Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
На текущий ремонт петербургских дорог в 2019 году дополнительно поступит 2,4 млрд рублей. Об этом сообщил председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Сергей Харлашкин на совещании в Смольном.
Средства добавятся к запланированным ранее 5 млрд рублей, которые выделены на текущий ремонт. Как пояснил Сергей Харлашкин, деньги эти высвободятся за счет перераспределения уже имеющихся и будут взяты с объектов капитального строительства, где существуют трудности. «Есть несколько проблемных вопросов с выкупом земельных участков. Они рассматриваются в судах, вероятность не успеть в нынешнем году велика», – сказал он.
Сергей Харлашкин рассказал, что за счет перераспределенных средств намечено увеличить число дорог, находящихся в нормативном состоянии, с нынешних 64% до 85% и завершить эту работу к 2024 году. Соответствующее поручение регионам дал Президент Владимир Путин. По планам, за 2019 год необходимо отремонтировать 132 км городских магистралей общей площадью 2,4 млн кв. м. На весь же период до 2024 года, по словам Сергея Харлашкина, потребуется финансирование в размере 58,6 млрд рублей.
Конкретные адреса, на которые добавят денег, не называются, однако, если заглянуть в адресную программу, очевидно, что значительное внимание в 2019 году будет уделено периферийным трассам, входящим в состав важных транспортных узлов. Это в большинстве своем переходящие объекты: обход Красного Села, комплекс работ по реконструкции Оборонной улицы в Колпино, реконструкция автодороги М-11 «Нарва» с Гореловским путепроводом, подключение «Лахта Центра» к Приморскому шоссе, продолжение Софийской и многие другие. Кроме того, строится более 20 новых дорожных объектов.
Как потребовал на совещании вр. и. о. губернатора Александр Беглов, должно быть увеличено не только финансирование, но и гарантийный срок. «Качеству дорожного покрытия необходимо уделить особое внимание, в том числе увеличить срок гарантийных обязательств подрядных организаций, причем увеличить существенно, а не на год-два», – сказал он.
Пример тому, что Александр Беглов уделяет особое внимание развитию дорожной инфраструктуры, – инспекционная поездка на строящийся полуторакилометровый участок Гранитной улицы, движение по которому должно открыться 25 августа 2019 года. «Он очень важен для жителей правобережной части Невского района. Участок обеспечивает дополнительную коммуникацию, открывает доступ к Ладожскому вокзалу и станции метро «Ладожская», которого они сейчас практически лишены. Дорога позволит трамваю и автомобилям подъехать к вокзалу со стороны Новочеркасского проспекта», – сказал он. В настоящее время практически все маршруты общественного транспорта в этой части района следуют к перегруженной станции метро «Проспект Большевиков».
Пробивка Гранитной улицы от Ладожского вокзала до Новочеркасского проспекта должна была завершиться еще полгода назад. Но, как пояснил Александр Беглов, «мы пожинаем плоды работы недобросовестного застройщика» – из-за неучтенных подземных коммуникаций подрядчику пришлось заново делать проект и проходить повторную экспертизу. На сегодняшний день готовность объекта составляет 94%. Высокотехнологичные методы позволят увеличить срок жизни дороги с 4 до 12 лет. Контроль за укладкой дорожного полотна и составом асфальтобетонной смеси ведет специальная передвижная лаборатория.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора:
– Пусть верхний слой асфальта в течение гарантии обновляется, но само основание дороги должно быть обеспечено значительно более высоким гарантийным и эксплуатационным сроком службы. Вместе со специалистами лаборатории качества я буду и дальше регулярно лично проверять, как идет строительство и ремонт дорог. Без результатов экспертиз объект не будет принят.
Кстати
СПб ГБУ «Мостотрест» завершило ремонт дорожного полотна проезжей части и тротуаров, гранитных и металлических элементов, торшеров освещения, фасадов, устоев и свода Смоленского моста. На Челябинском мосту меняют асфальт и ремонтируют ограждение проезжей части, на Литейном монтируют новую автоматизированную систему контроля разводки, ремонтируются набережные Ждановки, в стадии подготовки разрешительной документации находятся Зеленый и Торговый мосты.
Проведенное Дмитрием Медведевым в Ставрополе 12 июля 2019 года совещание было посвящено мерам по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов. Глава Минстроя России Владимир Якушев доложил о проделанной работе.
ност
Далее главной темой совещания стало стимулирование жилищного строительства. Позицию и предложения всей строительной отрасли по этому вопросу на совещании у премьер-министра представил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Д. Медведев: Теперь давайте послушаем представителей отрасли – собственно, тех, кого регулирует Министерство строительства.
А. Глушков (президент Национального объединения строителей): Совершенно верно отмечены позитивные изменения, которые в последнее время были приняты Государственной Думой. Безусловно, то, о чём сказали Дмитрий Анатольевич и Владимир Владимирович в части повторного проведения экспертизы, очень востребовано профессиональным сообществом.
Чтобы этот инструмент заработал в кратчайшие сроки, необходимо, чтобы у нас появился документ, который устанавливает требования главным инженерам проектов и главным архитекторам проектов, утверждает их должностные обязанности, полномочия и их ответственность. Кроме того, по нашему мнению, должна быть определена форма этого заключения, которое даёт уполномоченное лицо, об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.
В части ценообразования также всё, что было сказано, мы считаем своевременным и очень необходимым. Кроме того, данная реформа позволяет добавить расценки на те виды работ, новые технологии, которые в последнее время активно используются коллегами-строителями. На протяжении двух последних лет эта работа не велась. Сейчас возможность появления новых видов работ с новыми расценками на них активно поддерживается профессиональным сообществом.
По разделению сметной стоимости строительства и цены контракта. Это предложение, которое тоже давно назревало в профессиональном сообществе. Думаю, что это очень своевременная норма. Однако здесь требуется дополнительное правовое обеспечение, для того чтобы все заказчики могли по одинаковой методике определять и составлять сметы контракта, на основании которых подрядчики будут по укрупнённым видам работ закрывать выполненные объёмы.
Самым главным на сегодняшний момент национальным проектом среди коллег-строителей, конечно, является «Жильё и городская среда». Безусловно, все оценивают большую важность стимулирования спроса на жилищное строительство, на промышленное строительство.
Основным инструментом стимулирования, который заложен в программе, является повышение платёжеспособного спроса на жильё. К сожалению, если мы возьмём паспорт национального проекта «Ипотека» и посмотрим показатели, по которым должна двигаться сейчас ставка, эта ставка должна составлять 8,9% годовых, в то время как по факту она составляет в целом по России 10,25%, по некоторым субъектам даже выше.
В настоящее время мы предлагаем проработать меры по стимулированию ипотечного кредитования, а именно рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечных каникул для лиц, приобретающих строящееся жильё с использованием нового механизма эскроу, развивать механизм жилищно-сберегательных вкладов, который бы позволил населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита, увеличить объём сделок секьюритизации ипотечных кредитов путём выкупа ипотечных ценных бумаг с поручительством института развития «ДОМ.РФ» и рассмотреть вопросы расширения льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки со сниженными ставками.
В июле в Нальчике мы участвовали в первом Северо-Кавказском форуме по устойчивому развитию. Практически все коллеги с Северного Кавказа отметили острый дефицит местных базовых строительных материалов. Львиная доля материалов в Ставрополе – в лучшем случае из Краснодара, а такие позиции, например, как отделочный кирпич или облицовочный кирпич, везутся аж из Подмосковья.
Поэтому с целью оптимизации затрат строителей необходимо, наверное, разработать какую-то систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов, дабы на территории всей Российской Федерации инструменты по актуализации системы ценообразования были эффективны и применялись повсеместно.
Типовое проектирование, конечно, очень нужная и востребованная вещь, но, как правило, по крайней мере если мы возьмём позитивный опыт предыдущего периода, типовое проектирование в первую очередь опиралось на стандартные крупнопанельные варианты. Сейчас эта отрасль переживает не лучшие времена. Для того чтобы мы выполнили поручение Президента и максимально приблизились к показателям по вводу жилья, необходима, наверное, программа по реновации или актуализации тех технологий, которые используют нынешние ДСК.
Но одних технологий недостаточно. Должны появиться типовые проекты, типовые серии, которые должны быть использованы с учётом климатики, сейсмики на территории всей Российской Федерации, и, конечно, эти проекты должны касаться не только многоквартирных жилых домов, но и индивидуального домостроения, о чём Вы уже сказали.
Кроме того, необходимо поддержать граждан, которые планируют приобрести индивидуальное жильё, построенное как раз этим индустриальным методом. Потому что сейчас, по данным Минстроя, объём ипотеки, которая выдаётся на такой вид жилья, составляет всего 1% от общего объёма выданных кредитов.
Невозможно пройти мимо реформы жилищного строительства, которая состоялась в Российской Федерации. Сейчас в Российской Федерации строится порядка 130 млн кв. м жилья, из них на 1 июля требованию 30-процентной готовности (это обязательное требование, которое установлено) соответствуют 60 млн кв. м.
Но, к сожалению, на 1 июля, по информации «ДОМ.РФ», заключения о соответствии этой степени готовности получили только 14,5 млн кв. м. То есть получается, что 46,5 млн кв. м на сегодняшний момент соответствуют этим критериям, однако не могут привлекать денежные средства граждан, заморожены. Необходимо максимально оперативно процедуру выдачи заключения о соответствии данным критериям ускорить на территории всей Российской Федерации.
Кроме того, опять же по информации «ДОМ.РФ», непосредственно на эскроу-счета сейчас у нас перешли застройщики с общей площадью строительства порядка 6,5 млн кв. м, то есть за бортом 30-процентной готовности и работы по эскроу-счетам находится порядка 64 млн кв. м строящегося жилья.
По нашему мнению, целесообразно было бы определить предельный срок достижения этой 30-процентной готовности, который в ближайшее время должен быть установлен постановлением Правительства Российской Федерации, 31 декабря этого года. Это позволило бы значительно этот «хвост» из 64 млн кв. м перевести в первую часть 30-процентной готовности. Тем более что риски минимальны, потому что в данный момент застройщики, не имеющие 30-процентной готовности, не имеют права работать с денежными средствами дольщиков. За это время «ДОМ.РФ» сможет развернуть систему гарантирования, чтобы региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование.
Прошу рассмотреть озвученные предложения.
С полным текстом стенограммы совещания «О мерах по обеспечению своевременного и качественного строительства объектов в рамках национальных проектов» можно ознакомиться на сайте Правительства России http://government.ru/news/