Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.
В Северной столице разгорелся очередной «градозащитный» скандал. Поводом к нему стал демонтаж девелопером «ЮИТ Санкт-Петербург» зданий в Нейшлотском переулке в целях строительства жилого комплекса. По документам постройки возведены в 1971 году. Градозащитники же настаивают на том, что они возведены в конце XIX века и их снос незаконен.
В конце 2019 года «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрел у ЗАО «Инженерный центр по технологии и материалам» участок площадью 1,1 га на пересечении Лесного проспекта и Нейшлотского переулка. В марте девелопер заявил о планах построить там жилой комплекс класса «комфорт прайм», состоящий из трех 9−10-этажных домов примерно на 20 тыс. кв. м жилья.
«Участок длительное время пребывал в заброшенном состоянии, совсем не радующем глаз горожан. Окна в зданиях завода, построенного в хрущевский период, были заколочены в последние пятнадцать лет. Причем это место было и небезопасным для жителей соседних домов. Поэтому редевелопмент промышленной территории, на которой будет создан наш комплекс, несомненно, значительно улучшит качество городской среды», — сообщила тогда директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная.
Казалось бы, ничто не предвещало проблем, но…
Боевые позиции
На днях градозащитное сообщество Санкт-Петербурга всколыхнул очередной алармический сигнал. Его причиной стал демонтаж объектов по адресу: Нейшлотский пер., д. 17/23. По данным Петербургского отделения ВООПИК, по этому адресу находятся не «здания завода, построенного в хрущевский период», а бывшие вагонные сараи Выборгского парка Общества конно-железных дорог, возведенные в конце XIX века.
«Корпуса сохранилось с незначительными перестройками до наших дней, однако в реестре недвижимости числились с годом постройки "1971". Градозащитники обратились в суд (на Росреестр и ГУИОН. — Прим. ред.) с требованием исправить дату постройки зданий в кадастре, однако, как только компания-застройщик была привлечена к процессу в качестве заинтересованного лица, спорные здания начали сносить», — сообщила активистка ВООПИК Анна Капитонова.
По ее мнению, в таких случаях Градкодекс запрещает снос в отсутствие разрешения на строительство, которое до настоящего времени не получено. «Градозащитники вызвали полицию. Разрешительные документы на снос на строительной площадке отсутствовали, их отказались показать даже полиции. По заявлению о преступлении проводится проверка», — рассказала Анна Капитонова.
В компании ЮИТ категорически отвергают два основных постулата претензий. Во-первых, согласно всем имеющимся документам, памятники и исторические здания на земельном участке отсутствуют. «В соответствие с ними, год постройки зданий — 1971. Эти сведения включены в технические паспорта зданий, изготовленные ГУИОН в 2001 году по заказу КУГИ Петербурга перед приватизацией данного объекта в 2002 году. Таким образом, со стороны ЮИТ исключены какие-либо факты специальной подтасовки сведений о дате постройки», — говорится в сообщении компании.
Во-вторых, там опровергают связь начала демонтажа с судебными разбирательствами. «Так называемые "градозащитники" предъявили административные иски, оспаривая дату постройки зданий, только к Росреестру и ГУИОН, не привлекая к делу АО "ЮИТ Санкт-Петербург". Иски были поданы в июле 2020 года, и в компании о них никто не знал. Очевидно, "градозащитники" имели намерение действовать "втихаря", чтобы застройщик был потом поставлен перед фактом и не смог бы в суде препятствовать процессу», — сообщили в ЮИТ.
Там подчеркнули также, что компания была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица по инициативе суда, причем соответствующее определение было вынесено только 21 сентября, и девелоперу была направлена судебная повестка, полученная лишь 6 октября. «Только тогда ЮИТ стало известно о данном процессе. Важно отметить, что уведомление о начале работ по демонтажу было подано в установленном Градкодексом порядке в госорганы 18 сентября, то есть до того, как состоялось заседание суда, на котором ЮИТ было решено привлечь к участию в деле», — заявляет девелопер.
В компании отметили, что «ЮИТ Санкт-Петербург» реализует проект в плановом режиме с начала 2020 года. «Мы не планируем приостанавливать демонтажные работы, связанные с необходимостью подготовки территории к строительству и проведением дополнительных инженерных изысканий», — резюмировали там.
Каждый прав по-своему
Эксперты, опрошенные АСН-инфо, считают ситуацию непростой, причем не столько с формально-юридической, сколько с фактической точки зрения.
«Снос объектов капитального строительства регулируется ст. 55.31 Градкодекса РФ. Согласно этой норме, застройщик должен был получить условия отключения объекта от инженерных сетей и подготовить проект организации работ по сносу объекта, после чего направить в течение двух недель уведомление в исполнительный орган власти о начале работ по сносу, а также получить ордер ГАТИ на проведение работ. Данная процедура применяется в отношении объектов, не являющихся объектами наследия», — объясняет управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С историческими зданиями все гораздо сложнее. «К этой категории, согласно положениям закона Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 "О границах объединенных зон охраны…", относятся, в частности, не являющиеся объектами наследия здания, расположенные (1) в исторически сложившихся центральных районах — до 1917 года постройки, (2) в зонах охраны объектов наследия — до 1957 года постройки. Любая градостроительная деятельность в отношении исторических зданий, включая реконструкцию и снос, регулируется соответствующим режимом использования земель», — отмечает Арина Довженко, советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius.
По ее словам, территория о которой идет речь, расположена в зоне ОЗРЗ-2(10), где запрещается снос исторических зданий, за исключением случаев разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено. «Для того, чтобы сделать однозначный вывод, предстоит решить ключевой вопрос данного спора — достоверный год постройки здания», — говорит эксперт.
Майя Петрова отмечает, что, поскольку по действующим документам год постройки — 1971-й, ЮИТу формально не надо было получать разрешение на снос. «В целом позиция компании выглядит более обоснованной, поскольку она действовала и действует на основании имеющихся у органов государственной власти официальных сведений и документов», — признает она.
Однако юрист отмечает, что в позиции и нынешнего, и бывшего собственника участка, а также городских ведомств есть изрядная доля лукавства, поскольку сложно предположить, что они не знали об «историческом факторе».
«По данным открытых источников здания по этому адресу представляли собой Выборгский парк Общества конно-железных дорог и были построены предположительно в 1875−1892 годах. Поскольку в публичных источниках присутствуют исторические чертежи и фотографии объектов и, более чем вероятно, что в КГИОП имеются соответствующие архивные материалы, конечно же, все участники этой истории не могли не знать о возможной исторической ценности данного комплекса и не осознавать последствий его утраты», — отмечает Майя Петрова.