«Полипласт»: инженерная поддержка на всех этапах

На круглом столе в Великом Новгороде эксперты обсудили вызовы строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) Санкт-Петербург — Москва. Завод «Полипласт» в Кингисеппе гарантирует надежность своих решений для одного из самых амбициозных инфраструктурных проектов.

---

Крупнейшее предприятие по синтезу добавок для бетона не только в России, но и в Европе с 2003 года наращивает мощности, создает R&D-центры, усиливает инженерную поддержку на объектах и адаптирует продукты под самые экстремальные условия.

Ключевые вызовы

Опыт участия в крупных строительных и логистических проектах, среди которых «Газпром Арена» и масштабные морские порты Северо-Запада, позволяет «Полипласту» с уверенностью преодолевать сложности, связанные со строительством ВСМ в Северо-Западном регионе.

Климатические условия — перепады температур, высокая влажность, морозные зимы — требуют бетона с повышенной морозостойкостью (F500 и выше). Логистика и дефицит сырья диктуют необходимость поставки миллионов тонн инертных материалов (щебень, песок) при ограниченных ресурсах региона. Соблюсти сжатые сроки — укладка 6 млн м³ бетона за три года — можно только при условиях бесперебойных поставок и стабильного качества. К тому же существуют технологические требования, определяющие долговечность конструкций на магистральной стройке: сохранение подвижности смеси до шести часов, устойчивость к динамическим нагрузкам и другие.

Как отметил Иван Махлаев, директор по продажам и маркетингу «Полипласт Северо-запад», ключевым вызовом становится не только состав бетона, но и транспортная доступность сырья, стабильность поставок и мощность региональных карьеров.

— Мы не можем сегодня ограничиваться взаимодействием только с производителями бетона, а должны выстраивать работу и с «золотым треугольником»: заказчик — проектировщик — подрядчик. Только так можно избежать ошибок и задержек, — подчеркнул он.

От лаборатории до объекта

Как отмечают эксперты, в условиях жестких сроков и сложного климата недостаточно просто поставить добавки, нужен комплексный подход, сочетающий передовые технологии с практической реализуемостью.

Компания «Полипласт» осуществляет инженерную поддержку клиентов на каждом этапе — от лабораторных испытаний до работы на объекте.

— Мы не просто продаем добавки — мы создаем отраслевые решения. Наша задача — чтобы каждый куб бетона на ВСМ соответствовал нормативам даже в экстремальных условиях, — отмечает Олег Трубецкой, руководитель отдела продаж по СЗФО «Полипласт Северо-запад».

Научно-исследовательская база предприятия позволяет проводить лабораторные испытания на соответствие ГОСТ 7473-2022 и адаптировать состав под разные участки трассы с учетом климата и нагрузок.

Система многоступенчатого контроля качества гарантирует соблюдение жестких требований к морозостойкости (F500), прочности и подвижности смесей.

Выездные технические специалисты на объектах проводят мониторинг параметров бетона в реальном времени. Таким образом может происходить оперативная корректировка составов.

Производственные мощности предприятия обеспечивают стабильные поставки в сжатые сроки.

Технический сервис, предоставляемый компанией Полипласт, - неотъемлемая часть совместной работы, включающий в себя: подбор оптимального решения, его адаптации к местным сырьевым материалам, отработка технологии производства и последующее сопровождение при реализации проекта.

Новости о проектах «Полипласт Северо-запад» — в Telegram-канале «ПолиПрактика».

«Неипотека»

Сворачивание ипотечных программ с государственной поддержкой сократило рынок ипотечного кредитования. Взамен девелоперы, чиновники и депутаты начали предлагать альтернативные инструменты покупки жилья. С разной степенью успешности.

---

После прекращения действия ипотечной программы с господдержкой ипотечный рынок заметно сократился. Одна из главных причин — высокая ключевая ставка Банка России, которая провоцирует заградительные ипотечные ставки.

В начале года аналитики ВТБ прогнозировали сокращение ипотечного рынка на треть — до 3,3 трлн рублей. Однако в начале июня Центробанк снизил ключевую ставку с 21% до 20%. Это позволило крупным банкам немного снизить ставки по ипотеке. В среднем — на 0,94–2,2 п. п. в зависимости от сегмента жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки снизилась на 0,94 п. п., до 25,6% годовых.

У каждой компании или банка — свои показатели по ипотечному кредитованию.

В мае 2025 года Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) почти на 4,5 млрд рублей. Большинство клиентов воспользовались программой «Семейная ипотека» (более 80%).

Во втором квартале 2025 года доля ипотечных сделок в ЦДС составила 45% от общего объема продаж. До 95% из них пришлось на семейную ипотеку. Остальные 5% — рыночная ипотека.

В ГК «ПСК» доля ипотечных сделок оценивается примерно в 60%, причем 99% ипотечных сделок приходится на программу «Семейная ипотека».

В высокобюджетном сегменте ипотека никогда не выступала драйвером продаж, отметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», — в предыдущие годы ее доля не превышала 30%. «В дорогом сегменте покупатели предпочитают использовать “живые” деньги либо рассрочки от застройщика, условия которых, как правило, согласовываются индивидуально. К тому же у льготных ипотечных программ всегда были ограниченные лимиты относительно стоимости элитных квартир — еще одна причина низкой доли ипотеки в нашем сегменте, где средний чек традиционно высок. За весь прошлый год в нашей компании было заключено всего три ипотечных сделки, причем в первом полугодии 2024-го их не было вовсе. В 2025 году ситуация схожая — лишь один ипотечный договор на фоне более чем двух десятков сделок с элитной недвижимостью, где средний чек составляет 150 млн рублей», — уточнила Оксана Кравцова.

Подножка от «ключа»

Льготные программы остаются самыми популярными на рынке новостроек. Сбер за первые пять месяцев выдал 632 млрд рублей по льготным программам — на 2% больше, чем год назад. При этом доля семейной ипотеки до отмены ипотеки с господдержкой оценивалась в 46,3%, а в первой половине 2025 года она достигла 84,4%.

В июне началась разработка новых условий по программе. Власти планировали увеличить возрастной ценз для детей — с семи до 14 лет; предполагалось дифференцированное увеличение максимальной суммы кредита в зависимости от количества членов семьи и увеличение размера кредита. Предполагалось, что новые условия начнут действовать в июле-августе. Однако на ПМЭФ-25 Марат Хуснуллин, вице-президент правительства РФ, объявил, что обновление программы откладывается. Причины — «очень напряженный бюджет», который уже сформирован, и высокая ключевая ставка. Таким образом, программа обновится только после снижения ключевой ставки.

Мода на рассрочку

После отмены льготной ипотеки лидером среди финансовых инструментов стала рассрочка от застройщика. В апреле на расширенном заседании Госсовета Марат Хуснуллин предложил расширить применение рассрочки, учитывая высокую ключевую ставку и недоступность рыночных ипотечных ставок. Но схема нуждается в доработке. В частности, надо установить залог, а рассрочки разрешить только на готовые объекты, по которым застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли счета эскроу. Кроме того, нужны юридические гарантии для застройщика, например возможность изымать жилье за долги.

Против рассрочки в принципе всегда выступает Центробанк. Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, — против идеи позволить застройщикам изымать жилье за долги по рассрочке, поскольку это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.

Недавно регулятор «напугал» рынок размером суммарной задолженности по рассрочке — один триллион рублей. Только за первые три месяца 2025 года доля сделок с рассрочкой в стране составила около 40%, тогда как в предыдущие годы она находилась на уровне 10–20%. Банк опубликовал информационное письмо, в котором перечислил риски и для покупателей, и для застройщиков: «При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Например, не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет не способен ее погашать».

ЦБ рекомендовал банкам анализировать проекты девелоперов, реализующих значительную часть жилья в рассрочку.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, указала на активное использование на рынке рассрочки, доля которой достигает в ряде компаний 30–50% в объеме продаж. «Этот инструмент неплохо работает, если у компании есть объекты со сроком сдачи в 2028–2029 годах. В таком случае можно предложить покупателям комфортную схему платежей. Кроме того, некоторые клиенты рассчитывают в случае снижения ключевой ставки перейти из рассрочки в ипотеку, что также дает пространство для маневра».

Между тем объем покупок с рассрочку начал сокращаться. Газета «Известия» опросила участников рынка, и выяснилось: доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза. В числе причин — срыв сделок. По данным «Прайд Групп», в Петербурге не состоялось примерно 20% таких сделок. По мнению Алексея Бондарева, генерального директора АН «Прайд Групп», в 2025 году рассрочка уже не дает преимуществ: «Девелоперы несут потери, деньги остаются замороженными, объекты — в подвешенном состоянии. В ответ компании переписали правила. Сроки сократили до 12–24 месяцев. Первый взнос — от 20%. За просрочку — 2% в месяц. В премиальном сегменте Москвы рассрочку выдают только при оплате минимум половины стоимости. Покупателей начали проверять так же строго, как банки: запрашивают не только доходы, но и активы, анализируют поведение поручителей… Девелоперы не готовы рисковать. Они работают с деньгами, а не с обещаниями. Продать объект без проблем можно только в том случае, если покупатель подтверждает платежеспособность и вносит средства сразу».

Компания TIBRGROUP работает в сегменте апартаментов, поэтому ипотечные сделки никогда не лидировали в объеме продаж. По словам Елены Соловьевой, директора по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare), с начала года ипотечных сделок в компании не было вообще. «Самым эффективным инструментом продаж и в жилом, и в коммерческом сегменте независимо от региона присутствия остается рассрочка. В наших объектах ее доля составляет 95%. Среди перспективных инструментов продаж можно также отметить покупку недвижимости в лизинг и трейд-ин, но в глобальном смысле это тоже своеобразные виды рассрочки», — полагает она.

«В условиях высокой ключевой ставки альтернативных инструментов для приобретения строящегося жилья остается немного. Программы рассрочки, предлагаемые застройщиками, стали своеобразным “спасательным кругом” для покупателей, стремящихся обзавестись собственным жильем. Однако стоит признать, что рассрочка, несмотря на свою привлекательность, не может в полной мере заместить ипотеку», — рассуждает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».

Без ипотеки

Попутно растет число сделок, в которых ипотечные кредиты не участвуют, — неипотечные сделки. По данным сервиса «ДомКлик», почти половина всех сделок с жильем в Сбере за первые пять месяцев текущего года совершалась без использования ипотечного кредита. При этом на рынке новостроек доля таких сделок оценивается в 23,6%.

По подсчетам ВТБ, в первом полугодии россияне заключили около 900 тыс. сделок по покупке жилья без ипотеки — на 3% больше, чем годом ранее.

Банк прогнозирует: по итогам года число неипотечных сделок в России достигнет двух миллионов, рост год к году составит примерно 1%. «В этом году мы наблюдаем устойчивый рост числа покупателей, которые предпочитают использовать при покупке недвижимости собственные накопления, в том числе от рекордных депозитных доходов, и альтернативные формы расчета. Две из трех сделок на рынке недвижимости пройдут за счет собственных средств покупателей. Однако потенциал этого тренда ограничен: неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок постепенно стабилизируется», — заявил Александр Пахомов, заместитель президента-председателя правления ВТБ.

Поскольку у Группы ЦДС многие объекты находятся на завершающей стадии строительства, доля сделок за наличный расчет в компании достигает 45%. «При оформлении сделки за наличный расчет, без использования ипотеки или рассрочки, по некоторым нашим объектам мы предоставляем скидку до 25–30% от первоначальной цены. Наличие большого числа объектов с погашенным проектным финансированием позволяет нам гибко подходить к формированию цены и предлагать покупателям столь выгодные условия», — отметила Наталья Кукушкина.

Кроме расчетов «живыми» деньгами, заемными средствами и популярных рассрочек, застройщики иногда используют иные финансовые инструменты.

Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development, полагает, что сегодня шанс на распространение получает лизинг недвижимости — по сути, это вариант длительной рассрочки на десять лет, «но со своими нюансами». По его мнению, схема может стать хорошей альтернативой ипотеке, но прежде необходимо снизить риски для покупателя. По словам Евгения Бескровного, популярность схемы растет, но все зависит от регулирования: «При взаимодействии с банками застройщики могут создать какой-то совместный гибридный продукт, который снизит риски для клиентов и позволит обслуживать всех тех, кто не попадает под текущие ипотечные условия».

В свою очередь Кирилл Кудрявцев полагает, что альтернативой ипотеке может быть только ипотека. «Сейчас с небольшой ставкой есть семейная программа, и на этом — все. Спрос по ней есть, но пока есть и ограничения по сумме — 12 млн рублей. Если этой суммы на покупку не хватает, применяется комбинированная программа: льготная ставка на максимально возможную сумму плюс рыночная ставка на недостающую. В таком варианте можно увеличить общую сумму займа до 30 млн рублей. Другие варианты для покупателей не из льготных категорий — это траншевая ипотека, позволяющая снизить ежемесячный платеж. А также ипотека с льготным периодом».

В небольшом объеме на рынке также присутствуют цифровые финансовые активы (ЦФА) — токены. Стоимость токена может соответствовать цене квадратного метра, но также девелопер может назначить любую цену. Когда строительство дома завершается, квартиры, на которые выпущены ЦФА, продаются на открытом рынке по действующей на тот момент цене. Возникает доход, который распределяется между инвесторами — покупателями токенов. С одной стороны, это инструмент активизации продаж для застройщика, с другой — для квалифицированных инвесторов.

Невнятная перспектива

Лилия Алексашина указывает: «Сейчас рынок по-прежнему находится в режиме ожидания. Отказ от массовых программ господдержки требует поиска новых, более адресных инструментов стимулирования продаж. Таким перспективным инструментом могут стать целевые льготные ипотечные программы для работников отдельных отраслей экономики, молодых специалистов и военнослужащих, принимающих участие в СВО. В отличие от массовой льготной ипотеки, они будут поддерживать спрос линейно, не оказывая существенного влияния на ценообразование».

Осенью прошлого года в Комитете по строительству и ЖКХ Госдумы появилось предложение ввести лизинг жилья в качестве альтернативы ипотеке.

Власти обдумывают еще один механизм — жилищные депозиты (целевой вклад для накопления первого взноса на ипотечный кредит).

Выступая на Госсовете в апреле 2025 года, Марат Хуснуллин предложил доработать механизм внедрения системы жилищно-накопительных сбережений. На тот момент законопроект уже был принят в первом чтении. «Основная цель — накопление средств на первоначальный взнос», — уточнил вице-премьер.

«Самыми эффективными являются ставки на уровне 5–7% годовых. И если бы ключевая ставка была сопоставимой, то все сложности с бюджетными субсидиями, лимитами, сокращениями и расширениями круга заемщиков, спецпрограммами и прочим отпали бы сами собой за ненадобностью. Поэтому самый перспективный инструмент оздоровления жилищного кредитования — это снижение ключевой ставки», — резюмировал Кирилл Кудрявцев.