Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
Текущая неделя ознаменуется двумя событиями, которые имеют важное значение для строительного комплекса. Первое из них – федерального масштаба. На Съезд НОСТРОЙ в Москву соберутся представители отраслевого сообщества со всей России. Второе – масштаба регионального. В Северной столице пройдет Съезд строителей Санкт-Петербурга. Впрочем, значение города и влияние его строительного сообщества таковы, что локальным событие назвать сложно.
В ходе обоих мероприятий строители обсудят самые насущные и актуальные проблемы стройкомплекса. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов, чтобы выявить наиболее острые вызовы, которые ставит перед отраслью сегодняшний день.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Накануне Съезда группами «мозгового штурма» обсуждаются самые злободневные темы – проблемы контрактования строительства, «Стратегия 2030», ценообразование, техническое регулирование, повышение и оценка квалификации... Результаты обсуждения по окончании работы групп будут доложены научно-техническому, экспертному советам и основному Совету НОСТРОЙ для дальнейшего принятия решений.
Мы живем в сложное и интересное время – переходный период, связанный с принятием важных документов. В первую очередь, это нацпроект «Жилье и городская среда», плюс ряд нацпроектов, связанных с развитием отрасли, поскольку в бюджет заложены средства на строительство социальной и транспортной инфраструктуры.
У НОСТРОЙ есть опыт мониторинга ситуации и выработки предложений, которые в дальнейшем учитываются в нормативных документах и ложатся в поручения Правительства. Мы планируем через Форум устойчивого развития, совещания с органами власти распространить положительную практику выработки решений «на местах» – в регионах – для изменения ситуации в отрасли.
Вторая задача – «Стратегия 2030», в создании которой НОСТРОЙ принимает участие. Должна быть разработана «дорожная карта», которая обеспечит ее реализацию. Мы рассчитываем на главенствующую роль СРО в подготовке решений, которые будут ориентированы на поддержку строителей. Стратегия объемная. Включает и контрактную систему, и кадровое обеспечение, а главное – возможности самих СРО, которые должны не только нести ответственность, но и решать вопросы развития отрасли.
Кроме того, НОСТРОЙ достиг прогресса в выстраивании отношений с Аппаратом Правительства, вице-премьером и профильным министерством. Теперь хотим спроецировать этот опыт на взаимодействие с другими министерствами, влияющими на отрасль. Также в приоритете выстраивание отношений с региональными органами власти.
Сергей Жаков, президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей»:
– В повестку дня Съезда НОСТРОЙ включен вопрос об утверждении Приоритетных направлений деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» на 2020 год, одним из которых является организация проведения независимой оценки квалификации в области строительства.
Структура системы независимой оценки квалификации (НОК) неоднократно обсуждалась на круглых столах, организованных НОСТРОЙ, и отмечалось, что информация обо всех, кто прошел оценку, включаются в реестр сведений о проведении НОК. Система будет абсолютно открытой, а данные о результатах экзамена будут находиться в свободном доступе.
Всецело поддерживаем скорейшую реализацию этого нововведения, поскольку независимая и профессиональная оценка знаний строителя позволит объективно оценить уровень его квалификации, послужит основой оптимизации производственного процесса и в конечном итоге станет залогом качества и безопасности возводимых строителем объектов капитального строительства. Вместе с тем хотелось бы пожелать этому начинанию, чтобы оно не стало «жертвой коммерциализации», как это, увы, не раз бывало с первоначально благими начинаниями, которые впоследствии превращались, по сути, в профанацию.
Роман Курзенер, генеральный директор Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:
– Хотелось бы, чтобы профессионалы, работающие на рынке, могли бы через нацобъединение влиять на те законы, которые сейчас принимаются. Например, ввод объекта в эксплуатацию сейчас является фактически нелегитимным процессом: в соответствии со ст. 55 п. 6 ч. 5 ГК РФ, «основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию является несоответствие объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». При этом изменения в законодательстве происходят каждые полгода, а срок реализации проекта в среднем составляет три года. Таким образом, застройщик должен либо обладать даром предвидения, либо быть фантастически везучим человеком, потому что вероятность того, что законодательство в отношении его участка не изменится на момент завершения строительства объекта, стремится к нулю.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «Союзпетрострой-Стандарт»:
– На съезде НОСТРОЙ в первую очередь необходимо обсудить состояние строительной отрасли, определить причины упадка, пути выхода из кризиса и роль СРО в этих процессах.
Строительная отрасль – это зеркало экономики. В период ее падения (или даже роста, когда этот рост обеспечивается исключительно сырьевым сектором) строительная отрасль переживает не лучшие времена. Если такое положение затягивается, то падение объемов работ приводит к массовому банкротству или уходу с рынка строительных компаний и упадку отрасли в целом. Сейчас отрасль находится именно на таком трудном этапе.
Строительную отрасль мог бы поддерживать госзаказ, но для этого необходимо реформировать саму систему госзаказа вместе с системой ценообразования в строительстве, осуществить переход от конкуренции по цене к конкуренции по компетенциям организаций и качеству конечной строительной продукции.
На Съезде строителей Петербурга необходимо обсудить, что следует предпринять на региональном и федеральном уровнях для повышения эффективности госзакупок в сфере строительства, чтобы, с одной стороны, средства бюджета расходовались эффективно (выполнялись бы инвестиционные программы, качество строительной продукции соответствовало бы современным требованиям), а с другой – строительные компании получили бы возможность планировать свою деятельность и развиваться. Согласно статистике, около 70% объема всех строительно-монтажных работ в стране – это работы, выполняемые за счет бюджета или для компаний с госучастием, следовательно, наведение порядка в этой сфере напрямую повлияет на состояние отрасли.
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development:
– Правила работы на строительном рынке находятся в процессе постоянной трансформации, поэтому девелоперы вынуждены также часто вносить изменения в свои проекты. Кроме того, снижается рентабельность бизнеса, количество новых проектов в регионах сейчас минимально. Себестоимость строительства возросла после увеличения НДС, появления необходимости получения проектного финансирования, повышения цен на материалы. При этом соблюдение высокого качества проектов остается в приоритете. Сейчас часть проектов небольших застройщиков рискует не получить финансирование, потому что их бизнес-процессы оказались не приспособлены к изменившимся обстоятельствам. Происходит монополизация рынка, последствия которой неоднозначны. С одной стороны, повысилось доверие к отрасли в целом со стороны покупателей, с другой – возведение кварталов по типовым проектам, реализуемым старожилами рынка, не ведет к гармоничному развитию городской среды. Необходимо обсуждать на экспертном уровне, как соблюсти баланс между качеством проекта, технологичностью, новыми идеями и желанием успеть за показателями национального проекта о жилищном строительстве.
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula city:
– После изменения правил игры в строительной отрасли этим летом застройщики в первую очередь столкнулись с трудностями при взаимодействии с властями и банками. В рамках проектного финансирования денежные средства на реализацию проекта предоставляет кредитная организация, а застройщику, в свою очередь, необходимо защищать перед банком все расходы по проекту, что в существующих реалиях оказалось достаточно сложным процессом. Банк не заинтересован финансировать непрофильные расходы, такие, например, как рекламные, спонсорские, социальные. Но если застройщик не имеет возможности возвести социальную инфраструктуру, то у него неизбежно возникают сложности с властями. Кроме этого, без соцобъектов проект не будет интересен и покупателям. Поэтому застройщик вынужден тратить собственные средства на данные цели, не будучи уверенным в том, что эти вложения будут в дальнейшем включены в счет проекта банком. Данный механизм еще не отлажен, и взаимоотношения банков и застройщиков складываются довольно сложно. В конечном счете этот диалог может зайти в тупик, что неизбежно повредит реализации проектов.
На мой взгляд, в этом процессе необходимо участие третьей стороны. Ею могут стать независимые мониторинговые компании, эксперты, обладающие опытом и компетентностью для того, чтобы просчитать и показать реальную картину реализуемого проекта и сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Строительная отрасль переживает сложное время, связанное с общим состоянием экономики и переходом к проектному финансированию. Происходят серьезные изменения в строительном комплексе Петербурга: практически вся совокупность подрядных компаний превратилась в средний и малый бизнес, свернута конкурентная среда. Подрядчики испытывают большие трудности – недостаток фронта работ, занижение цен, систематические неплатежи. Происходит банкротство компаний, особенно среднего и малого бизнеса, снижается потенциал подрядного строительства, существенно сокращается число рабочих мест, не происходит обновление техники.
Система госзаказа в строительстве требует совершенствования, особенно в части разработки и исполнения Адресно-инвестиционной программы. Требуется коренная реформа ценообразования в строительстве, недопустимо искусственное занижение стоимости на всех уровнях, от изысканий, проектирования до строительства, особенно в части заработной платы.
Андрей Уртьев, директор АПО «Союзпетрострой-Проект»:
– Если говорить в общем, то хочется перейти от стадии выживания к развитию. Более конкретно – остро нужны: мораторий на непрерывные реформы и изменение правил ведения бизнеса; уменьшение государственного регулирования отрасли; уменьшение налогового бремени на подрядчиков (в том числе проектировщиков); облегчение условий для участия в госзакупках (в части банковских гарантий, страхования ответственности подрядчика и т. п.).
Игорь Коваль, к. т. н., руководитель НТЦ ООО «Полипласт Северо-Запад:
– Необходимо изменение правил проведения тендерных торгов на выполнение строительных работ – это внесение изменений в конкретные федеральные законы, регулирующие положения. Качество и его технические аспекты должны быть приоритетом при реализации того или иного проекта. Стоимость работ, безусловно, важный параметр, но он должен быть вторичным и не браться в расчет при невозможности обеспечения технического качества и условий. Сложилась ситуация, что побеждают в тендерных торгах организации, дающие низкую цену по лоту, практически без опыта работ, без квалифицированных кадров и нового технологического оборудования и механизмов. Себестоимость ряда работ и материалов исходно планируется критически низкая, для их выполнения невозможно закупить материалы подходящего качества, требуемое оборудование, оснастку или просто привлечение сотрудников подходящей квалификации.
Вызывает озабоченность тенденция снижения цены на бетон при том, что стоимость цемента устойчиво растет. Подобное снижение возможно только за счет ухудшения качества продукта и его потребительских свойств. При этом стоимость самого бетона в структуре жилищных и общественных объектов в целом небольшая, максимум 7–10%, а резервов повышения эффективности производства и снижения себестоимости достаточно много.
Необходимо усиление технического контроля за производством строительных работ при возведении объектов и их сдаче. Образно говоря, наше базовое отличие от той же Германии – не столько в отсутствии необходимых ГОСТ или СНиП, сколько в их тотальном игнорировании. Необходимо кадровое усиление и наделение органов Гостехнадзора полномочиями не только на объектах с бюджетным финансированием.
Важная задача – подготовка квалифицированных кадров, не только ИТР, среднего технического персонала, но и, что важно, рабочих.
Виктория Нестерова, генеральный директор АО «Фирма Изотерм»:
– Наша компания работает со многими строительными организациями по всей стране, и проблемы есть типичные у всех регионов, и есть проблемы сугубо региональные. К последним можно отнести различия в законодательстве и правилах строительства, ввода в эксплуатацию и передачи городу объектов социальной инфраструктуры: детсадов, школ и поликлиник. Общий порядок не утвержден, у застройщиков постоянно возникают проблемы, и в связи с этим они всячески уходят от этих проектов.
К общим проблемам можно отнести до сих пор не утвержденную дифференциацию объектов по классам жилья. У нас есть «комфорт», «комфорт-плюс», «бизнес», люкс, «бизнес-люкс», клубные дома и т. д. Сегодня отнесение объекта к одному из классов – это чисто маркетинговый ход. И строители, пользуясь отсутствием стандартов, не вкладывая дополнительных средств, пытаются дать статус повыше и продать подороже. Но все забывают о заказчиках, и недовольство жителей в конечном итоге становится проблемой строителей. Считаю необходимым четко прописать минимальные требования к различным классам жилья, чтобы не вводить в заблуждение людей и самим более точно проектировать, в частности, инженерные системы.
Матвей Пироженко, генеральный директор ООО «Пейкко»:
– В первую очередь, конечно же, присоединюсь ко всем моим коллегам в отрасли, которые говорят о необходимости установления прозрачных и, что немаловажно, стабильных правил работы на строительном рынке. Это позволит компаниям выстраивать долгосрочные стратегии развития, так как любой крупный строительный проект – это длинные инвестиции. Все мы зависимы от спроса на строительном рынке, на который, в свою очередь, очень сильно воздействуют любые нововведения наших законодателей. С другой стороны, все понимают, что строительство невозможно без развития сетей и инфраструктуры, а для этого объективно требуется поддержка государства.
Но также хочется привлечь внимание коллег к вопросам использования в строительстве инновационных технологий и продуктов. Мы столкнулись с тем, что есть сложившееся, назовем его «привычное проектирование» и «привычное строительство», уходящее своими корнями еще во времена Союза. И когда мы приходим со своими инновационными продуктами, например, с дельта-балками, которые уже широко применяются в европейских проектах и даже в США и Канаде, мы сталкиваемся с нежеланием что-то менять и с недоверием к новым идеям. Хотелось бы, чтобы наш рынок стал менее консервативным, чтобы к новым решениям относились более гибко. Нам кажется, что от этого выиграют все участники строительного рынка.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
– На наш взгляд, сегодня одна из актуальных проблем – это состав и качество проектирования. Мы сталкиваемся с проектной документацией каждый день – и, к сожалению, качественной можно назвать не более 20% из нее. Помимо того, что часто в проекте неполные данные, некорректные чертежи, нет точных размеров, зачастую подбирается оборудование, морально устаревшее по техническим характеристикам, по функциональности, эргономике, эстетике, энергоэффективности, не отвечающее требованиям современных регламентов.
И вторая проблема: несмотря на провозглашенную политику импортозамещения и на то, что на рынке появилась действительно качественная продукция российского производства, имеет место необоснованное использование импортного оборудования. Иногда это завуалировано, а порой и без всякого стеснения. Это пресекать надо жестко. Не должен проект быть согласован, если там есть необоснованное использование импортного оборудования. Приоритет всегда должен отдаваться отечественному производителю.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Сегодня в строительном законодательстве царят полный хаос и неразбериха из-за постоянно принимающихся новых законов. Наверное, уже пора найти отправную точку и систематизировать то, что сегодня действует, состыковать различные взаимосвязанные законодательные акты, например, Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы. И это только малая часть. Между этими документами масса противоречий, которые необходимо срочно устранить, но и внутри документов есть глобальные несостыковки.
Нужно совершенствовать законодательство. Не просто усиливать контроль и надзор, а улучшать качество. Чтобы не получилось, что «строгость законов компенсируется слабостью их исполнения». Те законодательные акты, которые выпущены и действуют на сегодняшний день, необходимо отработать, принять подзаконные документы. В 80% законов есть пункты отсылочного плана. А вот подзаконные акты, на которые они ссылаются, как правило, опаздывают на годы. Вследствие этого рождается вольная трактовка законов на местах, как кому удобно.
И хорошо бы научиться на отраслевых мероприятиях не обсуждать те проблемы, которые уже имеются и складывались годами, а предвидеть то, что еще только может произойти, прогнозировать появление аналогичных или похожих проблем в будущем и искать решения уже сегодня.
Сергей Луценко, генеральный директор ООО «ДОРИАНС»:
– Считаю, что наиболее проблемным сейчас является переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Возможно, здесь и сейчас это не так сильно сказывается из-за наличия большого количества уже продаваемых объектов, но через пару лет, когда на рынок будут выходить новые объекты, это повлечет за собой укрупнение игроков. И если дольщики при этом будут защищены эскроу-счетами, то субподрядчики, в том числе проектировщики, могут столкнуться с риском неплатежей от заказчиков.
Может быть, всех участников строительного рынка – девелоперов, застройщиков, генподрядчиков, субподрядчиков – перевести на свои эскроу-счета? Уверен, стало бы легче всем: если компания имеет денежные средства, переводит их на эскроу, субподрядчик подписывает смарт-контракт, работы принимаются, средства забирает субподрядчик. Если средств не имеет, то и подрядить никого не сможет. Не перечесть, сколько компаний обанкротилось, когда в цепочке субподрядчиков кто-то оказывался нечистоплотным контрагентом или попадал в сложное положение.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОЕКТ»:
– Строительная отрасль играет значительную роль в социально-экономическом развитии любой страны, являясь важным фактором ее стабильности, а также она служит материальной основой развития народного хозяйства, решения жилищной проблемы. Однако у руководства отрасли в течение двадцати лет стоят математики, экономисты, юристы, финансисты, но не строители.
Каковы итоги 2019 года? Для профильного министерства они одни, а для профессионального сообщества отрасли – совсем другие. Для министерства – это разработка Стратегии-2030, создание в каждом регионе страны BIM-центра, присвоение к концу года 177 российским городам индекса IQ. А для профессионального сообщества – это то, что Стратегия-2030, в разработке которой принимали участие более 1000 экспертов, отправлена на доработку, в том числе в связи с манипуляциями статистическими данными. Реформа ценообразования стоимостью почти 2 млрд завалена. Техрегулирования как не было, так и нет. Анонсированное постановление Правительства РФ № 87 не выпущено. Национальный проект по вводу жилья не реализован. И что у нас творится с градостроительной деятельностью и архитектурой – также четкого осознания нет.
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
– Строительная сфера переживает тяжелые времена. Наиболее яркие и видные невооруженным взглядом проблемы связаны с реформированием сразу нескольких отраслей – банковского сектора, налогового и градостроительного законодательства: в Петербурге практически не осталось компаний, которые могут строить высокотехнологичные сооружения, такие как мосты и туннели; количество выданных разрешений на строительство в 2019 году почти в два раза меньше, чем годом ранее; работа по эскроу-счетам идет медленно; работа застройщиков теперь в руках крупных банков, которые могут диктовать свои правила по проектному финансированию и в теории могут оставить только несколько девелоперов в городе.
Что касается проблем, которые не видны на первый взгляд, – это, к примеру, вопрос о санитарных защитных зонах (СЗЗ). Со введением 342-ФЗ получилась ситуация, что девелоперы находятся в заложниках у предприятий, чьи санзоны не определены, и, с другой стороны, – в зависимости от инспекторов Госстройнадзора, которые могут руководствоваться формальными требованиями. К примеру, Госстройнадзор может запретить ввод в эксплуатацию жилья на основании попадания части участка в СЗЗ предприятия. Выход из этой ситуации в лучшем случае – разделение участка, получение нового градплана, экспертизы и разрешения на строительство. На заседании рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства сообщалось, что не проходят проверку сейчас только те объекты, в которых в СЗЗ попадает само жилое здание, а не участок, на котором оно расположено. Таким образом, выданное разрешение на строительство не гарантирует ввода объекта в эксплуатацию. По данным Госстройнадзора, сейчас из 104 строящихся объектов – 37, на которых ведутся различные мероприятия по устранению замечаний в части СЗЗ.
Дмитрий Петров, генеральный директор ООО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– К сожалению, сохранились, и иногда и усугубились проблемы, которые существуют в отрасли уже много лет. Это нехватка качественных и относительно недорогих материалов, проблемы с квалифицированными кадрами, как среди специалистов среднего звена, так и простых рабочих.
Ко всему этому добавилось введение системы эскроу-счетов, работа по которым пока по факту не началась. И как будет это происходить, пока толком не понятно. Нужно было сначала запустить пилотный проект, проверить нововведение, а потом внедрять во всей стране. Сегодня мы имеем риск банкротства мелких и средних строительных компаний и переход контроля над отраслью к банкам.
Владимир Балабанов, заместитель генерального директора по строительству АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург»:
– Нам, как управляющей компании, важно оперативно решать вопросы, связанные с получением необходимых для строительства документов, и соблюдать запланированные сроки реализации проекта. Сокращение сроков прохождения госэкспертизы и налаженный механизм подачи документов в контролирующие органы существенно ускорят процесс реализации проектов тех резидентов, которые находятся на начальном этапе реализации проектов, и тех, кто расширяет уже действующие производства.
При существующих темпах роста производительности, а соответственно, и расширении штата сотрудников компаний-резидентов ОЭЗ, увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру районов, где расположены площадки ОЭЗ, – Петродворцового и Приморского. Учитывая это, важно заранее обеспечить транспортную доступность к площадкам ОЭЗ.
Власти Санкт-Петербурга пытаются форсировать реализацию проекта по созданию Судебного квартала, в который должен переехать из Москвы Верховный суд России. Имевшиеся до сих пор планы неизменно срывались.
На фото: Нереализованный проект Судебного квартала на Тучковом буяне
Петербург передаст в федеральную собственность три вновь выбранных земельных участка под строительство Судебного квартала. Они располагаются возле Большеохтинского моста и Смольного собора, на Смольнинской набережной, севернее Орловской улицы и на Охте.
Губернатор Петербурга Александр Беглов распорядился передать федералам земли под реализацию проекта до 1 декабря 2019 года. Какие именно участки пойдут под застройку, стало известно на прошлой неделе, по итогам заседания «малого правительства» города. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев пояснил, что основной участок располагается в петле развязки ранее планировавшегося Орловского тоннеля. А именно: на месте опять-таки ранее планировавшегося комплекса «Оборона и блокада Ленинграда», который предполагалось построить к сентябрю 2019 года. Еще два участка – бывшая территория ГУП «Водоканал СПб», уже освобожденная и переданная городу. Таким образом, на левом берегу Невы судьи будут работать, на правом – жить.
По некоторым сообщениям, такое размещение административных объектов и жилья для сотрудников судебных органов может реанимировать идею строительства Орловского тоннеля под Невой, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные. От этого проекта городские власти также отказались – еще в 2012 году.
Ранее комплекс зданий Судебного квартала планировалось разместить на месте несостоявшегося проекта «Набережная Европы», на Тучковом буяне в Петроградском районе. Проект выполнили мастерские Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Он включал два административных здания и четыре жилых дома на 600 квартир. В начале 2017 года были подведены итоги торгов на строительство жилья и технического блока для судей и сотрудников Верховного суда. Победила компания «Каскад-Энерго» из Калуги. Цена контракта составила 5,82 млрд рублей при стартовой цене 6,2 млрд. Завершить строительство намечалось к 30 сентября 2019 года. Однако затем стройка была приостановлена на неопределенный срок. При этом вокруг участка постоянно шли споры: некоторые депутаты ЗакС и общественники боролись за придание ему статуса зеленой зоны. Наконец, в апреле 2019 года, во время визита Президента РФ Владимира Путина в Петербург, было объявлено об окончательном решении создать на этом месте парк.
На фото: Нереализованный проект музея «Оборона и блокада Ленинграда»
Источник фото: Никита Крючков
Мнение
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев:
– Под строительство Судебного квартала планируется передать один основной участок в так называемой петле развязки Орловского тоннеля – в том месте, где планировалось построить новое здание Музея блокады. Еще два участка находятся друг напротив друга, примыкая к территории «Водоканала». Это бывшая территория «Водоканала», освобожденная и уже переданная городу. Там будут располагаться судебный департамент и паркинг. Жилье планируется построить на Охте.