Петербург и ЮНЕСКО: сближение в тумане
7 октября 2010 г. исполнилось ровно 20 лет с того момента, как Санкт-Петербург был включен ЮНЕСКО в перечень объектов всемирного культурного наследия. Впрочем, в том момент город еще назывался Ленинград, а инвентаризационный список, то есть адресный перечень зданий, сооружений, садов, парков, дорог и водоемов, подлежащих охране на мировом уровне, не разделялся на неравные части между городом и областью.
Уже по этим двум причинам петербургская номинация подлежит корректировке – то есть повторной подаче с перспективами рассмотрения в течение неопределенного времени. Переговоры России и ЮНЕСКО по этому вопросу продолжались много лет с разной интенсивностью.
В последние 2 года рассудительная дискуссия мировых и отечественных экспертов приобрела интонации жесткого спора – прежде всего в связи с проектом строительства «Охта-Центра». 34-я сессия Комитета всемирного наследия (КВН) ЮНЕСКО вынесла ряд рекомендаций, которые фактически касаются не только нашего города, но и общего подхода к сохранению культурного наследия в стране.
Одно ЮНЕСКО и две России
К взаимодействию с ЮНЕСКО, как и с любой иной авторитеной международной организацией, никто конкретную страну не принуждает. Однако эта структура, по существу являющаяся «министерством культуры» ООН, вовлекает в свою деятельность почти все страны мира. Сегодня Россия, стремясь к участию в принятии решений во всех аспектах мировой политики, рассчитывает на представительство в руководящих структурах ЮНЕСКО. В то же время Россия, как и каждая страна-участник, рассчитывает на понимание миром своих индивидуальных особенностей.
СССР эпохи Горбачева и нынешняя Россия – две разных реальности, прежде всего, - в правовом отношении. Когда номинация города готовилась Ленгорисполкомом, почти все историческое наследие имело одинаковый имущественный статус. К сегодняшнему дню одни памятники находится в государственной собственности, другие – в частной. При этом госсобственность делится на три административных уровня, а частная может быть индивидуальной и совместной – это касается жилых домов, имеющих статус объектов наследия. При этом собственность на здания, в отличие от европейской практики, в России не обязательно «сходится» с собственностью на землю.
Более того, именно в отношении памятников земельное и градостроительное право до сих пор находится «на распутье». Так, культурное наследие вынесено за пределы регулирования Градкодекса. Только в 2010 г. Госдума начала рассмотрение законопроекта, корректирующего закон №73-ФЗ «Об охране культурного наследия», где в одной из редакций «земельный участок памятника» обозначается как территория, в пределах которой находится памятник». Согласно «конкурирующей» редакции, граница территории памятника не обязательно должна совпадать с границей сформированного участка, и могут включать в себя только его часть. Какая точка зрения возобладает, выяснится при рассмотрении поправок во II чтении.
Самому закону №73-ФЗ всего 8 лет. До его принятия архитектурное наследие продолжало по инерции существовать по законам советского времени, не соответствовавшим реальности. За это время множество памятников культуры успело исчезнуть или безвозвратно утратило исторический облик. В большинстве городов России культурное наследие страдало от недостатка средств, в Москве – напротив, от их избытка. Петербург оказался посредине, и что бы кто ни говорил, а спор о сохранении той или иной исторической панорамы – это спор о частностях, а не о целом. Культурная цельность не утрачена – прежде всего, благодаря не вполне оцененным усилиям КГИОП.
Закон №73-ФЗ гласит, что Россия в сохранении культурного наследия подчиняется как российскому, так и международному праву. Однако при отсутствии субъекта управления историко-культурным «хозяйством» этот тезис остается декларацией. Функции по охране и надзору в сфере наследия разделены между двумя федеральными ведомствами. Органы, управляющие объектами всемирного наследия на территории страны, не сформированы. Между тем одно из главных требований, которые ЮНЕСКО ставит перед любым государством, состоит в создании такого субъекта.
Чтобы диалог с международной организацией не допускал кривотолков и расхождений, страна и эта организация должны общаться на одном языке. Желательно в том числе – и в прямом смысле слова. Как отмечает председатель петербургского КГИОП Вера Дементьева, неоднозначные трактовки терминов в документах по Санкт-Петербургу могут быть устранены, когда русский язык станет одним из официальных языков ЮНЕСКО. Этого наша страна ждет от 35-й сессии КВН, которая состоится в 2011 г.
Теорема статуса
Сессия КВН 2011 г., как ожидается, пополнит также глоссарий ЮНЕСКО. До настоящего времени объекты всемирного культурного наследия подразделяются на памятники (monuments) и достопримечательные места (sites).
Термин site в разных документах международной организации трактуется то в антропологическом, то в экологическом, а то и вовсе в философском ключе. С другой стороны, достопримечательное место в любой из этих трактовок есть а) объект, отличный от памятника, б) объект, подлежащий госуправлению.
Буквальное следование терминологии ЮНЕСКО предполагает, что в историческом центре города памятники должны управляться одним субъектом, достопримечательные места – другим. При этом в достопримечательных местах возможно в исключительных случаях воссоздание утраченных элементов среды, в остальном же подход состоит в консервации, то есть в сохранении в неизменном виде на момент юридического утверждения объекта.
На сессии КВН предполагается рассмотрение термина «исторический городской ландшафт» в качестве особого статуса для исторических центров и связанных с ними территорий в крупных городах. На введении такого статуса и специальной регламентации настаивал не только Петербург, но также Вена и Иерусалим.
Вопрос о статусе петербургского объекта всемирного наследия – главный и основополагающий. Как подчеркивает зампред КГИОП Алексей Комлев, рекомендации ЮНЕСКО по корректировке номинации не обязательно требуют исполнения уже к следующей сессии КВН. То есть, Петербург мог бы дождаться того момента, когда правовые неточности будут устранены и в международном, и в отечественном праве.
Однако этот процесс нарушается привходящими обстоятельствами. Главным из них оказалась инициатива «Газпромнефти» по сооружению Охта-Центра на участке территории, которая была включена номинации города в число связанных групп объектов наследия (панорама берегов Невы и ее притоков).
Не исключено, что проект высотного здания послужил поводом для предъявления Петербургу дополнительной рекомендации – о создании расширенной буферной зоны исторического центра. Устье Охты неминуемо войдет в эту зону. В резолюции КВН ЮНЕСКО, помимо этого, содержится отдельный пункт, где выражается удовлетворение готовностью России пересмотреть параметры высотного объекта.
Год назад проект «Охта-Центра» стал поводом для постановки вопроса о включении Петербурга в перечень объектов всемирного наследия, находящихся под угрозой. Занесение в один «черный список» с городами и местностями стран, где ведутся боевые действия, означало бы для РФ репутационный ущерб. Поэтому сама российская сторона выразила готовность учесть мнение международных авторитетов, а правительству Санкт-Петербурга на заседании Госсовета было дано особое президентское поручение – сформировать экспертную группу для выполнения отчета для ЮНЕСКО уже к следующей сессии. В те же сроки по предложению губернатора Валентины Матвиенко решено провести международный форум по культурному наследию города.
Здесь и возникает первый предмет спора между экспертами. Так, депутат ЗакС Алексей Ковалев, больше искусствоведов знакомый с тонкостями права и правоприменения, считает, что Петербургу следует добиваться получения статуса «достопримечательного места», поскольку термин «исторический городской ландшафт» еще не введен ни в мировое, ни в отечественное право. В противном случае, по его мнению, петербургское архитектурное наследие останется без правовой защиты.
Как считает А.Ковалев, расширенное определение достопримечательного места, содержащееся в еще не принятых Госдумой поправках к закону 73-ФЗ, во-первых, вполне позволяет отнести к этой категории объект всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников», а во-вторых, позволит обеспечить ему надежную защиту.
Согласно ст. 56.3 закона в редакции поправок, подготовленной ко II чтению в Госдуме Росохранкультурой, в достопримечательных местах госохране подлежат границы территории, геологические, ландшафтные, планировочные, объемно-пространственные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, исторически ценное функциональное назначение объектов, мемориальное значение места. Для достопримечательного места предусматриваются свои режимы использования и зоны охраны, а любая градостроительная деятельность и любые ремонтные работы (!) подлежат согласованию органа охраны памятников.
Из текста ст. 3 в той же редакции следует, что достопримечательным местом может признан центр исторического поселения. Исторические пригороды Петербурга, в свою очередь, могут быть отнесены к «памятным местам, связанных с жизнью выдающихся исторических личностей» - то есть русских императоров, воинские мемориалы - к «памятным местам, связанным с историческими, в том числе военными событиями». Для согласования с ЮНЕСКО потребуется как сама корректировка международного определения, так и достижения консенсуса о том, какие события и исторические фигуры имеют всемирно-историческое значение.
Между тем, как напоминает В.Дементьева, до сегодняшнего дня ЮНЕСКО признает всемирно-историческими событиями, связанными с Петербургом, только само основание города и революцию 1917 г. Оборона города в период II Мировой войны таким событием не считается, и России еще потребуется доказывать мировой общественности, что блокада оказала влияние на исход войны. В свою очередь, перечень исторических личностей в интерпретации иностранных экспертов ICOMOS включает двух почитаемых на Западе опальных поэтов, но не содержит ни одного имени ученого.
Даже если в этих историко-культурных трактовках удастся добиться полного согласия, язык мирового и отечественного права останется весьма неоднородным. В цитируемом варианте корректировки 73-ФЗ (ст. 33.5) содержится термин «земельный участок достопримечательного места» (что к Санкт-Петербургу не применимо, а также «вид разрешенного использования» такого участка (в Градкодексе нет соответствующей главы). Согласно тексту п.1 ст. 50 закона в авторском варианте поправок к нему, любые объекты всемирного наследия и в составе достопримечательных мест не могут отчуждаться из гособственности. Это уточнение соответствует международной практике, но в применении к жилому фонду расходится с действующим отечественным жилищным и гражданским правом, и даже с другими статьями того же 73-ФЗ (ст. 50.3 действующего закона и ст. 48.7 авторского варианта изменений). Некоторые из этих расхождений зафиксированы в анализе поправок, проведенном Советом экспертов по культурному и духовному наследию при ГФ «Фонд нравственных инвестиций».
Есть серьезные основания полагать, что осуществляемая ныне правка закона №73-ФЗ в части объектов всемирного наследия не разрешит, а еще больше запутает противоречия между земельным, водным, градостроительным, жилищным и гражданским правом, а старания обеспечить памятникам юридическую защиту в условиях этой путаницы не поможет, а помешает привлечь инвестиции в их сохранение.
По оценке А.Комлева, статус «достопримечательное место» в международной терминологии применим, например, к месту Бородинского сражения или к дубу Петра Великого. Если же распространить его даже на несколько кварталов, то на практике эта территория при соблюдении всех требований превратится в депрессивную зону.
Загадки состава
Неправительственная экспертная группа, руководство которой петербургский Совет по культурному наследию доверил профессору ГАСУ Сергею Семенцову, могла бы начать работу непосредственно после 34-й сессии. Однако решение сессии в отношении Петербурга появилось на сайте ООН с полуторамесячной задержкой. Издержки международной бюрократии сказываются теперь на работе экспертов. По расчетам С.Семенцова, как текстовая часть, так и атлас петербургской номинации должны быть готовы в основном варианте уже к концу 2010 г., поскольку к 1 февраля 2011 г. вся документация должна поступить в ЮНЕСКО.
В рекомендациях 34-й сессии поставлен выбор: либо Петербург представляет номинацию в прежних территориальных параметрах, с правками уточняющего характера, либо, если речь идет о сокращении площади объекта, заявку следует формировать заново – то есть Петербург временно окажется за пределами списка всемирного наследия.
Такая постановка вопроса, возможно, также стала результатом привходящих обстоятельств. Проект корректировки границ объекта был к лету 2010 г. разработан архитектурным бюро А.Никитина и представлен экспертам ООН. По сравнению с номинацией, поступившим в ЮНЕСКО в 1990 г., сокращение площади слишком бросалось в глаза и затрагивало не только панорамы Невы, но и значительные территории в окрестностях города – в частности, центры Пушкина и Петродворца.
Эксперты, приступившие к работе 7 октября, получили в свое распоряжение проект бюро А.Никитина, поскольку альтернативных разработок просто не было. На момент первого заседания этот вопрос: от чего теперь «отталкиваться – от исходного варианта или от «никитинского» - оставался открытым. Глава петербургского филиала ICOMOS Сергей Горбатенко полагает, что будет избран первый вариант – во-первых, исходя из буквы решения сессии КВН, а во-вторых, судя по сложившемуся составу экспертов.
В рабочую группу были включены члены петербургского Совета по культурному наследию, известные своим особо щепетильным подходом к сохранению наследия – как архитектурного, так и археологического и природного. Некоторые настроены не на сокращение петербургского «досье» памятников, а на его расширение. Так, экс-зампред КГИОП Борис Кириков напоминает, что при составлении досье Ленгорисполкомом были незаслуженно забыты образцы петербургского авангарда 1920-х гг. С.Семенцов отмечает, что в областной части «досье» не оказалось Ропшинского водовода.
По некоторым объектам мнения членов группы расходятся: Б.Кириков считает необоснованным включение в «досье» пос. Поляны, а С.Горбатенко, напротив, предпочел бы включить еще ряд «сельских» объектов. По его мнению, в первую очередь следует заняться инвентаризацией именно пригородов, пока они не оказались под снегом.
Похоже, перечень по числу адресов действительно вряд ли сократится. Что же касается общей площади, то она зависит от того, будут ли в отечественное законодательство внесены предлагаемые поправки в части археологии. Зоны археологического наследия присутствуют на картах городского закона, но в федеральном праве они не прописаны. Если соответствующие поправки к 73-ФЗ будут приняты Госдумой до начала декабря, площадь объекта всемирного наследия может увеличиться. В свою очередь, добавление одних пунктов в адресный список создает предлог для вычеркивания других.
Совсем недавно решением суда были признаны нелегитимными внесенные в последний момент правки в «Закон о границах зон охраны», касающиеся небольшого участка в Московском районе, аккуратно «вырезанного» из охранной зоны Чесменского дворца. Судя по «зеленому свету», который проект 124-метрового здания получал на всех стадиях согласования, он представлял собой обстоятельство непреодолимой силы, сопоставимой разве что с влиянием «Газпрома». Исход «чесменского сражения» считается личной заслугой А.Ковалева. Но уместно предположить, что влияние московского застройщика сократилось по причине общих проблем всего стройкомплекса столицы – скорее политических, чем культурных.
Сойдутся венецианцы с вашингтонцами?
В составе рабочей группы есть лица не менее пристрастные к новейшему строительству, чем А.Ковалев. Б.Кириков уже поставил вопрос о том, что корректировка петербургской номинации должна предоставить в т.ч. и юридический повод для исправления недавно возникших архитектурных диссонансов. Речь шла о зданиях, исказивших визуальные оси и панорамы, охраняемые законом «О границе зон охраны объектов культурного наследия». По его мнению, диссонирующие здания должны быть исключены из зоны предмета охраны ЮНЕСКО с предписанием восстановления нарушенных панорам.
Неизвестно, впрочем, удастся ли перевести эту инициативу на адекватный язык ЮНЕСКО. Хотя термин «визуальная ось» присутствует в международном праве, новое строительство как таковое в исторических городах – по крайней мере, пока термин «исторический городской ландшафт» не легитимизирован – не исключается. Более того, согласно букве Венецианской хартии, объекты нового строительства должны выражать стиль сегодняшней эпохи, а стилизация под старину не приветствуется.
К тому же, как уточнила В.Дементьева, в случае утверждения петербургской номинации следующей сессией КВН ЮНЕСКО культурное наследие Петербурга будет регулироваться уже не городским законом, а международным правом. Соответственно, его и будут интерпретировать застройщики и архитекторы по своему разумению.
С другой стороны, как отмечала В.Дементьева, документы ЮНЕСКО весьма неоднозначны и противоречивы. Скажем, Вашингтонская хартия о застройке исторических городов как раз предусматривает сохранение сложившихся характеристик, включая планировку и стилистику. Международное право гибче отечественного. И как раз эта гибкость содержит в себе подводные камни.
Вопрос приоритета
В тот же день, когда петербургская экспертная группа собралась на первое заседание, Главгосэкспертиза утвердила проект 403-метрового небоскреба на Охте. Давление привходящих обстоятельств на доверенную экспертам процедуру не сократилось, а напротив, усилилось.
Заказчик проекта, негативное отношение к которому КВН ЮНЕСКО выразил вполне определенно, ожидает политического решения в свою пользу, общественность, окрыленная прецедентами ревизии целой серии московских начинаний, - ровно противоположного. На этом фоне в Госдуме будет проходить II чтение поправок в 73-ФЗ, в которые их авторы включили целую главу об общественных слушаниях по заключениям историко-культурной экспертизы.
Рабочая группа, сформированная петербургским Советом по культурному наследию, полностью или почти полностью сформирована из оппонентов «Охта-Центра». Эксперты уже получили репутацию «крайних градозащитников».
В случае с «Охта-Центром» совпадение взглядов международных культурных авторитетов и городской общественности может перевесить многие другие соображения федеральной власти. Историк и публицист Андрей Чернов уже отметил, что археологические ценности, обнаруженные на месте Ниеншанца, - не то же самое, что Химкинский лес – будучи уничтоженными, они заново не вырастут.
Константин Черемных
22 декабря в Мариинском дворце состоялось внеочередное заседание Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга. Необходимость в нем была связана в первую очередь со сложностями, возникшими при правовой оценке городского закона «О правилах землепользования и застройки».
Как ранее сообщало АСН-инфо, Юридическое управление ЗакС обнаружило в 6 статьях главы 1 общей части закона несоответствие федеральному законодательству. Городская прокуратура нашла таких несоответствий еще больше. Несмотря на то, что заключение, подписанное первым заместителем прокурора города Сергеем Литвиненко, датируется 16 декабря, председатель КГА Юлия Киселева не сообщила прессе о наличии этого документа на пресс-конференции в минувшую пятницу.
Кроме того, претензии прокуратуры, в отличие от замечаний Юруправления, распространяются не только на формулировки, но и общие принципы территориального зонирования в проекте ПЗЗ, представленном в ЗакС. Как сообщалось ранее, еще в ходе доработки законопроекта прокуратура оспорила правомерность формирования смешанных (жилищно-деловых и производственно-деловых) зон на территории города. Эти замечания были частично учтены при корректировке зонирования в периферийных районах. Однако прокуратура этим не удовлетворилась и требует полной ликвидиции смешанных зон, утверждая, что «законодательством не предусмотрена возможность включения в жилые зоны объектов общественно-деловой застройки, не связанной с проживанием граждан».
Как отмечает С.Литвиненко, Градкодексу не соответствует также принцип формирования подзон в составе территориальных зон, введенный в законопроекте. «Федеральным законодательством предусмотрена возможность установления подзон в пределах территориальных зон лишь с одинаковыми видами разрешенного использования и объектов (так в тексте – К.Ч.) капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и/или) максимальными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и реконструкции», говорится в заключении прокуратура, со ссылкой на п. 3 ст.38 Градкодекса.
Таким образом, оспаривается введение дифференциации видов разрешенного использования в подзонах, число которых при доработке законопроекта на последнем этапе значительно возросло. То же относится к градостроительным регламентам, которые, как указывает прокуратура, могут устанавливаться на зоны, а не на подзоны.
Список земель, на которые градрегламенты не устанавливаются, в свою очередь, не соответствуют перечню, приведенному в п. 6 ст. 36 Градкодекса. В него необоснованно включены земли водного фонда, отмечает прокуратура. Столь же некорректной признается отнесение улично-дорожной сети к землям, занятым линейными объектами. В то же время земли запаса отсутствуют.
Следует отметить, что в первоначальном варианте ПЗЗ (до их доработки на втором этапе деятельности КЗЗ с подключением ряда профильных комитетов) водный фонд и улично-дорожная сеть не включались в перечень «внерегламентных» земель, который был ранее установлен специальным городским законом. В то же время присутствовало несколько разновидностей земель запаса.
Некоторые зоны, по мнению прокуратуры, вообще являются лишними. Так, участки особо охраняемых природных территорий и особой экономической зоны, согласно ст. 4 Градкодекса, могут быть отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий, а не собственно к территориальным зонам.
Как можно убедиться при сопоставлении систематики зон и подзон документа, представленного 25 ноября на рассмотрение городского правительства, с внесенным в ЗакС, эти положения были внесены в законопроект между этими событиями. Зона КООПТ (особо охраняемые природные территории) была, очевидно, «кооптирована» в законопроект при рассмотрении закона в Комитете по природопользованию, хотя его представитель входил в состав КЗЗ, и это несоответствие федеральным законам могло быть выявлено и устранено раньше.
Наконец, прокуратура напоминает о необходимости соблюдения принципа ст. 30 п. 4 Градкодекса о том, что земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне. Следует отметить, что при утверждении временных регламентов застройки этот принцип соблюдался, и его нарушение (в форме признания возможности распространения регламентов на ту часть разделенного участка, которая является наибольшей) также является нововведением.
В то же время, предельная высота или этажность зданий, строений и сооружений по Градкодексу включается в общий комплекс предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, который устанавливается применительно к каждой территориальной зоне. Между тем, из ст. 2 главы 1 проекта ПЗЗ следует, что этот параметр устанавливается отдельно от других. Действительно, высотный параметр, по согласованию между КГА и КГИОП единственным, который устанавливается Законом о ПЗЗ для зон охраны объектов культурного наследия ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-4 и ЗОЛ.
Более того, по мнению прокуратуры, установление общих значений предельной высоты для всех градостроительных регламентов «противоречит самому определению регламента и основным принципам законодательства о градостроительной деятельности... в частности, с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий». Эти тезисы прокуратуры по существу оспаривает положения не только закона о ПЗЗ, но и уже принятого во втором чтении Закона о границах зон охраны объектов культурного наследия.
Федеральным законодательством не предусмотрено введение процедуры выдачи разрешений на оформление условно разрешенного использования земельного участка, равно как и сроков действия таких разрешений, тем более что оно не сводит понятия «ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства» к понятию «ограничение прав на землю», которое допущено в проекте Закона о ПЗЗ. Не предусмотрен федеральными законами и термин «специальное разрешение». Градкодекс устанавливает лишь процедуру предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров. В то же время для реконструкции объектов, представляющих опасность для жизни, окружающей среды и памятников истории и культуры никакого разрешения по Градкодексу не требуется. Петербургский законопроект требует разрешения и в этом случае. Столь же неправомерным прокуратура считает требования к заявителям (застройщикам) о предоставлении заключений уполномоченных органов власти Санкт-Петербурга о соответствии заявлений ПЗЗ, а также о полноте и достоверности представленных в них сведений.
Таким образом, городская прокуратура выявила в проекте ПЗЗ целый ряд бюрократических требований, не предусмотренных федеральными законами. Превышение полномочий КГА усмотрено и в установленном в законопроекте правом корректировать красные линии нормативными актами, в то время как по ст. 42 Градкодекса это осуществляется только путем внесения изменений в ранее утвержденный проект планировки. Не должно согласовываться с КГА, как подчеркивает прокуратура, и производство текущих и поддерживающих ремонтов – тем более что понятие «поддерживающий ремонт» в законодательстве отсутствует.
Исходя из вышеперечисленных и других замечаний, прокуратура (заключение согласовано с руководителями управлений по законодательному и эколого-экономическому надзору) заключает, что принятие ПЗЗ в представленной редакции «будет противоречить требованиям законодательства и может привести к нарушению государственных и общественных интересов».
«У нас теперь два пути», - подвел итог председатель КГХ ЗакС Сергей Никешин. «Либо придется переписывать закон полностью, с повторным вынесением на общественные слушания во всех районах, и это займет еще год, либо принятие к сведению требований прокуратуры перед принятием закона за основу с последующей подготовкой поправок ко второму чтению».
Участники заседания признали обоснованность ряда замечаний прокуратуры, но отметили, что с некоторыми из них трудно согласиться. В частности, при формировании смешанных зон в центре города разработчики законопроекта исходили из факта существующего сочетания жилых и общественных функций, не связанных с проживанием населения (в частности, размещение центральных офисов банков, центральных библиотек, кинотеатров и др. в жилых домах).
В итоге было принято решение рекомендовать закон к рассмотрению в первом чтении, как и было запланировано, 24 декабря. Как отметил глава Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, во втором чтении целесообразно внесение изменений для устранения противоречий с федеральным законодательством губернаторской поправкой. «В противном случае при возникновении судебных процессов мы окажемся единственным ответчиком», - пояснил депутат. Как было упомянуто выше, ряд изменений в текст и картографию законопроекта возникли в период его рассмотрения в Смольном.
Константин Черемных
Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, прошедший в петербургском отеле «Европа», в очередной раз собрал всю петербургскую элиту строительного бизнеса. Однако никогда еще предновогодняя встреча строительного топ-менеджмента не проходила в таком тревожном настроении. Тема основной дискуссии – «как кризис повлияет на рынок недвижимости» - в преддверии «дна кризиса», которое, по общему мнению, наступит уже в начале 2009 г., вызвала трехчасовую бурную дискуссию.
«На дне»
Разговор о кризисе начался с обращенного к экспертам вопроса о том, когда они планируют наступление пресловутого «дна». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St.
Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает 2 сценария будущего – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в III квартале 2009 г., второй, предполагает начало подъема лишь к 2011 г. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 г., - заметил Александр Шарапов, гендиректор Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».
«Восстановление мирового рынка недвижимости начнется с Великобритании, весной 2010 г., - полагает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Что касается России, то в условиях экономики, абсолютно зависимой от стоимости углеводородного сырья, прогнозировать что-либо сложно. Что касается нашей компании – если в 2009 г. нам удастся заключить хотя бы 2 сделки, я буду очень рад».
«Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 г. можно ждать взлета цен на жилье», - такой прогноз дал гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Никто ничего не знает»
Президент «Аверса» Михаил Зельдин считает, что в существующих условиях вообще какие-либо оценки давать очень непросто. Но по данным оценщиков компании, цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (не земельные участки и не недостроенные объекты) в течение последних 3-4 месяцев упали на 20-40%. А на неликвид упали еще больше – на 50-70%. Арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25-30%. И все же, по его мнению, «дно» рынка еще не наступило. «Оно наступит тогда, когда пойдут сделки – соответственно, уровень цены удовлетворит людей», - пояснил эксперт, а значит, «это пока более консервативный дисконт, чем требуется». Но госэкспертиза должна, по словам М.Зельдина, занимать консервативную позицию, так как у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.
Ему возразил вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Если государство хочет продавать, а оно все-таки хочет, то оно должно продавать по справедливой цене. Консервативная политика приведет к отсутствию сделок – это нужно рынку?» Ему ответил гендиректор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в том, что цена завышена, а в отсутствии данных, по которым можно сделать выводы о «справедливой» цене. «Никто не знает ситуации. И Фонд имущества тоже не знает. Я обращаюсь к ГУД с просьбой –рынку как воздух необходима информация о реальных сделках. Надо ею обмениваться. Причем информация не о вынужденных продажах с целью спасти бизнес, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах рынка. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей», - сказал эксперт. «Значит, и оценщики не понимают, что делается на рынке. Что ж, тогда статистику выдадут журналисты, и обвинить их будет не в чем, раз эксперты молчат, - заметил вице-президент ВТБ. – Вот как я, банкир, могу строителю выдать кредит, если даже оценщики ничего не знают?». «Какая разница, вы все равно не дадите денег, с каким отчетом к вам ни приходи. Человек с рублем не заказывает оценок и не пойдет к консультантам. Думаю, в экономике сейчас будут другие платежные средства – может быть, векселя ЦБ и других банков и, конечно, бартер», - отозвался глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Никто ничего не знает. Никто не знает, где именно мы находимся. Надо это понять и не паниковать. Это переход во что-то новое, и скорость перехода не оставляет сомнения, что быстро он не закончится», - заметил М.Лернер.
Куда упадет земля
Комментируя вопрос о ценах на земельные участки, коммерческий директор и вице-президент RBI Михаил Возиянов заявил, что, по его данным, с лета 2008 г. цена на земельные участки снизилась на 50%. В RBI уверены, что для того, чтобы сделать строительный бизнес доходным (и оживить земельный рынок) цены на землю должны упасть не вполовину, как сейчас, а в 4-5 раз. «Для высоколиквидных участков под элитное жилье – в 4 раза, для типового строительства – в 5 раз, - пояснил М.Возиянов. – Это значит, что если в сентябре на торгах Фонда имущества кв. метр улучшений стоил 700 долларов, то к сентябрю 2009 г. он должен стоить в среднем не более 150 долларов». По словам вице-президента RBI, компания пока не покупает земли именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен, которое ожидается уже летом 2009 г.
Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Цены на квартиры первичного рынка (по данным мониторинга всех основных застройщиков) упали с 1 октября на 10%. «В долларах – больше», - уточнил эксперт. Однако он уверен, что рублевые цены упадут еще на 5-10%, «не больше».
А вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (ПН) Вячеслав Семененко откровенно заявил, что при журналистах топ-менеджеры корпорации будут избегать что-либо говорить о ценах на жилье. Его комментарий свелся только к тому, что «реальные» цены, по данным ПН, наступят на рынке летом. Тогда же выяснится, сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас, по мнению эксперта, строители могут не рассчитывать на демпинг как средство для роста продаж. «Дело в том, что это не работает – люди не верят этим ценам, едут на стройку и видят, что там все стоит. И не покупают», - поясняет он.
По прогнозу ПН, ввод жилья в 2009 г. сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. «Летом ликвида на рынке уже не будет. А про цены можно не спрашивать, ведь еще неизвестно, в чем считать, что будет с долларом и евро. Когда будет понятная цена квартир, при которой начнутся наконец сделки, тогда будет и понятная цена земли. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам затягивать пояса, думаю, нужно надолго», - отметил В.Семененко.
Лучше в отпуск?
Неутешительными данными о своей компании поделился гендиректор «М-Индустрии Матвей Закашанский. Цены на квартиры холдинга с августа снизились на 10-12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Судите сами: стройматериалы подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст только 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают, не более чем на 10-20%. Что же делать? Либо уйти с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного кредита. Со Сбербанком в сентябре уже подписали соглашение, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства, завися только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с 80-процентной готовностью, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», - заявил топ-менеджер холдинга. С ним согласен и И.Водопьянов: «При цене на деньги в 20% и выше незачем вообще работать. Рынок разогреется только тогда, когда деньги станут дешевле. А сейчас рентабельность ниже процентной ставки – что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор». М.Закашанский также уверен, что деньги на счетах банков есть. «Они есть, ведь ставки по депозитам растут, но их не хотят давать. Может быть, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где все будет в одном флаконе – бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры», - полагает эксперт. При этом он убежден, что финансовая помощь должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю. «Какой смысл кредитовать «Северсталь», если ее продукцию никто не покупает? Надо думать о спросе», - заявил гендиректор холдинга. Что касается «дна» рынка, то в «М-Индустрии», по словам М.Закашанского, оно наступило в ноябре. А в декабре за 1 неделю было продано в 3 раза больше, чем за весь ноябрь. Правда, активизацию продаж гендиректор компании связал с дисконтными программами. На январь-февраль прогнозы делать он не рискнул.
Банковский инструментарий
Диалог банкиров и девелоперов на саммите, как и ожидалось, оказался непростым. «Вы не поверите – в декабре к нам в компанию несколько раз звонили из банков и предлагали взять кредит! Неужели банки вспомнили, что существуют не только виртуальные операции, что деньги можно вкладывать в реальный сектор? Хотя, если честно, это были иностранные банки – с Мальты, из Италии, из Венгрии», - рассказал собравшимся гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «Вы неправы. Есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. Это фондовый и финансовый рынок. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный российский банк – Сбербанк, ВТБ и другие – и ни одно крупное представительство иностранного банка, такого, как Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты», - возразил девелоперу А.Ольховский. «Пока у банкиров есть другие инструменты, ничего не будет, вне зависимости от цен на недвижимость. Что-то кто-то будет покупать, на свой страх и риск, основываясь на интуитивных оценках, - заметил на это глава УК «Теорема». – Кроме того, если ВТБ может себе позволить реструктуризировать выплаты по кредитам, то для малых банков это смерти подобно. А значит, ждите роста преступности: банки будут выбивать кредиты у заемщиков любыми средствами. Хотя, по-моему, сильно хуже, чем сейчас, в 2009 г. не будет. Девальвация рубля не опустит его ниже 35 за доллар. При этом, конечно, будут массовые увольнения в декабре-январе, так как еще год сохранять в коллективе тех, от кого можно избавиться, бессмысленно». Данные об увольнениях в строительной отрасли у экспертов разошлись: по словам А.Ольховского, в строительных компаниях уволили к концу года около 10% сотрудников, а по данным В.Семененко – 30-50%.
Кто виноват?
«Все дело в том, что еще до кризиса девелоперы неправильно оценивали спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Вот основная причина. А сейчас что вы предлагаете? Держать цены? Или потом загнать их опять на такой уровень, который сейчас вызывал кризис?», - спросил, подводя итог встречи, гендиректор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. Девелоперы попытались ответить. «У нас было ощущение, что продажная цена не соответствует спросу, что рост цен не бесконечен, - признал В.Семененко. – Но с другой стороны, были все цифры, данные о нехватке жилья, о потенциальном спросе». «Так что, опять виноваты оценщики и консультанты? Кто виноват?», - поинтересовался А.Ольховский. «Цены загнали не девелоперы. Был такой рынок, такой платежеспособный спрос, потому что цены на нефть выросли в 10 раз, и на недвижимость, соответственно, тоже», - попробовал защитить коллег М.Закашанский. «Цены соотнесутся с зарплатами горожан, и это нормально. Если только со снижением зарплат не пережать. Не надо рост цен считать нормой рынка, а откат цен – ужасным кризисом, - резюмировал М.Зельдин.
Дед Мороз, появившийся в зале к концу вечера, смотрелся среди озабоченных лиц довольно странно. Итог встречи подвел не он, а гендиректор Knight Frank. «Мы прожили восемь прекрасных лет. Нам было хорошо все эти годы. И если мы заблуждались, то были искренни в своих заблуждениях», - печально констатировал О.Барков.
Елена Зеликова