Ипотека присматривается к рынку
За первую половину 2026 года объем ипотечного кредитования в России вырос относительно первой половины 2025-го почти в 1,5 раза. Больше всего значения выросли в июне в ожидании изменения условий по льготным программам. Кроме того, постепенно растет доля займов по рыночным программам. Эксперты не ожидают активного роста спроса на ипотечные кредиты. Но поскольку власти решили не менять условия семейной ипотеки до 1 октября 2026 года, очередной всплеск на рынке может случиться в сентябре.
По предварительным данным Банка России, в июне относительно мая объем выдач вырос почти в 1,5 раза — с 328 млрд рублей до 483 млрд рублей. На ипотеку с господдержкой пришлось примерно 65% выдач (около 55% в мае). По наиболее востребованной программе «Семейная ипотека» предоставлено 288 млрд рублей (150 млрд рублей в мае).
Выдачи рыночной ипотеки выросли с 148 млрд рублей в мае до 162 млрд рублей. Ставки в этом сегменте все еще высоки: по выданным за июнь рыночным кредитам средняя ставка сохранилась на уровне около 18% годовых.
Всего за первое полугодие 2026 года объем ипотечного кредитования составил 2,215 трлн рублей против 1,297 трлн рублей в первой половине 2025-го, когда объемы сократились на четверть.
«На петербургском рынке доля ипотечных сделок в первом полугодии 2026 года в разные месяцы колебалась в пределах 50–65% (в первом полугодии 2025-го — 35–50%). Это можно расценивать как признак некоторого оживления спроса после слабого 2025 года. Но во многом такой результат полугодия также является следствием, во-первых, январского всплеска перед ужесточением семейной ипотеки с февраля 2026 года, во-вторых, июньского ускорения на фоне ожиданий новых изменений по программе (с июля 2026 года, которые затем были отложены до октября)», — отметил Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, говорит: «Мы видели небольшой всплеск ипотечных сделок в июне на фоне ожидавшихся изменений в программе семейной ипотеки. Но глобально ситуация не изменилась. В июле ажиотаж пошел на спад».
Реорганизация
На фоне роста объемов ипотечного кредитования меняется структура спроса на займы: сокращается доля выдач по льготным программам, подрастает доля рыночной ипотеки.
По данным ВТБ, доля льготных программ по итогам первого полугодия составила чуть более 60% — на 17 п. п. меньше, чем год назад (тогда она достигала рекордных 80%).
«Первое полугодие показало: рынок ипотеки не просто восстанавливается, а меняет структуру. Доля льготных программ снижается, а спрос на рыночные продукты устойчиво растет. Июньский ажиотаж вокруг семейной ипотеки дал дополнительный импульс, но база роста полугодия — снижение ставок и возвращение клиентов, которые выжидали более подходящего момента. По итогам года мы ждем прироста рынка впервые за несколько лет, даже с учетом возможной корректировки госпрограмм», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
По оценке аналитиков девелоперской компании «Главстрой Санкт-Петербург», по итогам первого полугодия семейная ипотека сохранила статус основного инструмента приобретения жилья, однако есть рост доли рыночной ипотеки и сделок за счет собственных средств покупателей.
По мнению аналитиков компании, изменения в структуре спроса связаны прежде всего со снижением ключевой ставки и, как следствие, доходности банковских депозитов.
«Мы видим, что структура спроса становится более сбалансированной. Если в предыдущие периоды основную часть сделок обеспечивали льготные программы, то сейчас растет активность покупателей, которые приобретают жилье по рыночной ипотеке или используют собственные накопления. Это свидетельствует о постепенном восстановлении спроса по мере смягчения денежно-кредитных условий», — полагает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Однако рост выдач по рыночным программам отмечается не везде. Например, в Группе ЦДС число таких сделок остается в пределах нескольких процентов.
Алексей Охорзин между тем называет устойчивый рост спроса на рыночные продукты более серьезным трендом года, хотя он менее заметен, чем колебания по семейной программе. В банке, по его словам, ожидают в течение лета продолжения роста доли рыночной ипотеки. «Уверен, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки будет стабильно превышать 50%», — добавил он.
Выступая на форуме недвижимости «Движение», Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ, указал: «Многие считали, что оживление рыночного сегмента произойдет только тогда, когда ставка по ипотеке опустится ниже 12%. Но мы видим, что даже при рыночных ставках 16–18% — на контрасте с 30% — люди начинают брать кредиты».
Перспектива есть
На форуме «Движение» в числе прочего девелоперы говорили о спросе на жилье. Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков», озвучил цифры: объем нераспроданного жилья, выведенного на рынок, составляет 352 тыс. квартир. Сегодня в России строятся 120 млн кв. м жилья. Из них проданы лишь 37 млн кв. м. А около 30 млн готовых «квадратов» еще «пылятся» у девелоперов на балансе. Итого потенциальному покупателю доступны 113 млн кв. м.
Доля нераспроданных лотов в общем объеме новостроек оценивается в 75%. По разным оценкам, включая подсчеты официальных органов, сейчас запаса квартир у девелоперов хватит для продаж на 4,5–5,5 года. В некоторых регионах жилья хватит на все десять лет продаж.
Навес нераспроданных квартир на первичном рынке к концу 2026 года может дорасти до 429 тыс. лотов. «Такой навес — это уже серьезно, если мы умножим цену лотов на стоимость, он близок к 5 трлн рублей, и, как вы понимаете, это очень большая сумма», — уточнил Кирилл Холопик.
Одновременно продолжается падение спроса. По мнению Кирилла Холопика, после 1 октября, когда ужесточатся условия семейной ипотеки, годовой объем продаж сократится до 20 млн кв. м.
На фоне ожидания новой волны рынка покупателя вместе с сокращением объема продаж ипотека, полагают эксперты, продолжит расти.
«Ключевая ставка хоть и снижается, но заметного влияния на размер ставок по рыночным программам это пока не оказывает. Люди продолжают брать рыночную ипотеку на небольшие суммы — в пределах одного-двух миллионов рублей, когда у них уже есть большой первоначальный взнос. Если в 2023–2024 годах некоторые заемщики брали такие кредиты в ожидании, что скоро ключевая ставка снизится, и их можно будет рефинансировать, то сейчас эти ожидания сошли на нет. Все понимают, что высокие ставки останутся с нами надолго. К психологически приемлемым значениям порядка 10–12% годовых ставки по рыночной ипотеке вернутся нескоро, точно не в этом году. В такой ситуации мы наблюдаем значительный рост числа сделок со стопроцентной оплатой. У нас их доля с февраля выросла до трети в общем объеме продаж», — отмечает Наталья Кукушкина.
Относительный спад в июле после июньского ажиотажа Дмитрий Фалкин называет временным, поскольку часть покупателей провела сделки заранее. Но на более долгой дистанции спрос, скорее всего, продолжит умеренно расти, если тенденция к смягчению денежно-кредитной политики сохранится, а условия по льготным программам останутся стабильными. «Сдерживающими факторами остаются по-прежнему достаточно высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, рост цен на жилье и осторожная кредитная политика банков», — заключил он.
По прогнозам ВТБ, продолжится и рост доли рыночной ипотеки. По данным управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, в течение 2025 года соотношение составляло 75–83% льготных кредитов и 17–25% рыночных. С февраля 2026 года процент льготных кредитов начал падать. К концу года, возможно, образуется паритет 50 на 50 с небольшим перевесом в ту или иную сторону.
Переход домовых чатов в Max, новые стандарты отчетности и голосование на Госуслугах должны снизить конфликтность и сделать управление домами прозрачнее.
Российский рынок ЖКХ, объем которого оценивается более, чем в 8 трлн руб. переходит в цифру. Госдума одобрила законопроект, предписывающий перевести в национальный мессенджер Max каналы связи жителей многоквартирников с управляющими компаниями, ресурсными организациями и региональными операторами ТКО. Диалог будет поддерживаться через домовые чаты. Это поможет создать единую официальную площадку взаимодействия жителей с сервисными структурами и городом. Такое решение снизит риски потери данных, обеспечит всем собственникам жилья равный доступ к информации и сделает цифровую среду для ЖКХ удобной и безопасной. Кроме того, с 2026 г. каждый житель многоквартирного дома сможет в любое время посмотреть в ГИС ЖКХ отчет о том, как управляющие компании расходуют поступающие им от жителей средства и исполняют свои обязательства.
Экономика качества
До недавнего времени сфера ЖКХ как будто оставалась немного в прошлом веке. Несмотря на интеграцию высоких технологий в сервисы для жизни и огромные расходы на модернизацию отрасли, в том числе из госбюджета, техногенные аварии все еще остаются частью повседневности. Все по классике – как бутерброд всегда падает маслом вниз, так и крыша всегда начинает течь не вовремя.
Предотвратить форс-мажоры на территории отдельно взятого многоквартирника – задача управляющих компаний (УК). Но вот на что тратятся средства из платежек, собираемые по статьям ремонт и содержание дома, жители зачастую не понимают. Призвать УК к ответу даже в уходящем году было проблематично, хотя Жилищный кодекс прямо требует, чтобы они отчитывались перед жильцами. Однако дьявол – в деталях: ответы управленцев чаще всего оставались формальностью. Без строгой формы отчетности в качестве обратной связи годилась даже отписка в духе «мы отработали хорошо».
С нового года ситуация изменится. После вступления в силу закона об отчетности УК обязаны до конца первого квартала каждого года сдавать отчет о своей работе. Четко и по пунктам: сколько денег поступило, на что потратили, что сделано, какие услуги оказаны. Единые стандарты отчетности определяет Минстрой. А посмотреть отчеты каждый житель сможет в любое время в ГИС ЖКХ. Эксперты уверены, что принуждение к цифровой прозрачности станет серьезным стимулом для улучшения качества оказываемых услуг. Особенно после того как у жителей появилась возможность голосовать за УК на Госуслугах. Тут подделать подписи жителей, как это сплошь и рядом случается «на бумаге», невозможно. Доказать свою конкурентоспособность можно только делом.
Место встречи изменить нельзя
Сегодня даже простое общение с управляющими компаниями – тот еще квест. У каждого управленца – свое приложение или чат во всех возможных и уже почти невозможных мессенджерах. Распечатанные на блеклом принтере объявления формата А4 с указанием паролей и явок регулярно исчезают с досок информации в подъездах. Самым доступным вариантом остается писать «на деревню дедушке». Или провести собственное расследование, достойное Холмса и Пуаро.
Более того, в каждом чате – свои модераторы и свои правила. Собственники чатов – тоже разные и часто бывает так, что со сменой УК исчезает и чат со всей историей переписки. Перевод домовых чатов в национальный мессенджер Max решит сразу несколько глобальных проблем. Именно такие площадки станут официальными. Принадлежать они будут региональным органам стройнадзора – нейтральным арбитрам, которым нет смысла «играть» в пользу какой-либо из сторон. Это гарантия того, что чаты не исчезнут, а их история не будет «отредактирована».
Само общение в официальных чатах предполагает формат дискуссии «под запись». Тут будут объединены три заинтересованные стороны: жильцы, УК и городские службы. Маневр в духе «мы такого не обещали» – не пройдет. Все ходы будут записаны. И доступ к информации у всех жильцов будет равный. И безопасный.
Верификация вместо иллюзий
Безопасность – отдельная боль нынешних домовых форумов. В сознании пользователей такие площадки – это что-то вроде внутреннего двора: с одной стороны, зайти туда может кто угодно, с другой – кому это надо, кроме своих. Именно этой иллюзией и пользуются мошенники, предлагая «соседям» арендовать парковочное место, купить излишки стройматериалов или бытовую технику по привлекательной цене, а детали – обсудить в личных сообщениях. В качестве залога аферисты предлагают внести предоплату, а потом – бесследно исчезают.
В основе этой схемы – эффект «своего», того, от кого не ждешь подвоха. Но полуофициальные чаты никогда не дадут четкого ответа на вопрос: кто там, по ту сторону смартфона. Гарантию может дать лишь железобетонная верификация. Такая, поддержанная данными Госуслуг, есть только у Max. Сама архитектура выстроенных на его основе домовых чатов отсеивает чужих и создает экологичное пространство для решения насущных вопросов. Здесь невозможно спрятаться за «ником» – все собеседники зарегистрированы и верифицированы. И имеют прямое отношение к дому, чьи дела обсуждают.
«Национальный мессенджер Мах в сравнении с иностранными аналогами отличается стабильностью и безопасностью. Поэтому представляется целесообразным перевод на него домовых чатов и каналов коммуникаций ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и фондов капитального ремонта», – пояснял вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании штаба правительственной комиссии по региональному развитию.
Сегодняшняя цифровая трансформация ЖКХ – это результат долгой и сложной истории отношений жильцов и управленцев. И в этом смысле перевод домовых чатов в Max поможет сформировать новую культуру взаимодействия людей, города и коммерческих сервисов. Когда все коммуникации происходят открыто, под запись и с гарантией подлинности сторон, споры становятся короче, а решения принимаются быстрее. В едином цифровом пространстве каждый голос будет услышан и каждая заявка найдет своего исполнителя.
В конце ноября в Санкт-Петербурге состоялась 16-я отраслевая научно-практическая конференция BETON CONF’2025, организованная компанией «Полипласт Северо-запад». Мероприятие стало своеобразным подведением годовых итогов отрасли и вызвало огромный интерес у профильных специалистов. Участники обсуждали самые разные темы: от макроэкономических и кадровых вопросов до новинок, вышедших на рынок в 2025 году.
Как отметил исполнительный секретарь Национальной ассоциации «Союз производителей бетона» Олег Сухарев, в работе конференции приняли участие более 200 представителей ключевых компаний Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Северо-Западного федерального округа. Организаторы, учитывая пожелания участников прошлых конференций, сделали формат не только официальным, но и праздничным. Однако за внешними образами скрывалась сугубо рабочая, практически академическая повестка конференции, нацеленная на откровенный разговор о проблемах и поиске решений в непростое время. Мероприятие проходило в историческом помещении — здании, чья история связана с заводом «Арсенал» и уходит корнями в XIX век. Антураж подчеркивал уважение к традициям и фундаментальность обсуждаемых вопросов.
Сложно, но, можно
Аналитический блок конференции, как всегда, продемонстрировал блистательную аналитику и дал беспристрастную оценку, в которой оказались отрасль и экономика в целом. Спикеры единодушно констатировали: строительный комплекс России, и в частности Северо-Запада, переживает период испытаний. Прогнозы на 2026–2027 годы, озвученные экспертами, рисовали картину сдержанных ожиданий.
Генеральный директор инвестиционно-аналитического агентства «ПКР» Даниил Новицкий проанализировал данные мониторинга более 65 тысяч строительных объектов, показав, что инвестиционная активность переживает спад. Основная причина — высокая ключевая ставка Банка России. И, как следствие, — сложности с финансированием и общая осторожность инвесторов. «Структура инвестиций сместилась в сторону государства: лидируют инфраструктурные проекты (44,4%), затем промышленность (25%) и лишь на третьем месте — жилье (20%)», — констатировал Даниил Новицкий.
Со своей стороны генеральный директор компании «АИР» Александр Дубодел добавил, что ситуация в Северо-Западном регионе развивается в общероссийском тренде, но со своими акцентами. В жилищном строительстве, по данным ЦБ РФ, отмечается спад объемов ввода, сокращение выдачи ипотеки по СЗФО в денежном выражении — падение на 41% относительно девяти месяцев 2024 года, — спад количества зарегистрированных сделок: на 22% — в Санкт-Петербурге и 36% — в Ленинградской области.
Одновременно фиксируется падение потребления цемента за десять месяцев с начала года на 11% и производства бетона — почти на 15% за девять месяцев года, причем наиболее сильно пострадали сегменты ЖБИ и товарного бетона. Основное падение наблюдалось во втором и третьем кварталах 2025 года. Спикер указал на значительный рост себестоимости смесей. Причины — увеличение тарифов на электроэнергию, рост стоимости автотранспортных перевозок и тарифов на железнодорожные перевозки более чем на 12–14%.
«Важным трендом, меняющим в последние годы лицо рынка, стал рост доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — около 48% от общего ввода в СЗФО. Это влияет на спрос на материалы и логику работы поставщиков. Однако для каждого региона надо смотреть на доли сегментов строительства. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области добавилась следующая специфика: высокий коэффициент сопутствующего административно-социального и промышленно-складского строительства, что важно для комплексной оценки объема работ», — добавил Александр Дубодел.
Впрочем, несмотря на негативную статистику, аналитики нашли и точки роста. Во-первых, позитивным сигналом является увеличение площади объектов на начальной стадии строительства (+6%), что может дать отложенный положительный эффект. Во-вторых, драйвером остается инфраструктурное и транспортное строительство, составляющее более 25% в структуре работ. Общий вывод выступлений мог бы звучать так: рынок находится «не в критичной, но негативной» фазе, а восстановление строительной индустрии ожидается не ранее середины 2026 года.
Консолидация и качество
Готова ли российская строительная отрасль ответить на вызовы времени — создать долговечную, экономичную и экологичную инфраструктуру в условиях новых реалий? Этот вопрос стал центральным на отраслевой дискуссии, где эксперты констатировали: для технологического рывка необходима тотальная модернизация и пересмотр подходов на всех этапах — от производства материалов до их применения.
Как отметила руководитель подкомитета по техническому регулированию НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» канд. тех. наук Светлана Мошковская, для успешного импортозамещения и повышения эффективности строительства требуется не просто замена импортного продукта, а опережающее развитие через внедрение современных стандартов и технологий. Яркий ответ на этот запрос демонстрирует практика передовых цементных компаний. Использование цементов с высоким содержанием минеральных добавок, таких как ЦЕМ II/В-Ш 42,5Н, для укрепления грунтов и оснований дорожной «одежды» представляет собой успешный симбиоз инновационного материала, проверенной технологии и профессионального исполнения. Это прямой путь к созданию инфраструктуры, которая отвечает требованиям сегодняшнего дня: прочная, экономичная (сокращает затраты до 30%) и экологически ответственная за счет использования вторичных ресурсов.
Директор национальной ассоциации «Союз производителей бетона» Дмитрий Пожаров считает: в ответ на негативные вызовы отрасль демонстрирует стремление к консолидации. Он вспомнил, как нынешняя ассоциация эволюционировала из московского объединения в национальную площадку, объединяющую производителей бетона, поставщиков добавок, оборудования, экспертов и научные институты. По словам Дмитрия Пожарова, одна из главных задач ассоциации — создание цивилизованной конкурентной среды и информационного обмена. Он также отметил запрос специалистов отрасли на быструю и квалифицированную взаимопомощь. Впрочем, новые реалии заставляют и сами компании искать новые модели.
Погружение в практику
Центральной темой конференции стало представление новой стратегии компании-организатора «Полипласт Северо-запад». В условиях, когда объемы жилищного строительства сокращаются, компания не просто адаптируется, а предлагает рынку принципиально новые модели взаимодействия. В 2025 году в структуре компании был создан специальный проектный отдел. Его задача — не просто продавать добавки, а управлять всей цепочкой. В том числе и на крупных федеральных объектах. «От работы с заказчиком и проектировщиком до обеспечения логистики, входного контроля материалов и подбора составов на конкретном бетонном узле. Это переход от масс-маркета к комплексному инжинирингу», — констатировал директор по продажам и маркетингу «Полипласт Северо-запад» Иван Махлаев. Эксперт привел также ряд успешно реализованных проектов: работа над проектом скоростной магистрали, где была проведена комплексная работа, включавшая аудит и модернизацию бетонных узлов, отбор поставщиков инертных материалов и круглосуточное сопровождение пробных заливок.
Параллельно с проектным подходом «Полипласт Северо-запад» представил новые продукты для массового рынка, прежде всего жилищного строительства. Выступление заместителя директора технического центра компании Всеволода Пачезерцева касалось решений одной из самых болезненных проблем строительной отрасли: зависимость качества бетона от чистоты песка. Были подробно представлены суперпластификаторы серии Elocrete нового поколения поликарбоксилатов на основе новейшего поколения мономеров EPEG-3000, не имеющих аналогов в России. Их ключевое преимущество — устойчивость к глинистым примесям. Это позволяет не увеличивать дозировку добавки на «грязном» песке, сохраняя подвижность смеси и прочностные характеристики, что напрямую снижает себестоимость кубометра бетона для застройщика. Также был презентован продукт «Полипласт-Актив» — активатор для набора прочности в ранние сроки, демонстрирующий прирост до 26% по сравнению с базовым составом, что открывает новые возможности для оптимизации расхода цемента.
«Компания предлагает рынку не просто реагенты, а технологическое партнерство, основанное на глубокой экспертизе, научном подходе и готовности гибко подстраиваться под сложные задачи клиентов — будь то федеральная стройка или оптимизация на типовой жилой застройке. «Полипласт Северо-запад», обладая полным циклом производства от мономеров до готовых добавок, локализовал выпуск новейших видов поликарбоксилатов в России и готов к дальнейшей трансформации», — резюмировал Иван Махлаев.
В конце конференции перешли в формат узких профессиональных сессий. Здесь участники углубились в конкретику: обсуждали специфику работы в рамках крупнейших проектов, таких как ВСМ (высокоскоростная магистраль), разбирая правовые и технологические нюансы. Декларирование бетонов также вызвала живой интерес в свете ужесточения требований к стандартизации и качеству. Поговорили о преимуществах автоматизации бетонных производств и ее важности в связи с нехваткой квалифицированных кадров на рынке.
Как верно резюмировали аналитики, несмотря на все сложности, успех в этом десятилетии будет зависеть от способности всех участников рынка — от аналитиков и ассоциаций до производителей бетона и поставщиков химии — действовать сообща, находить нестандартные решения и выстраивать доверительные партнерские связи. Прошедшая конференция стала важным шагом именно в этом направлении.