Модернизационные приоритеты стратегического планирования
В Петербурге прошел IX Общероссийский форум «Стратегическое планирование в регионах и городах России». В этом году главной его темой стала модернизация – стратегия модернизации и модернизация стратегий.
От регионов к округам
Для того чтобы добиться успехов в модернизации инфраструктуры и промышленности, необходимо качественно обновить стратегические подходы к этой задаче – таков основной посыл, которые выразили в своих выступлениях на форуме представители Минрегиона и Минэкономразвития.
Спустя несколько лет после принятия Градостроительного кодекса РФ, они решили вернуться к истокам дискуссии, зародившейся на I форуме по стратегическому планированию с подачи «Центра стратегических разработок», объявив разработку стратегий развития первоочередной задачей по сравнению с разработкой документации градостроительной.
Как сообщили организаторы, сегодня 10-летний план – стратегию социально-экономического развития имеет подавляющее большинство субъектов РФ. Следующий шаг – это разработка на их основе окружных стратегий.
«Мы начали эту работу еще в 2006 г. с Дальневосточного округа, потом на основе этого опыта был составлен аналогичный продукт для Южного федерального округа в 2008 г.», - рассказал директор Департамента специальных программ и проектов территориального развития Минрегиона Никита Исаев. Разработчики, которые, по его словам, активно привлекаются для воплощения свого продукта в жизнь – как в качестве консультантов, так и в качестве руководителей различных направлений и проектов.
Разработкой стратегии для Северо-Кавказского федерального округа занимается группа под непосредственным руководством Минрегиорна. Инвестиционно-консалтинговая компания AV при поддержке Московского общественного научного фонда провела сравнительный анализ конкурентоспособности и стратегий регионов СКФО. О работе над окружной стратегией рассказал директор компании Strategy Partners Максим Лозовский.
Он пообещал к 2025 г. на средства ОАО «Корпорация развития регионов СКФО», единственным учредителем которого является ВЭБ, превратить СКФО в ведущий туристический центр, сделать из него крупнейшего поставщика сельхозпродукции, развитый транспортный узел и привлекательный для жизни регион.
Подведены итоги тендера на разработку окружной стратегии и для Северо-Западного федерального округа. Победителем стал петербургский филиал ГУ «Высшая школа экономики». Сроки, отпущенные разработчикам, очень жесткие – стратегия должна быть представлена на согласование в Минрегион уже в декабре. Но помощь обещают не только в аппарате полпредства СЗФО, сообщил начальник Департамента финансового и экономического мониторинга полпредства Сергей Зимин, но и в Ассоциации «Северо-Запад». Как рассказал вице-президент исполкома ассоциации Слава Ходько, организацией было выработано несколько объемных документов, посвященных стратегическому планированию в округе.
Замдиректора Департамента согласования долгосрочных отраслевых стратегий развития, федеральных целевых и ведомственных программ Минрегиона Евгений Елисеев со своей стороны пообещал, что министерство вовлечет в процесс согласования и руководителей регионов СЗФО. «Моя работа заключается в том, чтобы согласовать и увязать между собой намерения и планы всех сторон, не только по регионам, но и по отраслям – на уровне министерств, ведомств и корпораций», - заверил он.
Е.Елисеев также подчеркнул, что ДВФО, СКФО и СЗФО – являются приграничными округами, в которых чувствуется тяготение к внешним экономическим центрам, и, как следствие – ослабление связи с центральными регионами. Сплочение внутри округов на стратегическом уровне, по его мнению, должно сбалансировать эти тенденции, упрочить взаимосвязи смежных отраслей, выстроить систему приоритетов в области государственно-частного партнерства, повысить инвестиционную эффективность и социально-экономический масштаб отдачи проектов ГЧП, и, таким образом, в конечном счете, увеличить потенциал регионов.
Закона все нет
Между тем, участники форума – руководители регионов и представители научно-исследовательских структур, вовлеченных в региональную политику – не могли сдержать удивления и недоумения по поводу переформулированной задачи. «Не получится ли с региональными стратегиями то же самое, что происходит сегодня со схемами территориального развития?», - задалась вопросом президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Она напомнила, что сроки завершения разработки схем терпланирования уже однажды были перенесены – с 1 января 2010 г. на 1 января 2012 г. А теперь региональные власти, поспешив переключиться на разработку стратегий, фактически остановив работу над схемами.
В поддержку продолжения работы над документами территориального планирования выступил вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас. Процитировав положения Градкодекса, он подчеркнул, что в этом законе четко прописано, что именно нужно делать для создания в т.ч. и стратегий социально-экономического развития. По мнению Г.Дваса, Градкодекс является на сегодняшний день основной, и притом единственной базой, для регионального планирования.
«Если бы документы территориального развития разрабатывались, это было бы большой подвижкой в деле формирования стратегий, - признал Е.Елисеев. – Но дело в том, что Градкодекс – это, по сути, не закон, а скорее инструкция. Для того чтобы привести его в формат закона необходимо 2-3 года работы юристов».
Как пояснила депутат Госдумы Галина Изотова, законопроект о государственном стратегическом планировании, о необходимости принятия которого говорится едва ли не с момента основания форума, находится сегодня только в начальной стадии обсуждения в Правительстве РФ. «При Правительстве создана рабочая группа по этому закону, в которую вошли разработчики, в том числе и я. Мы прилагаем все силы для принятия этого закона, но пока я вряд ли взялась бы сказать, когда именно законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы», - сообщила она.
Финансы для модернизации
Как рассказал на форуме министр финансов РФ Алексей Кудрин, начиная с 2012 г. бюджет РФ будет формироваться на принципиально иных основах – он станет программным. 97% расходов бюджета будет прописано в 39 различных целевых программах, которые планируется утвердить уже в конце 2010 г. 2011 г. будет переходным, пояснил он.
Поэтому, чтобы претендовать на федеральное финансирование, регионы должны иметь собственные стратегии, подкрепленные соответствующими программами и «подушкой» из собственных инвестиционных проектов, желательно признанных приоритетными на уровне окружной стратегии социально-экономического развития.
До сих пор, как отметил А.Кудрин, российское правительство не пренебрегало индивидуальным подходом к региональным программам и проектам, откликаясь на призывы губернаторов. Но когда таким образом распределяется едва ли не две трети средств, запланированных на поддержку регионов, государственная региональная политика становится неэффективной – слабеет стимул к накапливанию региональных бюджетов путем наращивания налогооблагаемой базы, к поддержке наиболее перспективных и значимых инвестиционных проектов.
Уже в 2011 г., как сообщил Кудрин, федеральные власти будут вынуждены либо сокращать расходы бюджета, либо увеличивать налоги. Этот выбор придется сделать в силу грядущего финансового дефицита и в регионах. Ситуация будет непривычной, доходы будут расти медленно, предупредил он. А принцип, которым будут руководствоваться в правительстве, помимо «окружной значимости» программ – это финансирование на основе «выравнивающих» субсидий, дотаций и субвенций, то есть принцип софинансирования – как на уровне региональных бюджетов, так и на уровне привлечения внешних финансовых источников.
Пути решения
Принципиальные изменения появятся в программах, проводником которых является Фонд ЖКХ. В зоне особого внимания правительства – судьба Инвестиционного фонда РФ.
«До тех пор, пока не сформированы другие каналы поддержки проектов ГЧП, за исключением структур ВЭБа, вопрос с Инвестфондом, конечно, нужно решать», - высказала свое мнение по этому вопросу на форуме заместитель директора Департамента инвестпроектов Минрегиона Анна Печенова.По ее словам, проблема невостребованности средств Инвестфонда решается путем помощи в доработке региональных проектов, и не в последнюю очередь достижением межрегиональной согласованности действий.
«Создание региональных инвестиционных фондов позволило бы перераспределить часть дотаций и субсидий без контрагентов, - отметила А.Печенова. – При наполнении этих фондов средствами из федерального бюджета, которые будут предоставляться на условиях софинансирования, регионы были бы заинтересованы в проработке и продвижении инвестпроектов, привлечении инвесторов.
Она также сообщила, что Минрегионом подготовлен и подан на согласование в правительство проект постановления о создании региональных инвестфондов, уточнив, впрочем, что такие решения не принимаются в отсутствии принципиальной ясности с финансированием.
Большинство институтов регионального развития было создано в течение последних 5 лет, но каналов для поддержки модернизационных процессов все равно недостаточно, отметил зампред правления ВЭБ Сергей Васильев. Он также согласился, что одним из сдерживающих факторов модернизации является «крайне низкое» качество подготовки документов и, как следствие – недостаток перспективных проектов.
Нужны фонды, которые могли бы стимулировать грантами инновационные разработки, что позволило бы не перегружать заемщиков тех финансовых инструментов, которые выпускает ВЭБ для реализации своих программ. Нужны, очевидно, и пилотные проекты в области ГЧП, которые позволили бы получить опыт, возможность для анализа и доработки при последующем распространении таких проектов. Возможно, нужны корпорации развития и за пределами СКФО. Таковы, на взгляд С.Васильева перспективы дальнейшей работы.
Не исключено также и появление новых отраслевых и межотраслевых структур на основе рабочих групп, занимающихся сегодня разработкой той или иной ФЦП и стратегии. «Мы считаем, что концепции регионального развития приморских городов, в силу общей и своеобразной специфики, требуют особого внимания, так же, как и территории Крайнего Севера, например», - заявил советник Департамента государственных целевых программ и капитальных вложений Минэкономразвития Юрий Михайличенко. Министерство добивается внесения изменений в Морскую доктрину и стратегию морской деятельности, сообщил он, с тем, чтобы эти документы были ориентированы не только на обеспечение национальной безопасности, но и служили росту экономики на приморских территориях.
Наталья Черемных
Разработка градостроительной документации на территории Ленинградской области должна завершиться в соответствии с отпущенными законом сроком – к 1 января 2012 г. Нового переноса срока не будет, пообещал представителям строительных компаний, работающих на территории региона, зампред областного Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Демин.
На совещании по развитию малоэтажного строительства, состоявшемся на днях в Комитете по строительству Ленобласти, он сообщил, что работа по подготовке схем территориального развития и генпланов населенных пунктов активно продвигается во всех районах. В разработках практически всех МО выделены новые территории под жилую застройку. А это означает, что областной закон о предоставлении бесплатных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (РЗ-105) постепенно приобретет реальную почву.
Понастроили...
Схемы территориального планирования разработаны пока в 9 из 18 районов Ленобласти. В 95 из 147 населенных пунктов – генпланы в высокой степени готовности. «В 2010 г. мы согласуем 40 генеральных планов», - пообещал В.Демин. В то же время, он не смог не посетовать на нестыковки, заподозрив органы МСУ в стремлении к необоснованному завышению площадей зон жилой застройки.
Дополнительный прирост таких зон дают как заявки на бесплатные участки под ИЖС, поданные после выхода 105-го закона, так и планы по строительству жилья, заявленные инвесторами. Но намерения эти зачастую оказываются не подкрепленными прогнозами по увеличению численности населения. Порой доходит до казусов, когда увеличение жилой функции одного населенного пункта «намечено» таким, что превышает прогноз прироста населения по области в целом, пожаловался В.Демин. И если речь идет не о переводе земель лесфонда и сельхозназначения, на которых расположены дачные некоммерческие партнерства и товарищества (ДНП и ДНТ) в статус жилой застройки, то совершенно непонятно, где будет работать столько людей.
«Сегодня КГА только выдает разрешительную документацию, но вмешиваться в сам процесс по закону мы не можем», - напомнил глава Комитета Евгений Домрачев. Закон передал очень широкие полномочия в сфере согласования строительства муниципальным властям, и, к сожалению, этим пользуются не только добросовестные застройщики, пояснил он, рассказав о результатах инвентаризации дачных партнерств и товариществ. «Объем территорий, занятых ими, оказался колоссальным, - сообщил Е.Домрачев. – А контроль над строительством в таких поселках – очень слабым».
Следить за правильным использованием земельных участков – это тоже обязанность муниципальных властей, подтвердил председатель Комитета государственного строительного надзора Ленобласти Виталий Григоренко. На землях сельхозназначения по закону капитальное строительство запрещено, напомнил он. Жилье, которое возводится в составе ДНП и ДНТ строится временно и не может быть предназначено для постоянного проживания. В законе «О садоводствах» (ФЗ-66) очень четко прописано, какие документы необходимо иметь для такого строительства. «То, что там сейчас понастроено – понастроено во многом во вред, - заявил В.Григоренко. – Мы пытаемся навести порядок, но это очень трудно».
Стремление недавно образовавшихся собственников больших сельхозугодий поделить землю на необеспеченные инфраструктурой участки и побыстрее продать их, может привести к судебным разбирательствам, предупредил он. «Мы плотно работаем с прокуратурой по объектам малоэтажного строительства», - подчеркнул чиновник строителей. – Места для жилой застройки должны быть соответствующим образом организованы». Во всяком случае, никто еще не отменял необходимости создания санитарно-защитных зон, напомнил он.
По словам В.Григоренко, муниципальные власти иногда так торопятся поспособствовать развитию жилищного строительства, что согласовывают объекты едва ли не «вслепую». К тому же им часто не хватает квалификации для решения таких вопросов. «Чтобы избежать проблем и разногласий, связанных с госэкспертизой и надзором, мы решили разработать документ, детально регламентирующий, что нужно, а что не нужно согласовывать в сфере малоэтажного строительства», - сообщил он.
В.Григоренко пояснил, что такая детализация на региональном уровне вовсе не противоречит Градкодексу РФ, позволяющему (в общем и в целом) строить до 3 этажей без экспертизы. В то же время, согласно этому документу планируется установить обязательное прохождение госэкспертизы и стройнадзора для линейных объектов, то есть инженерных сетей, малоэтажных поселков. Они также должны соответствовать требованиям пожарной и экологической безопасности.
Однако для того, чтобы документ, разрабатываемый областным Госстройнадзором, заработал, необходимо внести поправки в региональное законодательство. Поэтому для начала областные чиновники решили устроить для строителей конкурс на лучший архитектурный проект в области малоэтажного строительства, имеющий заключение госэкспертизы или проходящий эту процедуру.
Поддержим инфраструктурно
Даже в столь небольшой и густонаселенной стране как Голландия, малоэтажное жилье составляет около 70%. В Ленобласти доля ИЖС в общем объеме построенного в 2009 г. жилья составила 62%. Масштабы ввода в целом за год выросли, но доля ИЖС стала чуть меньше, чем по итогам предыдущих лет, отмечает глава Комитета по строительству региона Анатолий Каталевич. Очевидно, что процент ИЖС вновь пойдет вверх, когда начнется предоставление земельных участков по 105-му закону, прогнозирует он. И если вопрос с обеспечением этих участков градостроительной документацией решается, то вопрос об инфраструктуре остается открытым.
«Мы прекрасно сознаем перспективность малоэтажного строительства», - говорит А.Каталевич. Благодаря использованию новых технологий, оно может быть достаточно дешевым, а кроме того, короткие сроки строительства обеспечивают быструю окупаемость инвестиций. При разработке градостроительной документации, территории под ИЖС и новые проекты малоэтажного и коттеджного строительства формировались компактно, чтобы можно было сэкономить на строительстве инженерных сетей. Но этого недостаточно. «Я полагаю, стоило бы подумать и о возможности софинансирования муниципальных программ по строительству инфраструктурных объектов», - он.
По оценке А.Каталевича затраты на развитие инженерной инфраструктуры могут более чем в 2 раза превысить объем средств, предоставленный по линии ФЦП «Жилище», «Социальное развитие села», «Молодежи – доступное жилье», а также в рамках программы по расселению ветхого и аварийного жилья, реализуемой при софинансировании Фонда содействия развитию ЖКХ.
Он предложил представителям МО подготовить программы по инженерному обеспечению земельных участков, которые будут бесплатно предоставляться под ИЖС, и других территорий, которые планируется отвести под жилую застройку в соответствии с разрабатывающейся градостроительной документацией. Предполагается, что правительство Ленобласти рассмотрит вопрос о софинансировании этих программ из средств регионального консолидированного бюджета.
Такой подход, не исключает А.Каталевич, потребует «сменить акцент» в сфере малоэтажного строительства. «Приоритетным должны стать не частные дома, а многоквартирные 2-3-этажные дома, которые рассчитаны на 8-12 семей», - пояснил он. Уже сейчас в регионе реализуется ряд пилотных проектов по программе развития такого социального жилья – в пос. Плодовое Приозерского района, в Дзержинском городском поселении Лужского района и в дер. Большая Пустомержа Кингисеппского района. В Пикалево по программе переселения граждан из аварийного жилья уже построено 9 малоэтажных домов по 16 квартир.
По мнению областных чиновников, предлагаемые меры должны способствовать развитию в регионе массового малоэтажного строительства, а также формированию в этой сфере цивилизованных отношений.
Наталья Черемных
По оценке петербургских экспертов, предпринимаемые правительством РФ меры по развитию ипотеки не расширяют клиентскую базу рынка недвижимости: ипотека остается доступной для тех же 6-7% граждан, которые могут решить жилищную проблему и другими способами.
Замысел «двойной поддержки»
С 1 июня российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. 40 млрд. рублей, мобилизованных из пенсионных активов ВЭБ, предназначены для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Сегодня средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 13,6%.
Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему (для чего уже в 4-й раз в 2010 г. была снижена ставка рефинансирования ЦБ), и вывести из застоя строительную отрасль.
По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не излечилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.
Банкиров убеждают, что в период общего кризиса экономики ипотечное кредитование для банков – надежный способ вложения средств. «Квартирный вопрос» в России, по-прежнему сохраняет актуальность.
Однако разные виды кредитования предполагают разные риски для банка. Если дом уже построен и кредит выдается под квартиру, ипотечный заемщик больше мотивирован к выполнению обязательств, чем любой другой должник: страх потерять жилье заставляет принять все меры, чтобы выплачивать проценты в срок. При предоставлении кредита под строящееся жилье в период кризиса рисков значительно больше.
Неизмеримый фактор неуверенности
Ипотека считается незаменимым инструментом поддержки всей строительной отрасли за счет повышения платежеспособного спроса. С первыми признаками выхода национальной экономики из рецессии зазвучали оптимистичные прогнозы ответственных лиц. Еще летом 2009 г. глава АИЖК Александр Семеняка рассчитывал, что в 2010 г. объем рынка ипотеки вернется к показателю 2007 г. (630 млрд. рублей), а средняя ставка сократится до 13%.
После сокращения ставки рефинансирования Банка России ипотечные ставки действительно пошли вниз и уже достигли ожидаемой цифры. Однако для оживления рынка первичной недвижимости требовались и другие условия. Во всяком случае, баланс на рынке недвижимости должен был сдвинуться в пользу спроса.
Число ипотечных сделок возросло, как и число банков, предоставляющих кредиты. Однако прирост в последние полгода происходил в основном за счет вторичного рынка. Как отмечает главный аналитик «БН» Сергей Бобашев, число сделок на вторичном рынке Петербурга по итогам 2009 г. составило те же 55 тысяч, что и в 2008 г., хотя в Москве этот показатель сократился более чем в 1,5 раза. Существенную лепту в это число внесла ипотека, к которой петербуржцы прибегали в подавляющем большинстве случаев для увеличения площади своего жилья. Объем ипотечных договоров с целью приобретения объекта недвижимости без продажи другого, стал расти только весной 2010 г.
С апреля кредиторы отмечают и повышение средней величины займа. По данным гендиректора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в I квартале 2010 г. эта цифра составляла в Петербурге 1,5 млн. рублей (минимальной величиной было 1,1 млн.). В других регионах Северо-Запада, где платежеспособность покупателей ниже, средний размер ипотечного кредита был и того ниже – 750-800 тысяч рублей, свидетельствует гендиректор «Уником» Павел Штепан. К началу осени эксперты ожидают повышения среднего объема запрашиваемого кредита в Петербурге до 2 млн. рублей – что все же ниже стоимости средней 1-комнатной квартиры.
Помимо платежеспособности, существенную роль в поведении покупателей играл чисто психологический фактор. Сказывался пример людей, переоценивших свои возможности в период докризисного ипотечного бума. «Клиенты прилагают все усилия, лишь бы взять кредит меньшего размера», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова.
На первичном рынке объем ипотеки сократился существенно заметнее. Неуверенность потенциальных покупателей в собственном будущем дополнялась неуверенностью в застройщике. По данным RBI, доля объектов, на которых отмечалась строительная активность, составляла в зимний период от 51 до 63%. Как сообщал председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, на первичном рынке в I квартале 2010 г. было продано на 15% меньше квартир, чем в IV квартале 2009 г. При этом число выставляемых объектов сократилось. Но некоторое сужение предложения не привело, как прогнозировали аналитики, к повышению цен.
По оценке С.Бобашева, сегодня в Петербурге спрос и предложение достаточно сбалансированы: на рынке недвижимости нет «затоваривания», и в то же время у покупателя остается выбор. А условия предоставления ипотеки, как утверждает замначальника отдела розничного кредитования филиала Абсолют-банка Дмитрий Алексеев, вполне позволяют семье с 50-тысячным доходом оплачивать кредит. Но потенциальные заемщики недостаточно уверены в стабильности своего дохода.
М.Ельцов допускает, что к концу 2010 г. ввиду исчерпания предложения цены на жилье в Петербурге повысятся на 5%. Другие специалисты высказывают сомнения. Как полагает гендиректор ЗАО «Мир кредитов» Владимир Глинер, в течение года цены на недвижимость в городе существенно не изменятся, хотя и государственные, и частные банки будут снижать ставки ипотечного кредитования.
В АИЖК также сегодня оценивают ситуацию более осторожно. На VIII всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» зам главы Агентства Андрей Семенюк сообщил, что в I квартале 2010 г. в России объем ипотечного кредитования составил 48,9 млрд. рублей. По его ожиданиям, во II квартале цифра возрастет до 65-75 млрд., а за весь год составит лишь 280-320 млрд. рублей. Причем эти расчеты приводятся уже после предоставления АИЖК средств ВЭБ. Такие же прогнозные цифры приводят аналитики частных банков. По расчетам ООО «Петербургское ипотечное агентство», в Петербурге в 2010 г. будет выдано и кредитов на сумму 17 млрд. рублей (в 2007 г. – 48,6 млрд.).
Не успели «надуться»
Высказывалось мнение, что сокращение ипотечной ставки, введенное «административным порядком», создаст ажиотажный спрос на жилье и «вздернет» цены вдвое, после чего волна продаж резко схлынет, и настанет длительный застой. Такую перспективу рисовал, в частности, независимый московский аналитик Юрий Коротков.
Петербургские эксперты не разделяют этот прогноз. Повторение феномена предкризисного бума, как считает П.Штепан, невозможно без спекулятивной составляющей. Между тем, новая недвижимость, в том числе ввиду низкой инфляции, не представляет собой сегодня высоколиквидный товар. «С рынка практически ушли инвестиционные заемщики», - отмечает Т.Хоботова.
До кризиса доля спекулятивного капитала на подъеме рынка была больше, чем могло показаться. Как напоминает начальник управления ценных бумаг СЗРЦ банка «Возрождение» Ольга Матусова, в 2007 г. ряд банков сократил первоначальный взнос до минимума, и тогда покупателям удавалось компенсировать свои расходы за счет сдачи полученной в кредит недвижимости в аренду.
Такой рынок с «легким входом» не успел стать массовым. Поэтому нас миновала судьба Латвии, считает С.Бобашев. В Риге ипотеку под минимальный процент брало почти все население. «Рижский опыт показал, как делать не надо. Я недавно беседовал с главой Ассоциации риэлторов Латвии Эдгарсом Шинсом, который в свое время тщетно предупреждал об опасности «пузыря» на рынке ипотеки. Он рассказал, что уже 9 его бывших клиентов покончили с собой», - рассказывает эксперт.
«Нам очень повезло, что кризис ударил в 2008 г. Если бы мы еще года 2-3 покредитовали с нулевым первоначальным взносом, кризис вызвал бы страшные проблемы», - солидарен с ним М.Ельцов.
Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет сегодня около 33 млрд. рублей. Эта цифра сокращается. Как рассказывает руководитель управления «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова, летом 2009 г. сигналы SOS поступали от заемщиков по нескольку раз в день, а сейчас сократились до 1-2 в неделю. «Теперь люди стали более обдуманно относиться к получению кредитов: они не рассчитывают «отбить» расходы в короткий срок», - отмечает ведущий аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. По ее мнению, негативный опыт кризиса не допустит повторения эйфории периода бума.
С приближением лета петербургские эксперты, как и московские, отмечают сокращение числа сделок. И без того сонный рынок «уходит в отпуск». В период бума 2006-2007 гг., как напоминает Бобашев, наступление каникул не снижало ажиотаж.
«Первичка» остается позади
Предполагалось, что в ипотечные облигации банков России будет вложено 250 млрд. рублей – 20% средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБ. Однако объем средств, которые 5 банков с госучастием решили позаимствовать напрямую у ВЭБ составил на конец мая только 87 млрд. рублей. В их числе – ВТБ 24, приступивший с 1 июня к предоставлению ипотечных кредитов под 11% годовых в рублях по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
Программа распространяется только на новостройки 2008-2010 гг., находящиеся в собственности юридических лиц (застройщиков или инвесторов) – то есть на ту часть рынка, которую именуют «новой вторичкой».
Сам этот термин появился летом 2009 г., когда разница в спросе на строящееся и готовое жилье привела к расхождению цен в мегаполисах более чем на 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Застройщикам стало выгоднее оформлять построенное жилье с полной отделкой в свою собственность и после этого выставлять на продажу. После приемки дома госкомиссией открывают продажи «Темп» и «Строительный трест». Сейчас доля «новой вторички» в объеме рыночного предложения в Петербурге оценивается в 20%. В Москве аналогичный подход в ЖК «Высоцкий» предлагает «Трамп Реал Эстейт». По данным компании, около 80% покупателей сомневаются в том, что та или иная новостройка будет сдана в срок.
Предоставлять ипотечные кредиты под строящиеся объекты банк ВТБ 24 не готов, о чем публично заявил его президент Михаил Задорнов. Из средств, предложенных ВЭБ банкам, ВТБ 24 выбрал только 5 млрд. рублей.
Из 21 банка, предлагающего ипотечные программы, только 6 готовы предоставлять кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Московские аналитики отмечают, что даже в недостроенных домах, оказавшихся в период кризиса в собственности банков, ипотека открывается выборочно – лишь в тех объектах, которые «вынужденные владельцы» сегодня считают наиболее перспективными.
В середине мая «ноу-хау» внедрил Райффайзенбанк: его петербургский филиал «Северная столица» предоставляет ипотеку в 5 объектах компании «ЮИТ-Лентек» на период между приемкой дома госкомиссией и оформлением квартир в собственность. Как поясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала Константин Мурашкин, сделка по продаже квартиры в таких случаях не требует процедуры заключения договоров по закону 214-ФЗ. В этом субсегменте «зрелой первички» кредиты предоставляются под 14,5% годовых.
Преодолеть недоверие кредитных организаций к первичному рынку не удается даже интервенцией пенсионных активов ВЭБ, и в результате предлагаемая программа слабо помогает решению задачи по размораживанию недостроя.
По мнению С.Бобашева, при развитии ипотеки в России, по сути, решается не задача повышения доступности жилья, а задача роста объемов ипотеки как таковой. Аналитик не исключает, что федеральные власти предложат новые меры сокращения ставки. Однако, по его мнению, даже если спрос в итоге повысится, последующее повышение цен не позволит расширить клиентскую базу: ипотека остается доступной не более чем для 6-7% населения.
Банкиры полагают, что возможна и ипотечная ставка в 6% годовых. Для этого нужно «всего лишь» сократить стоимость финансовых ресурсов для банков до 3-4%. Это возможно, говорит вице-президент «Росевробанка» Сергей Гордейко, - но только для этого необходимо создать внутренний российский рынок долгосрочного фондирования. Директор департамента розничного кредитования БИН-банка Олег Соколов тоже считает, что ставка 6% осуществима в перспективе 2-3 лет – при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями. Аналогичное мнение высказывает С.Бобашев: чтобы ипотека не только выводила деньги на рынок, но и расширяла возможности граждан, необходима поддержка конечного потребителя.
Константин Черемных