Ипотека присматривается к рынку
За первую половину 2026 года объем ипотечного кредитования в России вырос относительно первой половины 2025-го почти в 1,5 раза. Больше всего значения выросли в июне в ожидании изменения условий по льготным программам. Кроме того, постепенно растет доля займов по рыночным программам. Эксперты не ожидают активного роста спроса на ипотечные кредиты. Но поскольку власти решили не менять условия семейной ипотеки до 1 октября 2026 года, очередной всплеск на рынке может случиться в сентябре.
По предварительным данным Банка России, в июне относительно мая объем выдач вырос почти в 1,5 раза — с 328 млрд рублей до 483 млрд рублей. На ипотеку с господдержкой пришлось примерно 65% выдач (около 55% в мае). По наиболее востребованной программе «Семейная ипотека» предоставлено 288 млрд рублей (150 млрд рублей в мае).
Выдачи рыночной ипотеки выросли с 148 млрд рублей в мае до 162 млрд рублей. Ставки в этом сегменте все еще высоки: по выданным за июнь рыночным кредитам средняя ставка сохранилась на уровне около 18% годовых.
Всего за первое полугодие 2026 года объем ипотечного кредитования составил 2,215 трлн рублей против 1,297 трлн рублей в первой половине 2025-го, когда объемы сократились на четверть.
«На петербургском рынке доля ипотечных сделок в первом полугодии 2026 года в разные месяцы колебалась в пределах 50–65% (в первом полугодии 2025-го — 35–50%). Это можно расценивать как признак некоторого оживления спроса после слабого 2025 года. Но во многом такой результат полугодия также является следствием, во-первых, январского всплеска перед ужесточением семейной ипотеки с февраля 2026 года, во-вторых, июньского ускорения на фоне ожиданий новых изменений по программе (с июля 2026 года, которые затем были отложены до октября)», — отметил Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, говорит: «Мы видели небольшой всплеск ипотечных сделок в июне на фоне ожидавшихся изменений в программе семейной ипотеки. Но глобально ситуация не изменилась. В июле ажиотаж пошел на спад».
Реорганизация
На фоне роста объемов ипотечного кредитования меняется структура спроса на займы: сокращается доля выдач по льготным программам, подрастает доля рыночной ипотеки.
По данным ВТБ, доля льготных программ по итогам первого полугодия составила чуть более 60% — на 17 п. п. меньше, чем год назад (тогда она достигала рекордных 80%).
«Первое полугодие показало: рынок ипотеки не просто восстанавливается, а меняет структуру. Доля льготных программ снижается, а спрос на рыночные продукты устойчиво растет. Июньский ажиотаж вокруг семейной ипотеки дал дополнительный импульс, но база роста полугодия — снижение ставок и возвращение клиентов, которые выжидали более подходящего момента. По итогам года мы ждем прироста рынка впервые за несколько лет, даже с учетом возможной корректировки госпрограмм», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
По оценке аналитиков девелоперской компании «Главстрой Санкт-Петербург», по итогам первого полугодия семейная ипотека сохранила статус основного инструмента приобретения жилья, однако есть рост доли рыночной ипотеки и сделок за счет собственных средств покупателей.
По мнению аналитиков компании, изменения в структуре спроса связаны прежде всего со снижением ключевой ставки и, как следствие, доходности банковских депозитов.
«Мы видим, что структура спроса становится более сбалансированной. Если в предыдущие периоды основную часть сделок обеспечивали льготные программы, то сейчас растет активность покупателей, которые приобретают жилье по рыночной ипотеке или используют собственные накопления. Это свидетельствует о постепенном восстановлении спроса по мере смягчения денежно-кредитных условий», — полагает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Однако рост выдач по рыночным программам отмечается не везде. Например, в Группе ЦДС число таких сделок остается в пределах нескольких процентов.
Алексей Охорзин между тем называет устойчивый рост спроса на рыночные продукты более серьезным трендом года, хотя он менее заметен, чем колебания по семейной программе. В банке, по его словам, ожидают в течение лета продолжения роста доли рыночной ипотеки. «Уверен, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки будет стабильно превышать 50%», — добавил он.
Выступая на форуме недвижимости «Движение», Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ, указал: «Многие считали, что оживление рыночного сегмента произойдет только тогда, когда ставка по ипотеке опустится ниже 12%. Но мы видим, что даже при рыночных ставках 16–18% — на контрасте с 30% — люди начинают брать кредиты».
Перспектива есть
На форуме «Движение» в числе прочего девелоперы говорили о спросе на жилье. Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков», озвучил цифры: объем нераспроданного жилья, выведенного на рынок, составляет 352 тыс. квартир. Сегодня в России строятся 120 млн кв. м жилья. Из них проданы лишь 37 млн кв. м. А около 30 млн готовых «квадратов» еще «пылятся» у девелоперов на балансе. Итого потенциальному покупателю доступны 113 млн кв. м.
Доля нераспроданных лотов в общем объеме новостроек оценивается в 75%. По разным оценкам, включая подсчеты официальных органов, сейчас запаса квартир у девелоперов хватит для продаж на 4,5–5,5 года. В некоторых регионах жилья хватит на все десять лет продаж.
Навес нераспроданных квартир на первичном рынке к концу 2026 года может дорасти до 429 тыс. лотов. «Такой навес — это уже серьезно, если мы умножим цену лотов на стоимость, он близок к 5 трлн рублей, и, как вы понимаете, это очень большая сумма», — уточнил Кирилл Холопик.
Одновременно продолжается падение спроса. По мнению Кирилла Холопика, после 1 октября, когда ужесточатся условия семейной ипотеки, годовой объем продаж сократится до 20 млн кв. м.
На фоне ожидания новой волны рынка покупателя вместе с сокращением объема продаж ипотека, полагают эксперты, продолжит расти.
«Ключевая ставка хоть и снижается, но заметного влияния на размер ставок по рыночным программам это пока не оказывает. Люди продолжают брать рыночную ипотеку на небольшие суммы — в пределах одного-двух миллионов рублей, когда у них уже есть большой первоначальный взнос. Если в 2023–2024 годах некоторые заемщики брали такие кредиты в ожидании, что скоро ключевая ставка снизится, и их можно будет рефинансировать, то сейчас эти ожидания сошли на нет. Все понимают, что высокие ставки останутся с нами надолго. К психологически приемлемым значениям порядка 10–12% годовых ставки по рыночной ипотеке вернутся нескоро, точно не в этом году. В такой ситуации мы наблюдаем значительный рост числа сделок со стопроцентной оплатой. У нас их доля с февраля выросла до трети в общем объеме продаж», — отмечает Наталья Кукушкина.
Относительный спад в июле после июньского ажиотажа Дмитрий Фалкин называет временным, поскольку часть покупателей провела сделки заранее. Но на более долгой дистанции спрос, скорее всего, продолжит умеренно расти, если тенденция к смягчению денежно-кредитной политики сохранится, а условия по льготным программам останутся стабильными. «Сдерживающими факторами остаются по-прежнему достаточно высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, рост цен на жилье и осторожная кредитная политика банков», — заключил он.
По прогнозам ВТБ, продолжится и рост доли рыночной ипотеки. По данным управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, в течение 2025 года соотношение составляло 75–83% льготных кредитов и 17–25% рыночных. С февраля 2026 года процент льготных кредитов начал падать. К концу года, возможно, образуется паритет 50 на 50 с небольшим перевесом в ту или иную сторону.
Монолитный поликарбонат используют там, где покрытие должно пропускать свет и при этом оставаться листовым кровельным материалом: на навесах, козырьках, световых вставках, защитных экранах. В перечне материалов такая позиция часто формулируется коротко поликарбонат монолитный купить, но за ней стоят вполне конкретные параметры: толщина листа, формат, цвет, УФ-защитный слой и схема крепления.
Монолитный лист сплошной, без внутренних ячеек. За счёт этого он выглядит как цельная прозрачная пластина и даёт ровную оптику. Сотовый материал легче и имеет воздушные каналы, поэтому иначе работает по теплу, весу и жёсткости.
Где применяется
Поликарбонат встречается в навесах над входами, козырьках, верандах, теплицах, световых участках кровли и примыканиях к стенам. В одной системе он может сочетаться с непрозрачными покрытиями: например, профнастил для крыши закрывает основную плоскость, а прозрачный лист оставляет световой участок.
Какие параметры важны
Основные характеристики листа — толщина, размер, цвет, светопропускание, наличие УФ-слоя и допустимый радиус изгиба. Толщина связана с жёсткостью и шагом опор. Цвет влияет на количество света и нагрев под покрытием. УФ-слой относится к наружной стороне листа и защищает поверхность от постоянного солнечного воздействия.
Маркировка:
- толщина — жёсткость и вес листа;
- формат — раскрой и количество стыков;
- цвет — свет и визуальная плотность;
- УФ-слой — наружная сторона покрытия.
Как крепят монолитный поликарбонат
При креплении учитывают температурное расширение. Отверстия делают с зазором, крепёж закрывают уплотнительными шайбами, стыки оформляют прижимными планками или профилями. Жёсткая фиксация без свободного хода создаёт напряжение: лист может выгибаться, а точка крепления — перегружаться.
Какие вопросы возникают чаще
Можно ли гнуть монолитный лист? Да, материал допускает холодный изгиб в пределах, заданных толщиной и радиусом.
Чем он отличается от стекла? Ниже массой и другой работой при ударе.
Нужна ли защита от солнца? Для наружных конструкций важен УФ-слой, поскольку поверхность постоянно открыта излучению.
Монолитный поликарбонат в кровельных системах описывается через структуру листа, толщину, светопропускание, УФ-защиту, крепёж и температурные зазоры. Эти характеристики связывают материал не с абстрактной прозрачностью, а с конкретной работой в узлах покрытия.
Красивый фасад, дизайнерское лобби и благоустроенный двор еще не гарантируют, что через несколько лет жильцы будут довольны своим домом. Комфорт и безопасность объекта зависят от десятков инженерных решений, принятых задолго до ввода здания в эксплуатацию. Причем речь идет не только об эксплуатационных расходах, но и о безопасности жителей. Участники сессии «Комфорт как итог всех решений. Дом, в котором хотят жить», организованной Российской ассоциацией полимерных эффективных технологий (РАПЭТ) на форуме «Движение» в Сочи, обсудили, почему экономия на ранних этапах проектирования может обернуться дорогостоящими переделками, а надежность систем водоснабжения, пожаротушения и других инженерных решений становится неотъемлемой частью качества и комфорта жилья.
Как отметил модератор дискуссии, коммерческий директор ПЕНОПЛЭКС Андрей Бакаев, современные жилые комплексы часто выглядят премиальными на старте, но уже через несколько лет эксплуатации начинают проявляться проблемы. По данным, приведенным на сессии, сегодня 93% новостроек сдаются с теми или иными дефектами, а накопленный объем обязательств застройщиков перед дольщиками превышает 100 млрд рублей.
По словам Бакаева, комфорт — это не отдельная опция, а результат работы всей системы здания. Ошибки, допущенные при проектировании и выборе инженерных решений, невозможно компенсировать красивыми фасадами, мебелью или маркетингом.
Самые важные решения принимаются до стройки
Партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук предложил смотреть на объект через призму его жизненного цикла. По его словам, возможность влиять на параметры будущего здания максимальна именно на ранних стадиях проекта, тогда как основные затраты возникают уже в процессе эксплуатации.
Он привел пример жилого комплекса бизнес-класса в Москве более чем на тысячу квартир, где спустя 15 лет эксплуатации возникли серьезные проблемы с системой горячего водоснабжения. Причиной стали процессы коррозии внутри металлических трубопроводов. В результате, согласно техническому заключению, проблему оказалось невозможно устранить обычным обслуживанием — потребовался капитальный ремонт всей системы.
По мнению Якимчука, многие подобные проблемы начинаются с привычки оценивать инженерные решения только по стоимости закупки. Между тем последствия ошибок проявляются спустя годы и оборачиваются рекламациями, авариями и репутационными потерями для девелопера.
Вывод эксперта оказался простым: оценивать инженерные и конструктивные решения необходимо не только по капитальным затратам, но и через призму полного жизненного цикла здания. Для этого профильных специалистов следует подключать еще на предпроектной стадии.
Пожаротушение: когда надежность важнее цены
Эту тему продолжил руководитель направления внутридомовых труб и специальных решений СИБУРа Дмитрий Цюрупа. Он обратил внимание, что аналогичная логика действует и в системах пожаротушения.
По его словам, металлические трубопроводы кажутся очевидным и недорогим решением, однако со временем коррозия может снижать пропускную способность системы, уменьшать давление и приводить к засорению оросителей, которые могут не сработать в критический момент. В результате система пожаротушения, которая должна служить безотказно, требует более частого и сложного обслуживания, а спустя годы эксплуатации может потребовать серьезного ремонта или полной замены.
В качестве альтернативы эксперт представил современные пожаростойкие полимерные трубопроводы для систем пожаротушения. Такие многослойные композитные системы с армирующим слоем и специальными антипиренами не подвержены внутренней коррозии, значительно легче металла и монтируются без проведения огневых работ, которые сами по себе входят в число наиболее частых причин пожаров. Кроме того, они позволяют сохранять расчетные характеристики на протяжении всего срока службы, который может достигать более 50 лет.
При этом речь идет не о замене одного материала другим, а о системном подходе. Как подчеркнул Дмитрий Цюрупа, в вопросах пожарной безопасности важно оценивать не цену отдельной трубы, а надежность всей системы и ее способность гарантированно выполнить свою функцию тогда, когда это действительно потребуется.
От качества материалов к качеству эксплуатации
Сквозной темой дискуссии стал переход отрасли от оценки первоначальных затрат к анализу стоимости жизненного цикла объекта. По данным, представленным на сессии, до 75–85% совокупных расходов на жилое здание за 20 лет приходятся именно на эксплуатацию, тогда как доля первоначальных капитальных затрат составляет лишь 15–25%.
Это меняет требования и к самим материалам. Рынку уже недостаточно просто качественной продукции — нужны комплексные решения, совместимость различных систем и предсказуемое поведение объекта в эксплуатации.
В этом контексте роль производителей материалов также меняется. Компании все чаще выступают не только поставщиками сырья, но и разработчиками инженерных решений, участвующими в проектировании и оценке будущих эксплуатационных характеристик зданий.
Участники сессии сошлись во мнении, что именно такой подход позволяет создавать дома, в которых действительно хотят жить. Причем комфорт в этом случае определяется не количеством декоративных элементов, а надежностью инженерных систем, отсутствием рекламаций и способностью здания сохранять свои характеристики десятилетиями.