркнул, что ДВФО, СКФО и СЗФО – являются приграничными округами, в которых чувствуется тяготение к внешним экономическим центрам, и, как следствие – ослабление связи с центральными регионами. Сплочение внутри округов на стратегическом уровне, по его мнению, должно сбалансировать эти тенденции, упрочить взаимосвязи смежных отраслей, выстроить систему приоритетов в области государственно-частного партнерства, повысить инвестиционную эффективность и социально-экономический масштаб отдачи проектов ГЧП, и, таким образом, в конечном счете, увеличить потенциал регионов.

 

Закона все нет

Между тем, участники форума – руководители регионов и представители научно-исследовательских структур, вовлеченных в региональную политику – не могли сдержать удивления и недоумения по поводу переформулированной задачи. «Не получится ли с региональными стратегиями то же самое, что происходит сегодня со схемами территориального развития?», - задалась вопросом президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Она напомнила, что сроки завершения разработки схем терпланирования уже однажды были перенесены – с 1 января 2010 г. на 1 января 2012 г. А теперь региональные власти, поспешив переключиться на разработку стратегий, фактически остановив работу над схемами.

В поддержку продолжения работы над документами территориального планирования выступил вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас. Процитировав положения Градкодекса, он подчеркнул, что в этом законе четко прописано, что именно нужно делать для создания в т.ч. и стратегий социально-экономического развития. По мнению Г.Дваса, Градкодекс является на сегодняшний день основной, и притом единственной базой, для регионального планирования.

«Если бы документы территориального развития разрабатывались, это было бы большой подвижкой в деле формирования стратегий, - признал Е.Елисеев. – Но дело в том, что Градкодекс – это, по сути, не закон, а скорее инструкция. Для того чтобы привести его в формат закона необходимо 2-3 года работы юристов».

Как пояснила депутат Госдумы Галина Изотова, законопроект о государственном стратегическом планировании, о необходимости принятия которого говорится едва ли не с момента основания форума, находится сегодня только в начальной стадии обсуждения в Правительстве РФ. «При Правительстве создана рабочая группа по этому закону, в которую вошли разработчики, в том числе и я. Мы прилагаем все силы для принятия этого закона, но пока я вряд ли взялась бы сказать, когда именно законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы», - сообщила она.

 

Финансы для модернизации

Как рассказал на форуме министр финансов РФ Алексей Кудрин, начиная с 2012 г. бюджет РФ будет формироваться на принципиально иных основах – он станет программным. 97% расходов бюджета будет прописано в 39 различных целевых программах, которые планируется утвердить уже в конце 2010 г. 2011 г. будет переходным, пояснил он.

Поэтому, чтобы претендовать на федеральное финансирование, регионы должны иметь собственные стратегии, подкрепленные соответствующими программами и «подушкой» из собственных инвестиционных проектов, желательно признанных приоритетными на уровне окружной стратегии социально-экономического развития.

До сих пор, как отметил А.Кудрин, российское правительство не пренебрегало индивидуальным подходом к региональным программам и проектам, откликаясь на призывы губернаторов. Но когда таким образом распределяется едва ли не две трети средств, запланированных на поддержку регионов, государственная региональная политика становится неэффективной – слабеет стимул к накапливанию региональных бюджетов путем наращивания налогооблагаемой базы, к поддержке наиболее перспективных и значимых инвестиционных проектов.

Уже в 2011 г., как сообщил Кудрин, федеральные власти будут вынуждены либо сокращать расходы бюджета, либо увеличивать налоги. Этот выбор придется сделать в силу грядущего финансового дефицита и в регионах. Ситуация будет непривычной, доходы будут расти медленно, предупредил он. А принцип, которым будут руководствоваться в правительстве, помимо «окружной значимости» программ – это финансирование на основе «выравнивающих» субсидий, дотаций и субвенций, то есть принцип софинансирования – как на уровне региональных бюджетов, так и на уровне привлечения внешних финансовых источников.

 

Пути решения

Принципиальные изменения появятся в программах, проводником которых является Фонд ЖКХ. В зоне особого внимания правительства – судьба Инвестиционного фонда РФ.

«До тех пор, пока не сформированы другие каналы поддержки проектов ГЧП, за исключением структур ВЭБа, вопрос с Инвестфондом, конечно, нужно решать», - высказала свое мнение по этому вопросу на форуме заместитель директора Департамента инвестпроектов Минрегиона Анна Печенова.По ее словам, проблема невостребованности средств Инвестфонда решается путем помощи в доработке региональных проектов, и не в последнюю очередь достижением межрегиональной согласованности действий.

«Создание региональных инвестиционных фондов позволило бы перераспределить часть дотаций и субсидий без контрагентов, - отметила А.Печенова. – При наполнении этих фондов средствами из федерального бюджета, которые будут предоставляться на условиях софинансирования, регионы были бы заинтересованы в проработке и продвижении инвестпроектов, привлечении инвесторов.

Она также сообщила, что Минрегионом подготовлен и подан на согласование в правительство проект постановления о создании региональных инвестфондов, уточнив, впрочем, что такие решения не принимаются в отсутствии принципиальной ясности с финансированием.

Большинство институтов регионального развития было создано в течение последних 5 лет, но каналов для поддержки модернизационных процессов все равно недостаточно, отметил зампред правления ВЭБ Сергей Васильев. Он также согласился, что одним из сдерживающих факторов модернизации является «крайне низкое» качество подготовки документов и, как следствие – недостаток перспективных проектов.

Нужны фонды, которые могли бы стимулировать грантами инновационные разработки, что позволило бы не перегружать заемщиков тех финансовых инструментов, которые выпускает ВЭБ для реализации своих программ. Нужны, очевидно, и пилотные проекты в области ГЧП, которые позволили бы получить опыт, возможность для анализа и доработки при последующем распространении таких проектов. Возможно, нужны корпорации развития и за пределами СКФО. Таковы, на взгляд С.Васильева перспективы дальнейшей работы.

Не исключено также и появление новых отраслевых и межотраслевых структур на основе рабочих групп, занимающихся сегодня разработкой той или иной ФЦП и стратегии. «Мы считаем, что концепции регионального развития приморских городов, в силу общей и своеобразной специфики, требуют особого внимания, так же, как и территории Крайнего Севера, например», - заявил советник Департамента государственных целевых программ и капитальных вложений Минэкономразвития Юрий Михайличенко. Министерство добивается внесения изменений в Морскую доктрину и стратегию морской деятельности, сообщил он, с тем, чтобы эти документы были ориентированы не только на обеспечение национальной безопасности, но и служили росту экономики на приморских территориях.

 

Наталья Черемных


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



19.10.2010 23:03

Отличительной чертой элитной недвижимости Петербурга эксперты определяют местоположение в исторической части города. Существенное влияние на статус объекта оказывают архитектура и планировки квартир, наличие закрытого придомового пространства, развитой инженерной инфраструктуры, уровень безопасности и комфорта. О тенденциях развития сегмента беседовали эксперты на круглом столе «Элитная недвижимость: прошлое, настоящее и будущее», организованном Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти.

 

Рядом с властью

На формирование элитных кварталов в Петербурге всегда оказывало влияние близость власти, считает генеральный директор ООО «Прогулки по Петербургу» Александр Чернега. Свой экскурс в историю он посвятил аспектам развития элитного жилья в Петербурге.

Так, рядом с построенным Летним дворцом Петра I, естественно стала селиться и знать. А первый элитный квартал Петербурга возник между Дворцовой набережной и Миллионной улицей – знать осваивала территории рядом с Зимним дворцом. Однако, когда в 1712 г. появился проект плана Петербурга с центром на Васильевском острове, знать туда перебираться не спешила – из-за отсутствия транспортной инфраструктуры и удаленности от двора. Примерно тогда начали развиваться территории вдоль Невского пр., Большой и Малой Морских ул.

На примере отдельных районов Петербурга эксперт показал, как со временем они меняли свое значение. Так, район Коломны первоначально населяли крепостные, рабочие Адмиралтейских верфей, однако его статус изменился после строительства здесь театра. А наводнение 1824 г. подтолкнуло знать к поиску более безопасных мест для поселения – стали развиваться территории в районе ул. Кирочной и Фурштадтской. Престижность этого места повысилась после прокладки здесь в 1826 г. водопровода. Со строительством института, больницы возросла значимость района Семенцы – здесь стала селиться интеллигенция.

 

Местоположение и вид на воду

Над определением понятия «элитная недвижимость» специалисты бьются уже не менее 20 лет, и до сих пор не могут окончательно прийти к общему мнению. Однако критерий местоположения остается определяющим, отметил директор компании «Невский простор» Александр Гиновкер.

«Место, место и еще раз место, а в Петербурге еще и вид на воду. И уже потом такие вторичные критерии элитности жилья, как паркинг, планировка, инфраструктура дома, входная группа, формат дома, дизайн, отделка и т. д.», подчеркнул эксперт. Есть в элитном сегменте и такое понятие как «фишка», изюминка дома, которую придумывают авторы проекта для нового жилого комплекса, и которую выдумывать не надо в историческом центре города. Например, про дома на Мойке, 40, достаточно сказать, что здесь А.Пушкин писал свою «Полтаву».

С этим согласна и руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Юлия Нигуль. В целом, по ее мнению, элитную недвижимость можно разделить на два класса: «Элита класса А» - эксклюзивные объекты с видами на исторические памятники, воду и «Элита класса Б», не имеющая таких эксклюзивных видовых характеристик.

Сегодня среди покупателей элитного жилья можно выделить две группы, считает А.Гиновкер. Первая – это, москвичи и люди из нефтяных регионов, которым интересна вторичная группа факторов элитности жилья; вторая – это жители Петербурга, и иностранные граждане, акцентирующие внимание на историческом аспекте. Начиная с 1990-х гг. много недвижимости в центре Петербурга скупается именно иностранцами, которые понимают, что наиболее ценно, и что подорожает в дальнейшем.

К специфике центра Петербурга эксперт относит такое понятие как «малый девелопмент». Это строительство мансард, обустройство отдельных подъездов, реконструированные дома в старом фонде. При этом, однако, социальное окружение остается разнородным, возникают проблемы с управлением домом. «Бывает так, что 1-2 человека могут «угробить» всю идею престижного дома», отмечает он.

По мнению экспертов, сегодня центр Петербурга представляет собой достаточно контрастную среду: в исторических зданиях «уживаются» и коммунальные квартиры, и дорогие апартаменты. И если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде уже можно было считать элитной, то теперь одного вида на исторические достопримечательности явно не достаточно. Транспортные пробки, отсутствие парковочных мест, проблемы с инфраструктурой, социальная неоднородность среды – все это способствует смещению покупательского спроса в пользу новых обособленных кварталов застройки и развитию рынка загородного элитного жилья.

 

Не жилье, а стиль жизни

Как отмечает А. Гиновкер, жилье может потерять свою привлекательность и в связи с новым строительством. Примером может послужить строительство «Морского фасада», в результате которого жители Васильевского острова, приобретавшие квартиры с видом на залив, скоро будут «любоваться» новыми кварталами. То же самое произойдет в ближайшем будущем в Курортном районе, где коттеджи, расположенные у залива окажутся в середине вновь намытых территорий, подчеркнул он.

Со строительством городских объектов статус жилья может измениться, согласился руководитель Департамента продаж ООО «Петербург сити» Владимир Федоров. Примером тому может послужить и жилье на Крестовском острове – его будущее неясно в связи со строительством там огромного стадиона, считает он.

Если брать настоящую нормальную элиту, то выбор ее невелик, отмечает эксперт, «но ее не должно быть много и здесь необходима жесткая классификация». По его мнению, сегодня только несколько объектов в центре Петербурга могут считаться полноценной «элиткой» и вызвать значительный интерес у покупателя. Это дома на Фонтанке, 1, Большой Морской, 4, Итальянской, 4 и 12, Мойке, 11 и 20, Гангутской, 8 и Литейном, 57.

Обусловлено это, по мнению В.Федорова, тем, что рынок перестал быть рынком продавца, но так и не стал рынком покупателя, поскольку предложить ему сегодня особо нечего, особенно в пределах т.н. «золотого треугольника»: территории между наб. Невы, Фонтанки и Невским пр. Зона эта иногда искусственно расширяется риэлторами до жилых кварталов за Фонтанкой и Суворовского пр. Покупатели вынуждены выбирать из того, что есть. А тенденция последнего времени такова, что теперь выбирается не просто жилье, а стиль жизни, а таких предложений на рынке совсем немного.

Сегодня на первый план выходит именно планировочная среда, отмечает В.Федоров. Сейчас проект идет «изнутри наружу» и решающее значение начинают оказывать архитектура здания, уровень финишной отделки, позиционирование объекта. Важным фактором эксперт считает возможность привлечения ведущих западных архитекторов.

 

543 тысячи квадратов элиты

На конец августа 2010 г. в Петербурге насчитывалось 40 объектов элитной недвижимости относящихся к первичному рынку жилья. Это примерно 543 тысяч кв. м. 61% приходится на Петроградский район Петербурга, остальные находятся в основном в центральной части города (34%), привела данные исследования Ю.Нигуль.

Стоимость жилья в элитном сегменте начинается от 200-250 тыс. рублей за 1 кв. м, но разброс цен очень велик, и стоимость элитного квадрата может доходить до 1,8 млн. рублей. Столько запрашивают за объект в доме на Зоологической ул. На Захарьевской, 41 квартира обойдется покупателю в 350 млн. рублей, на Малой Невке в 500 млн. рублей.

Эксперт считает, что в современном элитном доме должно быть не более 50-100 квартир. Среди крупных объктов элитного строительства Ю.Нигуль выделяет такие проекты как «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», «Резиденцию на Суворовскам».

Новое строительство дает девелоперам больше гибкости и меньше затрат, считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. Редевелопмент в центре обходится дороже: так, стоимость 1 кв. м на пустующем пятне в центральной части Петербурга обойдется 1,5-2 тысячи долларов, а при сносе старого жилья в 1,8-2,3 тысячи. А реконструкция и реставрация требуют не только дополнительных затрат, но и длительных разрешающих и согласовательных процедур.

Ю.Нигуль подчеркнула, что спрос на элитную недвижимость в последние годы остается стабильным, на него не оказал влияния и кризис. «То есть от общего объема реализованного по городу жилья эта цифра составляет примерно 1,5-3%. Динамика продаж на удачных объектах может достигать 5-10 квартир в месяц, а есть и такие объекты, где за месяц нет ни одной продажи», сказала эксперт.

Среди покупателей элитной недвижимости участники круглого стола выделили, прежде всего, бизнесменов, топ-менеджеров и чиновников, при чем доля последних в последнее время растет и составляет примерно 5-10%.

 

Что загородом?

Сегодня наметилась тенденция приобретать элитное жилье в новых кварталах, а также загородных поселках, отметил гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Этому способствует фактор социальной однородности проживающих.

Говоря о перспективах развития сегмента элитной недвижимости Петербурга, он предположил, что в ближайшие годы произойдет смещение спроса в пользу загородной недвижимости. Этому способствует активное развитие транспортной инфраструктуры города, широкое внедрение Интернета. «Уже сегодня нет необходимости регулярно присутствовать в офисе, можно работать дистанционно», говорит Л.Рысев.

При этом эксперт считает, что центр по-прежнему будет дорогим и востребованным, но там будет жилье представительского класса, а жизнь постепенно «перетечет» в загородную зону. Особенно перспективна, по его мнению, территория Курортного района Петербурга.

 

Ирина Васильева


ИСТОЧНИК: АСН-инфо