Инновации в строительстве: to be, or not to be?

05.10.2010 15:47

Консервативность строительной отрасли в отношении инноваций определяется рядом факторов: зачастую недостатки новой технологии можно выявить только в процессе длительной эксплуатации здания, также на инновации «давит» высокая степень ответственности строителей за жизнь большого количества людей.

Тормозит внедрение и наличие стереотипов, ведь уже существуют давно опробованные материалы и технологии строительства и дома, построенные на их основе, успешно продаются. Нет необходимых экономических стимулов, поощряющих внедрение энергоэффективных материалов и технологий.

Несмотря на это инновации все же прорываются через эти барьеры, позволяя снизить стоимость строительства и эксплуатации жилья, сократить сроки возведения зданий, повысить комфортность проживания.

О том, как инновации приходят на российский рынок, о проблемах их внедрения и возможности адаптации к российским условиям обсуждали за круглым столом «Инновационные технологии в строительстве и в эксплуатации объектов недвижимости», который состоялся в рамках Петербургского международного инновационного форума. Организаторами мероприятия выступили Гильдия управляющих и девелоперов, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга.

 

Тенденция времени – скорость

Сейчас нужно говорить о тех инновациях, которые не только сами по себе представляют интерес, но и приносят прибыль, заявил модератор круглого стола председатель совета директоров ГК «Энергоэффективные технологии» СУ-25 Владимир Маркин. Тенденция сегодняшнего времени – скорость. Уже инновационными вехами в строительстве можно назвать и применение железобетона, и крупнопанельное домостроение, и несъемную опалубку. И сейчас встает вопрос – будет ли и дальше такими же высокими темпами развиваться строительство или оно уже поиздержалось?

 

Критерий разумности

«Часто так бывает, что новые технические решения, называемые у нас инновациями, за границей уже давно применяются» - считает директор по развитию NCC Real Estate Александр Свинолобов.

«Например, система рекуперации тепла, которая позволяет сократить потребление тепла в доме на 25% и более уже давно используется в Финляндии и Швеции. Помимо подобных систем в дома встраивают системы фильтрации воздуха, тщательно продумывают системы вентиляции, чтобы будущим жильцам было максимально комфортно жить».

На самом деле сейчас, считает докладчик, на рынке диктует свои правила покупатель. Поэтому многие компании начинают задумываться о том продукте, который создают. И это правильно.

 

Масштабная политика внедрения

Строительная отрасль не являются инновационно активной, считает директор ООО «Конфидент» Петр Кузнецов. Это косная и инертная система, куда с большим трудом вползают инновации. По его мнению, важно разобраться, почему этот процесс у нас идет так тяжело. Может быть, стоит обратиться за опытом к тому сегменту отрасли, который является наиболее «живым», то есть к частному домостроению? Здесь возможно быстрое внедрение новых технологий, поскольку хозяин жилья кровно заинтересован в экономии тепла и энергоресурсов.

Сегодня появляется много интересных технологий и материалов, но проблема в том, что они у нас очень трудно проходят экспертизу и внедрение. Поэтому необходимо говорить о барьерах в строительной отрасли, стоящих на пути инноваций, считает П. Кузнецов. Среди этих барьеров эксперт выделил недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента большинства предприятий отрасли. Также незаинтересованность архитекторов и проектировщиков, которые по идее должны закладывать в проекты современные материалы и инновационные технологии. К сожалению, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, они не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения, поскольку это связано с проблемами экспертизы. Плюс внедрению инноваций препятствуют и принципы работы проектировщиков. Ведь один быстро изготовленный проект можно продать несколько раз, а за инновации не платят, платят за лист.

При этом П. Кузнецов выделил два главных барьера на пути инноваций в России. Во-первых, это отсутствие особой экономической отдачи от их внедрения, а стране нужны только те нововведения, которые ведут к снижению сроков и стоимости строительства. Во-вторых, это эффект масштаба. В России невозможно вызвать изменения в системе на локальном уровне. Стране нужна масштабная политика внедрения. Попытки инженерных компаний сдвинуть с места отдельные вопросы не находят отклика. Тем более, что локальные нововведения часто приводят к отрицательному эффекту. В качестве примера эксперт привел опыт внедрения приборов учета тепла, которое становится не выгодным производителям того самого тепла.

 

Снова о проектировании

При эксплуатации здания из-за отсутствия координации различных систем его жизнеобеспечения между собой происходит повышенное потребления энергоресурсов, считает региональный менеджер ЗАО «Шнейдер Электрик» направления «Гражданское строительство» Марат Дремин. А из-за обилия этих разрозненных систем невозможно прогнозировать и аварийные ситуации. Поэтому уже на этапе технического задания необходимо рассматривать здание как единое целое и создавать интегрированную систему контроля работы здания.

О том, что инновационные решения необходимо закладывать еще на этапе проектирования, согласен с коллегой и генеральный директор «МТЛ Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин. Он считает, что проблема между застройщиком и эксплуатирующей компанией заключается в том, что застройщик хочет построить дешевле, но когда все уже построено очень трудно, потом убеждать собственников в дополнительных энергосберегающих мероприятиях, поскольку за них придется платить.

Поэтому, по мнению эксперта, эксплуатирующую компанию необходимо привлекать на этапе проектирования, когда она еще может подсказать возможные решения.

 

Для любого инновационного решения необходимо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков и для строительной отрасли. Поэтому совместно со Комитетом по строительству во исполнение закона 261-ФЗ сейчас разрабатываться региональная программа по энергоэффективности, сказал председатель Комитета по экологии и энергоэффективности недвижимости ГУД Дмитрий Соломонов. Он подчеркнул, что все строители приглашаются к участию в формировании этой программы, чтобы опять не появился мертворожденный ребенок.

 

Ирина Васильева


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Не было бы хуже
04.03.2005 19:25

Пакет законов, призванных урегулировать различные аспекты жилищной сферы и рынка недвижимости, вызывает все больше критических оценок со стороны экспертов.


Недочетов оказалось слишком много, и они столь серьезны, что введение целой серии законов, видимо, придется отсрочить. В противном случае они не просто не будут работать, но и внесут полный хаос на рынок недвижимости.

Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан убежден, что «жилищные» законы не только не стимулируют, но, напротив, тормозят увеличение объемов жилищного строительства. Он считает, что ни о каком наступлении «эры доступного жилья» говорить не приходится, и если срочно не пересмотреть целый ряд новых законов, оно не только не станет доступней для граждан, но, напротив, следует ожидать резкого снижения темпов строительства при одновременном росте цен. Штепан винит во всем непродуманность таких новых законов, как Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Закон «О жилищно-строительных кооперативах». Их введение, считает он, должно быть отсрочено, а сами они – подвергнуться серьезной переработке.

Блокада «первички»
Больше всего г-на Штепана возмущает Закон «О ЖСК». И если закон о «долевке» может привести к снижению темпов строительства за счет жестких ограничений и санкций по отношению к строителям, то «кооперативные» новации, на его взгляд, лишают тысячи людей всякой возможности приобрести жилье по доступным схемам. Дело в том, что закон вводит ограничения на приобретение жилья на первичном рынке. Так, только 20% жилья ЖСК может приобрести на «первичке», остальные квартиры должны покупаться на вторичном рынке.

Смысл столь странного ограничения понятен мало. Возможно, разработчики закона решили таким образом «обезопасить» членов кооператива от рисков, связанных с покупкой нового жилья? Но вся проблема в том, что члены крупнейших российских ЖСК ориентируются именно на приобретение квартир на первичном рынке. Так, в Башкирии, являющейся сегодня лидером жилищно-кооперативного движения, к этому стремятся 90% членов местных ЖСК, а в кооперативе «Строй и Живи» – 80%. И теперь система ЖСК попросту может рухнуть, так как перестанет удовлетворять запросы населения.

«Текст этого закона абсолютно не соответствует его проекту. Предлагались совершенно другие вещи», – удивляется генеральный директор ФСК САС Валерий Солдатов, принимавший участие в разработке проекта закона. Он считает, что подобная «блокада» первичного рынка может привести к резкому росту цен на «вторичке», что сделает жилье абсолютно недоступным для большинства населения. Также это может привести и к снижению темпов строительства на первичном рынке. «А программа государственных жилищных сертификатов теперь находится на грани обвала, так как большая часть их обладателей стремится приобрести жилье на первичном рынке именно через ЖСК», – говорит Солдатов.

Ипотека никому не интересна
Что касается ипотеки, то эксперты рынка недвижимости единодушны в том, что в ближайшие годы она реально не заработает.
«Этого не произойдет до тех пор, пока банковские проценты не станут приемлемыми для населения», – говорит гендиректор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.
А директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов признает, что оптимистичные прогнозы ряда риэлтеров, вызванные повышением интереса населения к ипотеке в прошлом году, не оправдались. «Да, в 2004 году был всплеск звонков по ипотеке. Людей «вдохновили» заявления правительственных чиновников о разработке законов, способных сделать жилье «доступным». Но в этом году число подобных обращений к риэлтерам резко сократилось», – говорит Чернов. Он полагает, что новые законы не делают ипотеку интересной и для банков. «Они просто не понимают, зачем им это нужно», – считает Чернов.

Любопытно, что пессимизм по поводу ближайших перспектив ипотеки выражают и в Росстрое. Так, согласно его статистике, озвученной на одном из последних совещаний по жилищным вопросам, состоявшихся в Госдуме, за последние четыре года по ипотечной схеме в целом по России было приобретено лишь 6,5 % квартир. Еще около 3% приходится на накопительные схемы. Большая же часть жилья (75%) приобретено через долевое участие.

Эксперты Росстроя в своем долгосрочном прогнозе делают вывод о том, что наиболее реально приобрести недорогое жилье можно будет исключительно через накопительные схемы, но никак не через банковскую ипотеку. Правда, как теперь становится ясным, новый Закон «О ЖСК» резко ограничивает возможности населения участвовать в этом процессе, и даже может стимулировать рост цен на вторичном рынке.

Хуже не будет?
Впрочем, не все участники рынка недвижимости настроены столь пессимистично. Так, заместитель директора Городского жилищного агентства (ГЖА) Валерий Старостенко считает, что Закон «О долевом строительстве» (на пересмотре которого настаивают многие строители, риэлтеры и депутаты) является «шагом вперед» в деле защиты интересов потребителя. Он говорит, что с его введением 1 апреля, этот день для строителей «уж точно перестанет быть смешным». Старостенко считает, что новый закон ставит застройщика в такие жесткие рамки, что дольщик может быть уверен «на все сто», что государство защитит его от недобросовестных фирм. Важным моментом он считает положение о том, что застройщик несет ответственность за качество построенного им дома в течение пяти лет после его сдачи в эксплуатацию. «Этот закон – яркий пример того, как на федеральном уровне можно защищать права наших граждан», – говорит Старостенко.

Но мнение замдиректора ГЖА – одинокий глас вопиющего оптимиста в безбрежной пустыне неверия и критики «жилищных» законов. Общее впечатление от них «оппозиции» суммирует Александр Гиновкер. «Ясно одно: потребителю от этих законов легче не стало. С долевым строительством много неясного, кооперативное движение под угрозой, ипотека по-прежнему неприемлема для большинства», – «загибает пальцы» г-н Гиновкер. Многие другие законодательные инициативы в этой сфере также не породили ничего, кроме новых проблем, считает он. В качестве примера он называет реформу системы госрегистрации прав на недвижимость, которая привела к увеличению сроков регистрации и вызвала панику среди желающих оформить сделки. А долгожданная отмена обязательного согласования сделки (если в семье имеется несовершеннолетний ребенок) с органами опеки, вообще обернулась курьезом. Соответствующее положение было внесено в Гражданский кодекс, а вот в Семейный кодекс его внести «забыли». В итоге без согласия органов опеки такие сделки по-прежнему невозможно зарегистрировать.

Суммируя все высказанные здесь мнения, можно прийти к выводу о том, что большинство основополагающих законов из «жилищного» пакета изначально оказались плохо проработаны, и не решают декларированных при их разработке задач. Ввод их в действие без учета мнения всех участников рынка – от строителей и риэлтеров до представителей тех же жилищных кооперативов, способен не только дестабилизировать рынок, но и породить социальную напряженность. Все же рассуждения правительственных чиновников о том, что с принятием пакета этих законов, жилье станет более доступным для рядового гражданина, на деле оказались чистой воды популизмом. И этот год, похоже, станет очень непростым для рынка недвижимости. Ведь теперь его реалии будут определяться не только соотношением спроса и предложения, но и попытками госорганов применить на практике сотни положений новых законов, зачастую абсолютно не адаптированных к действительности. Так что лучше, действительно не стало. Не было бы хуже.
Игорь ЧЕРЕВКО


Подписывайтесь на нас:

Сырой закон
04.03.2005 14:10

Материалы вчерашнего круглого стола, посвященного новому закону о дольщиках.


Вчера в пресс-центре ИТАР-ТАСС состоялся круглый стол, в рамках которого эксперты обсудили закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступающего в силу 1 апреля 2005 года.

Присутствующие на заседании крупные компании-застройщики сошлись во мнении, что данный закон существенно осложнит их работу. А его последствия могут привести к отмене сложившейся практики долевого строительства. Консолидированную позицию застройщиков обозначил Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому планированию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленобласти. «Закон нуждается в существенной корректировке. В настоящее время создана рабочая группа, которой подготовлен проект «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». У нас есть определенная уверенность в том, что наши поправки будут внесены», – говорит г-н Викторов.

По его словам, объемы рынка первичного жилья могут сократиться в 2-3 раза, а цены на жилье вырастут, как минимум, на 25-30%. Точку зрения Михаила Викторова поддержал Эдуард Тиктинский, генеральный директор Холдинга RBI: «Закон существенно повышает наши риски. А размер предусмотренных штрафных санкций делает условия сделок кабальными для застройщика. Поэтому строители будут вынуждены страховать свои риски, что повлечет существенное повышение цен».

Так, например, обязанность застройщика передать в течение 2-х месяцев после получения распоряжения на ввод объекта в эксплуатацию, по сути, невыполнима. Практика показывает, что в течение 2-х месяцев передать объект невозможно: очень много времени уходит на согласование, подключение к инженерным сетям. Однако за неисполнение этого обязательства застройщик сурово наказывается.

Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов обнадежил застройщиков: «Не позднее мая будет выпущен документ, регламентирующий жесткие сроки по приемке объектов и своевременному обеспечению их инфраструктурой».
Последние 5 лет долевое строительство – единственная возможность покупки жилья по доступным ценам. За это время практика взаимоотношений застройщика и дольщика уже сложилась, и вполне устраивала обе стороны.

«В настоящее время существуют определенные правила игры на рынке строящегося жилья. Законодателям оставалось только грамотно прописать их, – считает Анна Мытник, юрисконсульт ИСГ «Невский Синдикат». – Однако вместо этого принимается закон – на мой взгляд, в абсолютно «сырой редакции», содержащий правовые вакуумы. Работать по такому варианту закона застройщики просто не смогут».

Новый закон «ломает» рабочую апробированную схему взаимодействия «застройщик- дольщик». Кто окажется в выигрыше?» – задает вопрос Кирилл Вязовский, вице-президент Холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». По его мнению, сама идеология закона изначально неверна. «Изначально закон преследует две цели: защитить дольщиков от мошенничества и способствовать формированию рынка доступного жилья. На практике же ни одна из этих задач с введением закона не решается.

Во-первых, на рынке строящегося жилья случаи мошенничества со стороны строительных компаний единичны. Во-вторых, осторожный дольщик всегда может застраховать свои риски, обратившись в страховые компании. Так что на сегодня проблемы «незащищенных дольщиков нет. Что касается рынка доступного жилья, то едва ли его формированию будет способствовать повышение стоимости квадратного метра – а это будет вынужденной меры со стороны строителей», – констатирует Кирилл Вязовский.

«Новый закон предоставляет неограниченные возможности для действия недобросовестных дольщиков, – отмечает Николай Новосельцев, вице-президент по правовым вопросам и перспективному развитию компании «М-Индустрия». – Дольщик может расторгать договор по надуманным основаниям, и после этого начинать судебную тяжбу с застройщиком. На чью сторону встанет в этом случае суд – неизвестно. Но застройщик в любом случае потеряет время и силы».

А как относятся к новому закону сами дольщики? Оказывается, они также не испытывают оптимизма. Эта мысль прозвучала в выступлении директора Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анны Максимовой. «Дольщики понимают: все беды застройщиков отразятся на них, и возможно они будут лишены возможности участия в долевом строительства. Горожане не в восторге от того, что нарушатся существующие схемы взаимодействия, которые всех устраивают, и с недоверием относятся к возможной разработке новых», – говорит Анна Максимова.
Петр Горбунов


Подписывайтесь на нас: