Ипотека присматривается к рынку
За первую половину 2026 года объем ипотечного кредитования в России вырос относительно первой половины 2025-го почти в 1,5 раза. Больше всего значения выросли в июне в ожидании изменения условий по льготным программам. Кроме того, постепенно растет доля займов по рыночным программам. Эксперты не ожидают активного роста спроса на ипотечные кредиты. Но поскольку власти решили не менять условия семейной ипотеки до 1 октября 2026 года, очередной всплеск на рынке может случиться в сентябре.
По предварительным данным Банка России, в июне относительно мая объем выдач вырос почти в 1,5 раза — с 328 млрд рублей до 483 млрд рублей. На ипотеку с господдержкой пришлось примерно 65% выдач (около 55% в мае). По наиболее востребованной программе «Семейная ипотека» предоставлено 288 млрд рублей (150 млрд рублей в мае).
Выдачи рыночной ипотеки выросли с 148 млрд рублей в мае до 162 млрд рублей. Ставки в этом сегменте все еще высоки: по выданным за июнь рыночным кредитам средняя ставка сохранилась на уровне около 18% годовых.
Всего за первое полугодие 2026 года объем ипотечного кредитования составил 2,215 трлн рублей против 1,297 трлн рублей в первой половине 2025-го, когда объемы сократились на четверть.
«На петербургском рынке доля ипотечных сделок в первом полугодии 2026 года в разные месяцы колебалась в пределах 50–65% (в первом полугодии 2025-го — 35–50%). Это можно расценивать как признак некоторого оживления спроса после слабого 2025 года. Но во многом такой результат полугодия также является следствием, во-первых, январского всплеска перед ужесточением семейной ипотеки с февраля 2026 года, во-вторых, июньского ускорения на фоне ожиданий новых изменений по программе (с июля 2026 года, которые затем были отложены до октября)», — отметил Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, говорит: «Мы видели небольшой всплеск ипотечных сделок в июне на фоне ожидавшихся изменений в программе семейной ипотеки. Но глобально ситуация не изменилась. В июле ажиотаж пошел на спад».
Реорганизация
На фоне роста объемов ипотечного кредитования меняется структура спроса на займы: сокращается доля выдач по льготным программам, подрастает доля рыночной ипотеки.
По данным ВТБ, доля льготных программ по итогам первого полугодия составила чуть более 60% — на 17 п. п. меньше, чем год назад (тогда она достигала рекордных 80%).
«Первое полугодие показало: рынок ипотеки не просто восстанавливается, а меняет структуру. Доля льготных программ снижается, а спрос на рыночные продукты устойчиво растет. Июньский ажиотаж вокруг семейной ипотеки дал дополнительный импульс, но база роста полугодия — снижение ставок и возвращение клиентов, которые выжидали более подходящего момента. По итогам года мы ждем прироста рынка впервые за несколько лет, даже с учетом возможной корректировки госпрограмм», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
По оценке аналитиков девелоперской компании «Главстрой Санкт-Петербург», по итогам первого полугодия семейная ипотека сохранила статус основного инструмента приобретения жилья, однако есть рост доли рыночной ипотеки и сделок за счет собственных средств покупателей.
По мнению аналитиков компании, изменения в структуре спроса связаны прежде всего со снижением ключевой ставки и, как следствие, доходности банковских депозитов.
«Мы видим, что структура спроса становится более сбалансированной. Если в предыдущие периоды основную часть сделок обеспечивали льготные программы, то сейчас растет активность покупателей, которые приобретают жилье по рыночной ипотеке или используют собственные накопления. Это свидетельствует о постепенном восстановлении спроса по мере смягчения денежно-кредитных условий», — полагает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Однако рост выдач по рыночным программам отмечается не везде. Например, в Группе ЦДС число таких сделок остается в пределах нескольких процентов.
Алексей Охорзин между тем называет устойчивый рост спроса на рыночные продукты более серьезным трендом года, хотя он менее заметен, чем колебания по семейной программе. В банке, по его словам, ожидают в течение лета продолжения роста доли рыночной ипотеки. «Уверен, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки будет стабильно превышать 50%», — добавил он.
Выступая на форуме недвижимости «Движение», Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ, указал: «Многие считали, что оживление рыночного сегмента произойдет только тогда, когда ставка по ипотеке опустится ниже 12%. Но мы видим, что даже при рыночных ставках 16–18% — на контрасте с 30% — люди начинают брать кредиты».
Перспектива есть
На форуме «Движение» в числе прочего девелоперы говорили о спросе на жилье. Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков», озвучил цифры: объем нераспроданного жилья, выведенного на рынок, составляет 352 тыс. квартир. Сегодня в России строятся 120 млн кв. м жилья. Из них проданы лишь 37 млн кв. м. А около 30 млн готовых «квадратов» еще «пылятся» у девелоперов на балансе. Итого потенциальному покупателю доступны 113 млн кв. м.
Доля нераспроданных лотов в общем объеме новостроек оценивается в 75%. По разным оценкам, включая подсчеты официальных органов, сейчас запаса квартир у девелоперов хватит для продаж на 4,5–5,5 года. В некоторых регионах жилья хватит на все десять лет продаж.
Навес нераспроданных квартир на первичном рынке к концу 2026 года может дорасти до 429 тыс. лотов. «Такой навес — это уже серьезно, если мы умножим цену лотов на стоимость, он близок к 5 трлн рублей, и, как вы понимаете, это очень большая сумма», — уточнил Кирилл Холопик.
Одновременно продолжается падение спроса. По мнению Кирилла Холопика, после 1 октября, когда ужесточатся условия семейной ипотеки, годовой объем продаж сократится до 20 млн кв. м.
На фоне ожидания новой волны рынка покупателя вместе с сокращением объема продаж ипотека, полагают эксперты, продолжит расти.
«Ключевая ставка хоть и снижается, но заметного влияния на размер ставок по рыночным программам это пока не оказывает. Люди продолжают брать рыночную ипотеку на небольшие суммы — в пределах одного-двух миллионов рублей, когда у них уже есть большой первоначальный взнос. Если в 2023–2024 годах некоторые заемщики брали такие кредиты в ожидании, что скоро ключевая ставка снизится, и их можно будет рефинансировать, то сейчас эти ожидания сошли на нет. Все понимают, что высокие ставки останутся с нами надолго. К психологически приемлемым значениям порядка 10–12% годовых ставки по рыночной ипотеке вернутся нескоро, точно не в этом году. В такой ситуации мы наблюдаем значительный рост числа сделок со стопроцентной оплатой. У нас их доля с февраля выросла до трети в общем объеме продаж», — отмечает Наталья Кукушкина.
Относительный спад в июле после июньского ажиотажа Дмитрий Фалкин называет временным, поскольку часть покупателей провела сделки заранее. Но на более долгой дистанции спрос, скорее всего, продолжит умеренно расти, если тенденция к смягчению денежно-кредитной политики сохранится, а условия по льготным программам останутся стабильными. «Сдерживающими факторами остаются по-прежнему достаточно высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, рост цен на жилье и осторожная кредитная политика банков», — заключил он.
По прогнозам ВТБ, продолжится и рост доли рыночной ипотеки. По данным управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, в течение 2025 года соотношение составляло 75–83% льготных кредитов и 17–25% рыночных. С февраля 2026 года процент льготных кредитов начал падать. К концу года, возможно, образуется паритет 50 на 50 с небольшим перевесом в ту или иную сторону.
Глубокие структурные изменения в экономике, баланс на валютном рынке и поиск драйверов для долгосрочного роста стали ключевыми темами макроэкономической сессии в рамках 16-го Инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!».
Участники дискуссии – представители власти, бизнеса и финансового сектора – сошлись во мнении, что для ускорения развития необходимы новые подходы к регулированию, стимулированию инвестиций и управлению капиталом.
Ключевая ставка
Дискуссия началась с обсуждения ключевой ставки. Дмитрий Пьянов, первый заместитель президента-председателя правления ВТБ, отметил, что частный бизнес видит взаимосвязь: выше ключевая ставка - ниже инвестиции, ниже потенциал экономики. «Где ошибка в такой логике?» – спросил он регулятора. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что такая логика работает, только если есть свободная рабочая сила, тогда дешевое финансирование приводит к росту потенциала экономики. «Если же физические ресурсы уже задействованы почти полностью, то будет переманивание c одного предприятия на другое. Вырастут цены, но не производство», – сказала глава Банка России. При этом она призвала не сводить интересы бизнеса только к ключевой ставке и процентным платежам: «Они действительно существенны, но не надо умалять роль низкой инфляции», – отметила Эльвира Набиуллина. Глава ВТБ Андрей Костин добавил, что ключевая ставка в нынешней ситуации – одно из средств борьбы с инфляцией. «Поэтому выживаем пока при этой ставке», – резюмировал он.
Наращивание госдолга или рост НДС
Говоря о госдолге, министр финансов РФ Антон Силуанов отметил, что в среднесрочном прогнозе он не должен превышать 20% ВВП, и Минфин против его наращивания с текущих 15%. «Если мы будем наращивать госдолг, то экономика будет расти менее высокими темпами, чем если мы изымем деньги через налог. НДС наиболее безболезненный налог. Он включается в цену, но в условиях денежно-кредитной политики мы не заметим изменения этого налога», – пояснил Силуанов.
Курс рубля
Заместитель руководителя Администрации Президента РФ Максим Орешкин заявил, что динамика курса рубля – результат изменений в российской экономике и на валютном рынке. В частности, работает бюджетное правило; вырос несырьевой экспорт; появились новые статьи валютных поступлений – такие как майнинг криптовалют; сократился импорт. Одновременно реализуется политика «обеления» экономики: сокращая теневой спрос на валюту, это также работает на укрепление курса. Орешкин выразил мнение, что для сбалансированного роста необходимо определить зоны для наращивания импорта, особенно высокотехнологичного, что потребует более слабого конкурентоспособного курса рубля.
Взгляд международного инвестора представила Фань Юй Синь, председатель правления компании New New Shipping. Она отметила, что для китайских партнеров Россия остается рынком возможностей, но высокие финансовые издержки влияют на их решения о локализации. Одним из потенциальных источников таких инвестиций участники сессии видят долгосрочные пенсионные накопления. Например, в программу ПДС уже удалось привлечь более 560 млрд руб., напомнил Антон Силуанов.
Ограничение внешнего кредитования
Министр экономического развития РФ Максим Решетников заявил, что Россия преодолела вызовы, связанные с прекращением доступа экономики к внешнему кредитованию, и за последние три года ни один крупный капиталоемкий проект в стране не был остановлен из-за нехватки финансирования. По его словам, подавляющее большинство таких проектов осуществляется при прямой поддержке государства, и, как правило, эти программы завязаны на ВЭБ.РФ. «Они реализуются либо по субсидированным процентным ставкам, либо мы активно используем поручительства Внешэкономбанка, поддерживаем экономику капиталом», - пояснил он.
Базель должен быть разрушен
Горячая дискуссия развернулась вокруг антициклических надбавок для банков. Глава ЦБ напомнила, что с точки зрения регулятора эти надбавки нужны, чтобы защитить права вкладчиков и кредиторов. «Это не базельское изобретение. Это тысячелетняя мудрость – откладывать в тучные годы, чтобы не голодать в тощие годы», – отметила она. Глава ВТБ отметил, что эта система уже не дает ожидаемый результат ни в Европе, ни в США. «Я раньше вообще считал, что Базель должен быть разрушен – теперь я вижу, что он умирает сам во всем мире», - заявил он. «У нас столько национальной специфики, что Базель уже не подходит… Вместо Базеля создадим свой – Воронеж», – предложил президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин.
В Санкт-Петербурге завершился первый год масштабной реставрации Дома Радио. За это время специалисты выполнили расчистку поздних наслоений и укрепили конструкции здания, а также запустили обновление инженерных систем. В исторических залах продолжается комплексная реставрация интерьеров. Проект реализует ВТБ в рамках программы банка «Культурная страна».
За год в Доме Радио демонтировали все не имеющие ценности перегородки и конструкции – из здания вывезли 12 тысяч кубометров строительного мусора. Одновременно реставраторы на 90% завершили расчистку лепных элементов от поздних наслоений и загрязнений. Специалисты продолжают реставрационные мероприятия в аванзале, исторических студиях и других парадных помещениях, возвращая к жизни исторический облик интерьеров.
Параллельно в здании запустили полную замену аварийной инженерной инфраструктуры – ведется прокладка новых систем вентиляции, отопления, водоснабжения и электроснабжения, которые деликатно интегрируются в исторические пространства. Общая протяженность новых трубопроводов отопления и водоснабжения превысит 8 км, а кабельных трасс – 80 км.
«Мы завершаем важный этап, связанный с конструктивными, архитектурными решениями и прокладкой инженерных систем, что позволит нам провести все работы по реставрации до конца будущего года. Параллельно ведется научная реставрация исторических интерьеров. Такой комплексный подход помогает нам одновременно решать задачи сохранения и адаптации памятника, чтобы вернуть его городу с максимальным сохранением исторической подлинности и современным уровнем комфорта для посетителей», – отметила Дарья Филиппова, старший вице-президент ВТБ.
На крыше выполнен основной объем работ по ремонту и усилению несущих конструкций. Специалисты завершают укрепление стальных ферм и замену поврежденных элементов стропильной системы, что гарантирует долговечность всей конструкции кровли. Особенностью этого этапа стал ручной монтаж крупногабаритных металлических элементов с учетом стесненных условий исторического центра.
Во всем здании оштукатуривают стены, так как оригинальная штукатурка была сильно повреждена или утрачена, а в специальных образцовых помещениях проводят подготовительные работы для финального этапа реставрации. Специалисты подбирают цвета для окраски стен и реставрации паркета. Цветовые решения тщательно выверяют с помощью архивных данных и натурных исследований, чтобы обеспечить максимальное соответствие историческому облику.
В работах по реставрации Дома Радио задействовано более 250 специалистов различной квалификации: архитекторы, художники-реставраторы, инженеры, электрики, сварщики, монтажники, а также бригады общестроительных работ.