Куда ведут пути элиты
Отличительной чертой элитной недвижимости Петербурга эксперты определяют местоположение в исторической части города. Существенное влияние на статус объекта оказывают архитектура и планировки квартир, наличие закрытого придомового пространства, развитой инженерной инфраструктуры, уровень безопасности и комфорта. О тенденциях развития сегмента беседовали эксперты на круглом столе «Элитная недвижимость: прошлое, настоящее и будущее», организованном Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти.
Рядом с властью
На формирование элитных кварталов в Петербурге всегда оказывало влияние близость власти, считает генеральный директор ООО «Прогулки по Петербургу» Александр Чернега. Свой экскурс в историю он посвятил аспектам развития элитного жилья в Петербурге.
Так, рядом с построенным Летним дворцом Петра I, естественно стала селиться и знать. А первый элитный квартал Петербурга возник между Дворцовой набережной и Миллионной улицей – знать осваивала территории рядом с Зимним дворцом. Однако, когда в
На примере отдельных районов Петербурга эксперт показал, как со временем они меняли свое значение. Так, район Коломны первоначально населяли крепостные, рабочие Адмиралтейских верфей, однако его статус изменился после строительства здесь театра. А наводнение
Местоположение и вид на воду
Над определением понятия «элитная недвижимость» специалисты бьются уже не менее 20 лет, и до сих пор не могут окончательно прийти к общему мнению. Однако критерий местоположения остается определяющим, отметил директор компании «Невский простор» Александр Гиновкер.
«Место, место и еще раз место, а в Петербурге еще и вид на воду. И уже потом такие вторичные критерии элитности жилья, как паркинг, планировка, инфраструктура дома, входная группа, формат дома, дизайн, отделка и т. д.», подчеркнул эксперт. Есть в элитном сегменте и такое понятие как «фишка», изюминка дома, которую придумывают авторы проекта для нового жилого комплекса, и которую выдумывать не надо в историческом центре города. Например, про дома на Мойке, 40, достаточно сказать, что здесь А.Пушкин писал свою «Полтаву».
С этим согласна и руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Юлия Нигуль. В целом, по ее мнению, элитную недвижимость можно разделить на два класса: «Элита класса А» - эксклюзивные объекты с видами на исторические памятники, воду и «Элита класса Б», не имеющая таких эксклюзивных видовых характеристик.
Сегодня среди покупателей элитного жилья можно выделить две группы, считает А.Гиновкер. Первая – это, москвичи и люди из нефтяных регионов, которым интересна вторичная группа факторов элитности жилья; вторая – это жители Петербурга, и иностранные граждане, акцентирующие внимание на историческом аспекте. Начиная с 1990-х гг. много недвижимости в центре Петербурга скупается именно иностранцами, которые понимают, что наиболее ценно, и что подорожает в дальнейшем.
К специфике центра Петербурга эксперт относит такое понятие как «малый девелопмент». Это строительство мансард, обустройство отдельных подъездов, реконструированные дома в старом фонде. При этом, однако, социальное окружение остается разнородным, возникают проблемы с управлением домом. «Бывает так, что 1-2 человека могут «угробить» всю идею престижного дома», отмечает он.
По мнению экспертов, сегодня центр Петербурга представляет собой достаточно контрастную среду: в исторических зданиях «уживаются» и коммунальные квартиры, и дорогие апартаменты. И если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде уже можно было считать элитной, то теперь одного вида на исторические достопримечательности явно не достаточно. Транспортные пробки, отсутствие парковочных мест, проблемы с инфраструктурой, социальная неоднородность среды – все это способствует смещению покупательского спроса в пользу новых обособленных кварталов застройки и развитию рынка загородного элитного жилья.
Не жилье, а стиль жизни
Как отмечает А. Гиновкер, жилье может потерять свою привлекательность и в связи с новым строительством. Примером может послужить строительство «Морского фасада», в результате которого жители Васильевского острова, приобретавшие квартиры с видом на залив, скоро будут «любоваться» новыми кварталами. То же самое произойдет в ближайшем будущем в Курортном районе, где коттеджи, расположенные у залива окажутся в середине вновь намытых территорий, подчеркнул он.
Со строительством городских объектов статус жилья может измениться, согласился руководитель Департамента продаж ООО «Петербург сити» Владимир Федоров. Примером тому может послужить и жилье на Крестовском острове – его будущее неясно в связи со строительством там огромного стадиона, считает он.
Если брать настоящую нормальную элиту, то выбор ее невелик, отмечает эксперт, «но ее не должно быть много и здесь необходима жесткая классификация». По его мнению, сегодня только несколько объектов в центре Петербурга могут считаться полноценной «элиткой» и вызвать значительный интерес у покупателя. Это дома на Фонтанке, 1, Большой Морской, 4, Итальянской, 4 и 12, Мойке, 11 и 20, Гангутской, 8 и Литейном, 57.
Обусловлено это, по мнению В.Федорова, тем, что рынок перестал быть рынком продавца, но так и не стал рынком покупателя, поскольку предложить ему сегодня особо нечего, особенно в пределах т.н. «золотого треугольника»: территории между наб. Невы, Фонтанки и Невским пр. Зона эта иногда искусственно расширяется риэлторами до жилых кварталов за Фонтанкой и Суворовского пр. Покупатели вынуждены выбирать из того, что есть. А тенденция последнего времени такова, что теперь выбирается не просто жилье, а стиль жизни, а таких предложений на рынке совсем немного.
Сегодня на первый план выходит именно планировочная среда, отмечает В.Федоров. Сейчас проект идет «изнутри наружу» и решающее значение начинают оказывать архитектура здания, уровень финишной отделки, позиционирование объекта. Важным фактором эксперт считает возможность привлечения ведущих западных архитекторов.
543 тысячи квадратов элиты
На конец августа
Стоимость жилья в элитном сегменте начинается от 200-250 тыс. рублей за 1 кв. м, но разброс цен очень велик, и стоимость элитного квадрата может доходить до 1,8 млн. рублей. Столько запрашивают за объект в доме на Зоологической ул. На Захарьевской, 41 квартира обойдется покупателю в 350 млн. рублей, на Малой Невке в 500 млн. рублей.
Эксперт считает, что в современном элитном доме должно быть не более 50-100 квартир. Среди крупных объктов элитного строительства Ю.Нигуль выделяет такие проекты как «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», «Резиденцию на Суворовскам».
Новое строительство дает девелоперам больше гибкости и меньше затрат, считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. Редевелопмент в центре обходится дороже: так, стоимость 1 кв. м на пустующем пятне в центральной части Петербурга обойдется 1,5-2 тысячи долларов, а при сносе старого жилья в 1,8-2,3 тысячи. А реконструкция и реставрация требуют не только дополнительных затрат, но и длительных разрешающих и согласовательных процедур.
Ю.Нигуль подчеркнула, что спрос на элитную недвижимость в последние годы остается стабильным, на него не оказал влияния и кризис. «То есть от общего объема реализованного по городу жилья эта цифра составляет примерно 1,5-3%. Динамика продаж на удачных объектах может достигать 5-10 квартир в месяц, а есть и такие объекты, где за месяц нет ни одной продажи», сказала эксперт.
Среди покупателей элитной недвижимости участники круглого стола выделили, прежде всего, бизнесменов, топ-менеджеров и чиновников, при чем доля последних в последнее время растет и составляет примерно 5-10%.
Что загородом?
Сегодня наметилась тенденция приобретать элитное жилье в новых кварталах, а также загородных поселках, отметил гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Этому способствует фактор социальной однородности проживающих.
Говоря о перспективах развития сегмента элитной недвижимости Петербурга, он предположил, что в ближайшие годы произойдет смещение спроса в пользу загородной недвижимости. Этому способствует активное развитие транспортной инфраструктуры города, широкое внедрение Интернета. «Уже сегодня нет необходимости регулярно присутствовать в офисе, можно работать дистанционно», говорит Л.Рысев.
При этом эксперт считает, что центр по-прежнему будет дорогим и востребованным, но там будет жилье представительского класса, а жизнь постепенно «перетечет» в загородную зону. Особенно перспективна, по его мнению, территория Курортного района Петербурга.
Ирина Васильева
На прошлой неделе правительство приняло постановление «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Преобразование территории Апраксина двора». Решение городских властей о пересмотре концепции реконструкции и развития этой, теперь уже стратегической, территории, принятое в октябре прошлого года, получит свое логическое завершение к началу сентября.
Апраксин двор занимает одно из самых лучших мест для реализации проекта комплексной, многофункциональной общественно-деловой застройки и, по мнению чиновников Смольного, на сегодняшний день представляет яркий пример неэффективного использования городской территории. «Мы считаем, – отметил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, – что преобразование этой территории носит настолько важный характер, что он достоин признания проекта стратегическим, и требует принятия срочных мер по его реализации. Комитет по инвестициям готов индивидуально сопровождать инвестора – победителя конкурса до ввода проекта в эксплуатацию».
Инвестору предстоит освоить квартал площадью 11,4 га. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет 179 тыс. кв. метров, при этом площадь объектов в частной собственности – 66,4 тыс. кв. метров, в государственной —112,6 тыс. кв. метров, из них 35,7 тыс. кв. метров обременены инвестиционными договорами. Жилая площадь – 4,8 тыс. кв. метров. Примерный объем инвестиций в проект составит более 10 млрд рублей.
Конкурсантам предлагается
Условия конкурса просты. Прежде всего, функциональное назначение должно сочетать в себе три вида использования, к примеру, торговля, развлечение, деловая зона. Кроме того, должно быть предусмотрено строительство паркинга, а общий объем инвестиций должен составить не менее 10 млрд рублей. Срок реализации проекта не более 5 лет. Участникам конкурса предстоит представить в конкурсную комиссию Концепцию создания и бизнес-план проекта, а также подтвердить финансовое обеспечение.
В Концепции необходимо будет прописать связь объектов, их функциональное назначение, составить генплан территорий, схему распределения транспортных и человеческих потоков, предложения по инженерному обеспечению.
Бизнес-план должен включать в себя график и источники финансирования проекта. Победителем будет признан тот, кто предложит лучшее исполнение условий, наиболее реалистичный проект и финансовую целесообразность.
При оценке будут применяться следующие критерии: использование объектов недвижимости и повышение социально-экономического потенциала прилегающей территории, наиболее оптимальные сроки реализации, включая инженерную подготовку территории и разработку документации, финансовая устойчивость проекта.
По итогам проведения конкурса с инвестором будет заключено соглашение по реализации проекта, на основании которого ему будет предоставлено право использования помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для реставрации и реконструкции и приспособления их к современному использованию. Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
КУГИ должен расторгнуть имеющиеся договоры аренды зданий и помещений и договоры аренды земельных участков, арендодателем по которым выступает Санкт-Петербург. По мере расторжения договоров аренды зданий и помещений заключать с инвестором договоры хранения зданий и помещений. Совместно с КГИОП подготовить перечень объектов культурного наследия и перечень объектов недвижимости для реставрации и реконструкции. Совместно с КИСП и КГА разработать и утвердить конкурсную документацию для проведения конкурса. Заключить с инвестором договор аренды объектов инженерной инфраструктуры на территории Апраксина двора. КИСПу поручается подготовить проект Соглашения и заключить его в установленном порядке. КЭИО совместно с КУГИ должен подготовить перечень объектов инженерной инфраструктуры, находящейся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащей предоставлению инвестору в аренду.
Изменений в архитектуре не будет
Подводя итог обсуждению, Валентина Матвиенко отметила, что сегодня Апраксин двор – «блошиный рынок», какие есть в каждом крупном европейском городе, но такого рода объект не может находиться в центре Петербурга. Она добавила, что на севере города строится комплекс для подобного рынка. По мнению губернатора, так как реализация проекта требует очень большой суммы, должен быть привлечен серьезный инвестор. Перестройки и изменений в архитектуре исторического комплекса не будет, но нужно провести серьезную работу по преобразованию имеющихся зданий под современные условия.
Валентина Матвиенко акцентировала внимание на том, что власть уважает права частной собственности, поэтому передела собственности, находящейся на территории Апраксина двора, не будет. Губернатор добавила, что если собственники будут заинтересованы, то они могут принять участие в проекте или же заключить договор на рыночной основе.
Конкурс планируется провести в конце августа – начале сентября текущего года.
Инвесторы в рамках концепции
В любом случае на Апраксином дворе не может быть одного инвестора, так как в квартале уже работают инвесторы, а город распорядился только той частью территории, которая находится в его собственности. Поэтому будущему хозяину Апраксина двора так или иначе придется вести диалог со старожилами. Свое слово город уже сказал – сразу после заседания правительства вице-губернатор Юрий Молчанов провел совещание с инвесторами Апраксина двора (впервые с сентября 2006 года). Инвесторам было предложено компенсировать затраты, понесенные при реализации их инвестпроектов, и полюбовно «уйти со двора». Инвесторы в своем кругу 4 июля обсудили это предложение и решили остаться.
«Мы не видим необходимости в расторжении инвестдоговоров, поскольку добросовестно их исполняем в соответствии с действующим законодательством, – подчеркнул руководитель Ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин двор» Юрий Козлов. – Инвесторы поддерживают желание города улучшить состояние Апраксина двора и сделают все от них зависящее для реализации этих планов». Что же касается взаимодействия с будущим крупным инвестором, то к обсуждению этой темы инвесторы действующие готовы будут вернуться после оглашения результатов конкурса.
«Учитывая, что было заявлено, что памятники, находящиеся на территории Апраксина двора, будут сохраняться, то предмета ни для разногласий, ни для совместной работы с будущим победителем конкурса пока нет, – считает Андрей Богданов, генеральный директор ООО «ФАРМАЮНИОН», компании, реализующей инвестдоговор с городом по корпусам 50 и 51. – Если верить, что собственники «не будут обижены», то инвесторы, как собственники вложенных средств и труда, тоже не должны быть обижены и смогут завершить инвестиционные проекты, которые в точности соответствуют принятой правительством концепции сохранения исторических памятников в квартале. Мы занимаемся реставрацией и реконструкцией корпусов, все свои действия согласуем с КГИОП и КГА, то же самое придется делать и новому стратегическому инвестору.
Каким образом мы будем взаимодействовать с единым инвестором, пока сказать сложно, все будет зависеть от того, какую именно концепцию он предложит, и кто станет победителем».
Напомним, что в настоящее время известен, по крайней мере, один участник будущего конкурса – ООО «Рюрик Менеджмент», управляющая компания шведской инвестиционной группы RURIC AB. Юрий Козлов сообщил, что действующие инвесторы в рамках консорциума, созданного с участием крупных российских и зарубежных инвестиционных компаний, тоже предполагают свое участие в торгах по Апраксину двору.
Лилиана Глазова, Вероника Шеменева
Валентина Матвиенко в своем Послании поставила перед городским правительством амбициозную задачу решения квартирного вопроса петербуржцев. Понятно, что задачу эту исполнять придется в первую очередь строителям. Готовы ли они к решению столь масштабных проектов? Хватит ли мощностей? Смогут ли освоить тот золотой дождь, что в последние несколько лет сыплется на россиян, благодаря стабильно высоким ценам на природные ресурсы?
Губернатор Валентина Матвиенко на совещании Консультативного совета по вопросам развития градостроительного комплекса Санкт-Петербурга сообщила, что для решения этих задач в город приглашаются строители и из других регионов, но главной опорой правительство считает крупных городских застройщиков. Только им по силам осваивать большие территории, развивать кварталы, застроенные домами первых массовых серий, реконструировать ветхое и аварийное жилье.
Валентина Матвиенко напомнила, что год назад ею и руководителем РАО ЕЭС России Анатолием Чубайсом была подписана целевая программа по модернизации энергетического комплекса города стоимостью 300 млрд рублей. По мнению губернатора, она позволит увеличить мощности и обеспечить надежное энергоснабжение всего того, что строится в настоящее время и что будет построено в ближайшие четыре года. А планы великие. Уже сегодня с торгов продано столько земельных участков, что на них можно построить 12,6 млн кв. метров жилья. А если взять в расчет те площади, которые находятся в собственности, к примеру, земли прилегающих к городу совхозов или принадлежащих частникам промышленных предприятий, давно ничего не производящих, то объем построенного легко подрастет до 20 млн кв. метров. С учетом же тех площадей, что планируется продать до конца текущего и в начале следующего, к 2011 году можно будет ввести 25 млн кв. метров жилья. Это уж совсем европейский уровень.
Проблема в сроках согласований
Застройщики уверены, что поставленные задачи им вполне по силам. Правда, необходима помощь города в решении некоторых наболевших проблем. Главная проблема касается сроков согласований. Они не выдерживаются, что естественным образом влияет на увеличение сроков строительства. Губернатор прилюдно отчитала своих подчиненных: «В данном случае Комитет по строительству не контролирует сроки согласований. Мы приняли все регламенты, все красиво расписали на бумаге, сократили сроки согласований максимально, где это возможно. Дали полгода срок. Почему не контролируете исполнение? Порядок надо наводить. Управлять такой большой машиной надо более эффективно».
К сожалению, проблема значительно глубже, чем видится на первый взгляд. Когда одна компания покупает большой участок и занимается комплексным его освоением, там все нормально. Сами строят и жилье, и социальные объекты. В тех же случаях, когда в одном и том же квартале работают несколько застройщиков, то привести проект к единому знаменателю, по мнению заместителя председателя КГА Виктора Полищука, весьма проблематично. Никто не хочет строить социальные объекты – накладно. Вот они и кочуют из проекта планировки одной компании в проект планировки другой, и пока все вопросы не утрясут, согласований ни одна компания не получит. А на обретение консенсуса иногда требуется несколько месяцев. Попробуй, уложись в установленные регламентом сроки.
Непомерные аппетиты
Вторая проблема, поднятая строителями, и вовсе выросла из ничего. Городское правительство своим решением обязало ввести в комиссии по приемке объектов строительства глав районных администраций. Объяснили это тем, что объекты переходят на обслуживание районов. Районные руководители мыслят масштабно, требуя за свою подпись отремонтировать какой-либо социальный объект либо разбить сквер, устроить парковку и т.д. и т.п. Аппетиты год от года растут, и теперь застройщикам, чтобы получить нужную подпись, по словам вице-президента ООО «Группа ЛСР» Евгения Яцышина, необходимо выложить более 10 млн рублей. Либо ждать несколько месяцев, пытаясь снизить требования до приемлемых 1,5-2,0 млн рублей.
Вице-губернатор Александр Вахмистров подтвердил, что ему регулярно приходится улаживать подобные конфликты. «Вот буквально на днях разговаривал с главой Красногвардейского района Щербаковой, – рассказал он. – Она требует, чтобы инвестор отремонтировал детский сад. Но он приобрел участок на торгах, построил, благоустроил территорию, прилегающую к строению. Почему еще должен ремонтировать детский сад? Я ей предложил в этом случае снять средства с бюджета района и возместить затраты инвестору. Говорю, мы садик и так отремонтируем, у города есть средства, обращайтесь, включим в АИП. В общем, конфликт удалось уладить. Но такие требования выставляются повсеместно».
Губернатор была сильно удивлена. «Слава Богу, что они не взятки берут, – заметила она, – просто из кожи вон лезут, чтобы что-то сделать для района. Но это тоже недопустимо, потому что сегодня, когда бизнес приобретает землю на торгах, подобные обременения являются избыточными. Если компания что-то хочет сделать добровольно, пожалуйста, а вот насилия никакого быть не должно. Я вам обещаю прекратить практику дополнительных поборов с компаний. И если такие случаи будут повторяться, сигнализируйте, будем поправлять коллег». Но тут же пришла и другая идея: если глава района не согласует документ в регламентный срок без серьезной причины, считать, что вопрос согласован. Тем более что в соответствии с федеральным законодательством – Градостроительным кодексом – согласования районных руководителей вовсе не требуется.
Промышленность и санитарные зоны
Еще одна проблема, затронутая в дискуссии, касалась территорий промышленных предприятий, которые либо не работают, либо эффективность их труда такова, что выгоднее было бы просто их закрыть, а землю передать под строительство. По мнению главы холдинга ЛенСпецСМУ Вячеслава Заренкова, на месте таких предприятий можно было бы построить 32 млн кв. метров жилья плюс объекты соцкультбыта, торговли, спорта и т.д. К сожалению, эти земли в Генплане означены как промышленные. А перевести промзону в какую-то другую зону – практически не решаемая проблема. Бизнес предлагает власти ее решить для удовлетворения обеих сторон. Строители получат инженерно освоенные территории, а город – объемы столь необходимого сегодня жилья. Губернатор предложила застройщикам подключиться к разработке поправок в Генплан, которые в настоящее время проходят публичные слушания.
Другая сторона этой же проблемы – санитарные зоны. В советское время они устанавливались по максимальным параметрам. И сегодня город стал заложником тех норм. Завод не работает, вредные производства давно выведены на окраины, а санитарная зона как была, так и осталась. И строить на ней категорически запрещено. А территории эти немаленькие, их можно было бы использовать на общее благо. Более того, по словам инвесторов, ситуацией пользуются директора этих полулежащих предприятий, требуя за нужное решение немалых сумм. Вопрос не урегулирован законодательно ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Поэтому на совещании было решено поручить руководителям комитетов по природопользованию, строительству и городскому имуществу проанализировать ситуацию и найти пути решения проблемы в двухмесячный срок.
Есть еще проблемы
Генеральный директор ЗАО «Северный город» Эдуард Тиктинский поднял еще ряд важных проблем. По его мнению, власть недостаточно информирует бизнес о своих планах. Работа над поправками к Генплану и законом «О правилах землепользования и застройки», по его мнению, шла бы успешнее, если бы в рабочую группу входили представители строительного бизнес-сообщества. В настоящее время строители находятся в сложной ситуации. В отсутствии Правил они начинают работу по временному регламенту застройки (ВРЗ). Однако после приема закона этот временный регламент может не совпасть с тем, что изложено в Правилах, и тогда застройщику все придется начинать сначала. Такая ситуация напрягает. Александр Вахмистров попытался заверить бизнесмена в том, что ВРЗ выписываются за полчаса в строгом соответствии с текстом проекта закона, который уже готов и даже прошел общественные слушания, так что строителям бояться нечего. И обещал, что строителей будут приглашать во все рабочие группы.
Лилиана Глазова