Изменение сроков ввода жилья - антикризисная мера с подвохом
Девелоперы усмотрели риски в моратории на неустойки за перенос сроков ввода жилья. Иных мер государство не предлагает, хотя оттягивание выплат штрафов и пеней грозит финансовыми провалами в компаниях.
Опоздание со сдачей домов в эксплуатацию и передача квартир дольщикам в условиях моратория остается без последствий — штрафов и пеней. Также приостановлены выплаты по решениям суда.
Мораторий действует до конца 2025 года.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски… не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — заявил в выступлении на Третьем международном научно-практическом симпозиуме «Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития» Марат Хуснуллин, вице-премьер.
Несколькими днями позже в ходе XII Международного форума 100+ TechnoBuild Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), сообщил, что НОСТРОЙ выступает против продления такой поддержки застройщиков: мораторий уже достиг своей цели, пора от него отказаться. По его словам, некоторые застройщики специально затягивают сроки сдачи объектов, чтобы оптимизировать финансовую модель проекта и не усугублять кредитную нагрузку: «В удачных проектах к моменту ввода 70% квартир уже продано, потом перестает действовать льготная кредитная ставка. Вот и смещают сроки вправо, чтобы финансовая модель срослась, но это не нравится дольщикам».
Специалисты НОСТРОЙ примерно подсчитали: после отмены моратория застройщикам придется выплатить свыше 100 млрд рублей по решениям суда, что пагубно скажется на финансовом состоянии целого ряда компаний. Чтобы избежать банкротств, НОСТРОЙ предлагает выплачивать компенсации дольщикам в рассрочку.
Никита Стасишин, замглавы Минстря РФ, на пленарном заседании Международного жилищного конгресса также заявил о необходимости механизма, который позволит не списывать со счетов застройщиков сразу всю сумму долга: «Необходимо придумать что-то, чтобы после 1 января 2026 года не произошло одномоментное списание за 2023-й, 2024-й и 2025 годы, потому что иначе могут произойти не очень приятные случаи».
Выразительные цифры
Между тем задержка сроков сдачи — один из признаков сложной ситуации на рынке. «Российский рынок жилищного строительства столкнулся с одним из самых серьезных кризисов с момента перехода на эскроу-счета. Ключевые его признаки — перенос сроков ввода домов в эксплуатацию и снижение объемов строительства. Изменились и стратегии застройщиков: одни в условиях дефицита средств стали растягивать сроки реализации проектов, другие — наоборот, форсировать темпы работ», — полагает Евгений Бескровный, коммерческий директор ГК «Запстрой».
В ходе круглого стола «Что ждет девелопмент до конца 2026? Прогноз развития по итогам IV Саммита застройщиков», организованного порталом ЕРЗ, озвучены прогнозы. Объем переноса сроков ввода в 2025 году коснется 15,5 млн кв. м жилья, в 2026-м — 15,2 млн кв. м.
По данным ЕРЗ, по состоянию на октябрь средний перенос сроков ввода составляет 3,7 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,5 месяца.
По сравнению с октябрем 2024 года переносы сроков сократились на 0,3 месяца, или на 7%, а по остановленным стройкам — увеличились на 0,1 месяца, или на 1%. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода больше, чем в среднем по России: пять месяцев.
Средний перенос фактического срока ввода объекта за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 5,6 месяца, в Москве — 7,7 месяца.
Вместе с тем за последний год доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла от 51% до 74%, в среднем — 66%. Но если запланированный срок ввода нарушен, то задержка составит 16,3 месяца.
Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, указала: «Сейчас у нас по 3130 проектам увеличен первоначальный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, первоначальный срок передачи объектов. При этом есть еще порядка 1017 объектов, по которым увеличен исключительно первоначальный срок передачи объектов. Если ранжировать объекты по этим двум критериям — перенос срока ввода в эксплуатацию и срок передачи, то первая категория наиболее критична в части затоваренности рынка и в части ограничения по срокам вывода новых проектов».
По ее словам, пока тенденция переноса сроков идет на увеличение. Относительно начала года — плюс 3%. При этом перенос сроков ввода влияет на запуски новых проектов. С учетом сократившегося количества выданных разрешений на строительство на 22% чиновники озабочены будущими результатами 2027–2028 годов.
А есть ли риски?
В отличие от чиновников, которые не видят рисков для рынка от продления моратория, девелоперов не слишком радует такая мера поддержки. «Не думаю, что эту меру можно назвать полноценной помощью застройщикам. Скорее, это следствие отсутствия поддержки как таковой. Перенос сроков ввода приведет к массовым судебным разбирательствам и банкротствам застройщиков, к чему никто не готов. Именно поэтому проще официально перенести сроки, чтобы снизить градус накала у населения», — полагает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development.
По мнению Евгения Бескровного, мораторий ухудшил ситуацию на рынке: «Такая антикризисная мера, с одной стороны, поддержала финансово неустойчивых девелоперов, с другой — снизила дисциплину и оставила дольщиков без действенных рычагов влияния».
В том виде, в котором антикризисная мера представлена, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, наблюдает дополнительные риски для рынка: «На часть застройщиков она может подействовать расслабляюще, а добросовестных покупателей, наоборот, испугать и заставить настороженнее относиться к покупке на этапе строительства. Если перенос сроков ввода станет массовым явлением, часть людей могут потерять доверие к первичному рынку и в лучшем случае переключиться на квартиры в почти готовых или уже сданных домах, в худшем — это может вызвать очередное снижение спроса».
По его мнению, подобная мера, если и возможна, должна применяться точечно. В каждом конкретном случае нужно разбираться, почему застройщик не успевает завершить проект в изначально обозначенный срок и какие обстоятельства к этому привели.
Иначе нельзя
Независимо от сроков сдачи и распроданности девелоперы продолжают выводить объекты на рынок. «Мы не можем не выводить — это связано со сроками освоения земли, разрешений, КРТ… Заделы нулевых циклов нужны в силу инерции», — поясняет Евгений Александров, коммерческий директор ДОМКОР (г. Набережные Челны).
По его словам, «дифференциация по проектам и по застройщикам» в регионе очень значительна, и разница в распроданности жилья составляет 46–80%.
Пока одна часть застройщиков занимается переносом сроков ввода, другая часть, напротив, стремится сократить сроки ввода.
«Для девелопера всегда выгодно завершить проект в срок. Чем быстрее дом введен в эксплуатацию, тем оперативнее можно раскрыть эскроу-счета, погасить проектное финансирование и зафиксировать прибыль. Перенос сроков ввода негативно сказывается на всех финансовых показателях проекта», — уточнил Сергей Терентьев.
«Досрочная сдача объектов — это результат системной работы. Мы, например, изначально строим графики с запасом прочности, сотрудничаем с проверенными партнерами и используем современные технологии, такие как BIM-моделирование, для минимизации ошибок. И не прекращаем активно инвестировать в цифровизацию процессов, чтобы мониторить каждый этап в реальном времени и оперативно корректировать свои планы. В текущих условиях это позволяет не просто снижать риски, но и сохранять лояльность наших покупателей», — указывает Евгений Бескровный.
По его словам, повышение операционной эффективности позволяет не просто сдавать дома в заявленный срок, но и работать с опережением графиков.
Но такая стратегия не всем под силу. Она требует значительных собственных резервов, отлаженных цепочек поставок и высокой управленческой дисциплины. «Поэтому для массового применения такого подхода необходима стабилизация макроэкономических условий и восстановление покупательской активности», — заключил эксперт.
Юрий Захаров, генеральный директор компании «Железно», полагает, что «в тяжелые времена нельзя уходить в усушку проектов». Напротив, следует заниматься развитием своего продукта.
«В моем понимании качественная помощь — увеличение объема субсидированной ипотеки с небольшим первоначальным взносом, снижение инфраструктурной нагрузки для застройщиков, снижение налогов, предоставление условий подключения к городским сетям по льготному тарифу. Эти меры были бы хорошей помощью девелоперам.
Если бы правила игры на строительном рынке не менялись хотя бы лет двадцать, тогда и покупатели были бы спокойны. А в состоянии неопределенности на сделку выходят только или рисковые люди, или те, кто очень нуждаются в новой квартире и у кого просто нет другого выхода», — отметил Кирилл Сиволобов.
Сегодня девелоперские компании прибегают к небольшим хитростям, не выходя за рамки законодательства. В частности, они оформляют разрешения на строительство на более длинный срок, чем требуется для сооружения дома. Уже появились проектные декларации со сроком ввода домов в 2030-м и даже 2033 годах.
Сегодня лифтовые предприятия решают задачи, связанные с обеспечением рынка современным подъемным оборудованием на основе отечественных комплектующих. Свои достижения в этой сфере демонстрирует крупнейший в России производитель подъемно-транспортного оборудования — Щербинский лифтостроительный завод.
Щербинский завод является предприятием полного цикла: работающие на нем специалисты не только производят, но и проектируют, монтируют лифты самого разного назначения, а также обеспечивают всем необходимым для ремонта и монтажа десятки лифтовых организаций по всей стране. Для этого на предприятии создан склад запасных частей и компонентов, а логистический центр работает в формате 24/7. Всего на предприятии трудятся более 1300 человек.
После модернизации, начатой в 2019 году при поддержке ДОМ.РФ, производственная мощность завода стала 12 тысяч единиц в год различного оборудования грузоподъемностью от 240 до 2500 кг. Каждый четвертый из работающих сегодня в России лифтов производства ЩЛЗ.
В 2022 году в рамках импортозамещения на заводе локализовали выпуск высокоскоростных лифтов (2,5 м/с) грузоподъемностью до 1000 кг, что позволило минимизировать проблемы заказчиков, связанные с логистическими, сервисными и техническими вопросами при использовании импортного оборудования. Высокоскоростные лифты могут быть изготовлены как с машинным, так и без машинного помещения и установлены в зданиях высотой до 140 м, или до 40 этажей включительно. Как и большинство лифтовых заводов, ЩЛЗ занимается улучшением дизайна кабин, но приоритетом является развитие российского производства различных узлов и механизмов. Поэтому предприятие ведет совместные проекты с разными производителями по обеспечению внутреннего рынка необходимыми комплектующими.
В апреле 2023 года Щербинский завод встретил 80-летний юбилей новыми разработками и обновленной дизайнерской линейкой кабин. Эти новинки будут представлены на Международной выставке лифтов и подъемного оборудования Russian Elevator Week, которая пройдет в 57-м павильоне ВДНХ с 7 по 9 июня 2023 года. Внимание посетителей выставки обязательно привлечет стенд, выполненный в современной концепции урбанизма, демонстрирующий как новый дизайн лифтов, так и развитие завода. Экспозиция позволяет ознакомиться не только с новыми решениями в части лифтового оборудования, но и с реализованными проектами на объектах разного назначения.
Какие же разработки можно будет увидеть на выставке?
Прежде всего это новая серийная модель грузоподъемностью до 1000 кг и скоростью перемещения 1,6 м/с с кабиной РеСтайл 400 кг, предназначенная для замены лифтового оборудования по программам капитального ремонта многоквартирных домов. В 2022 году доля щербинских лифтов составила около 21% от общего количества (9674 единицы) установленных в рамках программ ФКР подъемников. С 2023 года ЩЛЗ планирует увеличивать эту долю за счет снижения себестоимости изделия и модернизации кабины. С этой целью конструкторы предприятия внесли актуальные изменения в конструкцию продуктовой линейки, которые отвечают требованиям рынка и удовлетворяют большинство потенциальных заказчиков.
К примеру, обновленный лифт может быть установлен в нестандартные шахты (1300 х 1400 мм) и при этом обеспечивать необходимый уровень комфорта и безопасности. Оснащение кабины и элементы управления эргономичны, полностью соответствуют всем требованиям для лиц с ограниченными возможностями согласно требованиям ГОСТов. Элементы управления имеют световую индикацию и продублированы надписями с использованием шрифта Брайля. Применение безредукторных лебедок экономит электроэнергию, значительно сокращает время техобслуживания и является более экологичным из-за отсутствия масла. Все технические решения распространяются на лифты большей грузоподъемности и работают в группе. Конструкция лифта позволяет также заменить двери шахты на 4-створчатые в случае увеличения проема.
Еще одна новинка — лифт грузоподъемностью до 1600 кг и скоростью до 2,5 м/с с кабиной дизайна РеСтайл Бизнес. Лифт разработан как типоразмерный ряд для трех различных компоновок в шахте и поставляется с машинным отделением или без него. Лифт бизнес-класса обеспечивает высокий комфорт перемещения, безупречную безопасность, инновационные решения в части эстетического оформления кабины. Дизайн отличается применением лучших декоративных материалов из доступных на рынке. Энергоэффективность обеспечивается широким применением светодиодных технологий.
Остается добавить, что все лифты производства ЩЛЗ могут быть оснащены особыми инновационными системами. Прежде всего это технология бесконтактного управления лифтом SmartAirKey с помощью смартфона, который даже не нужно включать и доставать из кармана. Настройки на нужный этаж срабатывают автоматически при приближении пассажира к лифту на расстояние от 5 см до 20 м — пользователь сам устанавливает этот параметр. Система надежно защищена от ложных и повторных срабатываний и может быть интегрирована в единую лифтовую систему умного дома.
Инновационная панель Smart Mirror, цифровая альтернатива доскам объявлений, предназначена для показа справочной и рекламной информации на встроенном в зеркало дисплее. Установив лифты с панелью Smart Mirror, управляющая компания с помощью специального ПО может регулировать порядок просмотра рекламного видео и оперативно информировать жильцов о режимах работы ГВС и системы отопления, плановых работах, собраниях, прогнозе погоды и других событиях.
Петербургский завод РОСТерм 17 мая принимал представителей одного из крупнейших девелоперов нашего города — Setl Group: на производство были приглашены инженеры по надзору за строительством, специалисты по качеству, руководители групп и подрядные организации. Все они получили возможность в деталях узнать, как создают, производят и испытывают комплектующие для инженерных систем, которыми оснащаются новостройки.
Растем с РОСТерм
Компания РОСТерм известна на рынке с 2005 года как поставщик и производитель труб и фитингов из полимерных материалов PE-Xa, PE-Xb, PPSU, PVDF, PP-R, PE-RT, PVC, LDPE. Кардинальные преобразования на предприятии стартовали в 2022 году: здесь запустили производство кабельных каналов, распределительных коробок и гофрированных кожухов для внутридомовой электрики, коллекторных узлов Heizen, а в целях замещения импорта используют полимерное сырье с предприятий СИБУР и ЛУКОЙЛ.
Благодаря новым технологиям и системе качества на площадке в Петербурге впервые в России начали производить полноценный аналог зарубежных брендов — аксиальную систему из трубы PE-Xa, фитингов PPSU и PVDF. Система, которая заменила премиальные продукты Rehau и Uponor, уже применяется на жилых объектах бизнес-класса: это клубный дом «Рублево» в Подмосковье и апартаменты «СК АМАРАНТ» в центре столицы.
В условиях прекращения импортных поставок по ключевым позициям инженерного оборудования строители с энтузиазмом восприняли инициативы РОСТерма: в 2022 году объемы производства только по полимерной трубе выросли втрое. В этом году предприятие намерено увеличить до 60 млн метров изделий, которых хватит на оснащение 600 многоквартирных домов.
Достижения компании в области импортозамещения, ставшего главным трендом 2022 года и основным условием развития экономики, отмечены премией «Национальный интерес», которую учредил «Деловой Петербург».
К партнеру в гости
На предприятии хорошо знают потребности строителей, поскольку много лет успешно работают с крупнейшими застройщиками Москвы и Санкт-Петербурга. Так, в 2022 году ряд жилых комплексов Setl Group был укомплектован оборудованием РОСТерм и Heizen: «Стрижи», «Панорама Парк», Amber Club, «Солнечный Город Резиденции», «Чистое Небо» и другие. Запланированы поставки на ЖК «Парадный Ансамбль», Univer City, «Дворцовый Фасад».
По итогам совместной работы в 2022 году Setl Group присвоил компании РОСТерм статус «Надежный партнер». Это означает, что РОСТерм ни разу не подвел заказчика ни по срокам поставки, ни по качеству своей продукции. О том, как это удается предприятию, рассказали гостям из Setl Group руководители компании во время экскурсии по заводу. В начале встречи руководитель направления продаж Антон Климовцев выступил с презентацией. Он рассказал о предприятии, планах развития компании и ответил на вопросы, интересующие посетителей.
Затем специалисты прошлись по цехам предприятия, чтобы своими глазами увидеть, как обрабатывается сырье, как происходит формирование изделий на экструзионных линиях и в термопластавтоматах, как поддерживается и контролируется качество продукции, а также оценить автоматизацию складской логистики. С возможностями и мощностями производственных цехов и склада их познакомил генеральный директор ООО РТСЗ Александр Дядин.
В испытательной лаборатории гостей ждал сюрприз: таким уникальным оборудованием, как РОСТерм, располагают немногие заводы, а уж возможность самому провести на нем испытания сырья и готовых изделий выпадает далеко не каждому. Применить знания и навыки можно было не только в ходе лабораторных исследований, но и в процессе сборки инженерных систем — познавательный мастер-класс провели с гостями специалисты предприятия.
Открыты для инноваций и партнерства
Остается добавить, что политика открытых дверей — один из принципов деятельности РОСТерма. Любому застройщику и подрядчику здесь будут рады и с удовольствием познакомят их с растущими возможностями отечественного производителя. Ведь за короткий срок на предприятии были увеличены мощности производства аксиальной системы PE-Xa, которая позволяет закрывать все потребности заказчиков при работе над проектами строительства зданий.
Секрет успеха прост: РОСТерм развивается через партнерство и обмен опытом, показывая постоянный рост и приверженность передовым технологиям, создавая продукцию, востребованную строителями и улучшающую качество жизни людей.