Кто как инвестирует в недвижимость

Портал ТТ Финанс и ресурс «Коммерсантъ Северо-Запад» организовали круглый стол «Формы инвестиций — 2026». Спикеры поделились рекомендациями, какие форматы инвестиций сегодня не потеряли актуальность. Конечно, через каждую вторую реплику всплывала тема недвижимости.

---

Не время ждать сверхприбыли

Заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Денис Ушаков:

— Традиционно депозиты и денежные инструменты спасают, когда рынок штормит. И эта «подушка» нам позволяет не продавать другие активы. При этом акции и облигации потенциально дают высокую доходность и защиту от инфляции, особенно на длинной дистанции. Недвижимость дает защиту от девальвации, формирует рентный доход и обладает низкой волатильностью. Но быстро продать ее затруднительно.

Эксперт отмечает, что здесь возникает вопрос стратегии: найти приемлемую точку роста и как-либо защитить капитал. То есть необходим баланс этих активов. Суть в том, чтобы менять соотношение ресурсов в зависимости от цикла и конъюнктуры рынка. «Когда рынки перегреты, мы увеличиваем долю депозитов и недвижимости, консервируем прибыль и защищаемся, — подчеркивает Денис Ушаков. — Когда акции начинают падать, мы сокращаем депозиты и заходим в ценные бумаги, рассчитывая на их будущий рост. Недвижимость же играет роль индикатора, это база, под которую мы можем рефинансироваться, чтобы добросить средства потом в перспективные бумаги или, наоборот, вывести прибыль с рынка».

И в едином инвестиционном контуре эти активы не конкурируют, а дополняют друг друга. Депозит дает защиту, ликвидность; облигации — ликвидность и повышенный доход; акции дают капитал, а недвижимость — базовую стоимость.

«Конечно, все зависит от ваших целей, от горизонта, на который вы хотите разместиться, от отношения к риску, — поясняет Ушаков. — Но банковские депозиты остаются основой накоплений и защиты капитала. Тут понятная доходность, предсказуемая, высокая ликвидность и, в общем-то, полная страховка. Сейчас ключевая ставка — 14,25. Поэтому депозиты, например, у нас можно разместить под 13–14% на средние сроки. При текущей инфляции депозиты принесут прибыль».

Если ЦБ продолжит снижать ставку, полагает спикер, а инфляция окажется на том же уровне, привлекательность депозитов будет уменьшаться. Поэтому депозиты на короткие сроки удобны, чтобы зафиксировать какую-то часть денег.

С оглядкой на Тихую Гавань

Директор по работе с состоятельными клиентами «БКС Ультима private banking» Петр Храменков:

— Не будем забывать про паевые фонды, которые неплохо держатся в разные времена. В целом надо отталкиваться от того, что нужно именно инвестору: кому-то ближе недвижимость, кому-то — ценные бумаги. Тут нет универсального рецепта.

Еще важно держать в голове КПД вложений — насколько эффективно деньги работают. Сейчас финансовая обстановка такая, что акцент скорее не на максимальном заработке, а на защите капитала. Поэтому я в первую очередь смотрю на ликвидность: хорошо, когда есть прямой доступ к «тихому островку». Отсюда — и спрос на депозиты, фонды денежного рынка, обычное репо — это как раз про спокойствие и гибкость.

Акции сейчас выглядят менее интересно: может, просто не тот момент, чтобы на них делать ставку. Но опять же — все упирается в КПД: если видишь реальную отдачу, это другой разговор.

Из интересных форматов выделю коммерческую недвижимость, облигации с короткими сроками — скажем, до двух-трех лет. Особенно если там фиксированный купон и понятные эмитенты. Ну и депозиты никуда не делись — они по-прежнему актуальны. И, думаю, в такой парадигме мы еще какое-то время будем жить.

И еще один важный момент, который точно стоит держать в уме: налоговые льготы. Государство тут реально дает хорошие возможности. Например, недавно приняли закон: в ЗПИФах тоже действует трехлетняя паевая льгота — с ее помощью можно сэкономить до 9 млн рублей. Для крупных объемов в ЗПИФах это, может, и не суперкритично, но любая экономия на пользу — копейка рубль бережет.

Палитра фондов недвижимости

Директор по развитию бизнеса УК «Гамма Кэпитал Групп» Алексей Шушков:

— Мы специализируемся на закрытых персональных фондах под крупные проекты — у нас в управлении 85 ЗПИФов с активами более 230 млрд рублей. Для российского рынка это солидная цифра, поэтому мы входим в тройку лидеров в стране по числу ЗПИФов в управлении.

Недвижимость является наиболее надежным активом, поэтому к недвижимости всегда был огромный интерес инвесторов, и сейчас он никуда не делся, но картина заметно поменялась.

Взять, к примеру, торговую недвижимость — тут сейчас явное охлаждение. Торговые метры уступают место серверным стойкам и производственным цехам. Сама торговля не исчезла, просто ушла в цифру: люди все чаще покупают онлайн. И это, честно говоря, не очень вяжется с ожиданиями инвесторов. Если появятся приемлемые варианты выхода — многие с радостью избавятся от таких активов.

Зато на первый план выходят вещи, которые раньше считались нишевыми. Например, легкая промышленность — она уже года три как сильно разгоняет рынок. Тут еще и структурные сдвиги помогают: на уровне государства принимаются решения о переезде производств из центра города — это особенно актуально для Москвы и нашего родного города. Да и сами предприятия все чаще переезжают со старых советских складов в современные парки — им просто нужна другая инфраструктура.

У нас в закрытых фондах как раз есть индустриальные парки: ЗПИФ под нашим управлением строит, делит площади на лоты и сдает в аренду — проблем с заполняемостью нет. Доходность выходит от 15% — цифры вполне рабочие. Если в фонде упакован складской комплекс или бизнес-центр, на строительство/ремонт которого не брали кредиты, то это может быть хорошей инвестицией. Если для реализации проекта в недвижимости брали банковские кредиты, то из-за долговой нагрузки чистый доход будет не такой интересный. Инвестору желательно внимательно анализировать эти аспекты.

Но самый главный инсайт по недвижимости сейчас — это ЦОДы, центры обработки данных. Мы плотно общаемся и со строителями, и с операторами и видим, что на рынке — большой дефицит площадей под стройко-места. В таких условиях цены можно поднимать практически без ограничений. Для инвестора через ЗПИФ дата-центр работает ровно как рентная недвижимость — только с лучшими параметрами арендного потока. Контракты с клиентами ЦОД заключаются на пять-десять лет.

Для инвестора через ЗПИФ сегмент ЦОД и light industrial привлекателен диверсификацией: в одном LI-парке много арендаторов, и уход одного практически не влияет на денежный поток фонда.

Кто поселится в технопарках?

Коммерческий директор «Бриз» Артем Чесноков:

— У нас есть свой земельный банк — на этих участках планируем строить технопарки и поднимать новые кластеры. Сейчас фокус — больше на работе с разными финансовыми структурами прямого взаимодействия с клиентами, активно используем ЗПИФы: всю недвижимость держим на них и продаем именно объекты недвижимости, а не паи, — так для клиентов получается дополнительная страховка вложений.

Сейчас рынок сильно ориентирован на производственников, которые не могут уезжать за город. Главная боль — риск потерять ключевых сотрудников при переезде, инженерия, логистика, условия труда. Поэтому мы делаем ставку на городские современные технопарки в пешей доступности от метро.

По формату — это гибридный формат: фасадные и отделочные решения от торгового центра и бизнес‑центра. Нагрузки и высоты, внутренняя логистика — рассчитаны параметрами под производство — нужные энергонагрузки, высота потолков по промнормам. Планируем чистые, аккуратные пространства с большим остеклением. В итоге получается многофункциональный комплекс, где каждый может найти себе помещение под любые нужды на любом этаже. Конечно, мы понимаем, что заберем частично рынок стрита, коммерции и офисов. В первом проекте уже заходим с заводом по схеме build‑to‑suit, но площадка не будет только промзоной — это будут новые места притяжения бизнеса, плюс сейчас ведем переговоры с крупными производителями по второй и третий очереди.

Да, рынок сейчас штормит, и мы это чувствуем. Городские производства, которые подхватили объемы за счет ушедших игроков, вынуждены кратно расти. Но на аренде это тяжело финансово, да и риски выше — особенно с популярностью краткосрочных договоров. Производственники это отлично понимают и переходят в понимание, что собственная недвижимость и помещение в собственности — это надежнее.

Для производства переезд — это почти гарантированный провал на год: пока закупят линию, перевезут, переналадят — потерян целый год бизнеса, а это легко может вылиться в банкротство.

Поэтому в наших технопарках мы стараемся держать адекватную цену за квадрат — и получается это как раз за счет того, что строим на своей земле. Никакой покупки участков, никаких кредитов — работаем на собственные инвестиции. За счет этого выходим на стоимость порядка 220–300 тыс. рублей за квадратный метр и успеваем реализовывать площадки еще до финальной готовности. Плюс даем нормальные рассрочки на срок строительства — это тоже помогает.

При этом говорить о спаде в промстроительстве не приходится, как бы ни штормило рынок. Проблема — в другом: развиваться дальше некуда. У нас целый отдел развития, ребята постоянно ищут участки — а купить нечего. Все, что сейчас есть на рынке, годится разве что под снос.

Но промсектор в городе будет расти — просто потому, что многим производствам физически нельзя уехать за пределы города. Это и пищевка, и сборочные цеха, и разные сервисы, которым критично короткое логистическое плечо.

Город все больше уходит в многоэтажную застройку — как это уже случилось в Москве. Тут главное — не бояться нестандартных решений: например, швейное производство спокойно может работать на шестом-седьмом этажах. По этой теме Питер, наверное, отстает от Москвы лет на пять, но движение точно есть.

Апартаменты как лекарство от нервов

Заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical Константин Чирков:

— В основном к нам обращаются инвесторы с бюджетом от 10 до 15 млн рублей. Как правило, это люди, которые уже используют несколько инструментов для сохранения и приумножения капитала — банковские депозиты, недвижимость, а также инструменты фондового рынка.

При этом портрет покупателя практически не меняется на протяжении многих лет. Это опытные инвесторы, которые уже имеют несколько объектов недвижимости и продолжают формировать долгосрочный инвестиционный портфель. Для них апартаменты — один из понятных инструментов получения пассивного дохода, не требующий глубокого погружения в специфику фондового рынка.

По-прежнему основной объем сделок приходится на стопроцентную оплату. Такая модель сохраняется с 2019 года: субсидированные ипотечные программы в сегменте отсутствуют, а при покупке в рассрочку инвестор, как правило, не может воспользоваться максимальными скидками.

Сегодня высокая ключевая ставка и общая макроэкономическая неопределенность делают вопрос сохранения капитала особенно актуальным. Мы предлагаем программу с гарантированной доходностью 12% годовых на три года, благодаря которой инвестор заранее понимает экономику своих вложений. Кроме того, при оценке общей доходности многие забывают учитывать потенциальный рост стоимости самого объекта.

Для инвесторов, которые пока сохраняют средства на банковских депозитах, мы запустили специальную программу бронирования. Покупатель вносит всего 10% стоимости объекта, а основной платеж может перенести на несколько месяцев. При этом в договоре сразу фиксируются все условия покупки и скидки, действующие при полной оплате. Такой механизм позволяет сохранить доходность по депозиту и одновременно зафиксировать стоимость объекта на текущих условиях.

Говоря о перспективах развития компании, Константин Чирков отмечает, что сегодня Vertical Hotels делает ставку на масштабирование собственной франчайзинговой сети. Если в Санкт-Петербурге бренд уже занимает устойчивые позиции, то основной потенциал роста компания видит в региональных рынках, где увеличивается спрос на профессиональное управление гостиничной недвижимостью. Уже сегодня проекты под брендом Vertical реализуются не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в Казани, а также ряде других крупных городов России.

Новостройки всегда актуальны

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых:

— По предварительному прогнозу CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России за первые шесть месяцев 2026 года снизится на 12%, до 376 млрд рублей, по сравнению с показателями прошлого года, а коммерческая недвижимость потеряет 10% от прошлогодних значений, достигнув 306 млрд рублей.

Однако недвижимость всегда была и будет привлекательна для инвестиций. В условиях текущей волатильности именно она обеспечит возможность сохранения капитала. При этом наиболее разумной стратегией станет покупка жилья по ФЗ-214, где защиту вложений гарантируют счета эскроу.

Критическим фактором выбора будут локация и класс. Премиальные объекты и готовые объекты с эффективной моделью управления сохраняют устойчивость. Массовый сегмент более подвержен внешним изменениям, но и он обладает хорошим потенциалом.

В коммерческой недвижимости, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, лидирует торговая, чья доля составляет 31% общего объема, но это скорее влияние нескольких крупных сделок, совершенных в этом полугодии.

Второе место по объему инвестиций в России — 28% — занял офисный сегмент. Это уже тенденция, спрос на качественные офисы мы наблюдаем в обеих столицах, где применяем свой богатый опыт: в Санкт-Петербурге мы построили для себя штаб-квартиру — БЦ «Аквилон Links» — и выступили в этом случае не только как проектировщики и строители, но и как арендаторы здания. Поэтому мы отлично понимаем боли как арендатора, так и владельца, а наработанные практики активно применяем в текущих проектах по строительству новых бизнес-центров.

Сегодня в Москве Группа Аквилон развивает собственный бренд офисной недвижимости КОРП, в котором сосредоточены лучшие практики компании. Под эгидой нового бренда планируется строительство пяти бизнес-центров класса «А». Помещения в них сдаются с чистовой отделкой, что позволит значительно снизить временные и финансовые затраты арендаторов. Первый из бизнес-центров — «КОРП.Молодежная» — уже в продаже.

В Санкт-Петербурге, где крайне мало новых и современных объектов, ответом на растущий спрос станут технологичные бизнес-центры Группы Аквилон «ИНСАЙД» с видами на Финский залив и «ЛОКУС» рядом со станцией метро «Фрунзенская».

Что касается жилой недвижимости, отложенный спрос на нее сохраняется. Наши люди, наученные опытом 1998 и 2008 годов, понимают, что финансовые институты — это одно, а бетон — другое. Поэтому в любые непонятные времена идут покупать квартиры.

Наибольший интерес по-прежнему представляют новостройки на ранних стадиях строительства. В Ленинградской области особенно востребованы доступные жилые проекты с уже сформированной или активно развивающейся инфраструктурой и удобной транспортной логистикой, такие как «РекаПарк» в Кудрове, «Янино» и «Верба» в Янине, «Рива» в Мурине. В городе предложение скромнее, а цены выше. Это могут быть как квартиры класса «комфорт плюс», такие как в проектах «Солар» и «Солар Парк» в Шушарах, так и «бизнес-лайт» или «бизнес», как в проектах «Ливз» или «ОРО от Аквилон» в Московском районе.

Сохранится устойчивый интерес к качественным коммерческим объектам. В ближайшем будущем инвесторы по-прежнему будут придерживаться избирательного подхода и ориентироваться на готовые проекты и сценарии эффективного управления. Как пример сегодня мы можем предложить приобрести офисы или коммерческие помещения в полностью готовом бизнес-центре «ИНСАЙД» на намывных территориях Васильевского острова в Петербурге, чтобы уже этим летом сдать их в аренду.