Как цифровизация меняет правила игры в ЖКХ?
Переход домовых чатов в Max, новые стандарты отчетности и голосование на Госуслугах должны снизить конфликтность и сделать управление домами прозрачнее.
Российский рынок ЖКХ, объем которого оценивается более, чем в 8 трлн руб. переходит в цифру. Госдума одобрила законопроект, предписывающий перевести в национальный мессенджер Max каналы связи жителей многоквартирников с управляющими компаниями, ресурсными организациями и региональными операторами ТКО. Диалог будет поддерживаться через домовые чаты. Это поможет создать единую официальную площадку взаимодействия жителей с сервисными структурами и городом. Такое решение снизит риски потери данных, обеспечит всем собственникам жилья равный доступ к информации и сделает цифровую среду для ЖКХ удобной и безопасной. Кроме того, с 2026 г. каждый житель многоквартирного дома сможет в любое время посмотреть в ГИС ЖКХ отчет о том, как управляющие компании расходуют поступающие им от жителей средства и исполняют свои обязательства.
Экономика качества
До недавнего времени сфера ЖКХ как будто оставалась немного в прошлом веке. Несмотря на интеграцию высоких технологий в сервисы для жизни и огромные расходы на модернизацию отрасли, в том числе из госбюджета, техногенные аварии все еще остаются частью повседневности. Все по классике – как бутерброд всегда падает маслом вниз, так и крыша всегда начинает течь не вовремя.
Предотвратить форс-мажоры на территории отдельно взятого многоквартирника – задача управляющих компаний (УК). Но вот на что тратятся средства из платежек, собираемые по статьям ремонт и содержание дома, жители зачастую не понимают. Призвать УК к ответу даже в уходящем году было проблематично, хотя Жилищный кодекс прямо требует, чтобы они отчитывались перед жильцами. Однако дьявол – в деталях: ответы управленцев чаще всего оставались формальностью. Без строгой формы отчетности в качестве обратной связи годилась даже отписка в духе «мы отработали хорошо».
С нового года ситуация изменится. После вступления в силу закона об отчетности УК обязаны до конца первого квартала каждого года сдавать отчет о своей работе. Четко и по пунктам: сколько денег поступило, на что потратили, что сделано, какие услуги оказаны. Единые стандарты отчетности определяет Минстрой. А посмотреть отчеты каждый житель сможет в любое время в ГИС ЖКХ. Эксперты уверены, что принуждение к цифровой прозрачности станет серьезным стимулом для улучшения качества оказываемых услуг. Особенно после того как у жителей появилась возможность голосовать за УК на Госуслугах. Тут подделать подписи жителей, как это сплошь и рядом случается «на бумаге», невозможно. Доказать свою конкурентоспособность можно только делом.
Место встречи изменить нельзя
Сегодня даже простое общение с управляющими компаниями – тот еще квест. У каждого управленца – свое приложение или чат во всех возможных и уже почти невозможных мессенджерах. Распечатанные на блеклом принтере объявления формата А4 с указанием паролей и явок регулярно исчезают с досок информации в подъездах. Самым доступным вариантом остается писать «на деревню дедушке». Или провести собственное расследование, достойное Холмса и Пуаро.
Более того, в каждом чате – свои модераторы и свои правила. Собственники чатов – тоже разные и часто бывает так, что со сменой УК исчезает и чат со всей историей переписки. Перевод домовых чатов в национальный мессенджер Max решит сразу несколько глобальных проблем. Именно такие площадки станут официальными. Принадлежать они будут региональным органам стройнадзора – нейтральным арбитрам, которым нет смысла «играть» в пользу какой-либо из сторон. Это гарантия того, что чаты не исчезнут, а их история не будет «отредактирована».
Само общение в официальных чатах предполагает формат дискуссии «под запись». Тут будут объединены три заинтересованные стороны: жильцы, УК и городские службы. Маневр в духе «мы такого не обещали» – не пройдет. Все ходы будут записаны. И доступ к информации у всех жильцов будет равный. И безопасный.
Верификация вместо иллюзий
Безопасность – отдельная боль нынешних домовых форумов. В сознании пользователей такие площадки – это что-то вроде внутреннего двора: с одной стороны, зайти туда может кто угодно, с другой – кому это надо, кроме своих. Именно этой иллюзией и пользуются мошенники, предлагая «соседям» арендовать парковочное место, купить излишки стройматериалов или бытовую технику по привлекательной цене, а детали – обсудить в личных сообщениях. В качестве залога аферисты предлагают внести предоплату, а потом – бесследно исчезают.
В основе этой схемы – эффект «своего», того, от кого не ждешь подвоха. Но полуофициальные чаты никогда не дадут четкого ответа на вопрос: кто там, по ту сторону смартфона. Гарантию может дать лишь железобетонная верификация. Такая, поддержанная данными Госуслуг, есть только у Max. Сама архитектура выстроенных на его основе домовых чатов отсеивает чужих и создает экологичное пространство для решения насущных вопросов. Здесь невозможно спрятаться за «ником» – все собеседники зарегистрированы и верифицированы. И имеют прямое отношение к дому, чьи дела обсуждают.
«Национальный мессенджер Мах в сравнении с иностранными аналогами отличается стабильностью и безопасностью. Поэтому представляется целесообразным перевод на него домовых чатов и каналов коммуникаций ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и фондов капитального ремонта», – пояснял вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании штаба правительственной комиссии по региональному развитию.
Сегодняшняя цифровая трансформация ЖКХ – это результат долгой и сложной истории отношений жильцов и управленцев. И в этом смысле перевод домовых чатов в Max поможет сформировать новую культуру взаимодействия людей, города и коммерческих сервисов. Когда все коммуникации происходят открыто, под запись и с гарантией подлинности сторон, споры становятся короче, а решения принимаются быстрее. В едином цифровом пространстве каждый голос будет услышан и каждая заявка найдет своего исполнителя.
Субсидирование ипотечных ставок государством без дополнительных доплат стройкомпаний уже не работает. «Сегодня мы 70% всех ипотечных сделок субсидируем дополнительно», — отмечают строители. Иначе квартиры будет некому покупать. Приходится надеяться, что эта проблема станет понятна не только жителям города, но и представителям власти.
Детальный подход
Пережившие 2008 и 2014 годы профессионалы девелоперского рынка текущую ситуацию воспринимают как неизбежную данность. Всем нелегко, но проблемы решаются пошагово.
Например, общеизвестна болевая точка с уходом из страны производителя лифтов «Отис». Но начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова (ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия») поясняет, что российское подразделение компании Otis Elevator Company было приобретено холдингом S8 Capital в конце июля и новые собственники берут на себя прежние обязательства по поставкам.
«По сути, был "Отис", "Отис" и остался с другими собственниками», — говорит специалист.
Кроме того, отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сегментом заинтересовался один из белорусских металлургических заводов. Плюс к этому на освободившуюся нишу тут же попробовала претендовать одна из китайских компаний.
Впрочем, ситуация со стройматериалами и комплектующими остается острой и предопределяет дальнейший рост себестоимости строительства.
«По многим стройматериалам мы пребываем в зоне неопределенности. Зачастую у строителей нет возможности закупать часть ресурсов на перспективу и складировать. Поскольку издержки при таких решениях не снижаются, складирование тоже обходится недешево, — признает Светлана Денисова. — Кроме того, есть еще естественная порча ресурсов со временем. Поэтому многие материалы и комплектующие неизбежно приобретаются только "с колес"».
«Нам удается решать логистические проблемы, — подчеркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Но цена проектов растет, в том числе и с ростом строительной готовности, а строим мы достаточно быстро».
Напомним, портфель компании включает апартаменты, жилье комфорт- и элит-класса. И «ПСК» движется в тренде статистики Росреестра по Петербургу. Это увеличение продаж относительно июня в июле на 30%, в августе еще плюс 11%.
Ипотечный ракурс
«Конечно, драйвером является жилье с субсидированной самим застройщиком ипотечной ставкой, но клиенты смотрят не на стоимость объекта, а на комфортный ежемесячный платеж», — продолжает коммерческий директор «ПСК».
Такие сделки не предполагают интереса со стороны инвесторов, изменяется сама структура спроса. Например, фиксируется меньше приобретений студий. «Когда покупаешь с наценкой 30% к телу кредита, после ввода в эксплуатацию продать с выгодой объект будет нереально. Поэтом мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир», — констатирует он.
В общем, в отдельных ЖК по Петербургу доля сделок в кредит подходит к 90%, а 75% — уже почти норма.
«Средняя стоимость сделки и чек по ипотеке растут. В первом квартале банк вышел на среднюю сумму сделки по городу в 4 млн рублей, во втором квартале это уже было 4,6 млн рублей, в третьем — порядка 5 млн рублей. В четвертом квартале также ожидаем прирост, но меньшими темпами — плюс 5%», — комментирует управляющий директор группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова.
Если важны подробности, здесь работает несколько факторов. Безусловно, субсидирование, а еще IT-ипотека, расширившая коридор возможной сделки и приведшая в банк хороших клиентов с понятным трудоустройством и достойными перспективами по возврату кредита.
При этом эксперт фиксирует отличия в структуре сделок второго и третьего кварталов. Здесь влияние оказало колоссальное падение вторичного рынка из-за заградительных ставок в диапазоне до 20% в марте-апреле. Так, во втором квартале в структуре сделок вторичный рынок у банка занимал не более 30%. «Все упирается в платежеспособный спрос. С учетом корректировки уровня процентных ставок клиентам надо подтвердить размер дохода, позволяющий оплачивать эту кредитную нагрузку», — признает Ирина Петрова.
Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома».
По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.
«Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал».
Цена в вопросе
Неизбежность дальнейшего роста себестоимости и последующего скачка отпускных цен — основная тема разговоров в профессиональной среде.
«Цены на недвижимость выросли не из-за условной жадности застройщиков, а потому что объективно выросла себестоимость строительства. И на сегодняшний день мы не получим наших покупателей и просто не станет этих сделок, если прекратим субсидирование ипотечных ставок, — рассуждает Светлана Денисова. — Только маленькая толика клиентов может себе позволить ипотеку без субсидирования и в перспективе досрочное погашение кредита. Остальные готовы жить с кредитом десятилетиями в ожидании, что со временем инфляция ослабит долговое бремя».
Но смиряться с таким аномальным положением вещей было бы неправильно. Поэтому в профессиональном сообществе выдвигают решения, которые бы позволили смягчить нагрузку на потребителей.
«Напомню, в 2014 году Правительство пошло на временное кардинальное снижение налогового бремени для отрасли, а также снижение взносов на развитие городской инфраструктуры. Похожие планы рассматриваются и сегодня, — рассказывает Алексей Белоусов. — Но самый простой вариант сейчас — пересмотреть обязательства по срокам ввода объектов социальной инфраструктуры».
Ведь сегодня типовые требования города выглядят приблизительно так. Возвели первую очередь ЖК — постройте детский сад. Возвели вторую — постройте школу. Хотя сданные очереди только-только заселяются. При этом все понимают, что при такой организации школа в лучшем случае будет заполнена на 10–12%. В то же время сразу потребуются полноценные расходы на содержание объекта, охрану, персонал… «Социальная нагрузка обходится застройщику примерно в 20 тыс. рублей на квадратный метр. И это налог на покупателя независимо от того, есть у него дети или нет», — уточняет глава объединения.
Таким образом, самым реальным решением по поддержке стройки было бы разрешение передвигать момент запуска соцобъектов: возможно, на год или на два. При этом, конечно, не выходя за границы сроков строительства всего жилого комплекса.
И очень многие субъекты РФ, даже Москва, уже пошли по такому пути.
По материалам круглого стола «Итоги "жаркого" лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты».
МГТС, входящая в Группу МТС, окажет крупнейшему московскому девелоперу «Донстрой» услуги технического консалтинга при разработке и развертывании цифровой инфраструктуры в ЖК «Остров». Это позволит застройщику установить для жителей большее количество полезных сервисов при равных в сравнении с традиционными решениями затратах.
При строительстве ЖК «Остров» применяется набирающая популярность на российском рынке жилой недвижимости концепция «цифрового комплекса». Цифровые сервисы в каждом доме будут объединены в интеллектуальную сеть для коммуникации и обмена данными в режиме реального времени, что улучшит управление таким масштабным жилым комплексом в целом и сделает среду «Острова» более комфортной для людей.
Общая площадь комплекса – 40,4 га, на которых расположатся жилые дома разной этажности и три крупных социальных кластера со школами и детскими садами, коворкингами, торговыми центрами, клиникой и спортивными объектами, включая глубоководный бассейн, открытые теннисные корты и крупнейший в Москве серфинг-парк. Жителям проекта будет доступен высокоскоростной интернет 5G со скоростью до 10 Гбит/с не только в квартирах, но и в любой точке «Острова». Через мобильное приложение жители смогут просматривать камеры видеонаблюдения, получат открытый проход по всей территории, будут взаимодействовать с управляющей компанией. Мониторинг состояния всей инфраструктуры жизнеобеспечения будет осуществляться в цифровом формате. Сбор показаний счетчиков, а также формирование счетов за коммунальные услуги будет происходить автоматически.
Для построения такой цифровой среды требуется интеграция всех систем комплекса, обширный сбор данных и их оценка. Это позволит на стадии проектирования исключить ошибки в наложении коммуникаций при дальнейшей эксплуатации, избежать завышения сметы. Весь цикл работ по созданию проекта цифровой инфраструктуры – от оценки текущей проектной документации до сопровождения застройщика по техническим вопросам при защите проекта в государственной экспертизе – будет проходить в сопровождении МГТС, входящей в Группу МТС, в качестве технического консультанта.
«Наши клиенты сегодня хорошо понимают, за что они платят, и хотят инвестировать не просто в квадратные метры, но в комфорт, экологию, безопасность. Помочь в этом могут цифровые сервисы. Но чтобы они работали действительно эффективно, нужна высокотехнологичная инфраструктура, которая закладывается в проект на самой ранней стадии. Мы доверили ее оператору с богатым опытом и уверены, что благодаря экспертизе партнеров сможем в полном объеме заложить на «Острове» все возможности «цифрового жилого комплекса», — рассказывает Илья Кушнеренко, руководитель функционального направления "Корпоративный центр" «Донстрой».
«МГТС более десяти лет развивает новые технологии в Московском регионе. Мы рады использовать свой опыт в проекте «Остров». Здесь запланировано большое количество полезных сервисов для комфортного, безопасного и экологичного проживания, в т. ч. за счет непрерывного контроля за состоянием объекта и всех систем жизнеобеспечения. Реализация сверхскоростной инфраструктуры запланирована как на проверенной временем волоконно-оптической сетью GPON, так и с применением технологии связи нового поколения 5G. Такой проект интересен нашей компании масштабностью задачи и тем, что это — новый подход в жилом строительстве», — говорит директор по продуктам МГТС Валентин Достовалов.
Справка
Сервис «Инфраструктура цифрового здания» МГТС
МГТС создает инфраструктуру цифрового здания для новых жилых домов в Московском регионе. Продукт реализуется с 2021 года в партнерстве с лидерами российского рынка девелопмента, Комплексное решение включает в себя выдачу технических условий, проектирование, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, поставку оборудования, технический консалтинг, сопровождение на государственной комиссии и ввод в эксплуатацию. Услуги могут быть предоставлены в комплексе или по отдельности. В «Инфраструктуре цифрового здания», применяются интеллектуальные решения компании с соблюдением принципов единой мультисервисной сети на базе технологии GPON. Это позволяет застройщикам сэкономить при реализации инновационных технических решений для внедрения цифровых сервисов в жилых комплексах.