Как цифровизация меняет правила игры в ЖКХ?
Переход домовых чатов в Max, новые стандарты отчетности и голосование на Госуслугах должны снизить конфликтность и сделать управление домами прозрачнее.
Российский рынок ЖКХ, объем которого оценивается более, чем в 8 трлн руб. переходит в цифру. Госдума одобрила законопроект, предписывающий перевести в национальный мессенджер Max каналы связи жителей многоквартирников с управляющими компаниями, ресурсными организациями и региональными операторами ТКО. Диалог будет поддерживаться через домовые чаты. Это поможет создать единую официальную площадку взаимодействия жителей с сервисными структурами и городом. Такое решение снизит риски потери данных, обеспечит всем собственникам жилья равный доступ к информации и сделает цифровую среду для ЖКХ удобной и безопасной. Кроме того, с 2026 г. каждый житель многоквартирного дома сможет в любое время посмотреть в ГИС ЖКХ отчет о том, как управляющие компании расходуют поступающие им от жителей средства и исполняют свои обязательства.
Экономика качества
До недавнего времени сфера ЖКХ как будто оставалась немного в прошлом веке. Несмотря на интеграцию высоких технологий в сервисы для жизни и огромные расходы на модернизацию отрасли, в том числе из госбюджета, техногенные аварии все еще остаются частью повседневности. Все по классике – как бутерброд всегда падает маслом вниз, так и крыша всегда начинает течь не вовремя.
Предотвратить форс-мажоры на территории отдельно взятого многоквартирника – задача управляющих компаний (УК). Но вот на что тратятся средства из платежек, собираемые по статьям ремонт и содержание дома, жители зачастую не понимают. Призвать УК к ответу даже в уходящем году было проблематично, хотя Жилищный кодекс прямо требует, чтобы они отчитывались перед жильцами. Однако дьявол – в деталях: ответы управленцев чаще всего оставались формальностью. Без строгой формы отчетности в качестве обратной связи годилась даже отписка в духе «мы отработали хорошо».
С нового года ситуация изменится. После вступления в силу закона об отчетности УК обязаны до конца первого квартала каждого года сдавать отчет о своей работе. Четко и по пунктам: сколько денег поступило, на что потратили, что сделано, какие услуги оказаны. Единые стандарты отчетности определяет Минстрой. А посмотреть отчеты каждый житель сможет в любое время в ГИС ЖКХ. Эксперты уверены, что принуждение к цифровой прозрачности станет серьезным стимулом для улучшения качества оказываемых услуг. Особенно после того как у жителей появилась возможность голосовать за УК на Госуслугах. Тут подделать подписи жителей, как это сплошь и рядом случается «на бумаге», невозможно. Доказать свою конкурентоспособность можно только делом.
Место встречи изменить нельзя
Сегодня даже простое общение с управляющими компаниями – тот еще квест. У каждого управленца – свое приложение или чат во всех возможных и уже почти невозможных мессенджерах. Распечатанные на блеклом принтере объявления формата А4 с указанием паролей и явок регулярно исчезают с досок информации в подъездах. Самым доступным вариантом остается писать «на деревню дедушке». Или провести собственное расследование, достойное Холмса и Пуаро.
Более того, в каждом чате – свои модераторы и свои правила. Собственники чатов – тоже разные и часто бывает так, что со сменой УК исчезает и чат со всей историей переписки. Перевод домовых чатов в национальный мессенджер Max решит сразу несколько глобальных проблем. Именно такие площадки станут официальными. Принадлежать они будут региональным органам стройнадзора – нейтральным арбитрам, которым нет смысла «играть» в пользу какой-либо из сторон. Это гарантия того, что чаты не исчезнут, а их история не будет «отредактирована».
Само общение в официальных чатах предполагает формат дискуссии «под запись». Тут будут объединены три заинтересованные стороны: жильцы, УК и городские службы. Маневр в духе «мы такого не обещали» – не пройдет. Все ходы будут записаны. И доступ к информации у всех жильцов будет равный. И безопасный.
Верификация вместо иллюзий
Безопасность – отдельная боль нынешних домовых форумов. В сознании пользователей такие площадки – это что-то вроде внутреннего двора: с одной стороны, зайти туда может кто угодно, с другой – кому это надо, кроме своих. Именно этой иллюзией и пользуются мошенники, предлагая «соседям» арендовать парковочное место, купить излишки стройматериалов или бытовую технику по привлекательной цене, а детали – обсудить в личных сообщениях. В качестве залога аферисты предлагают внести предоплату, а потом – бесследно исчезают.
В основе этой схемы – эффект «своего», того, от кого не ждешь подвоха. Но полуофициальные чаты никогда не дадут четкого ответа на вопрос: кто там, по ту сторону смартфона. Гарантию может дать лишь железобетонная верификация. Такая, поддержанная данными Госуслуг, есть только у Max. Сама архитектура выстроенных на его основе домовых чатов отсеивает чужих и создает экологичное пространство для решения насущных вопросов. Здесь невозможно спрятаться за «ником» – все собеседники зарегистрированы и верифицированы. И имеют прямое отношение к дому, чьи дела обсуждают.
«Национальный мессенджер Мах в сравнении с иностранными аналогами отличается стабильностью и безопасностью. Поэтому представляется целесообразным перевод на него домовых чатов и каналов коммуникаций ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и фондов капитального ремонта», – пояснял вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании штаба правительственной комиссии по региональному развитию.
Сегодняшняя цифровая трансформация ЖКХ – это результат долгой и сложной истории отношений жильцов и управленцев. И в этом смысле перевод домовых чатов в Max поможет сформировать новую культуру взаимодействия людей, города и коммерческих сервисов. Когда все коммуникации происходят открыто, под запись и с гарантией подлинности сторон, споры становятся короче, а решения принимаются быстрее. В едином цифровом пространстве каждый голос будет услышан и каждая заявка найдет своего исполнителя.
Для ВТБ ушедший год был рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов. Банк ставит перед собой задачу активно развивать это направление и в этом году, сообщил начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Сергей Кульпин.
На пресс-конференции, посвященной подведению итогов прошлого года, он рассказал, что в 2018 году ВТБ нарастил объем выдачи ипотеки в Петербурге и Ленобласти на 73%. Всего было выдано около 23 тыс. кредитов на общую сумму 65 млрд рублей. На первичный рынок пришлось 64% выданных ипотечных кредитов, на вторичный – 30%, на рефинансирование – 6%. В результате столь эффективной работы общий объем ипотечного портфеля ВТБ в Петербурге и Ленобласти достиг 112,8 млрд рублей.
«Ипотека остается одним из драйверов розничного кредитования», – подчеркнул Сергей Кульпин. Впрочем, другие сегменты рынка также демонстрируют уверенный рост: объем выдачи кредитов наличными увеличился в 2018 году на 60% (67,8 млрд рублей), автокредитов – на 32% (8,1 млрд).
При этом в 2019 году ВТБ намерен нарастить объемы выдачи ипотеки в Северной столице и области более чем на 25%. «По нашей оценке, на ипотечном рынке Петербурга сохраняется значительный потенциал. Процентные ставки остаются комфортными для покупателей жилья. Рост продолжится, но будет идти несколько меньшими темпами, чем в прошлом году, в том числе и потому, что эффект «низкой стартовой базы» остался уже в прошлом», – отметил Сергей Кульпин.
Начало года, по его словам, вполне соответствует позитивному прогнозу. Так, за январь 2019 года, по предварительным данным, ВТБ было выдано ипотеки на 20% больше, чем годом ранее. Впрочем, эксперт признал, что часть предоставленных в январе кредитов получила одобрение в банке еще в 2018 году.
Сергей Кульпин отмечает, что заметную роль в стимулировании спроса продолжат играть партнерские программы банка с застройщиками, предлагающие пониженные процентные ставки. «Нельзя недооценивать и различные государственные программы», – добавил Сергей Кульпин. Он сообщил также, что ВТБ полностью готов к реформе финансирования жилищного строительства и работе с эскроу-счетами. «Для клиентов-физлиц мы разработали удобный процесс оформления счета», – отметил специалист.
Из важных для банка трендов Сергей Кульпин выделил постепенное увеличение ВТБ своей доли на рынке ипотечного кредитования Петербурга и Ленобласти. В декабре, по данным Центробанка, доля ВТБ впервые достигла 40% всего объема выданной ипотеки, отметил он, добавив, что банк ставит перед собой серьезные задачи по увеличению ипотечного портфеля и на 2019 год.
Эксперт отметил также, что по итогам декабря прошлого года существенно увеличилась доля вторичного рынка среди объектов, на которые берутся ипотечные кредиты. Мы считаем, что этот тренд получит дальнейшее развитие. И планируем усилить взаимодействие с риэлторами», – отметил Сергей Кульпин.
Кстати
Общий объем кредитов физлицам, выданных ВТБ в 2018 году в Петербурге и Ленобласти, достиг 141 млрд рублей (рост на 65% по сравнению с 2017-м). В итоге розничный кредитный портфель увеличился до 218 млрд рублей (рост на 25%).
Традиционный для Съезда строителей Ленинградской области список актуальных тем – растущие объемы жилья, дефицит дорог и социнфраструктуры – в этом году пополнился вопросом предстоящего перехода на эскроу-счета. Одним из центральных сообщений съезда стало выступление представителя банковской сферы.
На минувшей неделе в областном Доме Правительства состоялся XI Съезд строителей Ленинградской области. Традиционно, съезд начали с цифр. В 2018 году в регионе было введено в эксплуатацию 2,641 млн кв. м жилья. По объемам ввода Ленобласть вошла в «большую четверку» регионов страны, вместе с Москвой, Московской областью и Петербургом. Доля ИЖС в объеме введенных «квадратов» составила 860 тыс. кв. м. Больше всего жилья строится по традиции во Всеволожском районе, на втором и третьем местах Ломоносовский и Гатчинский районы.
Не жильем единым
В своем приветственном слове губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обозначил главный ориентир: регион не гонится за объемами вводимого жилья. «Мы определили планку – 2,3–2,4 млн кв. м жилья в год. И на этом хотели бы остановится», – заявил губернатор.
Важнейшим направлением государственной политики является капитальное строительство и реконструкция социально значимых объектов. Объемы бюджетных средств всех уровней, направляемых на эти цели, с 2012 года увеличились в 2,5 раза. В 2018 году на реализацию Адресной инвестиционной программы из областного бюджета было предусмотрено порядка 8,6 млрд рублей. На эти средства профинансировано 118 социальных объектов.
«Мы обоснованно заявляем: Ленобласть – это не только жилищное строительство», – подчеркнул Александр Дрозденко и обратил внимание участников съезда на то, что в структуре областного правительства намечаются значимые перемены: в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина будут переданы еще два комитета – по ЖКХ и ТЭК.
«Весь комплекс, связанный с развитием территорий, включая их инженерную подготовку, будет сосредоточен в одних руках. Мы осознаем, что в отрасли есть проблемы. Это проблемы роста, они характерны для любой быстроразвивающейся отрасли», – заключил губернатор.
Обеспечить комфорт
«Я дал поручение и Госстройнадзору, и Комитету по градостроительной политике не допускать строительства соцобъектов в последующие очереди. Эти объекты должны возводиться в первой-второй очередях. В проектах, реализуемых не в рамках комплексного освоения территорий, предусмотрено обязательное долевое участие компании-застройщика в строительстве соцобъектов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Ленобласть с 1 января текущего года также провозгласила главенство градостроительных нормативов по этажности и плотности над Правилами землепользования и застройки. Губернатор был неумолим: «Там, где ПЗЗ не соответствуют нормативам, разрешение на строительство будет выдаваться исходя из действующих РНГП. Мы допускаем отклонения от нормативов и согласование через Градсовет, но при участии застройщика в наших программах, в том числе – в решении вопросов достройки проблемных объектов».
Еще одна важная инициатива – Ленобласть разрабатывает нормативный акт, который определит минимальную площадь квартиры в регионе в 30 кв. м, причем чтобы это была не студия, а полноценная однокомнатная квартира.
Долевая боль
Глобальная проблема – обманутые дольщики. «Мы ввели понятие «донора» для компаний, которые согласны подключиться к достройке проблемных объектов. Объекты разделили на несколько групп: с «положительной» экономикой; с нулевой или минимальной рентабельностью; и с вовсе «отрицательной» экономикой. По двум последним предусмотрены программы преференций для «доноров». У нас гибкий подход», – сказал Александр Дрозденко и выразил надежду, что крупные застройщики региона будут принимать участие в достройке объектов.
Чтобы облегчить процедуру завершения долгостроев, Ленобласть выступила с инициативой внесения изменений в 214-ФЗ. «Если застройщик сорвал сроки строительства на один год и плюс пять дней – это уже безвозмездная передача объекта незавершенного строительства со всеми активами участникам долевого строительства, и дальше при поддержке субъекта РФ – привлечение «донора» для достройки объекта», – пояснил Александр Дрозденко.
«Стимул» работает
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал о реализации федеральной программы «Стимул» на территории региона.
В рамках программы в 2017 году ГК «Полис» было начато строительство и в декабре 2018 года введен в эксплуатацию детский сад на 220 мест в Кудрово (ул. Пражская, д. 17). Общая стоимость детского сада составила 180,543 млн рублей, из них средства федерального бюджета – 126,38 млн рублей (70%), средства областного бюджета – 48,74 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 5,41 млн рублей (3%).
В 2018 году в программу уже были включены 3 объекта. Из федерального бюджета было предоставлено 713,765 млн рублей (70%) на строительство двух школ (на 950 мест каждая в поселке Бугры и на 1175 мест в Мурино) и одного детского сада на 190 мест в поселке Бугры. Общая сумма финансирования составила 1019,665 млн рублей. Средства областного бюджета составили 275,3 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 30,59 млн рублей (3%). Строительство этих объектов ведется на территориях застройщиков ГК «Самолет ЛО», ГК «Арсенал» и ФСК «Лидер СЗ» в поселке Бугры и ГК «Полис» в Мурино. Школы будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года, детский сад – в мае 2019 года.
«В 2019 году уже получены средства на продолжение строительства этих двух школ. Кроме того, из федерального бюджета выделены средства на строительство трех новых объектов: детского сада на 295 мест с бассейном в Кудрово (мкр. «Новый Оккервиль», застройщик – ООО «Кудровоград»); школы на 550 мест в Новогорелово Ломоносовского района (территория ООО «Интер-Альянс»); и школы на 550 мест в Мурино (территория ООО «УНИСТО»)», – сообщил Михаил Москвин.
На эти три новых объекта на 2020 год предусмотрено еще 510,456 млн рублей средств областного бюджета. Данные объекты будут повторно заявлены в Минстрой России на получение финансирования в 2020 году.
«Учитывая, что ООО «УНИСТО» не сможет обеспечить целевые показатели по вводу жилья, а также строительство школы, в Минстрой РФ было направлено письмо с просьбой рассмотреть возможность направить средства на школу на 950 мест в поселке Бугры (ЖК «Энфилд» ГК «Арсенал»)», – отметил Михаил Москвин и напомнил, что основной показатель при реализации программы «Стимул» – это не только возведение соцобъекта, но и строительство и ввод в эксплуатацию жилья вокруг него.
Соглашение с Минстроем России на предоставление субсидии на 2019 год должно быть заключено до середины февраля текущего года. Субсидия из федерального бюджета составит 1040,86 млн рублей (70%), средства областного бюджета составят 401,47 млн рублей (27%), средства местного бюджета – 44,6 млн рублей (3%).
Кроме того, на достройку объектов (школы на 950 мест и детского сада на 190 мест в поселке Бугры), строительство которых было начато в 2018 году по федеральной программе «Стимул», предусмотрено 359,62 млн рублей средств областного бюджета и 39,958 млн рублей средств местного бюджета. Общий объем финансирования в 2019 году составит 1886,52 млн рублей, в том числе 1040,86 млн рублей – средства федерального бюджета, 761,09 – средства областного бюджета и 84,56 млн рублей – средства местного бюджета.
На 2020 год предусмотрено 1075,32 млн рублей средств областного бюджета, в том числе на обеспечение софинансирования заявки Ленинградской области на 2020 год – 510,45 млн рублей. На 2020 год планируется заявить в программу «Стимул» школу на 640 места и детский сад на 280 мест в Новогорелово. Застройщик – ООО «Лиговский канал», который осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчинском районе (дер. Малое Верево). Кроме того, планируют направить заявку на участие в программе «Стимул» на 2020 год: ООО «КВС» (осуществляет достройку «проблемного» жилого дома в Гатчине, подготовлена проектная документация на школу на 825 мест и детский сад на 240 мест в Сертолово); ООО «Полис» (на школу на 1 тыс. мест в Кудрово); ООО «Кудровоград» (на школу на 1600 мест в Кудрово).
Сбор документов на участие в программе «Стимул» 2020 года будет осуществляться Комитетом по строительству Ленинградской области в апреле 2019 года.
«До апреля двери еще открыты. У тех застройщиков, кто имеет прошедшую экспертизу проектную документацию на соцобъекты, есть еще два месяца, чтобы попасть в программу "Стимул"», – резюмировал Михаил Москвин.
Критический срок
Начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко напомнила застройщикам, что, согласно законодательству, после 1 июля текущего года существенную долю проектов, которая находится в строительстве, можно будет достроить только либо за счет собственных средств, либо банковского финансирования. «До июля остается не так много времени – всего четыре месяца. Это критический срок для получения проектного финансирования, особенно если компания никогда раньше не занималась данным вопросом», – предупредила она и заметила: если у застройщика есть хоть малейшее сомнение относительно того, что проекты не будут соответствовать критериям готовности, которые сформирует Минстрой РФ, то необходимо срочно обратиться в один из уполномоченных банков.
Маргарита Клименко обозначила основные условия кредитования: срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет – для проектов КОТ); собственное участие – не менее 15% от бюджета проекта (банк принимает средства в уставном капитале, займы компаний группы, рыночную стоимость земельного участка, кредиты Сбербанка, предоставленные под залог уже готовых квартир либо объектов коммерческой недвижимости); в залог банк берет – земельный участок, имущественные права на возводимые площади и готовые квартиры, поручительство контролирующих бенефициаров.
Процентная ставка по кредиту будет средневзвешенной и зависеть от объема средств дольщиков на эскроу-счетах. «Чем больше объем средств на счетах эскроу, тем меньше процентная ставка, вплоть до минимальной – 0,01%, в том случае, если объем средств на счетах эскроу в два раза превышает объем ссудной задолженности», – констатировала Маргарита Клименко.
Банку важна и экономическая эффективность проекта. «Модель движения денежных средств должна позволять застройщику вернуть кредит банку и проценты по нему, а также быть стрессоустойчивой к снижению цены продаж и повышению стоимости строительства», – резюмировала представитель банка.
Проблемы растут из-под снега
Интенсивные снегопады этой зимы обнажили проблему, которая подспудно зрела давно: уборка и содержание прилегающих к жилым комплексам территорий. «Иногда эти участки не находятся ни в собственности муниципальных образований или застройщиков, ни в собственности участников долевого строительства, – посетовал председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Или возникают еще более запутанные ситуации. Например, три дома, три разных управляющих компании, много смежных территорий, межевание не было выполнено, все находится на одном участке. В результате – конфликт и неопределенность: кто будет убирать эти земли? Я рекомендовал бы всем застройщикам изначально вымежевывать все территории под конкретные дома, объекты, проезды».
Однако как ликвидировать уже возникшие коллизии – непонятно. «Позиция все отмежевать и отдать муниципалам – неверная, – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная. – Вместо того, чтобы обязать граждан, которые приобретают недвижимость и должны нести расходы на ее содержание, мы все перекладываем на муниципалитеты. На мой взгляд, это ненужный патернализм».
Глава областного Госстройнадзора предложил провести отдельное совещание, чтобы выработать пути решения проблемы передачи таких участков.
В завершение съезда состоялось общее собрание членов Союза строительных организаций Ленинградской области
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Прошлый год был трудным для многих застройщиков, не все компании смогли эти сложности преодолеть. Но глядя на состав участников съезда, я рад, что он не претерпел критических изменений. Это значит, что в Ленинградской области работают сильные и гибкие игроки строительного рынка.
Застройщики сейчас учатся работать в новых условиях, по эскроу-счетам. Для всех это вопрос номер один. Но мне кажется, что всегда нужно смотреть в будущее. Необходимо уже сейчас задуматься еще об одной проблеме – о развитии перспективных территорий Ленинградской области, куда будет со временем смещаться строительная активность.
Уроки прошлого говорят нам о том, как неосмотрительно начинать освоение территории, не продумав в первую очередь ее транспортное развитие. Впоследствии мы получаем клубок трудноразрешимых проблем. Безусловно, такие проекты не выполнимы силами одних застройщиков. Это большая совместная работа с правительством региона, привлечение ресурсов федерального бюджета.
Артур Кукуяшный, генеральный директор ООО «Леверидж»:
– На съезде было уделено много внимания проблемам обманутых дольщиков и путям решения этих проблем. Строительная отрасль сейчас проходит этап адаптации под новые требования 214-ФЗ по переходу на финансирование строительства жилья с помощью банковских инвестиционных кредитов и с использованием счетов эскроу. Вероятно, этот процесс займет несколько лет и серьезно изменит правила игры на строительном рынке. На какое-то время объемы строящегося жилья могут снизиться. Меня беспокоит, что в текущих условиях проекты строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, отдаленных от Петербурга, и реализуемые не крупными застройщиками, не смогут быть реализованы из-за возникших дополнительных расходов по банковскому финансированию и самой невозможности получить такое финансирование. Этот сегмент бизнеса пока выпал из поля внимания властей – и в связи с этим высока вероятность остановки строительства жилья в малых и средних городах Ленинградской области, что, в свою очередь, будет ухудшать качество жизни населения и стимулировать дальнейшее его перетекание в более крупные агломерации.
Мария Чёрная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург»:
– Съезд – это возможность обсудить острые вопросы на самом высоком уровне. Несмотря на все сложности, будущее у строительного рынка Ленобласти, конечно, есть, и мы сами его определяем. Здесь наше активное участие имеет большое значение.
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– На рынке происходят глобальные изменения, полностью перестраивается работа финансового сектора строительных компаний, отрабатывается взаимодействие с банками. Главная задача – успеть до 1 июля. И основная масса вопросов у строительного сообщества даже не к органам исполнительной власти, а к банкам.
Кстати
Организатором XI Съезда выступили Правительство Ленинградской области, Комитет по строительству Ленинградской области. Оператор мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области.