Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
В рамках окружного этапа Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер-2022» выбрали лучших в номинациях «Лучший монтажник каркасно-обшивных конструкций» и «Лучший штукатур».
В Петербурге 29–31 марта прошел первый в этом году окружной этап Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер-2022». В номинациях «Лучший монтажник каркасно-обшивных конструкций» и «Лучший штукатур» выбрали лучших среди учащихся и работающих по данным специальностям.
Напомним, главная цель конкурса «Строймастер» — популяризация рабочих профессий, повышение престижа высококвалифицированного труда мастеров строительных работ, пропаганда их достижений и передового опыта, внедрение новых технологий в строительстве. Соорганизаторами конкурса являются Ассоциация «Национальное объединение строителей» при поддержке Правительства Санкт-Петербурга и Профсоюза строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отраслевых объединений, профильных учреждений и организаций. Стратегическим деловым партнером конкурса в данных номинациях является ООО «КНАУФ ГИПС». Компания предоставила строительные материалы для выполнения заданий. Площадкой для конкурса традиционно выступило СПб ГБПОУ «Колледж метростроя». В состязаниях приняло участие более 35 человек из строительных компаний Петербурга и студентов профессиональных учебных заведений.
Востребованные рынком
Открывая соревнования, Алексей Белоусов, член совета Ассоциации «Национальное объединение строителей», генеральный директор СРО А «Объединения строителей СПб», поприветствовал участников и пожелал им уверенной победы и приобретения новых полезных навыков и знаний. «Даже сегодня, когда мы находимся в непростой ситуации и нам нужно думать о том, как строительная отрасль будет развиваться дальше, задачи повышения качества строительных работ и квалификации специалистов не утратили своей актуальности и высокой значимости. Я поздравляю каждого, кто принимает участие в конкурсе: ваше мастерство будет востребовано всегда».
Ирина Белинская, генеральный директор «Петербургского строительного центра», являющегося бессменным оператором конкурса, напомнила, что «Строймастер» зародился в Санкт-Петербурге. Соревнования среди штукатуров проходят с 2007 года, среди монтажников — с 2019-го, и они доказывают востребованность конкурсов профессионального мастерства.
С приветственными словами выступили представители оргкомитета конкурса. «Строительная отрасль в нашей стране является основным двигателем экономики, поэтому Комитет по строительству приветствует и поддерживает популяризацию всех рабочих профессий. Хочется пожелать жюри и конкурсантам благополучия и проявить себя на высшем уровне», — отметил заместитель председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Артур Сливний.
Президент Ассоциации «Петровское объединение строителей» Владимир Чмырёв подчеркнул, что всегда приятно видеть среди конкурсантов как молодежь, так и опытных специалистов. «Благодарю организаторов, руководителей колледжей и всех причастных к этому поистине прекрасному мероприятию. Вы даете хорошую возможность строителям проявить себя», — добавил он.
Председатель профсоюза строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Георгий Пара в рамках своего приветствия отметил, что монтажник и штукатур особо востребованы рынком. Получившие данные специальности люди сейчас успешно работают в ведущих строительных компаниях города.
Руководитель учебного центра «КНАУФ Северо-Запад» Герман Смирнов рассказал, что компания «КНАУФ ГИПС» из года в год поддерживает конкурсы профессионального мастерства на разных уровнях, в особенности связанные с сухим строительством и штукатурными работами, и пожелал всем участникам победы в соревнованиях.
Выступили с приветственным словом и представители учебных заведений. Директор колледжа «ПетроСтройСервис» Имелс Ивлиян и директор «Колледжа метростроя» Александр Филатов отметили растущее мастерство конкурсантов, в том числе среди учащихся, и поблагодарили соорганизаторов соревнования за его проведение.
Награждение победителей
В течение двух дней шла практическая часть конкурса. Компетентное жюри, в состав которого вошли преподаватели колледжей и представители строительных организаций, оценивали работы конкурсантов, выставляли баллы по строгой системе оценок. В том числе оценивалось качество и время проведения работ, техника безопасности.
Торжественная церемония награждения победителей прошла 31 марта в Николаевском дворце. Перед конкурсантами с поздравлениями выступили представители оргкомитета. Также все финалисты получили памятные подарки. В номинации «Лучший монтажник каркасно-обшивных конструкций — 2022» среди мастеров I место жюри присудило Александру Фадейчеву, ИП «Баженов». Второе и третье места заняли Андрей Пильгун, ООО «ИСК «НКС», и Илья Галай, ООО «СтройПрогресс».
В номинации «Лучший учащийся по специальности монтажник каркасно-обшивных конструкций — 2022» победителем стал Денис Гриловский, из «Колледжа «ПетроСтройСервис». Второе место у Максима Анисимова из «Колледжа метростроя», третье — у Романа Марцинкевича из «Академии управления городской средой, градостроительства и печати».
В номинации «Лучший штукатур» I место досталось специалисту «ИКС «НКС» Андрею Пильгуну, II место — Александру Ильичеву из «ЦИСТ». III место поделили Тулкин Юсупов, ООО «СтройПрогресс», и Сафархон Курбонов, «СК «ВИКАРТ».
Среди учащихся «золото» взял Егор Лалетин, «Колледж «ПетроСтройСервис». II место получила Полина Якимова, «Академия управления городской средой, градостроительства и печати», III место — Варвара Скютте, «Колледж «ПетроСтройСервис».
Власти продолжают придумывать новые меры поддержки строительного комплекса. Но большинство из них более локальны, направленные на поддержку определенных программ. Конечно, есть исключения. Особенно, если для реализации той или иной меры необходимо госфинансирование.
Большинство новых мер поддержки ограничены – по крайней мере, пока, временными рамками. Они действуют до конца текущего года.
Дорожные карты...
Ряд документов, подписанных за последнюю неделю, посвящен проблемным объектам, взаимоотношениям застройщиков и дольщиков, а также аренде земельнрых участков под строительство.
- До конца 2022 года вводится мораторий на включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев. Объекты будут заносится в реестр долгостроев после 1 января 2023 года. А до конца текущего года контролирующие органы не смогут обращаться в суд, чтобы наложить запрет на привлечение средств дольщиков. Также до 31 декабря 2022 года вводится мораторий на начисление неустойки, пени, убытков и других штрафных санкций при нарушении договоров участия в долевом строительстве со стороны застройщиков. По уплате процентов, возмещению убытков и выполнению других финансовых санкций, требования о которых были предъявлены до опубликования данного постановления, девелоперы получили отсрочку до конца года.
- Утверждена дорожная карта по достройке незавершенных объектов. К середине лета появится реестр, в который попадут недостроенные объекты с финансированием из бюджетов всех уровней и просроченными договорами аренды земли. К концу года предполагается разработать регламент продажи таких объектов на торгах.
- Правительство РФ подготовило документ, который позволит заключать госконтракты на весь комплекс работ – от проектирования до сдачи под ключ. Норма будет действовать до конца 2023 года.
- С 1 апреля введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Он будет действовать полгода и касается и организаций, и граждан, включая ИП.
- До конца 2022 года правительство РФ вводит обязательный досудебный порядок устранения недоделок в новостройках. В частности, можно изменить срок передачи квартиры – правда, по соглашению сторон. Если в готовой квартире нет существенных нарушений, но обнаружены недостатки, то они указываются в передаточном акте и бесплатно устраняются застройщиком за 60 дней. Если есть существенные, составляется акт осмотра с участием эксперта, по результатам которого дольщик имеет право не подписывать акт приемки и потребовать безвозмездного устранения недоделок или возврата денег с процентами. Если стороны не договорятся, придется идти в суд.
- Минстрой РФ пообещало отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек. Пока на год. Информационные модели, которые являются более широким понятием, чем 3D-модели, будут сохранены в неизменном виде.
- В Москве сохранена текущая ставка аренды за землю. Арендаторы получат беспроцентную отсрочку на шесть месяцев по аренде и плате за изменение вида разрешенного использования земли за второй квартал этого года. Для девелоперов, которые получили землю без торгов, арендная ставка в рамках прогрессирующей шкалы сохранится в следующем году. При строительстве новых промышленных предприятий арендная плата за землю будет снижена до 1 рубля в год.
- В Москве сократится количество проверок на стройках: большинство плановых отменяется, внеплановые – ограничиваются.
- В Петербурге в случае просрочки арендных платежей до конца 2022 года не будут начисляться пени. Условие распространяется на договоры аренды нежилых объектов и земли, на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционные договоры и договоры аренды участков на инвестусловиях, а также иные договоры, обладающие признаком инвестиционных, заключенные с КИО.
…деньги…
Многие меры поддержки строительной отрасли необходимо обеспечить финансированием. В первую очередь это касается субсидирования кредитов для застройщиков.
- Власти выделяют 35 млрд рублей на субсидирование банковских кредитов застройщиков до 15%. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам. Хотя граждане внесли на эскроу-счета 3,2 трлн рублей, на стройки направлено 2,6 трлн. Остальные средства лежат на счетах в банках.
- Правительство выделило 20 млрд рублей на поддержку инвестиционных проектов в области промышленности. Льготные займы получат предприятия, которые занимаются разработкой перспективных технологий и производством продукции, способной заменить зарубежные аналоги. Средства из резервного фонда правительства будут направлены в Фонд развития промышленности, который затем предоставит предприятиям льготные займы.
- Правительство Москвы предоставит 10 млрд рублей Московскому фонду поддержки промышленности и предпринимательства. Средства предназначены для субсидирования процентных ставок по кредитам на реализацию инвестиционных проектов строительства объектов нежилого назначения в Москве.
- Правительство увеличило аванс по госконтрактам в 2022 году с 30% до 50-90%. Правило распространяется на госконтракты, финансируемые из федерального бюджета. Регионы могут принять аналогичные решения самостоятельно. Выплаты авансовых платежей будут проводиться с казначейским сопровождением, при авансе менее 50% деньги будут сразу поступать на банковские счета компаний.
- В Москве авансовый платеж по госконтрактам увеличен до 70%.
- Власти Петербурга проиндексируют контракты с застройщиками. Заявление есть, подробностей – нет.
- В феврале 2022 года средний размер ипотечного займа вырос до 4,03 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний размер выданных кредитов увеличился на 39,4%.
…не стволы, но…
Строительный рынок сегодня страдает от отсутствия нужных стройматериалов – или по их присутствию, но по слишком высокой цене. Между тем, на рынок выходят новые технологии, которые в числе прочих достоинств, наверное, смогут повлиять на себестоимость строительства. Пока неясно, в какую именно сторону.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что стоимость стройматериалов в стране начала снижаться. Снижение уже составило 9%. Однако до снижения цены уже выросли, по разным оценкам, - до 50%.
- С начала марта цены на металл, по оценке Минстрой РФ, сократились на 10%. Теперь власти определят пул компаний, которые будут «покупать металл с допустимой наценкой». Видимо, речь идет о сравнительно небольшой наценке. В этот процесс будут вовлечены дистрибьюторы, торговые дома, металлосервисные предприятия, которые получат аккредитацию. ФАС проконтролирует цены поставок. Почему нельзя закупать металл у производителя, остается не ясным.
- Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета предложили использовать дорожные покрытия на основе полиуретана и композитов из щебня. Эта технология позволяет улучшить сцепление колес автотранспорта с дорожным покрытием при гололёде. Технология полностью готова к внедрению.
- Компания Modulbau совершила пилотный монтаж сантехнического модуля на одном из строительных объектов. Это санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Применение готовых СТМ, снижает проектные и строительные риски в 12 раз, финансовые затраты на контроль качества в четыре раза, на логистику в пять раз, а на управление процессами утилизации – почти в 40 раз.
- Компания «Северсталь» запустила производство запчастей для собственного оборудования на новом 3D-принтере. Оборудование предназначено для выпуска облегченных топологически-оптимизированных деталей для агрегатов Череповецкого металлургического комбината – форсунок, плунжеров, сопел и других. Детали производятся из металлического порошка по технологии по SLM (Selective laser melting — инновационная технология производства сложных изделий посредством лазерного плавления металлического порошка).
- По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам квартала объем продаж квартир в новостройках Петербурга будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотечных сделок снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со 100-процентной оплатой. При этом застройщики ведут себя по-разному: одни повышают цены на всякий случай, другие – по плану, третьи – заморозили цены.
«Искренне ваш»
- Шведский девелопер Bonava возобновил продажи квартир во всех ЖК в Петербурге и Ленинградской области.
- Французский гостиничный оператор Accor заявил, что продолжит работу в России несмотря на убытки и призывы прекратить деятельность. Как заявил гендиректор Accor Себастьен Базен, Accor никогда ещё не закрывал свои отели в зонах конфликта. В России у группы 55 отелей.
- Российский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield объявил о выходе из состава глобальной группы и продолжит работу в независимом статусе под новым названием. Принципы и подходы к реализации клиентских проектов не изменятся. География проектов команды сохранится как в России, так и в странах СНГ, и расширится за их пределы.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов