Комфорт и безопасность: что на самом деле определяет качество современного объекта
Красивый фасад, дизайнерское лобби и благоустроенный двор еще не гарантируют, что через несколько лет жильцы будут довольны своим домом. Комфорт и безопасность объекта зависят от десятков инженерных решений, принятых задолго до ввода здания в эксплуатацию. Причем речь идет не только об эксплуатационных расходах, но и о безопасности жителей. Участники сессии «Комфорт как итог всех решений. Дом, в котором хотят жить», организованной Российской ассоциацией полимерных эффективных технологий (РАПЭТ) на форуме «Движение» в Сочи, обсудили, почему экономия на ранних этапах проектирования может обернуться дорогостоящими переделками, а надежность систем водоснабжения, пожаротушения и других инженерных решений становится неотъемлемой частью качества и комфорта жилья.
Как отметил модератор дискуссии, коммерческий директор ПЕНОПЛЭКС Андрей Бакаев, современные жилые комплексы часто выглядят премиальными на старте, но уже через несколько лет эксплуатации начинают проявляться проблемы. По данным, приведенным на сессии, сегодня 93% новостроек сдаются с теми или иными дефектами, а накопленный объем обязательств застройщиков перед дольщиками превышает 100 млрд рублей.
По словам Бакаева, комфорт — это не отдельная опция, а результат работы всей системы здания. Ошибки, допущенные при проектировании и выборе инженерных решений, невозможно компенсировать красивыми фасадами, мебелью или маркетингом.
Самые важные решения принимаются до стройки
Партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук предложил смотреть на объект через призму его жизненного цикла. По его словам, возможность влиять на параметры будущего здания максимальна именно на ранних стадиях проекта, тогда как основные затраты возникают уже в процессе эксплуатации.
Он привел пример жилого комплекса бизнес-класса в Москве более чем на тысячу квартир, где спустя 15 лет эксплуатации возникли серьезные проблемы с системой горячего водоснабжения. Причиной стали процессы коррозии внутри металлических трубопроводов. В результате, согласно техническому заключению, проблему оказалось невозможно устранить обычным обслуживанием — потребовался капитальный ремонт всей системы.
По мнению Якимчука, многие подобные проблемы начинаются с привычки оценивать инженерные решения только по стоимости закупки. Между тем последствия ошибок проявляются спустя годы и оборачиваются рекламациями, авариями и репутационными потерями для девелопера.
Вывод эксперта оказался простым: оценивать инженерные и конструктивные решения необходимо не только по капитальным затратам, но и через призму полного жизненного цикла здания. Для этого профильных специалистов следует подключать еще на предпроектной стадии.
Пожаротушение: когда надежность важнее цены
Эту тему продолжил руководитель направления внутридомовых труб и специальных решений СИБУРа Дмитрий Цюрупа. Он обратил внимание, что аналогичная логика действует и в системах пожаротушения.
По его словам, металлические трубопроводы кажутся очевидным и недорогим решением, однако со временем коррозия может снижать пропускную способность системы, уменьшать давление и приводить к засорению оросителей, которые могут не сработать в критический момент. В результате система пожаротушения, которая должна служить безотказно, требует более частого и сложного обслуживания, а спустя годы эксплуатации может потребовать серьезного ремонта или полной замены.
В качестве альтернативы эксперт представил современные пожаростойкие полимерные трубопроводы для систем пожаротушения. Такие многослойные композитные системы с армирующим слоем и специальными антипиренами не подвержены внутренней коррозии, значительно легче металла и монтируются без проведения огневых работ, которые сами по себе входят в число наиболее частых причин пожаров. Кроме того, они позволяют сохранять расчетные характеристики на протяжении всего срока службы, который может достигать более 50 лет.
При этом речь идет не о замене одного материала другим, а о системном подходе. Как подчеркнул Дмитрий Цюрупа, в вопросах пожарной безопасности важно оценивать не цену отдельной трубы, а надежность всей системы и ее способность гарантированно выполнить свою функцию тогда, когда это действительно потребуется.
От качества материалов к качеству эксплуатации
Сквозной темой дискуссии стал переход отрасли от оценки первоначальных затрат к анализу стоимости жизненного цикла объекта. По данным, представленным на сессии, до 75–85% совокупных расходов на жилое здание за 20 лет приходятся именно на эксплуатацию, тогда как доля первоначальных капитальных затрат составляет лишь 15–25%.
Это меняет требования и к самим материалам. Рынку уже недостаточно просто качественной продукции — нужны комплексные решения, совместимость различных систем и предсказуемое поведение объекта в эксплуатации.
В этом контексте роль производителей материалов также меняется. Компании все чаще выступают не только поставщиками сырья, но и разработчиками инженерных решений, участвующими в проектировании и оценке будущих эксплуатационных характеристик зданий.
Участники сессии сошлись во мнении, что именно такой подход позволяет создавать дома, в которых действительно хотят жить. Причем комфорт в этом случае определяется не количеством декоративных элементов, а надежностью инженерных систем, отсутствием рекламаций и способностью здания сохранять свои характеристики десятилетиями.
Уважаемые коллеги! Друзья!
Поздравляем вас с наступающим Новым годом и Рождеством!
Пусть вам сопутствует удача, а все трудности и препятствия будут легкопреодолимы.
Желаем интересных и успешных проектов, неиссякаемой энергии и вдохновения.
Редакция газеты «Строительный Еженедельник»
и портала ASNinfo
Власти намерены направить на обновление сетей жилищно-коммунального хозяйства сумму в размере 4,5 трлн рублей. Соответствующие мероприятия заложены в новом национальном проекте «Инфраструктура для жизни», что позволит не только обновить 20% всего жилого фонда в стране, но и параллельно строить новые производства.
Амбициозные задачи
Несколько лет назад президент поставил масштабную задачу перед строительным комплексом России: к 2030 году ввести в эксплуатацию 1 млрд кв. м жилой недвижимости, чтобы каждый пятый «квадрат» стал новым. Более того, развить потенциал настолько, чтобы после 2030 года стабильно сдавать не менее 120 млн кв. м ежегодно.
По мнению заместителя председателя правительства страны Марата Хуснуллина, цель может быть достигнута. Несмотря на пандемию и ограничения, с 2020 года объем работ в строительстве вырос на треть, и в эксплуатацию было введено более 475 млн кв. м жилья. Однако сегодня необходимо создать условия для наращивания темпов в будущие периоды. «Уже сейчас надо пересматривать наши генеральные планы, сейчас надо пересматривать коммунальную систему, сейчас надо заниматься землей, чтобы иметь успех к 2030-му и продолжить его в последующие годы, — указал вице-премьер. — Чтобы обновиться на 20% в жилье и параллельно создавать новые производства и рабочие места, нам нужно перестроить жилищно-коммунальное хозяйство».
Дело в том, что в части регионов сфера ЖКХ может не выдержать увеличивающихся темпов строительства. Тем более что есть населенные пункты, где износ достигает 80–90%, то есть имеется реальный риск аварийности и потери обеспечения коммунальными услугами. Если говорить в цифрах, то в стране необходимо обновить 51,7 тыс. км (31%) сетей теплоснабжения, 93,3 тыс. км (46%) сетей водоотведения и 252,4 тыс. км (43%) сетей водоснабжения.
По расчетам чиновников, переломить негативный тренд, когда ежегодно в целом по стране ветшает больше сетей, чем строится и ремонтируется, удастся с помощью мероприятий, заложенных в новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». «Я думаю, что в течение ближайшей пары лет нам удастся негативный тренд переломить», — говорит Марат Хуснуллин.
Триллионы рублей на обновление сетей
В рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» сформирован отдельный федеральный проект «Модернизация коммунальной инфраструктуры», реализация которого обойдется в 4,5 трлн рублей. Часть средств — прямое бюджетное финансирование по программе модернизации коммунальной инфраструктуры, в том числе не менее 50% финансирования инфраструктурных бюджетных кредитов. На эти цели также пойдут не менее 50% высвобожденных средств в результате списания задолженности регионов по бюджетным кредитам — порядка 500 млрд рублей. Правительство готовит нормативную базу и активно работает с губернаторами в области ЖКХ. Важно указать, что, помимо вливаний из федерального бюджета, речь идет о вложениях ресурсоснабжающих организаций на проведение инвестиционных и ремонтных программ, а также софинансировании со стороны региональных бюджетов. Кроме того, на обновление сетей пойдут средства, собранные в качестве платы за технологическое присоединение, и инвестиционных надбавок. На данный момент идет активная работа с каждым губернатором в сфере решения вопросов о долгосрочном тарифном регулировании.
Напомним, тестовые подходы к корректировке работы по модернизации сетей начались в прошлом году. Тогда на федеральном уровне чиновники расширили возможности использования средств инфраструктурных бюджетных кредитов (ИБК). Сейчас регионы смогут воспользоваться возможностью списания части государственного долга и выделения дополнительного кредитования на обновление инфраструктуры для улучшения ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Правительство России завершает формирование этих механизмов.
В том числе на эти средства в стране были заменены более 150 тыс. км сетей и модернизированы свыше 3,3 тыс. объектов. В общей сложности угроза аварийности снизилась на 18,4%.
Также в регионах ведется перевод котельных на более экономичные виды топлива. Серьезный прогресс достигнут в использовании альтернативных и возобновляемых источников энергии и, соответственно, в снижении негативного воздействия на окружающую среду. По экспертным оценкам, практически треть всего объема потребления энергии приходится на сферу ТЭК, поэтому одно из приоритетных направлений — планомерное повышение качества и состояния всего генерирующего оборудования, линий электропередачи. Ожидается, что в ближайшие годы пройдут работы не только по модернизации действующих ТЭС, но и ускорится строительство новых атомных и гидроэлектростанций.
В поисках внебюджетного финансирования
Экспериментировали с подходами и региональные власти. Например, Московская область с 2023 года начала усиленно контролировать исполнение инвестиционных программ водоканалов, что позволило в 1,5 раза улучшить показатели по их реализации. «Мы могли бы этим гордиться, но объем всех инвестпрограмм меньше 2 млрд рублей, — говорит первый заместитель министра ЖКХ Московской области Сергей Черепанов. — Для того чтобы довести их исполнение до уровня 95% и выше, мы были вынуждены проконтролировать 15 тысяч управленческих процедур. И наверное, 2 млрд рублей и 15 тысяч процедур – это не тот эффект, который даст необходимую внебюджетную составляющую».
Для сравнения: ГК «Российские коммунальные системы» за 20 лет работы реализовала инвестиционные программы на общую сумму в размере 54,7 млрд рублей, при этом уровень их исполнения достигает 100%.
Директор по взаимодействию с федеральными и региональными властями ГК «Росводоканал» Сергей Кржановский высказал мнение, что для развития отрасли ЖКХ необходимо привлекать частных операторов и использовать ресурсы институтов развития. При этом концессия может быть гибким и удобным инструментом для решения масштабных отраслевых задач. Так, предприятия «Росводоканала» успешно реализуют 22 концессии — как в региональных центрах, так и в малых городах. Кроме того, опыт работы «Росводоканала» позволил сформировать уникальную бизнес-модель, когда группа компаний зарабатывает на проектах для крупного бизнеса. В результате доля нетарифного результата с 2018 до 2024 года увеличилась вдвое и составила в среднем за последние три года более 75%.
Впрочем, у других участников рынка нет уверенности в том, что механизм концессий поможет привлечь необходимый объем внебюджетных средств. К примеру, в Московской области реализуются всего два малых объекта в рамках этого формата. По мнению крупных игроков рынка, работе с данным инструментом препятствует глобальная проблема в части синхронизации сроков ответственности концессионера за передаваемые ему в эксплуатацию объекты. Это и отсутствие льготного периода для получения лицензий на новые объекты, и необходимость отсрочки для приведения объектов в удовлетворительное техническое состояние перед наступлением ответственности.
«Необходимо множество различных форм реализации проектов в сфере водоснабжения и водоотведения — с учетом общей проблематики в части тарифообразования решить все задачи в данной отрасли исключительно за счет внебюджетных тарифных источников финансирования проблематично. Такие глобальные проекты, как реконструкция очистных сооружений, водоканалы не смогут реализовать в полном объеме без участия в федеральных программах», — обращает внимание первый заместитель генерального директора ГК «Российские коммунальные системы» Григорий Терян.
Подходы нацпроекта
Выслушав все мнения при подготовке нового национального проекта, власти остановились на том, что ключевыми задачами в сфере ЖКХ являются переход на единые расчетные центры и единые платежные документы, повышение адресности оказываемой поддержки, регулирование концессий, контроль целевого расходования средств инвестпрограмм, актуализация схем водоснабжения и водоотведения, внедрение цифровых решений на базе информационной системы Фонда развития территорий и создание единой платформы учета ресурсов.
«Расходы национальных проектов станут приоритетами для бюджета на предстоящие годы — их мероприятия нужно полностью обеспечить финансированием. Средства должны выделяться, воплощаться в конкретные проекты, стройки, объекты. Причем делать это нужно интенсивно, по намеченному графику, — заявил президент страны Владимир Путин. — За этим должны следовать видимые результаты: новые детские сады и школы, отремонтированные дороги и коммунальные сети, модернизированные больницы и поликлиники, созданные с нуля производства».
Исполнение планов по обновлению сетей федеральная власть будет отслеживать так же, как делала это со строительством жилья и ремонтом дорог в течение последних лет: в штабном режиме. К контролю исполнения программ подключатся органы прокуратуры. «Подчеркну, что модернизация ЖКХ должна стать приоритетом на ближайшие десятилетия для каждого региона», — указал Марат Хуснуллин.
В результате к 2030 году позитивные изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства почувствуют не менее 20 млн жителей России, и уже с 2026 года ветшать будет меньше сетей, чем строиться и ремонтироваться.
