Аэропорт Левашово: «Взлет разрешаю»
Год назад бывший строго военным аэродром Левашово в Выборгском районе Петербурга преобразился — превратился в аэропорт Левашово с уникальным пассажирским терминалом, построенным по самым современным технологиям. Хозяйничает там структура ПАО «Газпром» — «Газпром авиа».
Между ПАО «Газпром» и Министерством обороны РФ в 2021 году было заключено концессионное соглашение, в рамках которого ведется реконструкция бывшего военного аэродрома. По версии Минобороны, стоимость проекта должна была составить 10 млрд рублей. Но несколько лет назад «Газпром» называл цифру в 41 млрд рублей.
Как сообщали СМИ, планировалось вовлечь в гражданский оборот 198 га земель Минобороны, «Газпром» рассчитывал на 466 га.
Предполагалось разбить проект на шесть этапов, включая сооружение двух новых аэровокзальных комплексов, штаб-квартиры «Газпром авиа», профилактория для летного состава, бизнес-центра, а также реконструкцию взлетно-посадочной полосы и строительство подъездных путей.
Природа и комфорт
Авторский коллектив архитектурно-строительного бюро «Ингмар "АСБ"» под руководством Ингмара Витвицкого спроектировал одноэтажный аэровокзальный комплекс общей площадью 3,5 тыс. кв. м. Это главная постройка на территории аэропорта. Здание спроектировано по стандартам строительства WELL, который регламентирует целый ряд составляющих комфорта: системы вентиляции, количество растений, чистая вода, шумоизоляция, освещение, функциональные планировки и проч.
Фасады аэровокзала выполнены из структурного остекления с применением горизонтальных и вертикальных наружных ламелей — в зависимости от стороны света, то есть дневной освещенности. Северный и южный фасады украшает моллированное стекло с медиаэкранами над входами. Защитную функцию на входах выполняют светопрозрачные навесы.
Фасады, где много стекла с зеркальным эффектом, отражают расположенные вокруг зеленые насаждения и валуны, повторяя их. Прослеживается тема северной природы — с соснами и гранитными камнями.
Над декоративным водоемом располагается малая архитектурная форма, символизирующая земной шар. Благодаря отражению солнечных лучей от водной поверхности на поверхности шара играют блики. По мнению авторов, это создает визуальное ощущение полета и парения над землей.
Одно из дизайнерских решений — суперграфика с разметкой и следы покрышек приземляющегося самолета, расположенная фрагментарно по всей территории аэропорта.
Весь аэровокзальный комплекс — безбарьерная среда. Здесь нет ступеней и бордюров.
Инженерно-строительная составляющая
Над созданием и реализацией проекта трудилось много компаний. В качестве партнеров и соавторов выступали проектные организации ООО «Петропрофиль Плюс», ООО «Техноград Норд», НП «ГПСК “Возрождение”», ООО «Астронис», ООО «Мартини Рус».
Инженерные системы проектировала компания «СКВ». Специалисты компании скорректировали разделы проектной документации и разработали рабочую и сметную документацию по системам отопления, вентиляции и кондиционирования, индивидуального теплового пункта, водопровода и канализации.
Два серьезных технических решения разработало и реализовало инженерное бюро компании UNISTEM. В частности, это система для защитных навесов, выполненных из алюминиевых профилей с многоуровневой системой отвода воды и дополнительной защитой от осадков с помощью уплотнителей из вулканизированного каучука. Встроены стекла с интегрированными фотоэлементами. Также это применение солнцезащитных ламелей, которые не только защищают от солнца, но и выполняют декоративную функцию. Ламель имеет габаритные размеры 300 × 34 мм и выполнена в виде параллелограмма с углом наклона 30 градусов.
Соединила аэропорт с улично-дорожной сетью города компания «АБЗ-Дорстрой» (входит в группу компаний «АБЗ-1»). Был построен путепровод, разворотное кольцо и два съезда, соединяющие аэродром с КАД в районе 129 км — правоповоротный и левоповоротный (со строительством путепровода над проезжей частью). Длина основного путепровода составляет более 500 метров, длина каждого съезда — более 1,1 км.
Кроме того, было сделано переустройство инженерных сетей (водопровод, канализация, кабельные сети электроснабжения) общей протяженностью более 2800 метров, построены локальные очистные сооружения, смонтирована система мониторинга инженерных сетей, сетей связи и наружное освещение объекта. Также проведен монтаж системы транспортной безопасности.
Ранее реконструкцию взлетно-посадочной полосы выполнили компании, входящие в «Газпром Инвест», «Газпром гражданское строительство».
Мечтать не вредно
Размах у проекта был серьезный — на шесть этапов.
Предполагалось, что малый терминал будет задействован для пассажиров внутренних рейсов, а для международных (на что ранее было получено разрешение) будет построен более просторный терминал. Пока терминалами пользуются в основном сотрудники ПАО «Газпром», вылетающие в командировки по всей стране.
Сейчас ситуация не самая лучшая для авиаперелетов — даже в смысле аэропортов назначения, но прежние планы, возможно, буду реализованы. Это означает строительство второго терминала с пограничным пунктом, увеличение пассажиропотока — если все прежние планы будут реализованы, он может составить до 2 млн человек в год.
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Застройщики все чаще объявляют бронирование квартир на ранней стадии строительства, до официального старта продаж. Это законно, но риски будущих дольщиков возрастают.
Застройщик может открывать продажи на основании разрешения на строительство и проектной декларации. Во многих случаях компания объявляет бронирование, имея на руках такие документы. В этом случае эксперты оценивают этот факт как маркетинговый ход, который позволяет изучить конъюнктуру рынка. «Так делают почти все застройщики, чтобы понять, каков будет финансовый поток в первые три месяца после старта продаж. Застройщики должны понимать, сколько покупателей к ним придет. Т. е. цель бронирования — сформировать пул на старт продаж», — поясняет Павел Штепан, учредитель ГК «ЮРИНФО».
По формальному признаку
Хотя застройщик имеет право привлекать деньги только на основании договора долевого участия, Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», указывает: «Действующее гражданское законодательство основывается на принципах свободы договора: между застройщиком и гражданами могут заключаться иные виды договоров, в том числе договор бронирования, предметом которого может являться предоставление преимущественного права на приобретение квартиры. Такая потребность может возникнуть исходя из желания покупателя подготовиться к будущей сделке, при этом быть уверенным в том, что интересующая его квартира не будет продана иному покупателю».
Бронирование — не бесплатная услуга, она обойдется потенциальному дольщику минимум в 200–300 тыс. рублей. Но и цены до открытия продаж на 5–15% ниже, хотя на старте обычно они и без того невысоки. Покупатель, как правило, платит «живые» деньги. Уплаченная сумма, подчеркивает Максим Алексеев, не может учитываться в оплате ДДУ — это будет прямое нарушение 214-ФЗ, поскольку «застройщик не вправе оставлять у себя денежные средства, причитающиеся по ДДУ, вся сумма должна идти на эскроу-счета».
Однако, получая деньги от будущих покупателей за услугу бронирования квартиры, застройщики формально не нарушают действующее законодательство, добавил эксперт.
Без формализма
В то же время договор бронирования — не тот документ, который позволит стать впоследствии собственником жилья, он лишь резервирует конкретную квартиру за потенциальным дольщиком до заключения ДДУ. Поэтому для покупателя возникают риски.
Максим Алексеев перечисляет:
- риски, связанные с заблуждением покупателя относительно сути сделки, заключаемой на основании договора бронирования, поскольку бронь — это выражение лишь неких условий будущей сделки, бронирование не является предварительным договором, а также не влечет правовых последствий, направленных на приобретение самого объекта, в отличие от ДДУ;
- риск двойной продажи, поскольку договор бронирования не регистрируется;
- договор бронирования не дает гарантий приобретателю в отличие от прав дольщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;
- риск потери внесенных денежных средств, в случае если сделка не состоится по любым причинам, — приобретателям необходимо внимательно ознакомиться с условиями бронирования, особенно в части порядка возврата внесенных денежных средств.
К тому же не факт, что застройщик, объявивший бронирование, вообще получит разрешение на строительство и выйдет на площадку.
Павел Штепан полагает, что практику бронирования пресекать не надо. Обе стороны сделки получают выгоду: застройщик — понимание спроса, цен и первых финансовых потоков, покупатель — льготную цену на квартиру. «Деньги он платит небольшие, а опасности двойных продаж нет», — убежден эксперт.
«Мне кажется, практику бронирования сложно пресечь, поскольку никуда не исчезнет спрос со стороны потенциальных покупателей "придержать" за собой право на покупку квартиры, пока покупатели разрешают некоторые формальности с подготовкой к будущей сделке. Да и добросовестные застройщики, ориентируясь на спрос на такую услугу со стороны покупателей, будут находить механизмы предварительно закрепить намерения сторон относительно будущей сделки. Самое главное, чтобы приобретатели понимали и осознавали правовые последствия предлагаемой им схемы с бронирования», — резюмирует Максим Алексеев.
ОТ РЕДАКЦИИ
Каждый месяц «Строительный Еженедельник» публикует информацию о выведенных на рынок новых проектах в двух столичных регионах. И каждый месяц несколько проектов из этого списка приходится удалять перед публикацией — застройщики, как оказывается, не объявляли о старте продаж, речь идет только о бронировании. Если это законная процедура, чего они опасаются?