Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
Валентин Иванович Попов, монтажник стальных и железобетонных конструкций ЗАО «СМУ-2», почетный строитель России, в июне 2021 года отмечает 70-летний юбилей.
Кадры — главная ценность
Такие специалисты, как Валентин Иванович, истинные профессионалы своего дела — главное богатство компании.
В коллективе компании Валентин Иванович пользуется большим заслуженным авторитетом. Общий стаж работы специалиста в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 48 лет, в том числе в ЗАО «СМУ-2» — 29 лет.
Совместная работа с сегодняшними руководителями ЗАО СМУ-2 началась еще в 4 Тресте Главленинградстроя, где они совместно строили важные для города объекты, такие как детская инфекционная больница на ул. Бухарестская, НИИ эпидемиологии и микробиологии им. Пастера, НИИ скорой медицинской помощи им. Джанилидзе.
С 1992 года в составе ЗАО СМУ-2 принимал участие в строительстве здания Пенсионного фонда РФ на проспекте Энгельса, Приморского федерального суда на улице Савушкина, производственной базы ЗАО «Первая мебельная фабрика» и 2-й очереди мебельного салона «Мебель Сити».
Кроме этого, Валентин Иванович участвовал в возведении хирургического корпуса Покровской больницы на 240 коек, реконструкции школы «Динамика» для детей с последствиями полиомиелита и церебральных параличей на Курляндской улице.
За весь период работы с его участием построено жилья объемом более полумиллиона квадратных метров!
Профессионализм и преемственность
В течение всего времени работы в ЗАО «СМУ-2» Валентин Попов является бригадиром специализированной комплексной строительной бригады, выполняющей монолитные работы. В составе бригады Попова — 40 человек, костяк составляют высококвалифицированные кадровые рабочие, что трудятся плечом к плечу с Валентином Ивановичем более 25 лет. Среди членов бригады трое рабочих имеют звание «Почетный строитель России», трое награждены медалью «В память 300-летия Санкт-Петербурга», двое — почетными грамотами вице-губернатора Санкт-Петербурга.
Глубокие теоретические знания Валентина Ивановича Попова, его опыт, практические навыки, знание технологии производства — залог того, что работы по монолитному строительству будут выполнены по четко отработанной схеме, без дополнительных трудозатрат, с неизменно высоким качеством.
Валентин Иванович является наставником производства. Каждый год коллектив бригады пополняется молодыми специалистами. При активном участии Валентина Ивановича и благодаря его грамотному подходу как наставника выросло не одно поколение строителей. Получив незаменимый опыт, в бригаде выросли высококлассные специалисты: мастера строительно-монтажных работ, производители работ, начальники участков. В настоящее время трое молодых рабочих проходят обучение без отрыва от производства в учебных заведениях среднего и высшего профессионального образования по специальности «Промышленное и гражданское строительство».
Труд Валентина Ивановича Попова неоднократно поощрялся премиями, грамотами и благодарственными письмами руководителей организаций. В 2000 году Валентину Ивановичу присвоено звание «Почетный строитель России», в 2004 году он был награжден медалью «В память 300-летия Санкт-Петербурга», в 2011-м — почетной грамотой губернатора Санкт-Петербурга.
Коллектив ЗАО «СМУ-2» от чистого сердца поздравляет В. И. Попова с 70-летним юбилеем: «Дорогой Валентин Иванович! Желаем Вам здоровья, долгих лет жизни, бодрости, оптимизма и счастья! Пусть во всех делах Вам сопутствует удача, а Ваш добросовестный труд на благо компании и строительной отрасли всегда приносит личное удовлетворение, радость и уважение коллег! С юбилеем, Валентин Иванович!»
В последние десятилетия в России в целом и Санкт-Петербурге в частности идет процесс возрождения церковного зодчества. И хотя в целом изменения в этой сфере эксперты оценивают положительно, существует еще немало проблем, которые только предстоит решить.
В здании Санкт-Петербургского Союза архитекторов завершила работу III региональная выставка «Современное церковное зодчество: Санкт-Петербург». В экспозиции были представлены как уже реализованные, так и только подготовленные проекты храмов. Выполнены они преимущественно в течение последних пяти лет − с 2016 года – после проведения предыдущей аналогичной выставки. Организатором традиционно выступил Совет по церковной архитектуре Союза архитекторов. На завершающей выставку пресс-конференции специалисты поделились своим видением ситуации в этой сфере.
В лучшую сторону
Эксперты признают, что далеко не все опыты современного храмового строительства успешны и периодически появляющаяся критика облика тех или иных церквей, возведенных за последние три десятилетия, зачастую оправданна. Это касается и Петербурга, и, особенно, провинции. Однако призывают меньше думать о «болезнях роста», а обратить внимание на процесс в целом.
«Если вдуматься, то сам факт начала нового храмового строительства в 1990-е годы – это уже чудо. Ведь для этого решительно не было никаких объективных предпосылок. Все помнят тогдашнее тяжелое экономическое положение. Кроме того, традиция русского церковного зодчества прервалась. Тем не менее, и деньги каким-то образом изыскивались, и проекты делались – как профессиональными зодчими, так и самоучками. В итоге храмы строились. Конечно, далеко не все они отличались хорошей архитектурой, но были и вполне достойные образцы», - отмечает кандидат архитектуры, председатель Петербургской епархиальной комиссии по архитектурно-художественным вопросам, настоятель Петропавловского собора архимандрит Александр (Федоров).
При этом эксперты подчеркивают, что в целом ситуация постепенно улучшается. «Важным фактором в этом смысле становится отход от практики возведения церквей «хозяйственным способом», по наброску, сделанному дилетантом, и переход к нормальной процедуре – с приглашением профессионального архитектора и процедурой согласования облика, как и для иных объектов», - говорит руководитель архитектурной мастерской Михаил Мамошин, председатель Совета по церковной архитектуре Петербургского Союза архитекторов, академик архитектуры, заслуженный архитектор России.
Градостроительный фактор
Тем не менее, проблем – достаточно специфического свойства – в этой сфере хватает. Часть из них имеет непосредственное отношение к градостроительному процессу в целом и реализации отдельных проектов, в частности.
«Сегодня место под храм выделяется «по остаточному принципу». Если при проектировании жилого комплекса уцелел клочок земли, на котором просто невозможно разместить какую-то пригодную к продаже недвижимость, - его отдают под маленький храм или часовню. Больше того, даже при комплексном освоении территории, когда осваиваются десятки гектаров и под церковь отводится вполне приличный по площади участок, находится он обычно где-нибудь на отшибе и, в итоге, градостроительной функции не имеет», - отмечает Михаил Мамошин.
По словам старшего преподавателя факультета искусств СПбГУ диакона Романа Муравьева, такая же ситуация характерна и для небольших городов. «Участки выделяются на окраинах, на землях без коммуникаций, с плохой транспортной доступностью. Храмы как бы удаляют из городской среды», - говорит он.
Между тем, традиционно храмы были доминантами – и по объемам здания, и по высоте. «И вокруг них уже формировались жилые районы и инфраструктура. Больше того, если посмотреть на города, где эта историческая структура уцелела до сегодняшнего дня (например, Петербург) – там сохранилось «лицо города», его неповторимая индивидуальность. И наоборот: разрушение доминант – обезличивает любой населенный пункт. Надо признать, что сегодня Церковь не играет в жизни общества той роли, как прежде. Но принципы создания гармоничной архитектурной ткани остались неизменными. Доминанты необходимы, и хотя бы часть из них могла бы быть храмами – их востребованность, особенно в районах новой жилой застройки очень велика», - подчеркивает о. Александр (Федоров).
Еще одна проблемная точка в этой сфере – высотный регламент. «Традиционно в Петербурге контекст окружающей застройки по высоте полностью соответствовал высоте кубической части храма. Все остальное – шпили, главки, купола – было выше. Исключение составляли большие соборы, которые могли существенно возвышаться над окружением. Действующий высотный регламент не делает никаких различий. Это в принципе подрывает идею доминант, как элемента правильной архитектурной организации пространства. Конечно, иногда на заседании Градостроительного совета удается отстоять отклонение по высоте, как это было при обсуждении проекта церкви в Парголово. Но, на мой взгляд, требования высотного регламента для храмов нужно просто отменить. Это, а также обеспечение наличия участка для храма уже на этапе планировки территорий – две основных задачи церковных архитекторов в градостроительной сфере», - отмечает Михаил Мамошин.
О пользе профессионализма
Второй «больной» момент, который выделяют эксперты, – низкий уровень профессионализма практически всех участников процесса. «Если на начальном этапе возрождения храмового зодчества это было неизбежно, то сейчас необходимо отказываться от дилетантизма в столь важном вопросе. Причем некомпетентность проявляется в самых разных формах», - констатирует о. Александр (Федоров).
Самая распространенная проблема – когда за проектирование храма берется человек религиозный, но совершенно не сведущий в архитектуре. «Иногда такие люди успевают «утвердить» свой набросок у настоятеля или попечителя. После этого убедить их в том, что предлагаемое либо антиэстетично, либо просто нереализуемо – очень сложно», - отмечает эксперт. «Некомпетентность часто порождает скандалы, как это было в главным храмом Вооруженных сил России в подмосковном Одинцово. Проект делал не архитектор, а дизайнер, действовавший к тому же в рамках жесткого идеологического заказа, что при храмоздательстве вообще категорически недопустимо. Результат известен и очень печален», - говорит профессор МААМ, ученый секретарь Петербургской Епархиальной комиссии по архитектурно-художественным вопросам Алексей Белоножкин.
Второй вариант обратный: проектировать храм берется человек компетентный в архитектуре, но далекий от Церкви, не знающий, что происходит во время Богослужения, не понимающий смысла и предназначения храмовых элементов. «Результат часто становится «собранием внешних форм». Конечно, для правильного храмоздательства необходимо соединение профессионализма и духовной жизни», - отмечает о. Александр (Федоров).
«Качество проектирования церковных объектов в провинции очень низкое. То же касается и строительства. В такой ситуации лучше тиражирование типовых храмов, которые, пусть и не являются шедеврами, но, как минимум, удовлетворительны с эстетической точки зрения и безопасны для людей», - считает о. Роман Муравьев.
Михаил Мамошин полагает, что ситуацию может изменить введение в учебные программы архитектурных вузов курса по храмоздательству. «Это обеспечит рост интереса к этой сфере, повысит уровень подготовки молодых архитекторов», - говорит он. О. Роман Муравьев поддерживает идею, но прогнозирует, что она столкнется с целым конгломератом проблем, связанных именно со специфичностью этого сегмента архитектуры. «Преподавателей, способных грамотно дать эту тематику – немного. Нецерковные студенты опять-таки не смогут воспринять сакрального знания храма, для их он останется собранием «внешних форм». И это не говоря уже о том, что Церковь отделена от государства, а страна считается поликонфессиональной. Так что ничем кроме скандала введение курса по храмовому зодчеству не закончится», - уверен он.
Алексей Белоножкин выделяет также нередко встречающуюся проблему взаимоотношений с настоятелем, ктитором и главой общины. «К сожалению, и развитость общего вкуса, и компетентность в церковной архитектуре иногда находится на таком уровне, что профессионалам буквально «с боем» приходится отстаивать приемлемые решения. В этом смысле повышение «профессионализма» заказчика, его доверия специалисту – тоже очень важно», - отмечает он.
Процедурный вопрос
Третья ключевая проблема сегодняшнего дня, по мнению экспертов, - отсутствие четкой, понятной процедуры согласования и строительства храмовых объектов.
Михаил Мамошин говорит, что в синодальный период была выстроена ясная система в этой сфере, но сейчас Церковь отделена от государства и, естественно, та схема не годится. «Сегодня получили известность две достаточно эффективных подхода. Первый – это известная столичная программа «200 храмов». Ее курирует депутат Госдумы РФ, а ранее глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. Обладая большим опытом, зная специфику административных процедур, имея профессиональную команду, он полностью координирует огромную по масштабам храмостроительную программу столицы, работая с настоятелями, попечителями и ведомствами. По второму пути идет Гильдия храмоздателей, созданная московским архитектором Сергеем Анисимовым. Качество результата обеспечивается тем, что зодчий фактически берется не только за проектирование, а полностью за создание храма, выступая генподрядчиком и привлекая исполнителей. Это, на мой взгляд, не для всех приемлемая практика. Думаю, что для Петербурга, с его прекрасной архитектурной школой, самым грамотным был бы путь сочетания профессионального грамотного проекта с ясной и удобовыполнимой процедурой согласования», - отмечает эксперт.
По его словам, сейчас налаживается системная работа в этой сфере. И практически все проекты новых храмов, прежде чем попасть на утверждение в КГА, по договоренности с Главным архитектором Петербурга Владимиром Григорьевым, рассматриваются на заседаниях Межведомственного совета по церковной архитектуре – совместных совещаниях Совета по церковной архитектуре Петербургского Союза архитекторов, Петербургской епархиальной комиссии по архитектурно-художественным вопросам и епархиального архитектора. Эта практика позволяет доработать предлагаемые проекты, обеспечить их должное качество.
