Ипотека присматривается к рынку
За первую половину 2026 года объем ипотечного кредитования в России вырос относительно первой половины 2025-го почти в 1,5 раза. Больше всего значения выросли в июне в ожидании изменения условий по льготным программам. Кроме того, постепенно растет доля займов по рыночным программам. Эксперты не ожидают активного роста спроса на ипотечные кредиты. Но поскольку власти решили не менять условия семейной ипотеки до 1 октября 2026 года, очередной всплеск на рынке может случиться в сентябре.
По предварительным данным Банка России, в июне относительно мая объем выдач вырос почти в 1,5 раза — с 328 млрд рублей до 483 млрд рублей. На ипотеку с господдержкой пришлось примерно 65% выдач (около 55% в мае). По наиболее востребованной программе «Семейная ипотека» предоставлено 288 млрд рублей (150 млрд рублей в мае).
Выдачи рыночной ипотеки выросли с 148 млрд рублей в мае до 162 млрд рублей. Ставки в этом сегменте все еще высоки: по выданным за июнь рыночным кредитам средняя ставка сохранилась на уровне около 18% годовых.
Всего за первое полугодие 2026 года объем ипотечного кредитования составил 2,215 трлн рублей против 1,297 трлн рублей в первой половине 2025-го, когда объемы сократились на четверть.
«На петербургском рынке доля ипотечных сделок в первом полугодии 2026 года в разные месяцы колебалась в пределах 50–65% (в первом полугодии 2025-го — 35–50%). Это можно расценивать как признак некоторого оживления спроса после слабого 2025 года. Но во многом такой результат полугодия также является следствием, во-первых, январского всплеска перед ужесточением семейной ипотеки с февраля 2026 года, во-вторых, июньского ускорения на фоне ожиданий новых изменений по программе (с июля 2026 года, которые затем были отложены до октября)», — отметил Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, говорит: «Мы видели небольшой всплеск ипотечных сделок в июне на фоне ожидавшихся изменений в программе семейной ипотеки. Но глобально ситуация не изменилась. В июле ажиотаж пошел на спад».
Реорганизация
На фоне роста объемов ипотечного кредитования меняется структура спроса на займы: сокращается доля выдач по льготным программам, подрастает доля рыночной ипотеки.
По данным ВТБ, доля льготных программ по итогам первого полугодия составила чуть более 60% — на 17 п. п. меньше, чем год назад (тогда она достигала рекордных 80%).
«Первое полугодие показало: рынок ипотеки не просто восстанавливается, а меняет структуру. Доля льготных программ снижается, а спрос на рыночные продукты устойчиво растет. Июньский ажиотаж вокруг семейной ипотеки дал дополнительный импульс, но база роста полугодия — снижение ставок и возвращение клиентов, которые выжидали более подходящего момента. По итогам года мы ждем прироста рынка впервые за несколько лет, даже с учетом возможной корректировки госпрограмм», — прокомментировал Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ.
По оценке аналитиков девелоперской компании «Главстрой Санкт-Петербург», по итогам первого полугодия семейная ипотека сохранила статус основного инструмента приобретения жилья, однако есть рост доли рыночной ипотеки и сделок за счет собственных средств покупателей.
По мнению аналитиков компании, изменения в структуре спроса связаны прежде всего со снижением ключевой ставки и, как следствие, доходности банковских депозитов.
«Мы видим, что структура спроса становится более сбалансированной. Если в предыдущие периоды основную часть сделок обеспечивали льготные программы, то сейчас растет активность покупателей, которые приобретают жилье по рыночной ипотеке или используют собственные накопления. Это свидетельствует о постепенном восстановлении спроса по мере смягчения денежно-кредитных условий», — полагает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Однако рост выдач по рыночным программам отмечается не везде. Например, в Группе ЦДС число таких сделок остается в пределах нескольких процентов.
Алексей Охорзин между тем называет устойчивый рост спроса на рыночные продукты более серьезным трендом года, хотя он менее заметен, чем колебания по семейной программе. В банке, по его словам, ожидают в течение лета продолжения роста доли рыночной ипотеки. «Уверен, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки будет стабильно превышать 50%», — добавил он.
Выступая на форуме недвижимости «Движение», Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ, указал: «Многие считали, что оживление рыночного сегмента произойдет только тогда, когда ставка по ипотеке опустится ниже 12%. Но мы видим, что даже при рыночных ставках 16–18% — на контрасте с 30% — люди начинают брать кредиты».
Перспектива есть
На форуме «Движение» в числе прочего девелоперы говорили о спросе на жилье. Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков», озвучил цифры: объем нераспроданного жилья, выведенного на рынок, составляет 352 тыс. квартир. Сегодня в России строятся 120 млн кв. м жилья. Из них проданы лишь 37 млн кв. м. А около 30 млн готовых «квадратов» еще «пылятся» у девелоперов на балансе. Итого потенциальному покупателю доступны 113 млн кв. м.
Доля нераспроданных лотов в общем объеме новостроек оценивается в 75%. По разным оценкам, включая подсчеты официальных органов, сейчас запаса квартир у девелоперов хватит для продаж на 4,5–5,5 года. В некоторых регионах жилья хватит на все десять лет продаж.
Навес нераспроданных квартир на первичном рынке к концу 2026 года может дорасти до 429 тыс. лотов. «Такой навес — это уже серьезно, если мы умножим цену лотов на стоимость, он близок к 5 трлн рублей, и, как вы понимаете, это очень большая сумма», — уточнил Кирилл Холопик.
Одновременно продолжается падение спроса. По мнению Кирилла Холопика, после 1 октября, когда ужесточатся условия семейной ипотеки, годовой объем продаж сократится до 20 млн кв. м.
На фоне ожидания новой волны рынка покупателя вместе с сокращением объема продаж ипотека, полагают эксперты, продолжит расти.
«Ключевая ставка хоть и снижается, но заметного влияния на размер ставок по рыночным программам это пока не оказывает. Люди продолжают брать рыночную ипотеку на небольшие суммы — в пределах одного-двух миллионов рублей, когда у них уже есть большой первоначальный взнос. Если в 2023–2024 годах некоторые заемщики брали такие кредиты в ожидании, что скоро ключевая ставка снизится, и их можно будет рефинансировать, то сейчас эти ожидания сошли на нет. Все понимают, что высокие ставки останутся с нами надолго. К психологически приемлемым значениям порядка 10–12% годовых ставки по рыночной ипотеке вернутся нескоро, точно не в этом году. В такой ситуации мы наблюдаем значительный рост числа сделок со стопроцентной оплатой. У нас их доля с февраля выросла до трети в общем объеме продаж», — отмечает Наталья Кукушкина.
Относительный спад в июле после июньского ажиотажа Дмитрий Фалкин называет временным, поскольку часть покупателей провела сделки заранее. Но на более долгой дистанции спрос, скорее всего, продолжит умеренно расти, если тенденция к смягчению денежно-кредитной политики сохранится, а условия по льготным программам останутся стабильными. «Сдерживающими факторами остаются по-прежнему достаточно высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, рост цен на жилье и осторожная кредитная политика банков», — заключил он.
По прогнозам ВТБ, продолжится и рост доли рыночной ипотеки. По данным управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, в течение 2025 года соотношение составляло 75–83% льготных кредитов и 17–25% рыночных. С февраля 2026 года процент льготных кредитов начал падать. К концу года, возможно, образуется паритет 50 на 50 с небольшим перевесом в ту или иную сторону.
В рамках Инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ! Санкт-Петербург» состоялась пленарная сессия «2026 год: новые вызовы или переход к устойчивому развитию».
Представители различных отраслей экономики обсудили текущую макроэкономическую ситуацию, ключевые вызовы для рынков капитала в 2026 году и открывающиеся инвестиционные возможности.
Модератором сессии выступил руководитель департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ Дмитрий Средин. В дискуссии приняли участие заместитель председателя, член правления ВЭБ.РФ Юрий Корсун, президент АО «Евросиб СПб – Транспортные системы» Дмитрий Никитин, генеральный директор ООО «Управляющая компания Баимская» Георгий Фотин, руководитель холдинга LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов, а также член совета директоров и директор по новым препаратам ПАО «ПРОМОМЕД» Кира Заславская.
Открывая обсуждение, Дмитрий Средин обозначил общий макроэкономический контекст, в котором сегодня функционируют рынки капитала. По его словам, ландшафт продолжает динамично трансформироваться: «Мы живем в эпоху сохраняющейся неопределенности, высоких процентных ставок, структурных изменений, переориентации логистических потоков и технологических сдвигов. Все это формирует новую реальность как для компаний, так и для инвесторов».
Продолжая тему влияния макрофакторов на реальные отрасли, Дмитрий Никитин отметил, что транспортные перевозки традиционно выступают одним из ключевых индикаторов состояния экономики. Он обратил внимание на изменения в структуре грузопотоков: «Экспорт удобрений, не подпадающих под санкции, растет и составляет порядка 65 млн тонн. Динамика отгрузки угля также остается позитивной: весь объем провозных мощностей, предоставляемых РЖД, в том числе на Восточном полигоне, полностью востребован угольными компаниями». В целом, по его оценке, транспортно-логистическая отрасль сохраняет инвестиционную привлекательность с учетом потенциала дальнейшего развития инфраструктуры.
Тему чувствительности отраслей к денежно-кредитным условиям продолжил Василий Селиванов, охарактеризовав ситуацию на рынке недвижимости. Он подчеркнул, что основным сдерживающим фактором для девелоперов остается высокий уровень ключевой ставки. «Проекты, которые уже реализуются, при сбалансированной структуре финансирования и адекватной ставке пока сохраняют устойчивость. Однако в горизонте двух–трех лет мы ожидаем сокращения объемов строительства, прежде всего на фоне масштабного сворачивания мер господдержки».
Если в секторе недвижимости ключевую роль играет стоимость финансирования, то в капиталоемких промышленных проектах на первый план выходят инфраструктурные и технологические задачи. Об этом рассказал Георгий Фотин, представив ход реализации одного из крупнейших на Дальнем Востоке инвестиционных проектов в сфере добычи твердых полезных ископаемых — освоения Баимского месторождения с объемом инвестиций свыше 1 трлн рублей. В условиях отсутствия инфраструктуры инвестор строит с нуля не только обогатительную фабрику, но и всесезонную автодорогу, порт и линии электропередачи, а энергоснабжение обеспечивается с использованием уникальных плавучих атомных станций «Росатома». Проект также предусматривает применение беспилотных карьерных самосвалов грузоподъемностью 350 тонн и дистанционно управляемых экскаваторов, что позволяет эффективно разрабатывать месторождение в условиях Крайнего Севера.
Развивая тему финансирования масштабных инициатив, Юрий Корсун подчеркнул роль институтов развития в обеспечении долгосрочного капитала для капиталоемких отраслей и необходимость расширения инструментов привлечения долговых инвесторов: «В рамках «Фабрики проектного финансирования» реализуется программа, охватывающая порядка 6,5 трлн рублей инвестиций, из которых 4,5 трлн рублей — средства банков, привлеченные еще на этапе структурирования проектов. Часть из них уже перешла из инвестиционной в операционную фазу и демонстрирует высокое качество. Наша задача — сформировать механизмы, позволяющие долговому рынку активнее участвовать в подобных инвестициях».
Завершая дискуссию, Кира Заславская представила взгляд фармацевтического сектора, который в текущих условиях сочетает характеристики защитного актива и актива роста: «Если говорить о спросе в фармацевтике, лекарства будут востребованы всегда. Наша компания сосредоточена на наиболее быстрорастущих и маржинальных сегментах — терапии онкологических, эндокринных и аутоиммунных заболеваний, а также ожирения. Эти направления требуют постоянного притока инновационных и оригинальных препаратов, что формирует устойчивый долгосрочный потенциал роста».
Инвестиционный форум ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» проходит в Санкт-Петербурге 20-21 февраля во второй раз. Главные темы форума — влияние искусственного интеллекта, инвестиционные идеи 2026 года и инструменты управления капиталом.
Набор биометрических данных и способы их использования могут значительно расшириться к 2030 году. Кроме уже привычных биометрических платежей по лицу, компании будут массово использовать данные о походке и жестах пользователей, чтобы усилить их финансовую защиту или диагностировать болезни на ранней стадии. Об этом рассказал Сергей Безбогов, заместитель руководителя технологического блока ВТБ на Уральском форуме «Кибербезопасность в финансах».
К поведенческой биометрии относятся такие свойства человека как походка, жесты, мимика, почерк, взаимодействие с персональным компьютером и мобильным устройством, область интересов в интернете и пр.
Как может применяться поведенческая биометрия
Банки. Кредитные организации в целях антифрода могут анализировать поведение клиентов при совершении онлайн-операции: скорость набора номера карты, угол наклона телефона, интенсивность нажатий на экран телефона. В случае, если мошенник получит данные карты, то его манера поведения в приложении банка или на сайте онлайн-магазина будет радикально отличаться от клиента, в результате чего транзакция будет заблокирована. Эти же данные могут помочь банкам понять, что их клиент совершает операции, находясь под влиянием мошенников.
Безопасность пользователя. Смартфоны или умные часы могут автоматически заблокироваться, если изменится походка носителя. Это будет означать, что устройством завладел другой пользователь. Также смартфон или ноутбук могут заблокировать сессию, если поменяется стиль печати – его темп, ритм и сила нажатия на клавиши или экран.
Автомобиль будет распознавать своего владельца по манере держать руль, работе с педалями, посадке в кресле и выбору музыки. Если они будут отличатся от привычных показателей, то автомобиль может снизить скорость или передать данные в службу безопасности при подозрении, что за рулем находится другой человек.
Здравоохранение. Изменения в моторике, в том числе в почерке, походке или скорости печати могут помочь диагностировать болезнь на ранней стадии.
Образование. При анализе того, как ученик читает текст с экрана, гаджет определит, где он теряет концентрацию и адаптирует материал или упростит интерфейс.
Развитие могут получить еще два типа биометрии: венозный рисунок ладони и радужка глаза. Ладонь может использоваться для оплаты покупок и прохода в организации. Преимущества биометрии по радужке глаза в том, что с ее помощью можно распознавать человека на расстоянии от нескольких метров, то есть не надо подходить близко к сканеру. Это удобно для получения доступа к банковским ячейкам, посадки на авиарейсы и поезда, открытия запертых дверей в дома или офисы.
«Поведенческая биометрия, когда компании будут узнавать своих клиентов и понимать их состояние по походке, мимике, жестам или скорости скроллинга новостной ленты в телефоне – это уже обозримое будущее. ВТБ активно развивает биометрические сервисы, в том числе платежи по лицу и подтверждение операций через селфи в онлайн-банке. Мы следим за совершенствованием технологии, чтобы внедрять в свои процессы лучшие практики на рынке», - отметил Сергей Безбогов.
ВТБ в 2026 году начнет предоставлять нефинансовые биометрические сервисы для клиентов – юридических лиц. К этим сервисам относятся аутентификация сотрудников компании или аккредитованных участников публичных мероприятий, контроль и управление доступом на территории предприятия, аутентификации по биометрии в качестве второго фактора в информационных системах организации и т.д.