Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
В деле завершения печально знаменитого долгостроя «Силы Природы» в Мурино наконец очевидны позитивные изменения. Первый корпус жилого комплекса получил разрешение на ввод. Впрочем, проблемы еще сохраняются.
Комитет Госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса одного из самых проблемных объектов в регионе – ЖК «Силы Природы».
Напомним, компания O2 начала реализацию этого проекта в далеком уже 2013 году. На территории в 32 га между Охтой, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов общей жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир.
Реализация проекта продолжилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла некоего анонимного инвестора, имя которого до сих пор не разглашается. При этом вторая очередь долгостроя пережила ребрендинг, став самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки».
Благодаря содействию Правительства Ленобласти, соинвестором строительства «Сил Природы» выступило Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Согласно схеме достройки, оно покупает квартиры в проблемном ЖК и получает возможность влиять на принятие решений. При этом деньги идут напрямую подрядчикам за строительные работы или ресурсоснабжающим организациям за подключение к сетям. Ход работ курируется лично губернатором Ленобласти Александром Дрозденко.
Хотя скорость работ на объекте отличалась от намечавшейся и изначальные планы реализовать не удалось (первый корпус долгостроя хотели сдать в I квартале 2019 года), ситуация с ЖК «Силы Природы» наконец сдвинулась с мертвой точки. Первый корпус был достроен к концу прошлого года и теперь сдан. «2020 год уже стал счастливым для владельцев жилья в «Силах Природы». Благодаря взаимодействию с Правительством Ленобласти, собственники более 800 квартир, а это несколько тысяч человек, могут получать ключи», – заявил представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев.
В ближайшее время должен начаться процесс передачи ключей пайщикам. Проблема, однако, состоит в том, что тот ЖСК, который они образовали за время строительства, сейчас находится в стадии банкротства. Если суд продлит период наблюдения, тогда люди смогут получить ключи от квартир. Если ЖСК будет объявлен банкротом – пайщикам придется вновь бороться за свои права.
Впрочем, есть еще одна хорошая новость. Банк «Россия» утвердил условия кредитного договора с ЛеноблАИЖК на выделение 226 млн на достройку ЖК «Силы Природы». В течение двух недель будет заключен кредитный договор. Деньги также пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. Отметим, что по заключенному летом 2019 года договору в строительство долгостроя уже было направлено около 75 млн рублей. Именно они позволили активизировать работы на объекте и, в частности, сдать первый дом.
«Схема достройки ЖК «Силы Природы» через инвестирование дочерней структурой администрации в договоры долевого участия показала себя рабочей – мы сумели обеспечить контроль за расходованием средств, организовали эффективное взаимодействие с застройщиком и смогли довести первый дом до сдачи. Схема непрямая, искусственная, но завершение каждого долгостроя требует уникального решения. Больше такой практики в Лениградской области нет: инвестор, как правило, или заходит на объект сам или заключает договор с кооперативом», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он подчеркнул также, что застройщик сейчас должен сконцентрироваться на двух направлениях: выдача ключей во введенном доме и завершение других домов. «Сейчас финансирование завершения остальных корпусов подтверждено, мы уверены, что в 2020 году будут завершены другие дома одного из самых сложных жилых комплексов в области», – резюмировал чиновник
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть не уменьшает усилий в борьбе с долгостроями. Регион первым разработал схему предоставления компенсационных участков для инвесторов, которые завершают проблемные дома. Кроме того, была предложена программа компенсаций компаниям-«донорам» за достройку банкротов. Это целый ряд мер: приоритетный выкуп соцобъектов, строительство инфраструктуры за бюджетный счет, скидки на подключение к сетям и пр. Только в прошлом году без прямого бюджетного финансирования было введено 22 дома (более 4 тыс. квартир), достроенных силами инвесторов. В этом году заработал федеральный механизм помощи пострадавшим дольщикам: достройка домов или выплата компенсаций Фондом защиты прав участников долевого строительства. Деньги на эти цели пойдут при почти равном софинансировании из федерального и областного бюджетов. Еще будут задействованы средства компенсационного Фонда, в который делали отчисления застройщики. Всего на восстановление прав дольщиков Ленобласти в ближайшие три года будет направлено около 8 млрд рублей – областная часть в размере 2,8 млрд уже утверждена и зарезервирована в бюджете.
Строительно-коммунальный блок Правительства Ленобласти подвел итоги реализации в 2019 году нацпроекта «Жилье и городская среда». Чиновники также поделились планами на 2020 год.
Несбалансированная задача
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин сообщил, что в 2020 году регион получил более 3 млрд рублей на финансирование всех национальных проектов, которые входят в строительно-коммунальный блок, – «Жилье и городская среда» (региональные проекты «Жилье», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Формирование комфортной городской среды») и «Экология» (региональный проект «Чистая вода»).
«Мы достойно выполнили все показатели 2019 года. Единственное, в чем есть расхождение, это объем ввода жилья. Целевой показатель на 2019 год составлял 2,9 млн кв. м жилья, регион ввел – 2,4 млн кв. м», – отметил Михаил Москвин.
В ситуации значительно упавшего спроса на областные новостройки и растущих затрат на создание социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры он охарактеризовал целевой показатель как «несбалансированный». На 2020 год, по мнению чиновника, наиболее реальный прогноз по вводу жилья в Ленобласти – 2,2 млн кв. м.
Всего в стадии строительства в регионе находится около 10 млн кв. м жилья. Из них порядка 70% возводится по старым правилам, без использования эскроу-счетов. «Если оценивать в целом перспективные объемы возведения жилья на участках, которые уже имеют утвержденные проекты планировки или по которым выдано разрешение на строительство, то здесь можно говорить о 25–30 млн кв. м. Из наиболее крупных территорий – Ржевский аэродром, Новосаратовка, незастроенные части Бугров и Сертолово, Куттузи и Лаголово. Документы оформлены, но застройщики не приступили к реализации своих проектов», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, причины понятны: «Нестабильная рыночная ситуация, трудности с инженерной подготовкой территорий. К сожалению, на данный момент в программу «Стимул» включить инженерную инфраструктуру сложно. Мешает одно требование – ввод в эксплуатацию такого объекта должен сопровождаться сдачей жилья. Для школ и детских садов это выполнимо, но без коммунальных систем дом не введешь. Мы направили в Минстрой предложения по поправкам, которые помогут устранить эту нелогичность и вовлечь в программу «Стимул» объекты инженерии. Надеюсь, мы будем услышаны».
Ждем предложений
Председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев подвел итоги реализации программы «Стимул» в 2019 году. Так, в прошлом году из федерального бюджета было выделено 1,5 млрд рублей. На эти средства закончено строительство школы на 1175 мест в Мурино и двух (каждая на 950 мест) в Буграх. Также начато строительство школы на 550 мест в Новогорелово и детсада на 295 мест в Кудрово. Оба эти объекта будут завершены в этом году. Кроме того, в 2020 году в рамках «Стимула» стартует строительство семи новых соцобъектов. В этом году по программе выделено 1,3 млрд рублей.
По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» область в прошлом году выкупила у застройщиков 15 детсадов и школ. «Заложены средства для выкупа соцобъектов и на 2020 год. Ждем предложений от застройщиков», – заявил Константин Панкратьев.
С 2019 года действует новая программа расселения граждан из аварийного жилья, которая рассчитана до 2025 года. В соответствии с ее условиями, в Ленобласти до 1 сентября 2025 года необходимо расселить 1076 аварийных многоквартирных домов общей площадью 251 тыс. кв. м, где проживает 16,5 тыс. человек.
«По итогам прошлого года, целевые показатели исполнены в полном объеме, расселен аварийный фонд общей площадью 3,86 тыс. кв. м. В 2020 году мы планируем расселить не менее 20 тыс. кв. м. Со следующего года жилье для переселенцев будем предоставлять во вновь построенных домах», – рассказал чиновник.
Всеобщее благоустройство
Региональный проект «Формирование комфортной городской среды» – часть нацпроекта «Жилье и городская среда». В соответствии с ним, в 2019–2025 годах в Ленобласти запланировано благоустройство 534 общественных пространств.
В 2019-м в проекте участвовали 82 муниципальных образования. Благоустроено 122 территории, включая 73 общественных пространства и 49 дворовых территорий. Финансирование проекта составило 1,32 млрд рублей. Средства были выделены из федерального, областного и муниципальных бюджетов.
«Ленобласть является одним из лидеров по софинансированию этого направления из регионального бюджета. Ежегодное субсидирование программы составляет около 1 млрд рублей», – рассказала начальник отдела информационного и организационного обеспечения Комитета по ЖКХ Ленобласти Марина Григоренко.
К этой работе подключается и бизнес. «Один из таких примеров – благоустройство парка Поколений в Тихвине. Там активное участие в проектировании и строительстве принимал Тихвинский вагоностроительный завод. Другой пример – помощь «Метахима» в благоустройстве Волхова. Также в этом году полностью за счет средств инвесторов была установлена детская спортивная площадка в Сосново», – сообщила она и выразила надежду на то, что проектов, реализованных при участии областного бизнеса, будет все больше
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть находится «на одной волне» с Правительством РФ и самым активным образом участвует во всех федеральных программах, получая на эти цели значительные средства. Администрация региона безукоризненно выполняет показатели, установленные федеральными властями для участия в программах, и осваивает все выделенные средства.