Как цифровизация меняет правила игры в ЖКХ?
Переход домовых чатов в Max, новые стандарты отчетности и голосование на Госуслугах должны снизить конфликтность и сделать управление домами прозрачнее.
Российский рынок ЖКХ, объем которого оценивается более, чем в 8 трлн руб. переходит в цифру. Госдума одобрила законопроект, предписывающий перевести в национальный мессенджер Max каналы связи жителей многоквартирников с управляющими компаниями, ресурсными организациями и региональными операторами ТКО. Диалог будет поддерживаться через домовые чаты. Это поможет создать единую официальную площадку взаимодействия жителей с сервисными структурами и городом. Такое решение снизит риски потери данных, обеспечит всем собственникам жилья равный доступ к информации и сделает цифровую среду для ЖКХ удобной и безопасной. Кроме того, с 2026 г. каждый житель многоквартирного дома сможет в любое время посмотреть в ГИС ЖКХ отчет о том, как управляющие компании расходуют поступающие им от жителей средства и исполняют свои обязательства.
Экономика качества
До недавнего времени сфера ЖКХ как будто оставалась немного в прошлом веке. Несмотря на интеграцию высоких технологий в сервисы для жизни и огромные расходы на модернизацию отрасли, в том числе из госбюджета, техногенные аварии все еще остаются частью повседневности. Все по классике – как бутерброд всегда падает маслом вниз, так и крыша всегда начинает течь не вовремя.
Предотвратить форс-мажоры на территории отдельно взятого многоквартирника – задача управляющих компаний (УК). Но вот на что тратятся средства из платежек, собираемые по статьям ремонт и содержание дома, жители зачастую не понимают. Призвать УК к ответу даже в уходящем году было проблематично, хотя Жилищный кодекс прямо требует, чтобы они отчитывались перед жильцами. Однако дьявол – в деталях: ответы управленцев чаще всего оставались формальностью. Без строгой формы отчетности в качестве обратной связи годилась даже отписка в духе «мы отработали хорошо».
С нового года ситуация изменится. После вступления в силу закона об отчетности УК обязаны до конца первого квартала каждого года сдавать отчет о своей работе. Четко и по пунктам: сколько денег поступило, на что потратили, что сделано, какие услуги оказаны. Единые стандарты отчетности определяет Минстрой. А посмотреть отчеты каждый житель сможет в любое время в ГИС ЖКХ. Эксперты уверены, что принуждение к цифровой прозрачности станет серьезным стимулом для улучшения качества оказываемых услуг. Особенно после того как у жителей появилась возможность голосовать за УК на Госуслугах. Тут подделать подписи жителей, как это сплошь и рядом случается «на бумаге», невозможно. Доказать свою конкурентоспособность можно только делом.
Место встречи изменить нельзя
Сегодня даже простое общение с управляющими компаниями – тот еще квест. У каждого управленца – свое приложение или чат во всех возможных и уже почти невозможных мессенджерах. Распечатанные на блеклом принтере объявления формата А4 с указанием паролей и явок регулярно исчезают с досок информации в подъездах. Самым доступным вариантом остается писать «на деревню дедушке». Или провести собственное расследование, достойное Холмса и Пуаро.
Более того, в каждом чате – свои модераторы и свои правила. Собственники чатов – тоже разные и часто бывает так, что со сменой УК исчезает и чат со всей историей переписки. Перевод домовых чатов в национальный мессенджер Max решит сразу несколько глобальных проблем. Именно такие площадки станут официальными. Принадлежать они будут региональным органам стройнадзора – нейтральным арбитрам, которым нет смысла «играть» в пользу какой-либо из сторон. Это гарантия того, что чаты не исчезнут, а их история не будет «отредактирована».
Само общение в официальных чатах предполагает формат дискуссии «под запись». Тут будут объединены три заинтересованные стороны: жильцы, УК и городские службы. Маневр в духе «мы такого не обещали» – не пройдет. Все ходы будут записаны. И доступ к информации у всех жильцов будет равный. И безопасный.
Верификация вместо иллюзий
Безопасность – отдельная боль нынешних домовых форумов. В сознании пользователей такие площадки – это что-то вроде внутреннего двора: с одной стороны, зайти туда может кто угодно, с другой – кому это надо, кроме своих. Именно этой иллюзией и пользуются мошенники, предлагая «соседям» арендовать парковочное место, купить излишки стройматериалов или бытовую технику по привлекательной цене, а детали – обсудить в личных сообщениях. В качестве залога аферисты предлагают внести предоплату, а потом – бесследно исчезают.
В основе этой схемы – эффект «своего», того, от кого не ждешь подвоха. Но полуофициальные чаты никогда не дадут четкого ответа на вопрос: кто там, по ту сторону смартфона. Гарантию может дать лишь железобетонная верификация. Такая, поддержанная данными Госуслуг, есть только у Max. Сама архитектура выстроенных на его основе домовых чатов отсеивает чужих и создает экологичное пространство для решения насущных вопросов. Здесь невозможно спрятаться за «ником» – все собеседники зарегистрированы и верифицированы. И имеют прямое отношение к дому, чьи дела обсуждают.
«Национальный мессенджер Мах в сравнении с иностранными аналогами отличается стабильностью и безопасностью. Поэтому представляется целесообразным перевод на него домовых чатов и каналов коммуникаций ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и фондов капитального ремонта», – пояснял вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании штаба правительственной комиссии по региональному развитию.
Сегодняшняя цифровая трансформация ЖКХ – это результат долгой и сложной истории отношений жильцов и управленцев. И в этом смысле перевод домовых чатов в Max поможет сформировать новую культуру взаимодействия людей, города и коммерческих сервисов. Когда все коммуникации происходят открыто, под запись и с гарантией подлинности сторон, споры становятся короче, а решения принимаются быстрее. В едином цифровом пространстве каждый голос будет услышан и каждая заявка найдет своего исполнителя.
Их планируют распространить на все действующие кредитные договоры. Но покупателям элитного жилья каникулы не светят.
Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект об ипотечных каникулах 20 марта текущего года. Согласно закону, срок «ипотечных каникул» составит до 6 месяцев. На это время гражданам будет позволено приостановить или снизить платежи по ипотеке. Право на «каникулы» получат граждане, потерявшие работу или кормильца, получившие инвалидность I и II группы, а также временно нетрудоспособные (на первые 2 месяца), и семьи, в случае снижения семейного дохода супругов более чем на 30%. Право на «каникулы» заёмщик может реализовать только раз, и только если речь идёт о единственном пригодном для проживания жилье. В течение льготного периода нельзя будет обращать взыскание на предмет залога. Законопроект также исключает норму об обязательном нотариальном заверении ипотечных договоров, когда жильё находится в долевой собственности.
В действующей редакции законопроект предусматривает каникулы по кредитным договорам, заключённым после того, как он начнёт действовать. Но президент РФ Владимир Путин, комментируя этот законопроект, заявил, что кредитные каникулы нужно распространить и уже на действующие договоры. «Люди информацию в моем обращении поняли так, что «каникулы» будут распространяться на все выданные ипотечные кредиты. Я вас прошу исполнить все именно в таком виде», - заявил он, обращаясь к депутатам. По его словам, эту позицию разделяет и Центробанк России.
Законодатели считают, что «ипотечные каникулы» должны распространяться на всех граждан, попавших в сложную ситуацию, кроме приобретателей премиального жилья. С таким ограничением выступил комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. Тем не менее, на данный момент, в законопроекте нет указаний на стоимость жилья, на которое могут распространяться «ипотечные каникулы».
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лишение покупателей элитного жилья права на «ипотечные каникулы» окажется дискриминацией.
«Любые ограничения по классу жилья в законопроекте несправедливы. У любого человека может возникнуть форс-мажор: потеря работы, временная нетрудоспособность, поэтому ипотечные каникулы должны предоставляться всем гражданам государства вне зависимости от того, являются ли они покупателями жилья эконом- или премиум-класса», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. Она напомнила, что в ближайшем будущем значимость проектного финансирования вырастет, а такой инструмент, как ипотечный кредит будет абсолютизирован. «Поэтому даже теоретическая возможность взять «ипотечные каникулы» может сыграть решающую роль при принятии решения о том, брать или не брать ипотеку. Элитная недвижимость точно так же может быть первым жильем, на которое решается человек, как и квартира эконом-класса», - добавляет Елизавета Конвей.
С коллегой согласна Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Конечно, ипотечным кредитованием люди пользуются по разной причине. Для кого-то это выгоднее финансово, а для кого-то это вынужденный шаг и единственная возможность приобрести жилье. Как правило, для второй категории людей ипотечное кредитование - это кредит с достаточно длительным сроком погашения. А экономическая ситуация во времени очень быстро меняется. Поэтому, конечно, нужен механизм защиты граждан попавших в сложную ситуацию. А термин “элитное жилье” - маркетинговый термин. К нему сейчас не существует каких-то четких критериев. Ситуации бывают разные и у людей, покупающих элитное жилье: например, банкротство или серьезные проблемы со здоровьем. Было бы адекватно оперировать не типом и форматом жилья, а критериями конкретной ситуации (единственное ли это жилье, какие источники дохода существуют и т.п.)».
Но у партнера юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова свое мнение на этот счет. Он отмечает, что «ипотечные каникулы» - это нерыночная мера поддержки попавших в трудную ситуацию. «Несомненно, оплата дорогого жилья может считаться тяжелой ситуацией для покупателя, но с точки зрения социальной справедливости она таковой не является. Поэтому нет никаких оснований для «ипотечных каникул», если нет цели защитить интересы малоимущих», - заключил он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки начали продавать ипотечные кредиты с жильцами
Для накопления первоначального взноса по ипотеке могут создать безотзывные вклады
Доход заемщика для комфортного погашения ипотеки в Петербурге должен превышать 87,7 тыс. рублей
В Петербурге продан пакет недвижимости из городской казны. Самым дорогим лотом оказалось аварийное здание около ТРК «ПИК». Его приобрел частный инвестор за 138 млн рублей. А общий бюджет торгов превысил 200 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга продал на днях целый пакет имущества из программы приватизации. Самым дорогим оказалось аварийное здание на Гороховой, 47, лит. В. Этот 4-этажный дом (3,2 тыс. кв. м, с участком земли площадью 0,15 га) по стартовой цене в 138 млн рублей приобрел бизнесмен Борис Головков. Здание находится непосредственно за ТРК «ПИК», в 100 м от вестибюля станции метро «Сенная площадь», и в результате реконструкции может превратиться в бизнес-центр или гостиницу.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что итоговая цена продажи соответствует локации. «В реконструкцию здания потребуется вложить еще минимум 200 млн рублей. Наиболее экономически целесообразно делать гостиницу. Теоретически инвестор может ускорить окупаемость, если приспособит здание под апартамент-отель и продаст по отдельным юнитам. В этом сценарии он может удвоить свои инвестиции за два года», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
«Объем инвестиций в реконструкцию объекта будет зависеть от его наполнения. Минимальная планка при реконструкции исторического здания в центре Петербурга составляет 80 тыс. рублей на 1 кв. м, верхняя – ограничена только воображением и возможностями инвестора», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По ее словам, логичное и наиболее эффективное решение – создать синергию с исторически сложившимся вокруг торговым кластером. «Здесь будут востребованы и гостиница, и новые креативные пространства, которые могут увеличить существующие торговые потоки. А реконструкция здания в бизнес-центр потребует организации паркинга, без которого такое приспособление будет рискованным», – говорит Евгения Тучкова.
Цифра
9,7 млн рублей – стоимость еще одного здания, проданного Фондом имущества на последних торгах. Это региональный памятник – малоэтажное здание казарм 148-го пехотного Каспийского полка в Петергофе, в переулке Суворовцев. Его продавали как набор из восьми квартир общей площадью 523,6 кв. м. Купил его бизнесмен Антон Родичев, который, по условиям конкурса, должен реконструировать здание в течение трех лет с сохранением жилой функции.
Кстати
Следующие торги по приватизации состоятся в Фонде имущества состоятся 27 марта текущего года. На них, в частности, будут продавать историческое здание площадью 600 тыс. кв. м, с землей (0,1 га), во Фрунзенском районе, в 500 м от станции метро «Волковская».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фонд имущества Петербурга сдал помещения дома по Камской улице под хостел
Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Казармы лейб-гвардии Павловского полка станут гостиницей