Между желаемым и действительным
24 сентября Правительство и Банк РФ презентовали Госдуме отчет об антикризисных мерах за I полугодие 2010 г., содержавший весьма оптимистичные прогнозы. Утверждается, что к 2012 г. Россия выйдет на докризисный уровень ВВП, а вместе с ним вырастут и реальные доходы населения. Очевидно, тот же оптимизм был заложен и в стратегию развития ипотеки, которая предполагает к 2030 г. сделать приобретение жилья доступным для 60% граждан. Правда, для этого требуется, чтобы рост доходов обгонял рост инфляции, капитал не утекал из страны, а вместе с ипотечными ставками падала и себестоимость 1 кв. м жилья. Между тем, мнения экспертов, принявших участие во Всероссийском жилищном конгрессе, сильно расходятся с оптимизмом правительственного доклада.
Приоритеты и авторитеты
«Российская газета» опубликовала интервью с д.э.н. Никитой Кричевским. Его рецепты преодоления инфляции состояли в отмене пошлин на ввоз востребованных товаров, в обуздании тарифов естественных монополий, во введении социальных карт для бюджетников, а также в усилении работы контрольных органов.
В строительной отрасли некоторые из предложенных мер применить невозможно: недвижимость потому так и называется, что представляет собой товар, не подлежащий экспорту и импорту. Между тем, закон «О техническом регулировании» не устанавливает никакой разницы между продуктами и жилыми домами. Технический директор СРО «Строители Петербурга» Сергей Фролов напомнил, что это приведение неравноценных товаров к общему рыночному знаменателю на 4 года парализовало актуализацию технических стандартов в строительной сфере.
Тот же подход доминирует и в законе №94-ФЗ «О государственных закупках». Строительное сообщество многократно поднимало вопрос о том, что применение его норм при госзаказе на строительство дорог и иных объектов приносит качество в жертву цене, а кроме того, создает условия для мошенничества. Однако Минэкономразвития и ФАС отстаивают действующий закон как неприступную крепость.
С высоких трибун часто приходится слышать, что кризис в строительной отрасли преодолен, что рынок недвижимости вернулся на траекторию роста. Между тем эксперты, отслеживающие макроэкономические тенденции, не видят никаких оснований для эйфории. Участникам рынка остается судить о том, кто прав, по собственному опыту. Но если 90% покупателей жилья выбирают эконом-класс, а подавляющее большинство населения и вообще не имеет возможности улучшить условия проживания, то считать ситуацию благополучной, мягко говоря, неуместно.
На ветрах мировой нестабильности
Общее свойство жилищного и прочих потребительских рынков состоит в том, что цена продукта определяется динамикой спроса и предложения. Коварное различие, как отметил профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА Геннадий Стерник, - в том, что спрос в жилищной сфере повысить удается несравнимо быстрее и эффективнее, чем предложение.
В период строительного бума рост косвенных показателей спроса на жилье – в частности, на ипотеку – маскировал сокращение базовых параметров производство продукта. По данным эксперта, бурный поток инвестиций в строительство уже с 2007 г. сочетался с сокращением абсолютных цифр ввода жилья. Именно по этому можно сделать вывод о том, что первая фаза кризиса отрасли в России началась фактически за год до обвального наступления кредитного голода по причинам внешнего характера.
С другой стороны, конъюнктура отечественного производства всецело зависит от капризов мировой экономики. Как показывают данные Г.Стерника по динамике рынка жилищного строительства, его благополучие находится в прямой зависимости от уровня мировых цен на нефть, курса доллара и динамики притока-оттока капитала на российский рынок. Самый катастрофический спад инвестиций в недвижимость в январе-феврале 2009 г. совпадает с тем периодом, когда не только частные лица, но и крупнейшие банки, «бросились прятать валюту за рубежом».
В 2010 г. цены на нефть относительно стабилизировались, а движение капитала носит разнонаправленный характер. Даже по оптимистическим прогнозам Банка РФ, эти показатели конъюнктуры в течение ближайших 3 лет существенно не изменятся. «Еще три года для бума на рынке недвижимости конъюнктурных оснований не будет», - делает вывод Г.Стерник.
Еще более пессимистичны выводы в отношении рынка коммерческой недвижимости, бурно развивавшегося в 2006-2008 гг. По оценкам замглавы петербургского ГУИОН Дмитрия Табалы, докризисные показатели спроса в этом секторе могут восстановиться через 12-13 лет. В отличие от рынка жилья, офисный и складской рынки парализованы дефицитом спроса. В Москве, по данным декана факультета экономики недвижимости АНХ Елены Иванкиной, простаивает 40% построенной офисной площади.
Неудивительно, что на архитектурно-строительных форумах 2010 г. новые проекты в области коммерческой недвижимости почти не фигурировали. Более того, многие инвесторы задумались о пересмотре ранее задуманных офисных проектов под строительство жилья.
Конфликт благих намерений
Как известно, разработчиками Градкодекса РФ владело возведенное в аксиому допущение, что земельный участок сам по себе притягателен для вложения средств. На этом основании МО были предоставлены полномочия по распоряжению землей, для чего от них требовалось к установленному сроку повсеместно разработать территориальные схемы и генпланы. Однако эти сроки пришлось повторно продлевать, поскольку МО для разработки этих документов не хватало ни средств, ни персонала.
Оценки ведущих экономистов говорят о том, что «теория доходности территорий» оказалась несостоятельной. Тем не менее, как сообщил член Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Сергей Петров, на высшем юридическом уровне принято решение о том, что разработка террсхем и генпланов повторно продлеваться не будет. Соответственно, отстающие будут лишены прав распоряжаться землей.
Александр Вахмистров, бывший вице-губернатор Петербурга и нынешний кандидат на пост главы НОСТРОЙ, считает, что разработку документов терпланирования следует максимально упростить. Но единственная поправка в Градкодекс, внесенная в Госдуму в этой сфере, состоит в разрешении разрабатывать генпланы по заказу инвесторов за их счет с последующей компенсацией. Осталось непонятным, из каких источников будут компенсироваться эти средства, и что делать тем МО, куда инвесторы так и не пришли.
В регионах, где генпланы и ПЗЗ уже разработаны, огромные территории предназначены для строительства деловой недвижимости. Перепрофилирование теперь возможно только после внесения изменений в граддокументацию. Каждому застройщику в крупном городе придется индивидуально добиваться изменения территориального зонирования на свой участок. Потерянное время выльется в уплату аренды за простаивающий участок. Расходы в конечном итоге лягут на потребителя.
В дополнение к генпланам и ПЗЗ внедряется еще один базовый документ – региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Согласно Градкодексу, лишь на их основании возможна разработка проектов планировки и межевания территорий. В Петербурге подготовленный проект РНГП уже стал предметом острых разногласий в КГХ ЗакС. Одни отстаивают неприкосновенность зеленых зон и иных общественных пространств. Представители интересов строительного комплекса, в свою очередь, обеспокоены дополнительными ограничениями на застройку в центре города. Возникший тупик настроена решшить Комиссия по промышленности, экономике и собственности, у которой свои представления о приоритетах размещения объектов недвижимости.
При этом все стороны согласны с тем, что к центрам исторических городов неприменимы те же показатели, что для периферии. Например, детские сады в центре Петербурга традиционно размещались на первых этажах жилых домов, а не в отдельных строениях. Меньшинство «отдельно стоящих» социальных объектов в годы реформ незаметно перешли в собственность частных компаний. «Втыкать» новые объекты некуда. Однако вступивший в силу техрегламент противопожарной безопасности вводит свои непреодолимые на региональном уровне ограничения.
Дебаты вокруг РНГП – классический образец конфликта благих намерений. Столкновение приоритетов, приумножаемое неповоротливостью законов, не менее типично и для федерального межведомственного уровня, где разные группы экспертов «хотят как лучше», но продуцируют взаимно несовместимые документы «как всегда».
Как напоминает президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, монополии разработали и утвердили свои планы размещения объектов инфраструктуры для всей территории РФ. В то же время единой схемы пространственного развития России как не было, так и нет, а региональные документы стратегического развития исходит не из реальных, а из «желаемых» перспектив. Для начала, по его мнению, необходимо приблизить стратегии к действительности и увязать на уровне федеральных округов.
Заколдованная себестоимость
По словам С.Петрова, в ближайшее время Госдума примет новые законопроекты, расширяющие возможности комплексного освоения территорий, в том числе облегчающие процесс отчуждения земель для госнужд. Коррективы предполагается внести и в регулирование развития застроенных территорий: в их состав будут включаться теперь и земли производственных объектов, подлежащих редевелопменту.
Намерения разрешить противоречия между градостроительным и земельным правом являются несомненным шагом вперед, отмечает Е.Иванкина. Правовые препятствия для освоения земель в России, по ее оценке, - главный тормоз градостроительного развития. По данным эксперта, разграничение собственности на землю на практике сократило площадь земельного фонда страны, принадлежащего государственным и муниципальным ведомствам, лишь на 0,3%, в то время как земли, принадлежащие частным компаниям, расширились преимущественно за счет частных наделов.
Единственным эффективным инструментом для сокращения гигантской (92,2%) доли земли, принадлежащей государству, являются аукционы Фонда РЖС. Однако специалисты рынка недвижимости неоднозначно оценивают его практику.
По словам главы филиала Фонда РЖС на Северо-Западе Никиты Степанова, филиал намерен уже в течение 2010 г. выставить на торги 350 га неиспользуемых территорий в Петербурге, из них 250 га – под жилищное строительство. При этом в оборот вводятся территории не только в Пушкинском, но и в Калининском и Красногвардейском районах, где таким образом создается резерв для возведения наиболее востребованного жилья эконом-класса.
Петербург остро нуждается в новых землях для строительства жилья. Однако, по оценке директора по развитию СК «Темп» Ксении Морковкиной, изрядная часть выставляемых участков представляют собой территории, где освоение многократно превышает расходы на покупку земли. Так, покупателю участка в Полюстрово предстоит потратить 3 млрд. рублей для каблирования высоковольтной ЛЭП, а геолого-почвенные условия участка ставят под вопрос возможность его эффективного использования для строительства. На Дальневосточном пр. девелоперу придется ликвидировать многолетний золоотвал и убедить потенциального потребителя в экологическом благополучии территории.
В оборот можно было бы ввести обширные территории земель сельхозназначения. Однако Минрегионразвития предложило внести в закон «О садоводческих товариществах» поправку, разрешающую создание дачных объединений только в границах населенных пунктов. Экспертам теперь придется, по словам Е.Иванкиной, вновь убеждать ведомство в нецелесообразности этой сугубо идеологической меры.
Отсутствие иных форм предоставления земли, кроме аукционов, в отдаленных регионах приводит только к тому, что земля не используется никак. Напротив, в крупных городах даже при стагнационной внешней конъюнктуре дефицит земли в весьма близкой перспективе приведет к повышению цен на первичное жилье, что при недостаточности платежеспособного спроса вторично снизит темпы строительства. Об этой опасности предупредил А.Вахмистров. По его мнению, если Петербург рассчитывает вывести на рынок большие объемы жилья в 2013 г., то заниматься подготовкой территорий необходимо уже сейчас.
На первый взгляд, резерв еще велик: в городе только-только началась реализация двух масштабных проектов комплексного развития. Однако, по оценке исполнительно директора АН «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, выход на рынок дешевых квартир в «Северной Долине» снизил средний уровень цен на первичном рынке Петербурга лишь на 2 недели. Цена предложения сохраняется на уровне 69 тысяч рублей за 1 кв.м.
Потенциальные покупатели жилья, по данным социологов, уже почти не верят в дальнейшее снижение цен. Впрочем, в Минрегионе по-прежнему рассчитывают на возможность удешевления 1 кв. м в 2-3 раза, и именно из этих представлений рассчитываются размеры субсидий и сертификатов на жилье.
По данным президента Союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина, в Петербурге средняя инвестиционная стоимость строительства – не ниже 42 тысяч рублей за 1 кв.м. А этот показатель, как известно, включает в себя как стоимость приобретения земли и подключения к инфраструктуре, так и расходы на многочисленные согласования.
Если Фонд РЖС действительно введет «голландские аукционы» на непрестижные участки земли, стоимость 1 кв. м удастся понизить, считает Г.Стерник. Другим резервом является удешевление стройматериалов. Однако цены на арматуру и цемент начали повышаться. Применение материалов с высокими экологическими и энергосберегающими свойствами не понизит, а повысит цену 1 кв. м жилья, отмечает П.Горячкин. Но для производителей стройматериалов – в отличие от девелоперов курортной индустрии – пока не придумано особых экономических зон с налоговыми льготами.
Юридические бреши
В поисках дополнительных источников пополнения бюджета Минфин разрабатывает параметры налога на недвижимость, находящуюся в собственности граждан. В Минэкономразвития предлагают ввести существенную дифференциацию этого налога в зависимости от доходов. Правда, Г.Стерник не уверен в том, что налог не окажется «плоским»: он напоминает, что депутатский корпус в среднем представляет интересы не самой малообеспеченной категории населения.
Впрочем, в парламенте имеется оппозиция, регулярно вносящая альтернативные законопроекты. Аргументы Ивана Грачева – соавтора давно внесенного, но так и не принятого законопроекта «О строительных сберегательных кассах» - были созвучны результатам исследований экспертов. По его мнению, для эффективного развития жилищного рынка России следует в озаботиться хотя бы относительной независимостью от внешней конъюнктуры. И соответственно, стараться избегать экономических мер, создающих «ценовые пузыри» - тем более что в мировой экономике сохраняются предпосылки для новых кризисов ликвидности. По его мнению, именно стройсберкассы могут сократить риски для потребителей, поскольку этот механизм, в отличие от ипотеки, предполагает использование исключительно внутренних финансовых ресурсов.
Однако правительство озабочено поддержкой банковской системы, а поскольку для банков ипотека является более надежным источником прибыли, ее и собираются развивать в первую очередь. При этом, по данным опроса жителей самого благополучного региона – Москвы, только 19% жителей, планирующих приобретение жилья, делает ставку на ипотеку, рассказывает глава социологической службы агентства «Миэль-Недвижимость» Никита Чулочников.
Сомнения покупателей жилья пытаются развеять гарантиями прав участников долевого строительства, для чего приняты поправки в закон №214-ФЗ. Однако даже в Петербурге, где правительство разработало специальный график перехода застройщиков к строительству в соответствии с этим законом, его соблюдает сегодня только 41 компания на 73 объектах – то есть «охват» составляет не более 25% рынка первичного жилья. Застройщики, соблюдающие закон, признаются, что его механизм дает хронические сбои из-за замедления регистрации договоров долевого участия в органах Росреестра. Задержки, достигающие 3 месяцев, создают кассовые разрывы у строительных компаний и срывают обязательства дольщиков перед банками.
По словам топ-менеджера Единого центра документов Алексея Попова, как раз в канун введения в действие закона федеральное ведомство «спустило» местным регистраторам новую форму отчетной документации, заполнение которой требует в 2 раза больше времени, чем прежняя. А накануне региональные органы УФРС перевели в федеральный штат, что автоматически сократило размеры оплаты труда, что вызвало уход квалифицированных сотрудников. На их места по конкурсу будет набираться пополнение, которое еще предстоит обучать. Таким образом, ни образование «единого окна», ни составление графиков процедуру регистрации договоров долевого участия ускорить не смогут. И следовательно, как считает председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков, требования закона как обходят, так и будут обходить, благо и в самом законе бреши для этого сохранились.
Константин Черемных
В апреле 2008 г. Красносельскому району исполнилось 35 лет. «Это возраст ранней зрелости, уверенности в себе и своих возможностях, и пора осознанного стремления к большим переменам», - считает глава райадминистрации Вячеслав Фролов. К своему 35-летию Красносельский район достиг уровня одного из самых динамично развивающихся в городе. Об этом глава района заявил в ходе отчета перед общественностью о результатах социально-экономичесмкого развития в 2008 г.
Промышленность, строительство, инвестиции
Промышленное развитие района ускорит начавшийся процесс выноса производственных предприятий из центра Петербурга. В районе разработан проект планировки нежилой зоны «Красносельская», где уже началось строительство завода по производству картонной упаковки ООО «Алкан Пэкеджинг Санкт-Петербург». Разрабатываются проекты нежилых зон «Юго-Западная», «Старо-Паново». Эти территории будут предназначены для строительства промышленных предприятий, а также размещения объектов транспортной инфраструктуры.
С вводом Юго-Западных очистных сооружений район стал одним из самых инвестиционно привлекательных. Капитальное строительство в Красносельском районе переходит в стадию комплексного развития территорий, квартальной застройки и реконструкции. В 2008 г. на территории района продолжилась реализация стратегических инвестиционных проектов. В сентябре 2008 г. начались продажи квартир в многофункциональным комплексе «Балтийская жемчужина». Здесь уже построено здание детского сада, по всей территории осуществляется инженерная подготовка. Наиболее крупными проектами, реализация которых осуществлялась в 2008 г. на территории района является комплексная застройка кварталов 15 и 18 Юго-Запада, где общая площадь вводимого жилья составит более 500 тысяч кв. м., а также освоение кварталов 20 Юго-Западной Приморской части , 7 и А-10 Красного Села за счет средств горбюджета.
В 2008 г. в районе продолжалось жилищное строительство, введено 18 жилых домов общей площадью 72 9 тысячи кв.м на 1469 квартир. Общий объем подрядных работ, выполненных строительными организациями за 2008 г., превысил 8 млрд. рублей, что на 446 млн. больше, чем в 2007 г.
Развивается инфраструктура района. В 2008 г. начато проектирование участка Красносельско-Калининской линии метрополитена от станции «Московские ворота – II» до станции «Проспект Маршала Казакова», строительство КАД на участке от транспортной развязки с продолжением ул. Пионерстроя до автодороги «Нарва», продолжилось проектирование транспортного обхода Красного Села.
Социальная инфраструктура
В 2008 г. введены в эксплуатацию 13 объектов социальной инфраструктуры, в том числе 4 АЗС, пожарное депо ГУП «Водоканал» на Волхонском шоссе, административно-складское здание ООО «Осетрон» на Петергофском шоссе, пристроенный блок обслуживания к жилому дому ЗАО «Домостроительный комбинат №3» на ул. Летчика Пилютова, центр по продаже и обслуживанию автомобилей «Хонда» в Старо-Паново.
Однако в связи с большим объемом жилищного строительства в районе по-прежнему ощущается недостаток в объектах социальной инфраструктуры. Одной из проблем является недостаточное обеспечение Юго-Запада амбулаторно-поликлиническим обслуживанием. Эту проблему должно решить строительство новой поликлиники в квартале 11 Юго-Запада, начатое в 2008 г.
На пересечении ул. Отважных и ул. Партизана Германа предполагается строительство банно-оздоровительного комплекса, в настоящее время разработаны проекты планировки и межевания; ведется их согласование. Комитетом по градостроительству и архитектуре согласовано пятно застройки банного комплекса за счет средств бюджета Петербурга на ул. Рябчикова, западнее д.11.
Приоритетным направлением деятельности рынков и объектов мелкорозничной торговли в 2008 г. стал перевод хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в объектах и комплексах (зонах) мелкорозничной торговли некапитального характера в многопрофильные торговые комплексы. Введены в эксплуатацию ТК ЗАО «Ракита» (ул. Маршала Захарова, 34), ООО Фирма «Л» (ул. Маршала Казакова, 36), павильоны ООО «Шариф» (ст. Сосновая Поляна), ООО «МТК» (пр. Ленина, 87), ООО «Тверь-Авто» (пр. Ветеранов, напротив дома 155) и др. За счет средств предприятий потребительского рынка в 2008 г. проведены работы по благоустройству прилегающих территорий на площади 74,7 тысячи кв. м на сумму 68,7 млн. рублей.
Образование, спорт, медицина
В соответствии с адресными программами проектно-изыскательских работ в 2008 г. за счет бюджета Петербурга разрабатывались проекты 6 школ, 6 детских дошкольных учреждений, 3 поликлиник, 2 отделов милиции, пожарного депо, подстанции скорой медицинской помощи, детско-юношеской спортивной школы. На проведение работ по капитальному и текущему ремонту учреждений образования района бюджетом Петербурга в 2008 г. было выделено 266,1 млн. рублей.
В 2008 г. начато строительство бассейна на территории гимназии №271. По состоянию на январь 2009 г. завершено возведение здания бассейна, и начаты работы по устройству инженерных сетей. Срок ввода – июнь 2009 г. В 2008 г. на территории 12 образовательных учреждений открыты новые стадионы с искусственным покрытием. Помимо этого, продолжается реконструкция футбольного поля на стадионе в Красном Селе.
В 2008 г. начато проектирование стадиона для конькобежного спорта в Полежаевском парке. На площади в 30 тысяч кв. м предполагается разместить каток с искусственным льдом, конькобежные дорожки, поле для игры в хоккей, центральную арену на 2,5-3,5 тысяч зрителей, спортзалы и различные вспомогательные помещения. Проект предполагает также строительство бассейна и подземного паркинга. Спортсооружения можно будет трансформировать и под летние виды спорта.
В 2008 г. общая сумма освоенных средств по ремонтным работам в медицинских учреждениях района составила более 51 млн. рублей. Проведен капремонт филиала стоматологической поликлиники Красного Села. Отремонтированы бассейны в поликлиники №106, ДПО №53 и №65. Выполнены ремонтные работы в поликлиниках №91 и №93».
В перспективном плане развития системы здравоохранения района – открытие новых амбулаторно-поликлинических учреждений в строящихся кварталах, подстанции скорой помощи в Красном Селе, завершение строительства поликлиники в квартале 11 Юго-Запада.
Жилищные программы
По городской программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге на 2002-2012 гг.» 57 семей участников приобрели жилье за счет собственных средств и ипотечных субсидий, в том числе 24 семьи в 2008 г. В рамках программы по обеспечению жильем бюджетников приобрели квартиры 97 семей, в том числе 40 семей в 2008 г. 42 семьи очередников Красносельского района приобрели квартиры в 2008 г. по программе «Молодежи – доступное жилье». Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья в Красносельском районе в объеме 355,7 млн.рублей получили 247 семей, в том числе 69 семей – в 2008 г., из них 12 семей уже использовали средства субсидии на приобретение жилья.
В рамках программы «Расселение коммунальных квартир» при сотрудничестве с ГУ «Горжилобмен» 44 квартиры были включены в Перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению, 121 семья признана участниками программы, 27 семей получили социальную выплату на сумму 78,88 млн. рублей. Расселено 12 коммунальных квартир.
В рамках программы «Петербургские жилищные сертификаты» 30 семей получили социальную выплату на сумму 62,88 млн. рублей. 28 семей очередников района в 2008 г. уже улучшили свои жилищные условия, участвуя в этой программе.
В Красносельском районе до 1 мая 2010 г. должны быть обеспечены отдельным жильем 193 семьи участников ВОВ данной категории граждан. В 2008 г. 10 семьям предоставлены жилые помещения в домах нового строительства.
Обеспечено жильем 6 ветеранов боевых действий, 23 многодетных семьи, 11 семей граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, 11 выпускников детских домов, 15 семей участников ликвидации последствий радиационных аварий, 6 семей инвалидов общего заболевания.
Всего в 2008 г. улучшили свои жилищные условия 478 семей.
Переселение из ветхого фонда и реновация
В 2008 г. продолжена работа по расселению 42 аварийных домов, вошедших в Адресный перечень аварийных домов, подлежащих расселению в 2007-2008 гг. (320 семей, 804 человека). На 1 января 2009 г. эти дома расселены на 18 %.
В 2008 г. в кварталах 7 и А-10 Красного Села строились жилые дома, большую часть квартир в которых получат граждане, переселяемые из аварийного фонда. Красносельский район является пилотным в реализации городской программы по расселению аварийного жилья.
В перечень планируемых к развитию застроенных территорий включены два квартала в Сосновой Поляне: 1-5 и 7-17. В 2008 г. произведены все необходимые расчеты потребной квартирографии для расселения нанимателей и собственников, проживающих на этой территории. Сроки реновации пока не определены; вероятно, кризис может внести в планы реновации свои коррективы.
Реформа ЖКХ
В районе растет финансирование программ по капремонту жилищного фонда и благоустройству дворов. В 2008 г. на эти направлено 653 млн. рублей. связи с многочисленными жалобами жителей на неудовлетворительное состояние внутридомовых инженерных сетей и лифтового оборудования, особое внимание уделено именно этим работам. Увеличение финансирования позволило увеличить количество квартир, в которых заменили стояки ГВС и ХВС, системы центрального отопления. Увеличился объем капитального ремонта фасадов зданий (121 тысяч кв. м.). В 2008 г.на 84 домах отремонтировано 113,6 тысяч кв.м. кровли. Реконструированы и модернизированы 90 лифтов и произведена замена крупных узлов на 43 лифтах.
Объем финансирования по замене инженерных систем составил 23,5% от общей суммы финансирования ЖКХ. Для льготных категорий населения осуществлена замена 76 газовых водонагревательных колонок, 269 газовых и 914 электрических плит.
Продолжается благоустройство дворов. Отремонтировано асфальтовое покрытие 60 дворов площадью 76,8 тысяч кв. м., в том числе увеличены парковочные места на 16,6 тысяч кв.м. Выполнено озеленение на площади 55,7 тысяч кв. м. и созданы набивные дорожки площадью 8,7 тысяч кв.м., оборудовано 13 детских площадок, установлены 2 контейнерные площадки. Особое внимание уделялось комплексному благоустройству квартала 3-6 Сосновой Поляны. Затраты на это составили 17,5 млн. рублей.
В 2008 г. из бюджетов органов местного самоуправления на осуществление работ по благоустройству было израсходовано 122 млн. рублей, что составляет 117% от запланированной общей суммы контрактов. Выполнены работы по восстановлению асфальтового покрытия с устройством парковочных мест для автотранспорта на площади 38 тысяч кв. м, озеленение – на площади 75,8 тысяч. кв. м, установлено 13 тысяч погонных метров газонных ограждений.
Газификация, дорожное строительство
В рамках целевой программы, в 2008 г. были продолжены работы по газификации в микрорайонах Торики, Горелово, Володарский, Старо-Паново, Можайский, Красное Село. В 2004-2008 гг. построено 111,1 км магистральных газопроводов, выполнено работ по проектированию и строительству магистральных и отводящих газопроводов на сумму 710,8 млн. рублей, в том числе в 2008 г. на сумму 217,2 млн. рублей.
Построено 1468 отводящих газопроводов жилых домов, что составляет 29% от общего количества (5131) индивидуальных жилых домов. В микрорайоне Торики работы по газификации практически завершены.
В 2008 г. сдана в эксплуатацию II очередь КАД на участке от трассы М-10 до магистрали М-11. В 2009 г. продолжатся работы по строительству КАД на участке от Таллиннского до Красносельского шоссе.
Выполнен ремонт тротуаров и проезжей части ул. Освобождения, ул. Добровольцев, ул. Кузнецова, ул. М.Захарова, пр. Народного Ополчения, ул. Доблести, Петергофском шоссе, тротуаров по Ленинскому пр., пр. Ветеранов, Гатчинскому шоссе, ул. Пионерстроя и др. – всего отремонтированы дорожные покрытия площадью 158,8 тысяч кв. м.
Кроме этого, за счет средств местных бюджетов выполнены работы по ремонту дорожных покрытий на дорогах местного значения, расположенных на территории муниципального округа Красное Село – на площади 9 тысяч кв.м по улицам: Театральная, Семеновская, Малая Горская, пер. Лагерный и Нагорный и др.
После прокладки инженерных сетей на территории района были выполнены работы по восстановлению дорожных покрытий в микрорайонах Горелово, Красное Село, Володарский.
Нерешенные проблемы
Глава района В.Фролов в своем отчете перед общественностью коснулся не только успехов, но и проблем района. Среди последних он выделио несколько главных.
Так, в 2008 г. в связи с финансово-экономическим кризисом не удалось включить в адресную инвестиционную программу строительство таких социально важных для района объектов, как баня и дом культуры в Красном Селе, общественно-административный центр в Можайском. Не удалось добиться завершения строительства бассейна у гимназии №271.
Несмотря на реализацию программы «газонное ограждение», по-прежнему остро стоит проблема парковки личного автотранспорта на дворовых газонах. Не удалось в полной мере прекратить загрязнение улиц района при проведении земляных работ на строительных площадках. Остается проблема появления на территории района несанкционированных свалок мусора.
Экономический кризис нашел свое отражение и в уменьшении утвержденной сметы расходов района 2009 г. на 18,8 %. «Это не позволит в полной мере осуществить все, что было запланировано, и, в первую очередь, многие ремонтные работы в школах, детских садах, поликлиниках и жилом фонде», - признал В.Фролов.
«В то же время, все предусмотренные правительством Петербурга социальные программы должны быть выполнены в полном объеме. В частности, райадминистрация будет добиваться строительства на территории района первого промышленного бизнес-инкубатора. Кроме того, необходимо совместно с Комитетом по строительству обеспечить ввод бассейна у гимназии №271 и ускорить строительство поликлиники в квартале 11 Юго-Запада», отметил он.
Алена Поддубная
Сегодняшнее заседание Градсовета неожиданно стало знаменательным прецедентом, значение которого, вероятно, будет оценено городской общественностью очень скоро. Проект, рассмотренный и всецело одобренный на совете, стал первым из очереди тех, которые будут «преодолевать», заметим, еще даже не опубликованные Правила землепользования и застройки в части высотного регламента. На стыке пр. Просвещения и ул. Хо-Ши-Мина, на месте бывшего рынка, Группа компаний «Пионер» намерена построить здание высотой 150 м, тогда как в ПЗЗ на этом месте отмечена максимальная высота в 90 м. Пятно куплено компанией в 2007 г. на аукционе Фонда имущества, на данный момент рынок с него выведен, имущественно-правовые вопросы, по словам представителей компании, решены.
То, что проект, скорее всего, одобрят, стало ясно уже в самом начале заседания, когда главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев предварил рассказ о проекте важным замечанием. «Заказчик не успел подать свои предложения по корректировке ПЗЗ в этой точке. Хотя для этого есть все основания. Правда, процедура выхода за параметры ПЗЗ еще нет, но мы ее сочиним, - обещал он. - И потом, компания заказала визуальную экспертизу, которая, конечно же, продемонстрировала, что проект никак не вмешивается в панорамы исторического центра». Ю.Митюрев также напомнил, что автор проекта, известный московский архитектор Сергей Киселев, участвовал в петербургских конкурсах по строительству второй сцены Мариинского театра и проекту здания Морского вокзала.
Директор петербургского филиала ГК «Пионер» Юрий Грудин напомнил, что для его компании это уже не первый проект, реализуемый в Северной столице: «Мы уже строили по проекту Михаила Мамошина в 130 квартале. Кроме того, на ул. Королева, 21, вы возвели два 25-этажных дома. Сейчас строим шесть 25-этажных жилых домов на Шуваловских высотах и жилье бизнес-класса во дворе администрации Калининского района – дом «сталинского» типа на Арсенальной наб. Компания – московского происхождения, и имеет большой опыт строительства в столице. Так, с автором обсуждаемого проекта, С.Киселевым, мы построили в Москве дом «Авангард». Сейчас строим новый квартал на ул. Текстильщиков. Что касается этого проекта, то, я думаю, он позволит создать яркий акцент среди довольно безликой застройки севера Выборгского района». По словам Ю.Грудина, ГК «Пионер» намерена не только построить комплекс по этому проекту, но и выставить проект на MIPIM.
Как рассказал на заседании С.Киселев, высотную визуальную экспертизу проводил московский Центр визуального ландшафтного анализа (подразделение Мосстройархитектуры). Объект действительно находится довольно далеко от центра – в 12-13 км, однако на заседании были представлены лишь три точки обзора, причем две из них к историческому центру не относятся. Это наб. Кутузова, Финляндский мост и мост Александра Невского. На всех трех панорамах будущий объект визуально незначительно превышает уровень существующей застройки. По словам архитектора, в Москве в таком случае вообще никаких экспертиз не проводят, но тут заказчик и авторы проекта были «нервированы» скандальной ситуацией вокруг «Охта-Центра», поэтому исследование все-таки заказали. Ни у кого из членов Градсовета экспертиза вопросов не вызвала. Высотой, записанной в ПЗЗ, поинтересовался лишь один из них, Михаил Сарри, однако и он публичных возражений против превышения ПЗЗ не высказал.
Будущий многофункциональный комплекс площадью 2,5 га в стадии проекта представляет собой 5 зданий, расположенных в двухчастной композиции. 2 из них представляют собой 38- и 36-этажные высотки, соединенные в нижней части и напоминающие камертон. В 38-этажной башне, ближней к пр. Просвещения, будет находиться деловой центр. В здании будут 3 лифтовые группы, каждая из которых будет поднимать людей до своего уровня: от 0 до 50 м, от 50 до 100 и от 100 до 150 м. Из-за сложной конструкции лифтов «внутренняя стена» сооружения, обращенная к парной башне, не строго вертикальная, а немного расширяется книзу.
Авторы проекта решили подчеркнуть в облике дома тему гравитации: черно-белые «клеточки», чередующиеся в шахматном порядке, книзу «сжимаются» в горизонтальные полоски, а с повышением высоты вытягиваются до вертикальных прямоугольников. Тема шахмат в облике дома весьма воодушевила Градсовет. Замглавы КГА Виктор Полищук даже предположил, что здание можно будет считать памятником мастерам петербургской шахматной школы.
Парная, 36-этажная высотка предназначена под жилые апартаменты: она опирается на общее с «соседкой» основание, выполненное также в шахматном стиле. Все сооружение является центром будущего комплекса и выходит торцовыми стенами непосредственно на стык двух улиц. С.Киселев назвал подобное решение «бабочкой».
Далее «веерно» расположены еще 3 корпуса – 23-этажные жилые здания, также обращенные торцами к перекрестку. Со стороны пр. Просвещения автор проекта сделал их светлыми, почти белыми, как и все светлые поверхности в комплексе; со стороны ул. Хо-Ши-Мина дома темные. Впрочем, окончательные цвета для будущих сооружений авторы проекта еще не нашли. Однако, по словам С.Киселева, им хотелось сделать сдержанный, элегантный и в то же время динамичный объект, и поэтому, вероятно, окончательный вариант будет близок к продемонстрированному на Градсовете черно-белому решению. Архитекторы отталкивались от известного здания в Роттердаме – «Дома в клеточку», пояснил С.Киселев. В то же время экс-глава КГА Александр Викторов, полностью одобривший проект, подчеркнул, что он не является повторением, а лишь вызывает ассоциации.
Жилые дома будут расположены на 3,5-метровом общем стилобате, в котором будет сооружена двухуровневая парковка. По словам представителей ГК «Пионер», плотность населения будущего квартала не превысит предельных значений. В настоящее время компания готовит проект планировки и межевания квартала. Предметом для дальнейшего обсуждения, по словам Ю.Митюрева, является встроенный в срединный корпус детский сад: по городским нормативам, площадку для детского сада нельзя располагать на стилобате. Кроме того, пока неясно, можно ли будет разместить на нем зеленые насаждения.
Всего, как сообщил С.Киселев, в комплексе будет 81,4 тысячи кв. м. жилой площади и 40,8 тысячи кв. м. офисной. Технические нормативы для строительства будут разработаны специально для этого объекта, как это делается на стройках в Москве. Так, в частности, строится 47-этажная высотка « Миракс-Плаза» - тоже проект С.Киселева.
Архитектурное сообщество на редкость единодушно одобрило проект. По словам рецензента Михаила Мамошина, он является исключением из порочной традиции петербургских архитекторов «строить только в центре, а на окраины внимания не обращать». «Впереди преодоление ПЗЗ» – воодушевлено изрек он, и добавил, что обычно архитекторы, готовя проект в Петербурге, «думают о городе, а здесь о городе никто не думал, и это правильно в данном случае».
«Профессиональный подход, все четко, ясно, отличная работа московского архитектора. Что касается высоты, то важно ведь не количество метров, а то, агрессивно ли выглядит здание. Здесь с этим все нормально», - отметил Тимофей Садовский. «С появлением этого объекта район не потеряет, а многое приобретет», - считает Вячеслав Ухов. «Умная, уместная работа. Если 3 жилых дома – это честная архитектура ХХ века, то сдвоенная башня – это уже век ХХI, попытка уйти от надоевших парадигм, эксперимент. Может получиться что-то очень интересное. Хотя я, как петербуржец, пока полностью этого принять не могу», - заявил Юрий Курбатов.
Небольшую дискуссию вызвало лишь цветовое решение: так, по мнению В.Полищука, «сухой и жесткий» пр. Просвещения требует введения цветового акцента. «Мы хотели обойтись без, так сказать, клюквы и лоскутного одеяла, сделать сдержанный проект», - возразил С.Киселев.
Впрочем, в кулуарах некоторые маститые петербургские мастера высказывали иные мнения. Так, Юрию Земцову проект пришелся не по душе. Члену градсовета Михаилу Сарри он тоже не понравился. «В целом неплохо, но лично мне не нравится. Это дизайнерский объект, а не архитектурный», - отозвался Никита Явейн.
Как именно проект будет «преодолевать ПЗЗ», станет ясно после их публикации. Очевидно, после одобрения Градсовета сложностей с этим у заказчиков не возникнет.
Елена Зеликова